淺析同等條件下優(yōu)先續(xù)約權(quán)

梁明霞 航美傳媒集團(tuán)有限公司

淺析同等條件下優(yōu)先續(xù)約權(quán)

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實踐中存在大量的合同中約定“同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”，與此同時也產(chǎn)生了大量關(guān)于優(yōu)先續(xù)約權(quán)的糾紛。本文嘗試對優(yōu)先續(xù)約權(quán)的性質(zhì)和行使條件，以及同等條件的界定進(jìn)行明確。

優(yōu)先續(xù)約權(quán) 同等條件 合理期限

【案例簡介】

2011年8月，雅仕維公司與機(jī)場股份公司簽訂一份《上海浦東國際機(jī)場一期工程航站樓第四標(biāo)段燈箱廣告陣地使用權(quán)租賃經(jīng)營合同》，由雅仕維公司租用浦東國際機(jī)場一期工程航站樓第四標(biāo)段燈箱廣告媒體用于發(fā)布廣告。合同期限自2011年9月1日至2014年12月31日止。同時約定，合同到期后在同等條件下，雅仕維公司有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，但必須提前3個月向機(jī)場股份公司提出。合同簽訂后，雙方均依約履行了相關(guān)義務(wù)。

2014年11月，機(jī)場股份公司作為出租方與其控股子公司德高動量公司，簽訂了《上海虹橋及浦東國際機(jī)場廣告陣地租賃合同》，將包括上述雅士維公司租賃的廣告媒體在內(nèi)的上海機(jī)場廣告租賃區(qū)域內(nèi)的所有廣告陣地出租給德高動量公司用于經(jīng)營廣告業(yè)務(wù)，合同期自2015年1月1日至2018年12月31日。

雅士維公司認(rèn)為機(jī)場股份公司與德高動量公司簽訂租賃合同的行為侵犯了其優(yōu)先續(xù)約權(quán)，將機(jī)場股份公司訴至法院，要求確認(rèn)機(jī)場股份公司與德高動量公司所簽訂的租賃合同中侵犯雅仕維公司享有的浦東國際機(jī)場一期工程停車樓區(qū)域廣告陣地優(yōu)先續(xù)約權(quán)之條款無效；要求判令機(jī)場股份公司按照其和德高動量公司簽訂的廣告陣地租賃合同的條件與雅仕維公司就浦東國際機(jī)場一期工程停車樓區(qū)域廣告陣地簽訂續(xù)租合同。

【法院判決】

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雖雅仕維公司在同等條件下享有對浦東國際機(jī)場一期工程停車樓區(qū)域的廣告陣地優(yōu)先續(xù)約權(quán)，但因不存在同等條件的狀況，故機(jī)場股份公司與德高動量公司間的行為不構(gòu)成對雅仕維公司權(quán)益的侵害。遂判決對雅仕維公司的訴訟請求不予支持。

基于上述案例引申出的關(guān)鍵點是：優(yōu)先續(xù)約權(quán)的性質(zhì)及行使條件，特別是行使條件中的“同等條件”如何界定。

一、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的定義及性質(zhì)

（一）優(yōu)先續(xù)約權(quán)的定義

我國法律并無明文規(guī)定優(yōu)先續(xù)約權(quán)，其并不是一項法定的權(quán)利。但在司法實踐中已經(jīng)出現(xiàn)了大量的關(guān)于優(yōu)先續(xù)約權(quán)的探索。根據(jù)民法意思自治的原則，合同雙方可以在合同中約定相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，只要不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就合法有效并受到法律保護(hù)。合同雙方在合同中約定優(yōu)先續(xù)約權(quán)是雙方意思自治的表示，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故優(yōu)先續(xù)約權(quán)是約定的權(quán)利，是意思自治的產(chǎn)物。

