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    基于PPP模式的我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

    2016-03-11 15:06:08桑培東陳曉蓁
    工程建設(shè)與設(shè)計 2016年7期
    關(guān)鍵詞:養(yǎng)老老年人服務(wù)

    桑培東,陳曉蓁

    (山東建筑大學(xué),濟南 250101)

    基于PPP模式的我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

    桑培東,陳曉蓁

    (山東建筑大學(xué),濟南 250101)

    通過分析目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,概括現(xiàn)存的運營模式,找出目前開發(fā)中的問題;通過借鑒國外成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)模式,提出通過PPP模式,公私合作發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn),規(guī)范市場秩序,提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量,滿足市場需求,并指出項目各階段運營的具體方式。

    養(yǎng)老地產(chǎn);PPP;運營模式

    【DOI】10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.07.048

    1 引言

    目前,隨著我國老年人口不斷增加,老年人口的需求越來越不容忽視,養(yǎng)老成為亟待解決的難題。挑戰(zhàn)與機遇并存,養(yǎng)老地產(chǎn)開始進入眾房地產(chǎn)商的視野。保利集團副總裁胡在新在接受采訪時曾說:“養(yǎng)老地產(chǎn)將是房地產(chǎn)行業(yè)未來最大的風(fēng)口。”可見許多大房地產(chǎn)商對養(yǎng)老地產(chǎn)是有所期待的。但目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步與探索階段,存在許多問題,其中盈利困難不容忽視。這就使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)遭受“外熱內(nèi)冷”的尷尬境地。因此,要實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展,就離不開政府資金的支持和稅收優(yōu)惠政策。本文認(rèn)為,通過運用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn),利用政府的資金和良好的信譽,與私營企業(yè)先進的技術(shù)和經(jīng)營經(jīng)驗,實現(xiàn)社會利益最大化,取長補短,合作共贏,才能使養(yǎng)老地產(chǎn)快速健康發(fā)展。

    國外的養(yǎng)老模式已非常成熟,在美國,最大的產(chǎn)業(yè)不是地產(chǎn)也不是金融,是大健康產(chǎn)業(yè),大健康產(chǎn)業(yè)的切入點是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),面對目前市場上不斷增加的需求,如何迎合市場建立真正符合消費者需求的產(chǎn)品是開發(fā)商們正在思考的問題。

    2 我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

    在2000年的人口普查中,我國65歲以上老人總數(shù)已經(jīng)達到人口總數(shù)的7%,按照國際標(biāo)準(zhǔn)已屬于老齡化社會。近15年來,老齡化人口數(shù)量持續(xù)增加,加上“計劃生育政策”使“421”

    模式家庭增加,2個人要贍養(yǎng)4個老人、撫養(yǎng)1個孩子,養(yǎng)老壓力很大。養(yǎng)老難、未富先老的問題越來越明顯,建立全方位的養(yǎng)老服務(wù)體系已刻不容緩。在“十三五”計劃中,養(yǎng)老工作作為發(fā)展重點被提出,致力于以居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老為主流,提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量,迎合社會需求,使老年人老有所養(yǎng)、老有所依。

    鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比,有其特殊性,首先在選址方面,要求交通方便,環(huán)境優(yōu)美;其次,在小區(qū)規(guī)劃上,要考慮無障礙設(shè)計、健身場地和措施、綠化率要高等;最后,要求有相應(yīng)的配套服務(wù),超市、藥店、老年人活動中心等。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)是一類投資大、資金回收期長、各方利益關(guān)系復(fù)雜的地產(chǎn)模式。目前,我國的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式主要有3種。

    2.1 租賃模式

    此種運營方式是開發(fā)商建好住宅后,只租賃不銷售,簽訂一定時間的租賃合同,在租賃期內(nèi),房客可享有物權(quán)法規(guī)定的一切權(quán)利,租賃期滿后將房產(chǎn)回收,這樣可以提高房產(chǎn)的利用率,降低養(yǎng)老房產(chǎn)的成本,確保養(yǎng)老房產(chǎn)真正為所需要的人居住,并且可以重復(fù)使用。這種模式資金回收雖然穩(wěn)定但速度較慢,不符合私營企業(yè)的需求,因此,若想推崇這種模式,還是需要政府主導(dǎo),開展以福利性質(zhì)為目的的養(yǎng)老地產(chǎn)。

    2.2 出售模式

    此模式與商業(yè)地產(chǎn)類似,均由開發(fā)商負責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)與出售,并回收成本獲利。這種模式雖然資金回收快,但失去了養(yǎng)老地產(chǎn)為老年人服務(wù)的本意,無法保證滿足老年人的相關(guān)需求。

