武漢地鐵2號線對周邊房價影響實證研究

宋 丹

(廈門大學經(jīng)濟學院武漢班，湖北 武漢 430000)

1 引言

武漢地鐵2號線是武漢市真正意義上的第一條地鐵線路，本文選取武漢地鐵2號線沿線21個站點新建普通商品住宅作為研究樣本，選取沿路各個站點2km以內(nèi)的新開發(fā)樓盤，樣本容量36。本項目中的住宅項目屬性數(shù)據(jù)和交易信息主要來自搜房網(wǎng)、報紙、資料和作者的實地調(diào)研，一些區(qū)域因素資料(如到地鐵站點和的實際距離等變量)來自“搜房網(wǎng)”的電子地圖和實地調(diào)查獲得，另外，對部分樓盤進行了實地的走訪調(diào)查和數(shù)據(jù)采集，收集的數(shù)據(jù)為課題分析奠定了充分的材料。與此同時，本文將選取的樓盤根據(jù)0-500米，500-1000米，1000-2000米三個檔位，分別收集典型樓盤的價格數(shù)據(jù)，通過搜集的數(shù)據(jù)測算出在空間維度上武漢地鐵2號線地鐵對周邊房價的影響。

另一方面武漢地鐵2號線正式開通時間為2012年12月28日，為了研究從時間因素上2號線對周邊房價的影響，本文把從地鐵開通前到到2013年8月( 規(guī)劃前期、規(guī)劃期、施工期和運營期) 的開發(fā)樓盤做一個時間上的價格對比，以此分析地鐵二號線在時間維度上對周邊房地產(chǎn)價格的影響。以下是本項目選取的調(diào)研對象，即武漢地鐵2號線周邊2000米樓盤匯總(由于樣本容量較大，本文只羅列比較具有代表性的光谷廣場站、洪山廣場站、江漢路站、漢口火車站四個站點周邊的樓盤)。

表1 武漢地鐵2號線周邊2000米代表性樓盤

本文以交易價格數(shù)據(jù)作為樓盤的建筑面積銷售均價，均價可較好地反映區(qū)位房價的水平。為了避免通貨膨脹和房地產(chǎn)市場的變化因素對不同時間數(shù)據(jù)的影響，每個時期的房價數(shù)據(jù)均通過房價指數(shù)進行修正，樣本樓盤的地理位置及距地鐵2號線的距離通過“搜房網(wǎng)”的電子地圖確定、獲取。

2 研究綜述

2.1 地鐵對房價影響的空間效應(yīng)文獻研究

在國外，20世紀60年代，R.F.Muth(1969)在區(qū)位理論的研究基礎(chǔ)上，深入分析了交通費用和住房費用之間的聯(lián)系。W.Bruce Allen(1987)研究了費城以及新澤西州郊區(qū)的鐵路對沿線住宅價格的影響。日本學者Pior(2001)認為建成后的東京Joban新干線對周邊土地帶來的增值達17.77—24.59萬億日元。同樣，在國內(nèi)學者們也展開了相關(guān)研究。黃慧明(2001)研究了廣州地鐵對房地產(chǎn)項目的空間效應(yīng)，認為地鐵周邊住宅價格絕對值整體呈上升趨勢，但長期看漲幅不大。清華大學鄭捷奮(2004)分析得出深圳市地鐵站點周邊500m半徑范圍內(nèi)房地產(chǎn)項目價格受到地鐵因素的提升，在300m和500m范圍內(nèi)，房地產(chǎn)價格分別上漲了31%和17%。梅志雄(2011)廣州地鐵3號線及周邊住宅項目為例，綜合運用可達性相等理論比較分析法hedonic模型和GIS空間分析技術(shù)，計算地鐵對周邊住宅價格的影響。

