淺析房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及完善策略

李含芳

沈陽恒高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

淺析房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及完善策略

李含芳

沈陽恒高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

現(xiàn)如今，隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，人們對住房質(zhì)量提出了越來越高的要求。近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了重要的發(fā)展機遇期，已成為促進我國經(jīng)濟發(fā)展的助推器。在房地產(chǎn)行業(yè)中，要推動其發(fā)展必須依靠大量的資金流動，而龐大的資金流動就意味著存在很大風(fēng)險，因此，要確保房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，在各個行業(yè)中謀取一席之地，就需要不斷進行自我完善和發(fā)展?；诖耍疚膶ｉT就房地產(chǎn)行業(yè)中的財務(wù)成本管理這一重要方面進行深入研究，從房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重要性著手，論述當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題，并針對這些問題提出相應(yīng)的完善策略，旨在促進房地產(chǎn)財務(wù)成本管理水平的提升，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；問題；解決方案

一、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重要性

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，通過科學(xué)合理的進行財務(wù)成本管理，能夠幫助企業(yè)提高經(jīng)濟效益，促進企業(yè)資金利用率提升，同時還有利于提高企業(yè)資金管理水平。不僅如此，財務(wù)成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理理念產(chǎn)生影響，還能為企業(yè)制定計劃和作出決策提供有效地參考依據(jù)，這樣能夠促進企業(yè)發(fā)展能力提升，推動房地產(chǎn)行業(yè)更快更好地發(fā)展，有助于房地產(chǎn)企業(yè)能夠在當(dāng)前競爭日益激烈的大環(huán)境中獲得生存，進而謀取一席之地，促進企業(yè)經(jīng)濟利益提升，這對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是十分重要的，不僅僅有利于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更重要的是，還有助于加快中國經(jīng)濟發(fā)展進程。

二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題

(一)缺乏完善的財務(wù)成本管理體系

就目前的情況來說，在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，并沒有建立健全財務(wù)成本管理體系，很多房地產(chǎn)企業(yè)所實施的財務(wù)成本管理仍然比較粗放，缺乏完善的財務(wù)管理制度，如內(nèi)部財務(wù)牽制制度﹑稽核制度﹑定額管理制度﹑計量驗收制度﹑財產(chǎn)清查制度﹑成本核算制度﹑財務(wù)收支審批制度等基本的財務(wù)管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而會計機構(gòu)不健全﹑財務(wù)管理制度缺失，必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本的增加。盡管有的企業(yè)建立了比較完善的財務(wù)成本管理系統(tǒng)，企業(yè)但是在按照財務(wù)成本管理系統(tǒng)執(zhí)行時，普遍存在著形式化嚴重的問題，根本發(fā)揮不了應(yīng)有的作用，長此以往，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理存在巨大漏洞，對企業(yè)經(jīng)濟效益造成不利影響，進而對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生阻礙作用，這是我們最不愿意看到的。

(二)管理方法落后

在很多房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，由于對財務(wù)成本管理沒有給予足夠的重視，久而久之，就會導(dǎo)致企業(yè)管理方法落后，同時也不重視引進和培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)人才，使財務(wù)人員窮于應(yīng)付日常的記賬﹑算賬和報賬工作，沒有時間或機會參加繼續(xù)學(xué)習(xí)，得到更新知識的機會與動力，先進的會計原則與理論在企業(yè)中也就得不到應(yīng)用。管理方法得不到科學(xué)理論的有效指導(dǎo)，而不得不去深入探索，在探索的過程中，又要走很多彎路，最終的結(jié)果仍是企業(yè)財務(wù)成本管理得不到有效改進和提升。因為管理方法落后，勢必存在以下兩個方面的問題：一方面，管理方法落后，直接會導(dǎo)致企業(yè)崗位設(shè)置缺乏合理性，具體崗位和個人對職責(zé)權(quán)限并不明確，造成工作過程中責(zé)任推諉現(xiàn)象嚴重，員工工作積極性得不到有效提高，財務(wù)監(jiān)督缺位。政府監(jiān)督與社會監(jiān)督缺位，加重了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的隨意性。另一方面，多數(shù)企業(yè)沒有建立起先進的財務(wù)管理信息系統(tǒng)，財務(wù)管理沒有實現(xiàn)信息化。財務(wù)管理信息化包括基于財務(wù)管理基礎(chǔ)上的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)計建設(shè)和相應(yīng)財務(wù)管理軟件應(yīng)用，得不到有效的發(fā)展，沒能實現(xiàn)信息共享，勢必導(dǎo)致管理與現(xiàn)實發(fā)展存在嚴重的脫節(jié)現(xiàn)象，對事前預(yù)測﹑事中控制和事后核算造成不利影響。

(三)工程預(yù)算和結(jié)算存在問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程項目的預(yù)算和結(jié)算能夠發(fā)揮至關(guān)重要的作用，對企業(yè)經(jīng)濟利益影響巨大。目前許多工程出現(xiàn)了投資失控，概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的情況，如果企業(yè)預(yù)算和結(jié)算工作存在漏洞，很可能會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來毀滅性的災(zāi)難，一是工程預(yù)算和結(jié)算不能實現(xiàn)及時有效地更新，當(dāng)前的換算方法已經(jīng)很難與房地產(chǎn)企業(yè)的實際相互適應(yīng)，很難準確地將工程實際需要真實正確的反映出來，但是如果計算過于繁瑣，勢必會對工程進度和效率造成不利影響。二是不同部門之間缺乏有效的交流溝通，缺乏暢通的信息共享機制，彼此間有沒有制定統(tǒng)一的規(guī)劃，這勢必會造成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算和結(jié)算合理性缺乏。

