房地產(chǎn)稅不是“狼來了”

陳品祿

房地產(chǎn)稅是近幾年比較熱議的話題。盡管房地產(chǎn)稅的征收飽受爭議，但無論是從完善稅制的角度，還是從穩(wěn)定房價的角度，房地產(chǎn)稅的開征都勢在必行。2015年8月，全國人大將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃，房地產(chǎn)稅立法工作開始有條不紊地推進。

縱觀各種言論，主要以推測房地產(chǎn)稅開征的時間和內(nèi)容居多，人們的態(tài)度也大多是談“房地產(chǎn)稅”色變，有的新聞甚至將房地產(chǎn)稅的開征稱為“狼來了”。但是，筆者認為，房地產(chǎn)稅的征收，是時代發(fā)展的必然產(chǎn)物，是順應潮流的必然結果。一個新事物的產(chǎn)生和被接受，都需要一定的時間和過程，我們應該用一顆平常心去看待它。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)稅的進展

最新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃已經(jīng)向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務進入其中，意味著備受關注的房地產(chǎn)稅法已正式列入中國立法規(guī)劃。有專家預計，房地產(chǎn)稅法最快有望在2017年獲得通過，不過在不動產(chǎn)登記全面完成之前，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)難落地。

不動產(chǎn)登記方面，按照國土部的總體計劃：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

也就是說，房地產(chǎn)稅應該在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系形成之前，也就是2018年之前開征。也有消息稱，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

房地產(chǎn)稅的開征涉及千家萬戶，如何征收、什么時候征收都是公眾最關注的話題。是否設有免征部分，到目前為止也沒有定論。

二、國外房地產(chǎn)稅的借鑒

我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，目前剛剛結束“黃金十年”進入到常態(tài)化，房地產(chǎn)稅也一直沒有進入人們的視線。而國外房地產(chǎn)業(yè)起步較早，到目前為止，有些已經(jīng)形成了較為完善的體系。

以新加坡為例。新加坡實現(xiàn)居者有其屋的目標主要是通過將房地產(chǎn)市場劃分為二元市場來實現(xiàn)的：約80%的住房是組屋（即新加坡特有的組合房屋，為新加坡建屋發(fā)展局承建），另外20%是私人房產(chǎn)。組屋市場主要由政府負責建設、分配和管理，而私人房產(chǎn)市場主要交由市場運作，政府只充當調(diào)控的角色。房產(chǎn)稅是新加坡政府的一種傳統(tǒng)稅種，原則上有房子就得交稅，這是對土地這種稀缺資源的一種認可。具體執(zhí)行中，新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優(yōu)惠，對于富人住房，則收取高倍的土地出讓金及高倍的物業(yè)費，嚴格控制高價商品房的比例。目前，新加坡約有84%的人安居在政府組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。

再看一下墨西哥。墨西哥征收房產(chǎn)稅的歷史由來已久，1917年的墨西哥憲法就將房產(chǎn)稅的征收列入其中，規(guī)定各州政府負責對房產(chǎn)稅進行征收。1983年，墨西哥通過了憲法115條修正案，為了給各市政府增加財政收入，將房產(chǎn)稅征收權限下放至各市政府。1999年，墨西哥對憲法115條再次進行了修訂，強調(diào)了各市政府的這項權力，而各市也被給予權力，可根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟狀況確定所征稅率，每年向當?shù)刈h會呈交土地和建筑價值評估，以確保房地產(chǎn)登記價值與市場價值相符。墨西哥房產(chǎn)稅具體的計算方法為，將土地價值與建筑價值相加得到房產(chǎn)的總價值，根據(jù)總價不同，房產(chǎn)被分為不同的等級，每個級別要繳納固定的稅款，然后總價減去該等級最低額度的金額，再乘以該等級相應的稅率，得出的錢數(shù)與固定稅款相加，即為所需繳納的房產(chǎn)稅額。所以在富人區(qū)的豪宅一年繳納上千美元的房產(chǎn)稅，而居住在工薪階層地區(qū)每年僅繳納數(shù)十美元的狀況就不足為奇了。為了體現(xiàn)公平性原則，照顧弱勢群體利益，退休人員、領取補助金者以及超過60歲的居民均可以享受房地產(chǎn)補貼或優(yōu)惠。具體來說，其房產(chǎn)總價值在188.3萬比索（約合14.2萬美元）以下的，每年僅需繳納最低額度，即234比索（約合17.6美元）的稅款，而若超過此額度，則可享受30%的折扣。而普通居民若房產(chǎn)總額在195.3萬比索（約合14.7萬美元）以下，也可享受25%-50%不等的折扣。

新加坡的組屋有點類似我國的公租房，但我國公租房的覆蓋面積遠遠沒有新加坡那么高。而墨西哥的這種“將土地價值與建筑價值相加”作為征稅基礎的方式似乎更加符合我國的國情。

三、如何面對房地產(chǎn)稅的到來

從目前來看，房地產(chǎn)稅的征收已無可避免。從長期看，房地產(chǎn)稅能在一定程度上抑制持有多套房，但卻非打壓房價的“利器”。從經(jīng)驗看，很多國家和地區(qū)都有房產(chǎn)持有稅，但無法靠此而阻攔房價波動，某些年份房價依然上漲；上海自2011年開征房產(chǎn)稅以來，也未能明顯壓制房價。從國內(nèi)征稅前景看，我國房地產(chǎn)稅的稅基和稅率，將總體小于發(fā)達國家，對房價的沖擊有限。

當房地產(chǎn)稅正式推出，并逐步完善作為樓市長效調(diào)控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施，未來以稅費手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結構，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。

房地產(chǎn)稅還可以固定增加政府稅收，對于地方政府來講，房地產(chǎn)稅將會成為土地財政之后一項非常重要的稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進。

房地產(chǎn)稅征收，還可以調(diào)節(jié)貧富差距。房地產(chǎn)稅是直接稅，比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。房地產(chǎn)稅向保有環(huán)節(jié)（房產(chǎn)稅）的征收轉(zhuǎn)變，實際上意味著中國開始征收財產(chǎn)稅。財產(chǎn)稅的征收，表明中國真正啟動了調(diào)節(jié)貧富差距的遠大計劃。所以，房地產(chǎn)稅開征之前的這段時間，也正是各方利益博弈的時間。作為普通百姓來說，真的會對觸及自身利益不大的房地產(chǎn)稅唯恐至極嗎？恐怕不會。