    2.3 租賃+持有模式

    這種運營模式是指通過構(gòu)建綜合性的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū),社區(qū)內(nèi)包括各種配套設(shè)施,比如醫(yī)療、購物、娛樂等,開發(fā)商通過出售社區(qū)內(nèi)房屋和租賃配套物業(yè)回收成本。這種模式和國外的養(yǎng)老模式類似,例如在美國,開發(fā)商利用政府提供的財政支持、保險公司提供穩(wěn)定資金、通過信托基金融資等渠道拓寬資金來源,使開發(fā)商更有獲利保障。而我國更多的采用酒店式管理,通過會員制來穩(wěn)定資金流。這種模式不僅對開發(fā)商有利,也吸引了保險行業(yè)的眼球。當(dāng)然,此種模式需要政府財政的大力支持。

    3 當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

    近年來,隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,示范性項目和工程越來越多,但各種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)均有其局限性與風(fēng)險,可以說雖然經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展,養(yǎng)老地產(chǎn)仍然處于起步階段,從發(fā)展歷程來看,主要存在以下問題:

    3.1 規(guī)劃設(shè)計不合理

    目前許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目,只是打著養(yǎng)老旗號,實際還是商業(yè)地產(chǎn),并不能突出體現(xiàn)對老年人需求的滿足。建筑功能配置不合理,尤其對不能自理的老年人,無障礙措施太少,護理需求也不能滿足。專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)比較匱乏,導(dǎo)致老年人無法居住,長此以往,此類地產(chǎn)中業(yè)主反而大部分為40歲左右的中年人,并不符合養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷。

    滿足老年人的需求,不僅僅是建筑入口、電梯按鈕、設(shè)置坡道等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施,還需要很多細節(jié)上的設(shè)計,比如套型設(shè)計要確保老人能夠進行無障礙的視覺和聽覺交流,臥室中床鋪的高度、大小、軟硬度等也需要依據(jù)老年人的要求特殊設(shè)計,插座和開關(guān)的位置也要盡量減少老年人的彎腰頻率等,總之,只有深入了解老年人的需求,堅持“以人為本”的設(shè)計理念,才能獲得消費者的認(rèn)可。

    3.2 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利困難

    養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性決定其投資回收期長、收益慢、風(fēng)險大等特點,使開發(fā)商心有余悸,不敢大規(guī)模投資,只能依靠保險公司、基金投資的投資。在現(xiàn)存的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中,結(jié)構(gòu)化矛盾比較突出。一方面公辦養(yǎng)老機構(gòu)的入住率很高,服務(wù)質(zhì)量也很好,依靠政府的財政支持,價格也比較合理;另一方面,私營養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量沒有保障,因為前期投入大,價格也偏高,因此不受消費者青睞,入住率低。這種情況主要是由于目前開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式不認(rèn)可,還沒有找到適合其發(fā)展的投資運營模式,相關(guān)的法律政策也沒有完善,養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量不高,配套設(shè)施跟不上等問題也是制約其投資的因素。

    3.3 產(chǎn)業(yè)鏈待優(yōu)化

    在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的初期階段,投資各參與方之間還未形成完善的合作模式,資金投入、運營、回收等環(huán)節(jié)也不能很好的銜接。因此,完善產(chǎn)業(yè)鏈條是促進養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的前提,需要國家制定相關(guān)的政策、法規(guī),通過法律手段規(guī)范市場的發(fā)展,以應(yīng)對地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題和糾紛,為市場提供1個良好的生存環(huán)境。

    3.4 服務(wù)內(nèi)容單調(diào)

    養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于一般商業(yè)地產(chǎn)的特點即提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)。但目前,無論是服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量都不能滿足市場要

    求,尤其是私營地產(chǎn)商開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)。因此,需要國家通過制定硬性指標(biāo)來衡量養(yǎng)老服務(wù)的等級,給予評定,如需要開展托老服務(wù)、醫(yī)療護理工作、文娛活動中心、老年大學(xué)等多樣化服務(wù),真正組織專業(yè)化的隊伍加以培訓(xùn)和管理,全面提升服務(wù)質(zhì)量,進而提高消費者的積極性。

    4 運用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

    近年來,隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展,加上亞投行的建成,PPP合作模式已不再新奇,PPP模式是指通過政府向私營部門或社會組織購買產(chǎn)品或服務(wù)形成的一種伙伴關(guān)系,通過公共部門與非公共部門的風(fēng)險分擔(dān),以社會利益最大化為共同目標(biāo),構(gòu)建有利于社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的產(chǎn)品。其中,伙伴關(guān)系是首要特征,利益共享與風(fēng)險分擔(dān)是維持合作關(guān)系的重要條件。采用PPP模式可促進公私雙方互利共贏,受到社會各界的廣泛關(guān)注。