筆者認(rèn)為，優(yōu)先續(xù)約權(quán)本質(zhì)上是債權(quán)，是優(yōu)先締約請求權(quán)。其定義為：優(yōu)先續(xù)約權(quán)是指存在合同關(guān)系的雙方在合同期限屆滿時，一方主體就合同標(biāo)的再次簽訂合同時，合同相對人基于合同的約定在同等條件下優(yōu)先于其他第三方與其繼續(xù)簽訂合同的權(quán)利。

（二）優(yōu)先續(xù)約權(quán)的性質(zhì)

1.優(yōu)先續(xù)約權(quán)是約定的權(quán)利而非法定權(quán)利，其主體是原合同的主體一方、客體是指原合同標(biāo)的物，權(quán)源是基于原合同的約定。優(yōu)先續(xù)約權(quán)是合同雙方當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物。2.優(yōu)先續(xù)約權(quán)是優(yōu)先締約請求權(quán)，是具有優(yōu)先權(quán)的合同一方當(dāng)事人優(yōu)先于第三人在“同等條件”與相對人簽約的權(quán)利，不具備對抗善意第三人的效力。3.優(yōu)先續(xù)約權(quán)是期待權(quán)。期待權(quán)是指一種將來可能取得權(quán)利的權(quán)利。優(yōu)先續(xù)約權(quán)是在合同一方當(dāng)事人需要就原合同標(biāo)的繼續(xù)簽約，且具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)的原合同相對人在合理期限內(nèi)表達(dá)繼續(xù)簽約的意思表示。在與第三人同等條件的情況下，具有優(yōu)先權(quán)的原合同相對方的優(yōu)先權(quán)方可實現(xiàn)。該權(quán)利是實現(xiàn)優(yōu)先簽約的可能性，而最終能否簽約取決于原合同雙方能否就新的合同內(nèi)容達(dá)成一致。4.優(yōu)先續(xù)約權(quán)具有相對性和有條件性，并不是在任何條件下優(yōu)先續(xù)約權(quán)都絕對地存在和可以行使。優(yōu)先續(xù)約權(quán)不能以相對人的實際利益的損害為代價，必須附上“同等條件”，以保障相對人的合法權(quán)益，不至于因優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先續(xù)約權(quán)而使相對人遭受損害。5.優(yōu)先續(xù)約權(quán)并不是絕對地剝奪其他第三人的簽約機(jī)會，“同等條件”是就優(yōu)先權(quán)人與其他第三人給定的條件相比較而言的，只有在各自給定的條件相同的情況下，優(yōu)先續(xù)約權(quán)才成立并可行使。如果其他第三人給定的條件明顯優(yōu)于優(yōu)先權(quán)人，則優(yōu)先續(xù)約權(quán)不能成立，當(dāng)然也不得行使。[1]

二、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的行使條件

（一）合同中應(yīng)有明確約定

優(yōu)先續(xù)約權(quán)并不是一種法定權(quán)利，但雙方當(dāng)事人在合同中約定后就具有法律效力并受法律保護(hù)。為了合法有效行使優(yōu)先續(xù)約權(quán)，在合同簽訂時，應(yīng)當(dāng)盡量詳盡的列明優(yōu)先續(xù)約權(quán)行使條件，以及喪失優(yōu)先續(xù)約權(quán)的情形，避免當(dāng)事人濫用優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

（二）符合同等條件

對優(yōu)先續(xù)約權(quán)適用的“同等條件”的理解應(yīng)當(dāng)包括合同的標(biāo)的、數(shù)量、價格、付款方式等等，同時也應(yīng)當(dāng)包括各合同當(dāng)事人之間的特殊關(guān)系等其他因素。在判斷優(yōu)先權(quán)人是否與第三人在同等條件下時，主要考慮價格因素，要求在買賣價款、付款期限和方式方面，優(yōu)先權(quán)人和第三人有相同的義務(wù)。此外，還包括提供擔(dān)保、從給付等其他條件的同等。

