SWOT技術(shù)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中的應(yīng)用研究

陳 楠

濟(jì)源職業(yè)技術(shù)學(xué)院

SWOT技術(shù)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中的應(yīng)用研究

陳 楠

濟(jì)源職業(yè)技術(shù)學(xué)院

在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，企業(yè)面臨的競爭越來越激烈，企業(yè)要在這個(gè)競爭多變的時(shí)代立足，就要從戰(zhàn)略的高度為企業(yè)謀劃。SWOT 技術(shù)是一種綜合考慮企業(yè)內(nèi)部因素和外部因素，確定企業(yè)當(dāng)前內(nèi)部的優(yōu)勢和劣勢，認(rèn)識(shí)外部環(huán)境所能提供的機(jī)遇和可能遇到的威脅，從而能夠做出戰(zhàn)略決策的方法。但由于傳統(tǒng)的SWOT 技術(shù)側(cè)重于定性分析，缺乏定量的分析過程，所以分析結(jié)果的科學(xué)性、準(zhǔn)確性受主觀因素影響較多。本文分析了SWOT技術(shù)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中的應(yīng)用。

SWOT技術(shù)；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，首先用SWOT 技術(shù)對開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別，但由于SWOT 技術(shù)側(cè)重于定性分析，缺乏定量的分析過程，所以分析的結(jié)果受主觀因素影響較多，引入層次分析法，增加定量分析，從而更加準(zhǔn)確地分析出結(jié)果。

一、概述

SWOT分析法又稱為態(tài)勢分析法，SWOT四個(gè)英文字母分別代表：優(yōu)勢(Strength)﹑劣勢(Weakness)﹑機(jī)會(huì)(Opportunity)﹑威脅(Threat)。最初用于制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和策略，后來這種方法逐漸被應(yīng)用到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。

1.優(yōu)勢與劣勢分析(SW)。優(yōu)勢與劣勢是組織機(jī)構(gòu)的內(nèi)部因素，找出影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素，一般常見的房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素有： 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)﹑管理風(fēng)險(xiǎn)﹑資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.機(jī)會(huì)與威脅分析(OT)。機(jī)會(huì)與威脅是組織機(jī)構(gòu)的外部因素，主要著眼于企業(yè)外部環(huán)境帶來的機(jī)會(huì)和威脅。通過對企業(yè)所面臨的外部環(huán)境分析，找出影響房地產(chǎn)開發(fā)的外部風(fēng)險(xiǎn)因素，一般常見的房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵外部風(fēng)險(xiǎn)因素有：政策風(fēng)險(xiǎn)﹑經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)﹑自然風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)與威脅分析可以采用企業(yè)外部評(píng)價(jià)矩陣來分析企業(yè)的機(jī)會(huì)與威脅。

二、SWOT技術(shù)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中的應(yīng)用

1.層次分析法簡介。層次分析法是對定性問題進(jìn)行定量分析的多準(zhǔn)則決策方法。它把各種因素通過劃分為有序?qū)哟危瑢⒁粚哟卧貎蓛杀容^的重要性進(jìn)行定量描述。而后，利用數(shù)學(xué)方法計(jì)算反映每一層次元素的相對重要性次序的權(quán)值，通過所有層次之間的總排序計(jì)算所有元素的相對權(quán)重并進(jìn)行排序。其主要步驟為：一是構(gòu)造判斷矩陣。A 表示目標(biāo)矩陣，a 表示評(píng)價(jià)因素(i=1, 2, …, m)； aij表示aj的相對重要性數(shù)值(j=1, 2, …，)，根據(jù)因素的重要性大小排序建立指標(biāo)的判斷矩陣A=(aij)mn。二是判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)。判斷矩陣的一致性指標(biāo)為：，判斷矩陣的隨機(jī)性指標(biāo)RI 數(shù)值。當(dāng)判斷矩陣滿足上式時(shí)，可認(rèn)為判斷矩陣具有滿意一致性，否則，需要重新調(diào)整判斷矩陣。

