淺析我國房產(chǎn)稅改革發(fā)展現(xiàn)狀暨對策建議

高霄翔

（云南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,云南 昆明 650504）

淺析我國房產(chǎn)稅改革發(fā)展現(xiàn)狀暨對策建議

高霄翔

（云南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,云南 昆明 650504）

房產(chǎn)是指能夠遮風(fēng)擋雨，可為人們的生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、娛樂、工作、居住或物資存儲提供場所的有屋面和圍護結(jié)構(gòu)。通過分析和評價我國當(dāng)前房產(chǎn)稅征收對象存在局限性、稅率設(shè)置缺乏差異化，以及房產(chǎn)實名制及網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫建設(shè)等方面存在執(zhí)法監(jiān)管不嚴(yán)等主要問題，提出了適度拓展征收范圍、加大高檔住房、投資性住房的稅收成本、減免甚至補貼剛性需求的生存性住房稅收、適度征收改善型住房房產(chǎn)稅的總體思路。通過制定公平公正、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆慨a(chǎn)稅制度，嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)實名制及網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫信息公開透明化及科學(xué)制定有區(qū)別的稅率等措施實施房產(chǎn)稅深化改革。

房產(chǎn)稅稅收原則；稅率；實名制

房產(chǎn)稅是以房屋為計稅對象，計稅時按房屋的計稅余值或租金收入為依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅[1]。關(guān)于房產(chǎn)稅的征收范圍，我國各省、市、自治區(qū)有不同的界定。通過征收房產(chǎn)稅，增加房產(chǎn)投資者的投資成本，盡可能地減少房產(chǎn)投機行為，擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，向機關(guān)單位、社會團體等不同房產(chǎn)持有者征稅，增大稅收基數(shù)，可起到調(diào)節(jié)稅收總收入，公平分配社會財富，為社會主義市場經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。

1 我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

住房是人民生活的基本需求之一。我國絕大多數(shù)人有一種所謂落地生根的“歸屬感”，潛意識中認(rèn)為只有買下來的房子才是屬于自己的，住起來才安心。這種根深蒂固的傳統(tǒng)觀念很大程度上成為我國的房產(chǎn)稅如此受大眾關(guān)注的重要原因之一。另外，即使選擇租房代替買房，出租者也是房屋的擁有者，也要承擔(dān)相應(yīng)的房產(chǎn)稅。近年來隨著我國的經(jīng)濟不斷增長，個人收入相比2000年之前有了較大的提升，家庭和個人購買房屋的數(shù)量也隨之增加，政府相關(guān)政策缺失、房產(chǎn)稅設(shè)置及調(diào)整的滯后、市場規(guī)則的不完善等因素，進一步加劇了房產(chǎn)投機資金的涌入和全社會炒房行為流行，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂，房價飛漲。部分社會團體、個人大量買房囤積進行“炒房”，使得房地產(chǎn)已成為了一個可以投機獲取巨大利益的市場。由于政府現(xiàn)行的相關(guān)政策并不能有效地阻止這種惡性囤積炒房現(xiàn)象的發(fā)生，具有剛性需求的買房者反而買不起房，而有錢人的房子越買越多，通過炒房累積的資金不斷累積，借貸危機增大，形成一個惡性循環(huán)。長此以往甚至?xí)?dǎo)致貧富差距繼續(xù)加大、社會矛盾進一步加劇，對整個社會來說必將弊大于利。

2 我國房產(chǎn)稅存在的主要問題

2.1 征收對象和范圍不夠合理

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，我國行政機關(guān)、事業(yè)單位、個人非經(jīng)營性住房都是免稅對象，而征稅對象主要集于中小城市、工業(yè)礦業(yè)及部分區(qū)鎮(zhèn)，征稅范圍較為狹窄，不利于稅收的財政原則的實現(xiàn)。隨著近年來經(jīng)濟的發(fā)展，我國許多事業(yè)單位逐漸實現(xiàn)向大型企業(yè)的轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)居民的住房私有化程度越來越高，房屋成為絕大部分人個人財產(chǎn)的重要組成部分。因此，增大征收對象范圍不僅有利于增加國家財政收入，而且有利于收入的重新分配和貧富差距的縮小。