2.2 地鐵對房價影響的時間效應(yīng)文獻研究

軌道交通項目對住宅價格的時間上的效應(yīng)指的是在隨著軌道交通項目的立項、規(guī)劃、建設(shè)、運營等不同階段的消息向市場透露，周邊房地產(chǎn)的價格因此而產(chǎn)生的變化。國外一些文獻研究結(jié)果表明，軌道交通項目對住宅價格存在顯著的時間上的效應(yīng)。Damm等(1980)研究發(fā)現(xiàn)，在地鐵開始運營以前，地鐵站周圍的價格就有明顯的上升。Fergusan等(1988)也得出“地鐵站附近的獨戶住宅的土地價地鐵站點位置宣布的三年后到地鐵開始運營前1年有上漲”這一結(jié)論。也有文獻結(jié)果表明隨著軌道交通項目的進展，對住宅價格產(chǎn)生了負面的效應(yīng)。例如Henneberry(1998)研究表明Supertram項目的施工降低了住房價格，在項目完工的時候，負面效應(yīng)消失了。在國內(nèi)，清華大學的何劍華(2004)使用特征價格模型研究了北京地鐵13號線對沿線住宅在空間維度和時間維度上的影響，研究表明，地鐵開工建設(shè)和建成通車前后對沿線房地產(chǎn)價格影響最大。

3 武漢地鐵2號線對周邊房價影響的空間效應(yīng)

研究武漢市地鐵2號線對周邊房價影響的空間效應(yīng)主要采取的是通過在同一地鐵站，按照0-500米，500米至1000米，1000米至2000米的區(qū)域劃分，選取3個范圍內(nèi)的某一樓盤，在進行空間上的漲價對比分析，從而研究武漢地鐵2號線對周邊房價影響的空間效應(yīng)。由于樣本數(shù)量較多，本文選取了光谷地鐵站為研究分析的對象。

在光谷廣場站附近，本文選取三個研究對象，分別為健龍尚谷杰座二期、龍安港匯城二期、新都匯，價格走勢如圖1～3所示。

圖1 2012年11月-2013年8月健龍尚谷杰座二期房價走勢圖

圖2 2012年11月-2013年8月龍安港匯城二期房價走勢圖

圖3 2012年11月-2013年8月新都匯房價走勢圖

從以上的房價走勢圖可以看出，在光谷廣場站的三個樓盤，健龍尚谷杰座二期、龍安港匯城二期、新都匯的價格在2012年12月28日地鐵開通后價格表現(xiàn)都各有特點。其中距離地鐵站500米以內(nèi)的健龍尚谷杰座二期在2012年11月至2013年8月價格一直保持著10000元一平方米的價格，地鐵開通后對其價格影響不大。健龍尚谷杰座二期價格在2013年3月至4月價格上漲1000多元，以后逐步平穩(wěn)上升。在地鐵站500米至1000米范圍的龍安港匯城二期在2013年4月前價格保持穩(wěn)定，在2013年4月后突然上升，在2013年5月之后平穩(wěn)上升。在地鐵站1000米至2000米范圍的新都匯在2013年4月前價格保持穩(wěn)定，在2013年4月后突然上升，在2013年5月達到120000元的峰值，然后又回歸到20000元左右的正常值。

從以上分析可以看出，在光谷地鐵站附近的三個樓盤在地鐵2號線開通后價格上升不是很迅速，而且500米內(nèi)的樓盤幾乎沒有什么變動，這可能是由于該樓盤已經(jīng)處于清盤階段，價格變動小，而距離500米到1000米之內(nèi)的龍安港匯成的上升最明顯，升值幅度較大。1000米到2000米的樓盤除2013年有異常變動外，基本保持穩(wěn)定值?？梢哉f，在空間上，地鐵2號線對周邊500米范圍之內(nèi)的樓盤價格影響較大，在500米至1000米之間的價格影響逐步減少，在1000米至2000米之間的樓盤價格影響最小，可以說，武漢地鐵2號線的空間效應(yīng)呈現(xiàn)出由近到遠逐步減小的趨勢。

4 武漢地鐵2號線對周邊房價影響的時間效應(yīng)

