房地產(chǎn)企業(yè)資金管理思考

□文/楊慧江（西京學(xué)院會計學(xué)院　陜西·西安）

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房地產(chǎn)企業(yè)資金管理思考

□文/楊慧江
（西京學(xué)院會計學(xué)院陜西·西安）

［提要］我國房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭愈演愈烈，再加上資金緊張的矛盾日益突出，這樣不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)很多問題，并且還阻礙我國房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展。本文對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點進(jìn)行分析，找出房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題，并提出解決對策。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理

收錄日期:2015年11月11日

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概況

一個企業(yè)的經(jīng)營管理離不開這個企業(yè)的財務(wù)管理，財務(wù)管理可以反映出這個企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益如何。然而，資金是生命線，所以說“企業(yè)的管理是以財務(wù)管理作為中心，而財務(wù)管理又是以資金管理作為核心的”就是這個道理。企業(yè)的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過程就是資金管理。當(dāng)這個企業(yè)籌集的資金達(dá)到一定量的時候，在這個基礎(chǔ)上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤最大化，然后把這些回收的資金再進(jìn)行合理的安排，從而保證新的項目順利地開展。資金不僅是一個企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的核心因素，而且還能實時的反映出一個企業(yè)的財務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因為管理好企業(yè)的資金也就相當(dāng)于管理控制住這個企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項目規(guī)模越大，需要的資金就會越多，投入的資金越多經(jīng)營風(fēng)險就會越高，因為企業(yè)項目規(guī)模和資金投入量成一個正比率關(guān)系，一個規(guī)模大的項目所用的時間也多，資金所需要的時間會順其自然的延伸，這樣也就是說:如果這個項目的工程期延長一天，就會多加一天的經(jīng)營成本，但是項目時間延長并不是經(jīng)營者可以預(yù)料到的，更別說可以去控制。就像是投資這個項目前需要做一些背景調(diào)查，如果在調(diào)查的時候不夠仔細(xì)認(rèn)真，就會把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的問題給忽視掉，其實這個問題就存在項目中，只是調(diào)查的時候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導(dǎo)致項目的投資資金不能按時的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴(yán)重的話，這將給整個投資項目帶來巨大的損失，對企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。

（二）資金預(yù)算管理制度不夠完善。因為各種原因，企業(yè)的全面預(yù)算資金管理還存在一定的缺陷，比如預(yù)算編制、批準(zhǔn)、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個是監(jiān)督考核工作沒有做好，同時還缺少了激勵制度導(dǎo)致員工的積極性不高。目前，要建立全面的資金預(yù)算管理制度而且還要合適這個企業(yè)的發(fā)展，還沒有幾個房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預(yù)算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會導(dǎo)致實際的資金和預(yù)算的資金出入很大，從而也會影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時正常的周轉(zhuǎn)，也會影響到項目工程的進(jìn)度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會使上級和下級、部門和部門內(nèi)部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。

（三）融資形式單調(diào)。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因為融資可以擴(kuò)充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問題。根據(jù)統(tǒng)計了解到，在我國房地產(chǎn)市場中，負(fù)債率可高達(dá)70％～80％左右，從而可以想到對大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來講，這個項目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20％～30％左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來周轉(zhuǎn)的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項目銷售，進(jìn)一步的說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調(diào)，資金的來源少，并且存在的風(fēng)險又很高、企業(yè)償還債務(wù)的壓力也很大。現(xiàn)如今，隨著貸款政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。

三、解決對策

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。一個人如果沒有誠信，就無法立足于這個社會。一個企業(yè)如果沒有誠信，也就無法在這個行業(yè)里生存發(fā)展。所以說，誠信是一個企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會長期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補(bǔ)充進(jìn)來，這樣可以緩解資金回收時候的緊張狀態(tài)，如果有新的項目，企業(yè)也可以繼續(xù)開發(fā)，這樣才能賺更多的利潤，更好地發(fā)展下去。

（二）保證資金的流動性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的時候會受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動性也會受到約束，就會造成想用錢的時候錢拿不出來。然而，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢沒有收回來、有些項目開發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點點。所以，企業(yè)要實時叮囑財務(wù)人員把該收的錢收回來，而且對剩余的工程材料要定期檢查，那些開發(fā)了一半就停止的項目要盡快把它處理掉，將投資進(jìn)去的資金盡快回收，保證資金的流動性。

（三）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算管理相結(jié)合，鼓勵全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預(yù)算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領(lǐng)著預(yù)算、預(yù)算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)該做一個長期的發(fā)展規(guī)劃，去市場上做調(diào)查，然后把資金分配好，做好市場調(diào)查，也是為了編制全面資金預(yù)算做準(zhǔn)備。有的時候企業(yè)也會出現(xiàn)對未來發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的情況，這時候企業(yè)應(yīng)該及時地調(diào)整好資金預(yù)算，做好相關(guān)的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算相結(jié)合起來。而且想要全面的把資金預(yù)算管理起來，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時候企業(yè)應(yīng)該鼓勵員工積極地參與到管理中，預(yù)算部門起著帶頭的作用，在預(yù)算部門的帶領(lǐng)下，把工作合理的分配好，落實到每個員工，然后共同把預(yù)算的編制工作完成。

（四）通過上市融資來募集資金。上市融資是指一個企業(yè)將它的全部資本分成若干個相等的份額，用發(fā)行股票的方式在市場公開籌集資金，通過這個方式可以在比較短的時間內(nèi)籌集到很多的錢，就可以解決企業(yè)出現(xiàn)的資金問題。如果把房地產(chǎn)企業(yè)和一般的工業(yè)企業(yè)拿來作比較的話，也是有區(qū)別的，房地產(chǎn)企業(yè)具有的特點是資金流不穩(wěn)定、連續(xù)性也差、直接上市的話所需要的時間長、審批也難。因此，上市融資的方法只用于規(guī)模比較大和資金多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

主要參考文獻(xiàn):

［1］劉穎.淺議房地產(chǎn)項目資金管理［J］.管理科學(xué)，2010.

［2］唐黎標(biāo).試論房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算［J］.中國房地產(chǎn)金融，2010.

中圖分類號:F27

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A