中國避免房地產(chǎn)泡沫探討

管昊

摘要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，它的發(fā)展情況關(guān)系到無數(shù)人的切身利益。自今年年初以來，中國房地產(chǎn)的商品房價格出現(xiàn)了兩種截然不同的情況。一方面，大城市尤其是一線城市出現(xiàn)了不正常的爆炸式增長，尤其是深圳、南京；另一方面，無數(shù)三四線城市商品房在政府的激勵政策下依然難以銷售。面對現(xiàn)在這種不正常的經(jīng)濟情況，今天我們以日本20世紀90年代的泡沫經(jīng)濟為例，分析日本泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)的原因以及如何避免中國出現(xiàn)類似的泡沫經(jīng)濟。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟；啟示

中圖分類號：F2文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.19.004

日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟通常認為是在1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月發(fā)生的經(jīng)濟現(xiàn)象。在這短短的幾年里，日本經(jīng)濟經(jīng)歷了從瘋狂的經(jīng)濟增長到經(jīng)濟崩潰的歷程。在這個以投機投資為主的經(jīng)濟增長的過程后，日本付出了沉重的代價來消化這個苦果。這次日本的泡沫經(jīng)濟的破滅給日本經(jīng)濟帶來毀滅性的打擊，使得在接下來的10余年里日本的經(jīng)濟發(fā)展毫無進展，這十年通常被稱為“失去的十年”。

日本經(jīng)濟的不正常發(fā)展起源于1985年9月在美國紐約簽訂了影響日元走勢的“廣場協(xié)議”。日本認為日元只會升值20%左右，但實際上，日元的升值就像脫韁的野馬一樣，一發(fā)不可收拾，但是這并沒有令日本在國際交易中處于劣勢。在當時日元每年持續(xù)升值5%左右，只要外國資本兌換成日元，就肯定是有收益的，因而大量的國際資本進入日本。在外國的資本的刺激下，日本的各種投資產(chǎn)品出現(xiàn)了爆炸式增長，1985年至1991年中，日本的股票價格以每年30%的速度增長，土地價格以每年15%的速度增長。與股票市場、房地產(chǎn)市場火爆相比，日本制造業(yè)受到了日元升值帶來的消極影響。大量的制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售受阻，被迫破產(chǎn)，僅1986年就破產(chǎn)了3000余家企業(yè)。雖然實體經(jīng)濟舉步維艱，但是在外國資本的引導下，日本的房地產(chǎn)和金融市場一直處于高速的增長。日本央行這時候沒有正確的發(fā)現(xiàn)了經(jīng)濟運行的問題，采用了擴張性的財政政策并且不斷的降低官方貼現(xiàn)率，增加貨幣供給量并且出臺6兆日元的經(jīng)濟刺激計劃，后期又追加4兆億的經(jīng)濟刺激計劃。然而這些措施并沒有使得實體經(jīng)濟走出困境，反而讓更多的投機分子更輕松的取得資本，使本來投向制造業(yè)的資金也流向了金融房地產(chǎn)市場中。這樣的政策對日本本就不正常經(jīng)濟現(xiàn)象來說，等同于火上澆油。等到日本在1991年泡沫經(jīng)濟被戳破時，出現(xiàn)了下列幾個瘋狂的現(xiàn)象。在股市上，從1985年到1989年，日經(jīng)平均指數(shù)從13113漲到38916點，在4年的時間翻了2倍；東交所的上市公司價值從169萬億日元漲到527萬億日元，同樣翻了兩倍，恐怖的是，在1989年東京證券交易所的公司價值是當年日本的GDP的1.3倍；比這嚴重的是房地產(chǎn)的泡沫，1985年到1988年期間東京的商用地價格指數(shù)從120漲到334.2，僅僅3年就漲了2倍。1990年，號稱一個東京就可以買下美國全國，房地產(chǎn)泡沫高到匪夷所思的程度；銀行和金融機構(gòu)不斷的提升金融信貸的額度，銀行認為只要有地產(chǎn)抵押就可以支取大量資金，讓非理性的銀行信貸迅速擴張，使銀行無法面對即將到來的經(jīng)濟危機；日本央行不斷推行金融自由化的策略，使得資本在市場中流動得越來越自由，受到央行的管制也愈來愈小，對投機分子不作為讓日本經(jīng)濟的泡沫越做越大。