2.層次分析法主要步驟。在運(yùn)用SWOT 技術(shù)識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，使用層次分析法(AHP)來對影響房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行單排序和總排序，從而有效識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小。其識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體步驟如下：運(yùn)用SWOT 技術(shù)找出主要的內(nèi)﹑外部風(fēng)險(xiǎn)因素→運(yùn)用AHP確定內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素的排序→運(yùn)用AHP確定外部風(fēng)險(xiǎn)因素的排序→運(yùn)用AHP確定各風(fēng)險(xiǎn)因素對目標(biāo)層的總排序→風(fēng)險(xiǎn)分析。

3.改進(jìn)的SWOT技術(shù)。由于SWOT技術(shù)主要側(cè)重于定性的分析，缺乏定量的分析過程，對SWOT技術(shù)進(jìn)行改進(jìn)，是在構(gòu)造企業(yè)內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣和外部因素評(píng)價(jià)矩陣時(shí)，引入層次分析法(AHP)，通過層次分析法來識(shí)別企業(yè)內(nèi)部和外部影響因素，進(jìn)而確定各因素的權(quán)重，最終與SWOT 技術(shù)相結(jié)合，為企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目戰(zhàn)略決策和系統(tǒng)分析提供了依據(jù)。改進(jìn)的SWOT 技術(shù)的具體步驟如下：一是識(shí)別影響企業(yè)優(yōu)劣勢和機(jī)會(huì)與威脅的主要因素→二是運(yùn)用層次分析法確定各因素的權(quán)重→三是構(gòu)造企業(yè)內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣和外部因素評(píng)價(jià)矩陣，計(jì)算總的加權(quán)得分，根據(jù)加權(quán)得分，制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

4.實(shí)例分析

(1)某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析。某房地產(chǎn)公司為了在市場競爭中取得主動(dòng)，準(zhǔn)備制定本企業(yè)的最佳發(fā)展戰(zhàn)略。對企業(yè)的內(nèi)﹑外部環(huán)境進(jìn)行分析如下：一是在宏觀調(diào)控形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)通過協(xié)議取得土地使用權(quán)的比例越來越小，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要通過競拍獲得土地使用權(quán)，使得土地的購置費(fèi)快速增長﹑開發(fā)成本進(jìn)一步提高。二是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，城市化進(jìn)程加快，據(jù)世界銀行估計(jì)，今后10年我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需資金將高達(dá)2700億美元以上，每年將新建6.5 億m2的住宅面積。三是由于消費(fèi)者對住房品質(zhì)要求的提高，促使了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，使得部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)推出市場，給優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的機(jī)會(huì)，該房地產(chǎn)公司有著豐富的市場開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好的管理能力。

(2)識(shí)別影響企業(yè)SWOT 的主要因素。依據(jù)專家的意見并考慮各方面因素，確定該房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵的外部影響因素判斷矩陣及其權(quán)重分配。通過對該房地產(chǎn)公司內(nèi)部和外部因素分析，找出關(guān)鍵的內(nèi)部因素有：優(yōu)勢——管理能力強(qiáng)﹑開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；劣勢——資金緊張﹑銷售渠道不夠完善。關(guān)鍵的外部因素有：機(jī)會(huì)——行業(yè)發(fā)展規(guī)范﹑住房需求增加；威脅——貸款難度加大﹑開發(fā)成本提高。構(gòu)造房地產(chǎn)公司內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣，運(yùn)用方法確定各影響因素的得分，計(jì)算出內(nèi)部影響因素加權(quán)得分，綜合得分為0.0736×5+0.4709×4-0.2841×3-0.1714×3＝0.8851

(3)確定該企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)該企業(yè)優(yōu)劣勢分析和機(jī)會(huì)威脅分析，可以看出，該企業(yè)機(jī)會(huì)大于威脅，優(yōu)勢大于劣勢。結(jié)合SWOT分析可以得出本企業(yè)應(yīng)采取增長性發(fā)展戰(zhàn)略。具體來說，該企業(yè)應(yīng)該利用機(jī)會(huì)和優(yōu)勢，保持現(xiàn)有的經(jīng)營領(lǐng)域，并且繼續(xù)全力以赴地在該領(lǐng)域擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，創(chuàng)建企業(yè)品牌，積極拓展國內(nèi)市場。

隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，采用改進(jìn)SWOT 技術(shù)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，并運(yùn)用層次分析法進(jìn)行定量的分析，為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)提供了一套新的思路和方法。

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