在判斷是否同等條件時，應(yīng)以第三人的對待給付義務(wù)為基本標(biāo)準(zhǔn)，但不能完全受限于此，而是應(yīng)綜合考慮具體交易情形，把同等條件當(dāng)成平衡第三人和優(yōu)先權(quán)人的利益杠桿，結(jié)果是既要實現(xiàn)優(yōu)先權(quán)，又不能損害相對人的利益。這表明，同等條件并非絕對等同，具體而言，同等條件的判斷應(yīng)注意以下幾點：[2]

1.相同價款的判斷。若合同標(biāo)的僅涉及優(yōu)先權(quán)指向的標(biāo)的，優(yōu)先權(quán)人與第三人支付的價款數(shù)額只需一致即可；若還包括其他標(biāo)的，如在租賃合同中承租人承租部分房屋，而出租人向第三人整體出租房屋時，若承租房屋的構(gòu)造和功能具有獨立性，承租人可對其獨立承租部分的房屋主張優(yōu)先續(xù)約權(quán)，其支付的對價應(yīng)是第三人支付的總租金中與租賃房屋價值相當(dāng)?shù)谋壤糠帧?.相同付款期限的判斷。此處的付款期限相同不能以優(yōu)先權(quán)人和第三人約定的付款到期日相同作為同等條件的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以合同訂立之日至付款到期日的相同期限為標(biāo)準(zhǔn)。3.相同付款方式的判斷。第三人一次付款的，優(yōu)先權(quán)人不得分期付款，若第三人分期付款的，先買權(quán)人采用相同的分期付款方式或采用比第三人分期次數(shù)少的方式付款。4.其他條件相同的判斷。其他條件是否相同的判斷，要遵循不能實質(zhì)損害當(dāng)事人利益的根本準(zhǔn)則。判斷是否影響相對人利益的時候，相應(yīng)利益的內(nèi)涵不應(yīng)局限于金錢積極的直接增加，還應(yīng)包括金錢消極的不減少（如公司經(jīng)營中成本的節(jié)約），甚至包括一些非物質(zhì)利益（如近親屬之間的家庭情感需求）等。實踐中判斷是否處于同等條件考慮的其他條件一般包括：第三人是否與相對人具有特殊關(guān)系（如自然人之間的親屬關(guān)系，法人之間具有控股關(guān)系等）。

（三）優(yōu)先權(quán)人無根本違約行為

誠實守信是雙方締結(jié)合同的基礎(chǔ)，任何一方喪失誠信，必然喪失合同締約的條件。雖然在合同中約定“優(yōu)先續(xù)約權(quán)”并且該權(quán)利合法有效，但是該權(quán)利并非無堅不摧，而是需要誠信來支持和維護(hù)。在合同履行過程中，優(yōu)先權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)。若優(yōu)先權(quán)人在合同履行過程中存在根本性違約，損害了合同相對人的利益，為保護(hù)相方權(quán)利考慮，則優(yōu)先權(quán)人喪失了優(yōu)先締約的條件。

三、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的時效問題

優(yōu)先續(xù)約權(quán)是體現(xiàn)在原合同期滿后下一個合同尚未簽訂的階段，而且優(yōu)先續(xù)約權(quán)不但可以對抗同等條件下的第三人，而且對相對人的簽約權(quán)利也進(jìn)行了一定程度的限制。所以，對優(yōu)先續(xù)約權(quán)的行使期限應(yīng)有一個明確的限定。實踐中優(yōu)先續(xù)約權(quán)的行使期限一般取決于合同雙方當(dāng)事人的約定。

在合同相對人與第三人自由設(shè)定的簽約條件達(dá)成后，具備完全行為能力且符合條件的優(yōu)先權(quán)人愿意承擔(dān)與第三人相同的對待給付義務(wù)的，在接到合同相對人的通知后的合理期間內(nèi)，或在知道合同相對人與第三方的簽約意向后的合理期限內(nèi)，向相對人發(fā)出明確的行使優(yōu)先續(xù)約權(quán)的意思表示。