1989年末，日本政府意識到經(jīng)濟的失控，在短短10個月里就將原來2.5%的超低官方貼現(xiàn)率升到6%，要知道簽訂廣場協(xié)議前的官方貼現(xiàn)率也只有5%。同年3月份，從大藏省開始的限制土地融資的政策在日本全面實施使得資本無法進入到房地產(chǎn)行業(yè)。原本擴張性的財政政策一下就變成了緊縮新財政政策，讓日本的經(jīng)濟泡沫無法繼續(xù)運行下去，日本經(jīng)濟最終迎來了“硬著陸”。1991年1月，日本的股市突然崩潰，緊接著房地產(chǎn)價格也隨之不斷下跌。到1992年，在一年的時間里東交所和東京房地產(chǎn)價值分別下降了230萬億日元和93萬億日元。股價暴跌幾乎讓日本所有的金融機構(gòu)陷入了巨額虧損，各大銀行為了保持資產(chǎn)，也開始惜貸，并且加緊收回貸款，導致一些中小金融機構(gòu)瀕臨破產(chǎn)。在這之后日本各行業(yè)都相繼崩潰，日本經(jīng)濟陷入了難以掙脫的沼澤中。在經(jīng)濟崩潰后，日本大部分的民眾從富有的房地產(chǎn)持有者瞬間變成了負翁，大量的房地產(chǎn)信貸抵押貸款難以收回，使得日本銀行的壞賬迅速增加。經(jīng)濟崩潰的影響還體現(xiàn)在對民眾心理打擊上，泡沫經(jīng)濟時日本民眾堅信的銀行不倒，房地產(chǎn)不降價在一夜之間崩塌。隨后的一系列經(jīng)濟打擊令日本民眾對日本經(jīng)濟徹底喪失了信心。而這種情況一直持續(xù)到了新世紀的到來。

關(guān)于這次日本泡沫經(jīng)濟的爆發(fā)，我們可以從內(nèi)外兩個方面來分析原因。其一是泡沫經(jīng)濟爆發(fā)的外部因素：（1）廣場協(xié)議的簽訂。這次協(xié)議的最終結(jié)果是日元迅速升值，而且與日本所認為的升值20%相去甚遠。升值的日元在美國的操縱下，逐漸進入美國，一方面增持了大量的美國國債，為美國減輕了國債壓力；另一方面投資了美國的房地產(chǎn)行業(yè)，成為了美國房地產(chǎn)泡沫的主要承擔者，加劇了日本的泡沫經(jīng)濟發(fā)展。（2）金融自由化。為了方便美英等歐洲國家在日本資本市場資金的自由流動，美英操控日本央行取消了原有的金融體制并逐步實施了金融自由化。在金融自由化的逐步實施中，政府對資金的管理能力逐步下降，到最后，各種金融投機活動合法化，成為了日本經(jīng)融經(jīng)濟的一個重要組成部分。各種投機活動在泡沫經(jīng)濟中不斷將資金投入看似一本萬利的房地產(chǎn)，股票中，而政府無法進行約束，加劇了日本泡沫經(jīng)濟擴大。（3）西方國家一手主演的“威尼斯騙局”。即由一大批資本同時進入一個有限的，近似飽和的市場，哄抬物價，使資本虛假膨脹，在資本膨脹到一定程度時迅速推出該市場，獲取差價利益，同時也會導致該市場的崩潰。日本在二戰(zhàn)后迅速完成了戰(zhàn)后重建并且讓經(jīng)濟高速發(fā)展成為了世界第二大經(jīng)濟體，創(chuàng)造了屬于日本的經(jīng)濟奇跡。如此強大的且經(jīng)濟持續(xù)增長的日本絕對不是歐美國家所期望看到的，于是在經(jīng)濟利益和國家利益的驅(qū)使下，歐美國家向日本伸出了魔爪。其二是泡沫經(jīng)濟爆發(fā)的內(nèi)部因素：（1）本國市場趨近飽和，產(chǎn)生大量的剩余資本。日本人口眾多而又占地狹小，資源有限，在發(fā)展到一定程度后，投資機會減少。由于貿(mào)易順差的存在，日本金融市場又存在大量的逐年增加的剩余資本。這時候在日本稀缺的土地資源進入了日本投資者的眼里，在當時看來土地價格是肯定不會下跌的，這些剩余資本在金融機構(gòu)的引導下逐漸進入了股票和房地產(chǎn)市場。（2）日本畸形的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。二戰(zhàn)后，日本政府因地適宜創(chuàng)建了一套具有日本特色的適合日本經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和從業(yè)機制。隨著經(jīng)濟的發(fā)展這套機制的缺點逐漸的顯現(xiàn)出來，即從業(yè)人員終身從事某一項工作，無法從事和拓展新的領(lǐng)域創(chuàng)造新的投資機會。而日本當時的產(chǎn)業(yè)調(diào)整又遭受到了社會的巨大的助力，成效甚微，剩余資本繼續(xù)產(chǎn)生，由于無處可去，繼續(xù)流向金融房地產(chǎn)領(lǐng)域，助長了泡沫經(jīng)濟膨脹。（3）日本央行數(shù)次政策失誤。廣場協(xié)議簽訂后，日本政府沒有意識到問題的嚴重性，反而實行寬松的財政政策，增加貨幣供應(yīng)量，助長了泡沫經(jīng)濟的形成和擴大，這是日本央行的第一次失誤；日本不斷放寬的金融政策形成了過于寬松的金融體系導致日本對本國的資本的控制不足，使得政府在面對大量的投機資本時無法做出及時的有效的回應(yīng)，只能依靠市場的被動調(diào)節(jié)來處理這些問題，這是日本央行在當時政策作為方面的又一次失誤；當日本經(jīng)濟已經(jīng)膨脹到極致時，日本央行迅速的采用緊縮的財政政策，使得日本泡沫經(jīng)濟沒有緩和機會便被戳破，一手將膨脹的日本經(jīng)濟送入谷底，“硬著陸”的日本經(jīng)濟迎來了跳樓式的崩潰，這是日本央行的第三次失誤。