雖然房產(chǎn)稅的改革目前沒有在全國范圍內(nèi)進行統(tǒng)一推進，但是國家發(fā)改委在部分具備條件的地區(qū)進行了試點和實驗。以重慶和上海為例，在重慶試行的房產(chǎn)稅方案中，有一種情形需要繳納房產(chǎn)稅即個人新購的高檔住房。方案中指出高檔住房是指“建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價的兩倍（含兩倍）以上的住房”，但這并不算是對高檔住房的一個清晰合理的界定[2]。而在上海試行的房產(chǎn)稅方案中，不論是本地或外地戶籍，該方案僅針對新買入的房產(chǎn)，也就是說，以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人并沒有受到該方案的嚴(yán)格管制，他們甚至?xí)蔀樾路桨缸畲蟮氖芤嬲遊3]。而對于新購買房屋的人，尤其是對于剛需購房的人來說，這一征稅范圍增大了他們的購房負(fù)擔(dān)，顯示出明顯的制度不公平，拉大了貧富差距。

2.2 執(zhí)法監(jiān)管不夠嚴(yán)格

我國房產(chǎn)實名制還沒有得到完全實施，并且由于實施過程中還會出現(xiàn)各種各樣徇私舞弊等違規(guī)行為，真正意義上完全實名制更是因此難上加難；炒房現(xiàn)象十分嚴(yán)重，少數(shù)富人的房子越買越多，而有剛需的人反而買不起房；政府沒有利用現(xiàn)代科技建立相應(yīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，房產(chǎn)管理的相關(guān)部門之間尚未的達到信息的互聯(lián)互通，公開透明的情況也并理想。我國目前還不能像發(fā)達國家一樣，實名注冊登記后就可以隨時在網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫查詢、監(jiān)督他人房產(chǎn)情況以及詳細(xì)信息。因此如果實名制和信息公開透明化得不到有效的實現(xiàn)，就無法從從根本上實現(xiàn)房產(chǎn)稅收的公平原則，也不能有效的抑制投機買房、擾亂房地產(chǎn)市場等行為。

2.3 稅率設(shè)置不夠合理

2.3.1 單一稅率制度存在的問題

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅率是單一稅率，且房產(chǎn)稅僅僅依據(jù)房產(chǎn)的面積和原值進行計算[4]。如此一來，房產(chǎn)擁有者房產(chǎn)數(shù)量的不同并沒有在稅率上體現(xiàn)出來。舉例來說，一個人擁有三十套房產(chǎn)，其中大多數(shù)房產(chǎn)是用于投機投資，而另一個人擁有兩套房產(chǎn)，均用于生活居住，但是這兩個人的計稅稅率是相同的。第一個人通過投機投資可以從房產(chǎn)中取得巨大的利潤，但是由于稅率并沒有隨之增加，無法遏制有錢人的投資性炒房，甚至?xí)兿喙膭钸@種行為，并且對剛需購房進行了打壓，構(gòu)成了一種不健康的市場買房環(huán)境。另一方面由于我國幅員遼闊，沿海與內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展就目前來說很不平衡，每個城市的經(jīng)濟發(fā)展情況差別懸殊，城市總體消費能力也有所不同，房地產(chǎn)市場更是差異巨大。我國依然施行單一稅率，這意味著因稅率相同，導(dǎo)致經(jīng)濟發(fā)展相對較落后的城市居民們需要承擔(dān)了更重的納稅義務(wù)。