上述合理的通知期限應(yīng)取決于合同中對優(yōu)先續(xù)約權(quán)行使期限的約定，若合同對優(yōu)先續(xù)約權(quán)的行使期限無明確約定的，則也可以根據(jù)合同期限的長短來相應(yīng)的確定一個合理的通知期限，合同期限較長的，通知期限限可以適當(dāng)放寬，合同期限較短的，期限可以適當(dāng)縮短。在相對人給出的通知期限內(nèi)，若優(yōu)先權(quán)人也同意按第三人提出的條件或優(yōu)于第三人的條件簽約的，則享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，可以要求相對人優(yōu)先與其簽約；若優(yōu)先權(quán)人明確表示不能按照第三人提出的條件繼續(xù)簽約或超出合理的通知期限仍不明確表示是否繼續(xù)簽約的，則在相對人給出的通知期限屆滿后，優(yōu)先權(quán)人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)即告消滅。如果合同明確約定了優(yōu)先續(xù)約權(quán)，但相對人沒有盡合理的通知義務(wù)，徑直與第三人簽訂相關(guān)合同的，則優(yōu)先權(quán)人可以向相對人主張違約損害賠償責(zé)任。

四、結(jié)語

對文首案例中雅仕維公司主張的優(yōu)先續(xù)約權(quán)的同等條件，若僅局限于對合同標(biāo)的、價格、付款方式等方面的考慮，系基于對同等條件的片面理解，故難以讓法院認(rèn)同。對租賃浦東國際機(jī)場一期工程停車樓區(qū)域的廣告陣地是否屬于同等條件，基于本文上述對“同等條件”的理解以及案件事實，可以得出如下兩個結(jié)論：[3]

其一，機(jī)場股份公司與德高動量公司之間存在密不可分的母子公司控股關(guān)系和廣告業(yè)務(wù)合作關(guān)系。實際上，德高動量公司也是基于機(jī)場方面和德高動量公司的另兩家股東的廣告合作意向而組建。組建后，德高動量公司在機(jī)場區(qū)域內(nèi)享有廣告業(yè)務(wù)的獨家經(jīng)營權(quán)利。這種安排本身就是基于機(jī)場方面對廣告業(yè)務(wù)模式變更的結(jié)果，也是有關(guān)各方就機(jī)場廣告業(yè)務(wù)合作經(jīng)營的結(jié)果。因此，從這個意義上說，雅仕維公司和德高動量公司在此方面不存在同等條件。其二，根據(jù)機(jī)場股份公司、德高動量公司的租賃合同，機(jī)場股份公司將上海兩個機(jī)場區(qū)域內(nèi)所有的可規(guī)劃的廣告陣地，包括現(xiàn)有的和將來增減的，全部租賃給德高動量公司經(jīng)營使用，并明確了德高動量公司在上述區(qū)域內(nèi)的獨家經(jīng)營權(quán)，合同中約定的區(qū)域是整體的、不可分割的，廣告陣地也并非是具體明確的。而雅仕維公司享有的僅是浦東國際機(jī)場一期工程停車樓區(qū)域的廣告陣地優(yōu)先續(xù)約權(quán)，該區(qū)域是局部的，廣告媒體也是具體明確的。因此，在這方面雅仕維公司和德高動量公司也不存在同等條件。

綜上，優(yōu)先續(xù)約權(quán)必須基于合同的明確的約定，且需基于與第三人在同等條件下行使。有限續(xù)約權(quán)行使具有時效性，相對人要盡到合理的通知義務(wù)且優(yōu)先權(quán)人應(yīng)在合理期限內(nèi)明示是否行使優(yōu)先續(xù)約權(quán)。對于同等條件的考量，不僅要考慮合同的標(biāo)的、數(shù)量、價格、付款方式等，也需同時考量主體之間的特殊關(guān)系等等。

[1]楊培銀：優(yōu)先承租權(quán)并非“尚方寶劍”,德衡案例集，2014年3月7日發(fā)表

[2]常鵬翱：論優(yōu)先購買權(quán)的行使要件[J]，當(dāng)代法學(xué), 2013年第6期，第63頁

[3]上海市高級人民法院第（2011）滬高民一（民）終字第25號民事判決書