經(jīng)濟泡沫破滅后，日本經(jīng)濟并沒有任何的緩和，整個20世紀90年代甚至21世紀初日本經(jīng)濟都是在經(jīng)濟衰落中掙扎的，直到2005年日本經(jīng)濟才勉強走出衰退。泡沫經(jīng)濟的后遺癥影響深遠而又全面。從個人到國家、從微觀到宏觀、時時刻刻、方方面面都能感受到泡沫經(jīng)濟的危害。

把我國現(xiàn)在經(jīng)濟情況同當年的日本經(jīng)濟情況相比，我們能發(fā)現(xiàn)許多相似的地方。比如西方國家不斷壓迫人民幣升值，市場存在大量的過剩資本，房地產(chǎn)價格的飆升，房地產(chǎn)成為一項保險的投資項目以及寬松的貨幣政策。正所謂前史之鑒后事之師，我們必須要警惕經(jīng)濟的發(fā)展，時時保持憂患意識，不能被現(xiàn)在經(jīng)濟增長現(xiàn)象迷惑。我們要認真研究各種可能出現(xiàn)的情況，做好防范措施。從日本泡沫形成的主要原因來看，我們可以有以下的政策措施：（1）堅持匯率自主，不受國外影響。我們可以適當?shù)纳?，也可以適當貶值，前幾年人民幣有一個迅速增長的時期，直接導致了許多沿海制造業(yè)企業(yè)的破產(chǎn)，我們應(yīng)當引以為戒。（2）規(guī)范金融體系的制度。現(xiàn)今，我國的金融體系中還有許多的不規(guī)范的地方，還有許多不成熟的地方。我國目前是以一行三會為主的金融監(jiān)管格局，但是從實踐看這個格局還是有許多金融問題難以解決，中國應(yīng)該建立宏觀與微觀相結(jié)合的監(jiān)督管理體制，尤其是財政政策的實施與管理相結(jié)合的體制。建立能夠預(yù)測，控制金融風險的體制。（3）擴大內(nèi)需，刺激消費，提高群眾的消費水平。由于中國千百年來的習慣，中國群眾喜歡存錢大于消費，可能一個不起眼的家庭，一下就能拿出大量的存款。我國人民不愿意消費的一大原因是對未來的不確定，政府對百姓沒有做到基本的保障，使人民不敢消費。如果政府在以后可以建立健全保障系統(tǒng)，相信中國人民的消費收入水平都會提高。（4）改善中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加投資方向。在日本泡沫經(jīng)濟時期，大量資金進入房地產(chǎn)的一個重要原因就是日本當時沒有合適的投資機會，房地產(chǎn)是最穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，這和現(xiàn)在的中國何其相似。當前中國的市場中，最不缺的就是資本，最缺的就是好的投資項目。所以政府應(yīng)當引導國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增加創(chuàng)新型企業(yè)比重，增加投資者的投資機會。（5）制定及時有效的財政貨幣政策。央行應(yīng)該時時刻刻關(guān)注金融市場變動，及時的制定合理的財政政策，不能受西方國家的干擾。不能像日本央行一樣，制定的政策都慢半拍。（6）警惕西方的經(jīng)濟陷阱，防止進入經(jīng)濟圈套。西方在市場經(jīng)濟的路上已經(jīng)走了很多年，而我國才剛剛邁開腳步。在市場經(jīng)濟中無論是在理論還是在經(jīng)驗上都比不過西方，我們不僅要辯證的看待西方的經(jīng)濟理論，還要警惕西方資本在我國境內(nèi)的流動。要知道無論是泡沫經(jīng)濟時代的日本，還是蘇聯(lián)解體后的俄羅斯經(jīng)濟都有西方國家操縱的影子。

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