2.3.2 適宜稅率的確定

如果房地產(chǎn)的征稅稅率低于其價格的上漲速率，房產(chǎn)稅稅率就不能有效的抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，房價還會繼續(xù)上漲，投機行為仍然有機可圖。反過來，如果稅率過高，勢必會顯著降低房地產(chǎn)行業(yè)的整體收益，進一步打擊房產(chǎn)開發(fā)與銷售行業(yè)的積極性，對我國實體經(jīng)濟的發(fā)展勢必產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。所以稅率究竟如何確定也是我國房產(chǎn)稅面臨的一大問題。

2.4 房地產(chǎn)投機行為缺乏管理和控制

房地產(chǎn)投機行為一般是指利用房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)的上下波動，通過低買高賣賺取房屋差價而獲取利潤的行為[5]。近年來，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，一些投機商利用自己的富余資金加入房地產(chǎn)投機行列，加劇了房價進一步飆升。這種“炒房”行為對哪些有剛性住房需求的消費者帶來了嚴(yán)重的問題?，F(xiàn)行的單一房產(chǎn)稅率沒有對高檔住房和多套住房的群體進行階梯型征稅，助長了房地產(chǎn)市場的不健康風(fēng)氣。政府有必要通過出臺相關(guān)政策和措施來控制這種投機行為，其中通過調(diào)整房地產(chǎn)稅率，使得投機者無利可圖甚至虧本，也是一個較為可行的解放方案。

3 對我國房產(chǎn)稅改革的幾點建議

房產(chǎn)稅的改革影響因素眾多、涉及面廣，在堅持中國特色的社會主義市場經(jīng)濟的宏觀背景下，充分考慮政府政策調(diào)控、市場經(jīng)濟規(guī)律引導(dǎo)、購房者的需求、投資者意愿等諸多利益相關(guān)方的均衡，在現(xiàn)有社會制度及經(jīng)濟形勢下制定出比較符合實際的房產(chǎn)稅。通過房產(chǎn)稅的改革力圖合理區(qū)分住房的投機與住房的生存剛需稅率，有效抑制房價的非理性上漲，利用政策杠桿和市場規(guī)律擠壓房地產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)性發(fā)展。筆者認(rèn)為至少應(yīng)從以下方面推進我國房產(chǎn)稅的改革：

3.1 合理界定房產(chǎn)稅征收對象及范圍

探索我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征稅范圍，適度縮我國現(xiàn)行小行政機關(guān)、事業(yè)單位、個人非經(jīng)營性住房等免稅對象，試點研究對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)房產(chǎn)征稅的可行性，房產(chǎn)稅的征收范圍可進一步擴大到企業(yè)及城鎮(zhèn)居民等，貫徹“低稅率、寬稅基”的基本稅收理念，充分體現(xiàn)稅收的財政原則[6]。對于剛性需求的生存性購房稅收研究給予適當(dāng)?shù)臏p免的扶植政策，甚至給予一定補貼。免征面積可結(jié)合各地實際情況按照人均面積科學(xué)制定。

3.2 全面實施房產(chǎn)實名制及信息公開透明

政府相關(guān)部門及市場監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)該加大信息交流平臺建設(shè)的投入力度，盡快建立和完善涵蓋我國城鄉(xiāng)公民房產(chǎn)信息的實名、公開數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下的互聯(lián)互通，方便人民群眾實名注冊后即可通過合法途徑進行監(jiān)督，以利于房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的運行，促進全社會的公平和諧發(fā)展。

3.3 因地制宜的制定科學(xué)合理的稅率

3.3.1 根據(jù)持有房屋數(shù)量制定利率

我國現(xiàn)行單一固定的房產(chǎn)稅稅率，忽略了房產(chǎn)所在的地域、用途、周邊環(huán)境等因素對房產(chǎn)價值的影響，助長投機性資金炒作房產(chǎn)的熱情，加劇了社會財富二次分配的不公平。為了遏制投資性炒房，合理均衡貧富差距，需要研究制定對不同數(shù)量的房屋擁有者采用不同的稅率，房屋數(shù)目越多，房產(chǎn)稅的稅率相應(yīng)越高。