研究武漢市地鐵2號線對周邊房價影響的時間效應(yīng)本文主要采取的是通過在同一地鐵站附近的某一樓盤，在時間范圍內(nèi)分成地鐵開通前1年、地鐵開通前4個月、地鐵開通后3個月，地鐵開通后8個月作為時間效應(yīng)的分析范圍由于樣本數(shù)量較多，本文選取了具有代表性的漢口火車站作為本文研究的對象。思聯(lián)公館位于江漢常青路64號，距離漢口火車站500m左右，地鐵2號線漢口火車站附近最具代表性樓盤之一，在地鐵2號線開通前后，其價格走勢圖如圖4。

圖4 2012年11月-2013年8月思聯(lián)公館房價走勢圖

從以上分析中可以看出，在漢口火車站附近的思聯(lián)公館的房價在地鐵規(guī)劃后有了一次較大幅度的下降，2011年11月至2012年3月房價都維持在11000元/平方米，但是在隨后的兩個月里房價跌到了9800元/平方米，之后又恢復到原來的價格水平，但是在地鐵建成后，從2013年3月開始房價卻開始大幅度下跌，并始終維持在9000元/平方米的水平。這說明了地鐵對該樓盤有一定的影響，但是是負向的影響。分析可知，地鐵開通前后對該樓盤價格有一定的影響，在地鐵開通前影響較小，地鐵開通后影響較大。這說明地鐵對房價的影響還是有一定的時間范圍的。

5 結(jié)論

5.1武漢地鐵2號線對周邊房價存在著明顯的空間效應(yīng)

從以上分析中本文可以看出武漢地鐵2號線開通之后對地鐵站周邊大部分樓盤的價格都存在一定程度的影響。地鐵站附近的大部分樓盤價格都出現(xiàn)了不同程度的增長。其中距離地鐵站500米以內(nèi)的樓盤價格漲幅最為明顯，隨著距離地鐵站距離的增加影響逐漸減少。這說明距離地鐵站越近的樓盤價格漲幅越為明顯，地鐵站對周邊房價存在著空間效應(yīng)。

5.2武漢地鐵2號線對周邊房價存在著明顯的時間效應(yīng)

通過以上的分析本文可以得知，在武漢地鐵2號線對周邊房價的影響效應(yīng)存在著時間效應(yīng)，而且時間效應(yīng)上，地鐵規(guī)劃后周邊房價略有上漲，地鐵開通前半年房價增長速度加快，地鐵開通前兩個月房價大幅上漲，地鐵開通后房價持續(xù)上漲，在地鐵開通后6個月，房價保持平穩(wěn)增長。這主要是因為地鐵規(guī)劃后消費者和房地產(chǎn)商預期房價會上升，在需求的帶動下房價上升，但是幅度不是很大；在地鐵開通前6個月，地鐵的影響力和大眾對地鐵的期望，使得周邊房價增長加快；在開通前2個月，地鐵試運營，消費者和開發(fā)商感受到了地鐵的經(jīng)濟牽動作用，周邊房價大幅度上漲；在地鐵開通后，房價也會在地鐵新運營的驅(qū)動下快速增加，直到開通半年后，這種帶動效用減小，房價保持平穩(wěn)緩慢增長。

5.3武漢地鐵2號線對周邊房價的變動有著顯著的影響

無論是從空間效應(yīng)的分析還是時間效應(yīng)的分析，我們都可以確定武漢地鐵2號線的開通對其周邊房價的上漲有著顯著的影響。武漢地鐵2號線的開通不僅降低了居民的出行成本，同時也有力提高了地鐵周邊樓盤的競爭力，這對于居民的購房投資十分具有投資意義。同時，地鐵2號線對樓盤價格的帶動效應(yīng)也為未來武漢市地鐵的開發(fā)提供了參考，可以最大化的提高地鐵帶給社會的經(jīng)濟效應(yīng)，促進地鐵周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和規(guī)劃。另一方面，本文作者認為地鐵對其周邊房價的雖然存在著影響，但這影響效果不是決定房價的決定性因素，應(yīng)當辯證地看待地鐵對周邊房價的影響效果。

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