    對于私營部門來說,通過與政府合作,可以與政府分擔(dān)風(fēng)險,使收益更有保障。同時,與政府合作可以增加自身企業(yè)的聲譽和知名度,名利雙收。反觀政府方面,通過對私營部門進行融資,可以減輕資金壓力,減少資金投入,同時,利用私營企業(yè)先進的技術(shù)和管理經(jīng)驗節(jié)約管理成本??梢姡ㄟ^PPP模式構(gòu)建公共基礎(chǔ)設(shè)施符合各利益方的需要,可使社會利益最大化。因此,我們提倡采用PPP模式構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)。

    4.1 融資時期

    在項目融資時期,政府應(yīng)制定相關(guān)資金優(yōu)惠政策,同時,對養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)和運營效果進行監(jiān)控,通過量化指標(biāo)衡量項目的硬件設(shè)施和服務(wù)水平。根據(jù)監(jiān)測結(jié)論,決定政府給予項目的優(yōu)惠力度,這樣既能提高私營部門參與建設(shè)的積極性,又避免地產(chǎn)商打“擦邊球”,用養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號做商業(yè)地產(chǎn)。

    4.2 開發(fā)運營

    在項目建成后的運營時期,要發(fā)展全方位一站式服務(wù),例如美國打造的“持續(xù)護理社區(qū)”,根據(jù)老人不同需要,分為生活自理型、生活協(xié)助型、專業(yè)護理型,隨著老人年齡的增長,自理能力逐漸減弱,可以通過這三種護理程度的選擇,決定需要的服務(wù),避免老年人頻繁搬家的不便。

    5 結(jié)語

    隨著我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,政府應(yīng)完善相關(guān)政策與法律法規(guī),規(guī)范市場行為,通過向私營企業(yè)購買服務(wù)減輕財政和管理負擔(dān),同時,通過對企業(yè)的監(jiān)督與管理提高養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)質(zhì)量,完善服務(wù)內(nèi)容,以PPP模式公私合作,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),促進市場內(nèi)部各參與方的配合,共同提高社會資源的利用效率,構(gòu)建更多基礎(chǔ)設(shè)施,滿足市場需求,實現(xiàn)社會利益最大化。

    【1】劉玉峰,李正偉.基于養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風(fēng)險分擔(dān)研究[J].中國房地產(chǎn),2012(12):62-66.

    【2】夏超塵.PPP模式下養(yǎng)老地產(chǎn)參與者的角色分擔(dān)[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2014(6);82-83.

    【3】劉淑敏.老齡化社會背景下我國養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)務(wù)建構(gòu)初探[J].商業(yè)時代,2012(8):125-126.

    【4】顧書桂.論養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟性質(zhì)兼論以房養(yǎng)老的局限性[J].江海學(xué)刊,2012(5):84-89+238.

    【5】紀(jì)曉嵐.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式探索基于上海與杭州的個案比較[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊,2012(32):8-11.

    【6】王振坡.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時序及策略探討[J].現(xiàn)代城市研究, 2013(10):103-109.

    【7】羅福周.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].商業(yè)研究,2012(10):138-142.

    【8】裘旭波.中國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題及突破途徑——中美養(yǎng)老地產(chǎn)對比分析[J].中國房地產(chǎn),2013(9):34-36.

    【9】何文炯,楊翠迎.優(yōu)化配置,加快發(fā)展——浙江省機構(gòu)養(yǎng)老資源配置狀況調(diào)查分析[J].當(dāng)代社科視野,2008(1):53.

    Research on the Development Model of PensionReal Estate in China Based on PPP Model

    SANG Pei-dong,CHEN Xiao-zhen
    (ShandongJianzhuUniversity,Jinan250101,China)

    Inthispaper,throughtheanalysisofthepresentsituationofChina'sold-age real estate development,summarizestheexisting modeofoperation,findouttheproblemsofthedevelopment,withreferencetotheforeignmaturepensionrealestatemodelproposedbyPPP model,public-privatepartnershipdevelopmentendowmentrealestate,standardizethemarketorder,toimprovenursingservicequality,meet theneedsofthemarket,andpointsoutthespecificwaysofprojectoperationindifferentstagesoftheproject.

    pensionrealestate;PPP;operationmodel

    F293.3;F275.5

    A

    1007-9467(2016)07-0175-03

    2016-02-25

    桑培東(1962~),男,山東壽光人,教授,從事工程項目管理研究,(電子信箱)1346602949@qq.com。

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