3.3.2 根據(jù)人均居住面積制定利率

市場也可以將人均居住面積作為征稅的標(biāo)準(zhǔn)，超過人均面積的部分要進行累計稅率的核算，人均超出面積越多，房產(chǎn)稅的稅率越高，一定程度上可以提高房屋使用的效率。政府部門需要研究適合不同地區(qū)的不同稅率，力圖實現(xiàn)稅率和本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平掛鉤，發(fā)揮房產(chǎn)稅對市場的引導(dǎo)作用，進一步調(diào)節(jié)收入不平衡、資源配置不合理現(xiàn)象。

3.4 管理和控制房地產(chǎn)投機行為

3.4.1 啟用階梯型房產(chǎn)稅稅率

為了切實有效地遏制投資性炒房，應(yīng)區(qū)別房屋所有者持有房產(chǎn)的不同性質(zhì)及數(shù)量，采用不同的稅率，以增加高檔住房、投資性住房的購房成本，減少投資性買房。房屋數(shù)目越多，房產(chǎn)稅的稅率越高。而對于該類型購房實施懲罰式征稅，所得稅款可以用于補貼低收入人群或者投資政府項目。市場也可以將人均居住面積作為征稅的標(biāo)準(zhǔn)，超過人均面積的部分要進行累計稅率的核算，人均超出面積越多，房產(chǎn)稅的稅率越高。對于長期無人居住和使用的房屋應(yīng)該提高相應(yīng)的房產(chǎn)稅稅率。其他國家如美國、英國等國家都已經(jīng)實施了類似的方案來控制房地產(chǎn)投機行為。英國政府規(guī)定，居民若出售第二套以上的住房，最高要繳納40%的增值稅。這一政策有效的抑制了當(dāng)?shù)氐耐稒C沖動，因此英國房地產(chǎn)市場很少存在暴漲暴跌的現(xiàn)象。

3.4.2 關(guān)于剛需房產(chǎn)和免征面積

對于剛性需求的生存性購房的稅收，政府應(yīng)該給予相應(yīng)的減免，甚至對一些較特殊的情況給予補貼。免征面積可根據(jù)各地情況按照人均面積科學(xué)制定。人均面積是客觀數(shù)字，并不涉及主觀判斷，所以政策一旦下達，各省市即可統(tǒng)一執(zhí)行，政府只需要確定好不同面積對應(yīng)的稅率即可，這一點可以參照我國居民平均人均面積，將此作為基準(zhǔn)線，再對上下線做相應(yīng)的調(diào)整。

4 結(jié)束語

房產(chǎn)稅作為我國政府稅收的重要稅種，對增加國家財政收入、均衡全社會財富二次分配、抑制房價過快上漲、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場正常秩序都具有十分重要的作用。不斷的調(diào)整優(yōu)化房產(chǎn)稅改革，保障政府有足夠財力用于改善國家基礎(chǔ)設(shè)施、教育條件、醫(yī)療設(shè)備等的更新，實現(xiàn)稅收取之于民，用之于民的基本宗旨，讓大多數(shù)人切實感受到房產(chǎn)稅帶來的福利，促進市場經(jīng)濟的繁榮和社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。

[1] 王森.關(guān)于我國開征房產(chǎn)稅問題的探討[J].新財經(jīng)(理論版),2013(4).

[2] 丁嵐.淺談我國房地產(chǎn)稅收制度改革[J].經(jīng)濟視野,2013(15): 90.

[3] 黃吉燕.國際房地產(chǎn)稅的發(fā)展及現(xiàn)狀對我國完善房產(chǎn)稅的啟示[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2012(10).

[4] 劉簫勻.我國房產(chǎn)稅改革若干問題的思考[J].廊坊師范學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版）,2014(2):103-105.

[5] 周詠馨,孫靜.房地產(chǎn)投資、投機與泡沫的關(guān)系研究[J].《鹽城工學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版）》,2010(2):21-25.

[6] 婁華婷.關(guān)于中國房產(chǎn)稅改革的思考[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2013 (17):21.

F299.23