(四)管理工作缺乏全面性

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理所涉及的面往往是比較多，這都是由房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)本身所具有的復(fù)雜性所決定的，比如說房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本管理以及企業(yè)營銷費用管理，這些費用事先都需要企業(yè)進行統(tǒng)籌計劃，從企業(yè)全局角度出發(fā)進行管理，這同樣是由企業(yè)房地產(chǎn)財務(wù)成本管理特征所決定的。然而，就當(dāng)前情況而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有深深認識到這一點，并做到這一點，這在當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個普遍存在的問題，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)成本管理存在很大漏洞，不能協(xié)調(diào)各方關(guān)系，很難對房地產(chǎn)財務(wù)成本實施全面管理。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的完善策略

(一)建立健全財務(wù)成本管理體系

考慮到當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)所實行的仍然是粗放式的財務(wù)成本管理體制，已經(jīng)很難適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前以及今后的發(fā)展，因此必須及時探索出新的管理體制，既能有效提高企業(yè)財務(wù)成本管理水平，又能節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的人力﹑物力和財力，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。眾所周知，在經(jīng)濟高速增長的環(huán)境下，不同企業(yè)和不同行業(yè)之間競爭日益加劇，因此有必要建立完善的財務(wù)成本管理體系，規(guī)范企業(yè)財務(wù)成本管理。要確保這個問題得以合理解決，就需要我們的房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)ｉT設(shè)置財務(wù)成本管理部門，并適當(dāng)分權(quán)，分別設(shè)立總工程師﹑預(yù)算經(jīng)理以及財務(wù)總監(jiān)等，從而對房地產(chǎn)工程項目實施全面管理，監(jiān)管企業(yè)經(jīng)濟活動，為企業(yè)資金利用和執(zhí)行提供保障。

(二)不斷增強系統(tǒng)管理意識，建立完善的財務(wù)成本管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)中，要做好財務(wù)成本管理工程，必須要有系統(tǒng)管理意識，同時還要能夠熟練應(yīng)用專業(yè)管理知識，根據(jù)相關(guān)專業(yè)人員的指導(dǎo)，建立完善的財務(wù)成本管理體制。這里所提到的系統(tǒng)管理意識，指的是在管理時，應(yīng)當(dāng)具備全局意識，能夠考慮到房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)所涉及的各個方面，進行仔細斟酌，從中選擇有助于推動房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展的方案，從而促進其實現(xiàn)全面發(fā)展。只有不斷增強系統(tǒng)管理意識，建立完善的財務(wù)成本管理體制，才能使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理所存在的漏洞得以彌補，才能有效促進整個房地產(chǎn)行業(yè)向前發(fā)展。

(三)完善工程預(yù)算結(jié)算體系

完善房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算結(jié)算體系，對企業(yè)經(jīng)濟效益能夠發(fā)揮決定性作用。所謂的預(yù)算，指的是根據(jù)所掌握的市場規(guī)律，為了實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標，對工程項目資金進行事先整體規(guī)劃；而決算就是通過使用較嚴密的算法對工程資金耗費進行最后合計，合理計算出企業(yè)當(dāng)前以及將來的利潤。通過加強工程建設(shè)全過程的造價預(yù)算管理﹑加強工程預(yù)結(jié)(決)算環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理動態(tài)造價信息系統(tǒng)的開發(fā)與應(yīng)用﹑利用價值工程的原理對工程造價進行分解，合理地確定設(shè)計方案等措施。因此，我們有必要不斷完善工程預(yù)算結(jié)算題詞，根據(jù)企業(yè)預(yù)算管理的相關(guān)要求，將企業(yè)劃分為成本中心﹑投資中心以及利潤中心三個部分，同時，構(gòu)建預(yù)算，還需要不同部門之間進行交流溝通，按照事先制定的預(yù)算和計劃執(zhí)行。在工程執(zhí)行過程中，還要加強對工程的監(jiān)管，始終堅持認真負責(zé)的態(tài)度，對工程數(shù)據(jù)還要認真進行核實，確保正確合理。所以，健全工程預(yù)算結(jié)算體系，能夠起到促進整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要作用。

(四)重點環(huán)節(jié)加強成本控制

在房地產(chǎn)地區(qū)的經(jīng)營管理過程中，存在很多重點環(huán)節(jié)，如投資決策﹑招投標管理﹑工程設(shè)計等，對這些重點環(huán)節(jié)成本進行合理控制，有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理效率。要對這些重點環(huán)節(jié)加強成本控制，應(yīng)當(dāng)從以下三點著手：首先，制定相應(yīng)的計劃，只有事先將大體計劃方針構(gòu)建出來，這樣在這些重點環(huán)節(jié)執(zhí)行時才不至于舉手無措；其次，事先要確定目標，有了目標在完成這些環(huán)節(jié)工作的時候才能更加針對，不至于盲目；最后，還要從全局出發(fā)，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，充分考慮執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的不利情況，并提出相應(yīng)的解決方案。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，企業(yè)要想在這種環(huán)境中獲得生存，并謀取一席之地，就必須敢于創(chuàng)新，及時轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)舊觀念。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立完善的財務(wù)成本管理體系，現(xiàn)有的財務(wù)管理方法落后，工程預(yù)算和結(jié)算管理存在問題，財務(wù)成本管理工作缺乏全面性，因此必須采取有效的措施解決這些問題，只有這樣，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理水平，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)全面發(fā)展。

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