房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

常淑梅

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中要完善納稅統(tǒng)籌工作，應(yīng)注意增加對相關(guān)稅務(wù)條款、法規(guī)的了解，做到合理、合法的規(guī)避企業(yè)稅費(fèi)，在減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)的同時降低企業(yè)運(yùn)營成本，達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最終目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，由于涉及到的領(lǐng)域極為廣泛、產(chǎn)業(yè)鏈相對較長、運(yùn)作資金巨大、運(yùn)作周期長，所牽涉的稅收項目繁雜，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，能否通過納稅籌劃降低企業(yè)運(yùn)營成本，直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。針對這一問題，本文試圖通過對納稅籌劃的相關(guān)分析尋求解決途徑。

一、納稅籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否依法納稅是其合法經(jīng)營與否的重要依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項目是對社會資源的整合操作，所涉及的納稅事務(wù)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，稅務(wù)種類多，支出項目繁復(fù)，稅費(fèi)成為企業(yè)經(jīng)營成本的重要支出部分。納稅籌劃的根本目的是降低企業(yè)稅務(wù)成本，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，納稅籌劃可以幫助企業(yè)經(jīng)營者全面了解稅務(wù)制度，熟知稅費(fèi)優(yōu)惠以及減免措施，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，緩減資金周轉(zhuǎn)問題，增加了企業(yè)的競爭力，是企業(yè)發(fā)展壯大的重要舉措。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀分析

（一）納稅籌劃的管理思想錯誤

部分投機(jī)取巧的企業(yè)會有賄賂等不正當(dāng)手段爭取稅費(fèi)減免的錯誤思想，這為稅務(wù)征管工作帶來了消極影響，提高了稅務(wù)工作的管理難度，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至隱匿真實(shí)賬目，偷逃稅款，這種非法行為嚴(yán)重擾亂了我國稅務(wù)核算管理的正常秩序，存在極大的法律制裁風(fēng)險。

（二）納稅籌劃的方法錯誤

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，納稅籌劃的方法涉及到各個方面的利益協(xié)調(diào)問題。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般方式是以減少稅費(fèi)支出，達(dá)到稅后利益最大為目的的，基于這一前提，企業(yè)會在預(yù)售款入賬的時間上做出調(diào)整，同時對費(fèi)用開支詳細(xì)記錄，在這種方法下，要節(jié)約稅費(fèi)只能最大程度的利用稅收優(yōu)惠，不能起到協(xié)調(diào)稅費(fèi)支出的作用。

（三）納稅籌劃的風(fēng)險處理能力弱

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃中比較容易出現(xiàn)的風(fēng)險包括稅務(wù)稽查；會計政策、處理與稅法差異；稅收法律變更；納稅籌劃工作人員職業(yè)風(fēng)險等。各種風(fēng)險都存在著不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃中如果沒有采取必要的措施規(guī)避風(fēng)險，加之對于各種涉及稅務(wù)的風(fēng)險監(jiān)測不夠全面，那么，危機(jī)事件發(fā)生的時候，就無法及時處理，備用方案的選擇范圍狹窄，使抗風(fēng)險的能力降低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探討

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的相關(guān)法律分析

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的首要問題是如何在國家稅收政策基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進(jìn)行納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)利潤空間的目的。這就要求納稅籌劃人員深入了解國家稅收征管，對稅收的形式、內(nèi)容和方法都非常清楚，才能做到合理、合法地完成企業(yè)納稅籌劃。納稅籌劃應(yīng)以遵紀(jì)守法為原則，在具體操作時不可盲目進(jìn)行，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，才能達(dá)到節(jié)約稅費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般思路

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般思路主要包括三點(diǎn)：一是充分利用稅收政策，捉住稅收政策中的優(yōu)惠點(diǎn)，合法分?jǐn)偨?jīng)營成本以減少稅收上繳額度；二是依照稅收優(yōu)惠政策來籌劃企業(yè)經(jīng)營策略，針對不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，采取相應(yīng)的銷售策略，利用合法營銷的行為，增加企業(yè)的稅后收益；三是積極爭取稅前費(fèi)用扣除。在企業(yè)經(jīng)營過程中，日常運(yùn)作產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)積極主動的獲取相關(guān)憑證，盡可能取得合法的稅務(wù)發(fā)票，以此規(guī)避部分稅收。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃

1、 營業(yè)稅納稅籌劃

一是成立專門的物業(yè)公司，負(fù)責(zé)收取房屋銷售時產(chǎn)生的設(shè)置配套費(fèi)、水電初裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。這部分費(fèi)用依法在企業(yè)的價外費(fèi)用范圍內(nèi)，因此無需繳納營業(yè)稅。然而考慮到成立物業(yè)公司的成本問題，在具體實(shí)施時要計算所節(jié)約納稅額度進(jìn)行決策；二是利用稅率差異。

2、土地增值稅納稅籌劃

利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。開發(fā)商可以采用適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案進(jìn)行籌劃，對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅單獨(dú)核算，達(dá)到符合免征土地增值稅的條件。土地增值稅是四級超率累進(jìn)稅率，增值額的增加也意味著增值率的增加，通過控制增值率，取得適用于相對低一級的稅率，減少土地增值稅的額度。

通過精裝修加大成本，降低增值率進(jìn)行籌劃。某房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)的花園小區(qū)，開發(fā)成本為3300萬元。土地出讓金一項超過了1500萬元。貸款的利息大約為210萬元。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上顯示，小區(qū)可以出售的面積超過了32000平方米。在銷售策略上，如果按照毛坯房銷售價格每平方米3500元計算，銷售的總額度大約為1.12億元，需要上繳的費(fèi)用包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育費(fèi)。營業(yè)稅稅率為5%，大約560萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅為7%，大約784萬元；教育付繳費(fèi)為3%，大約336萬元。對于土地增值稅的計算，房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計了以下方案。

毛坯房銷售中土地增值稅的繳納情況

不含有利息的建造成本=1500+3300-210=4590萬元

扣除項目金額=4590×130%+11200×5.5%=5967+616=6583萬元

增值額=11200-6583=4617萬元

增值率=4617÷6583=70.14%

40%的適用稅率，扣除率為5%，那么應(yīng)繳納的土地增值稅即為：

土地增值稅=4617×40%-6583×5%=1846.8-329.2=1517.6萬元

選擇有利的利息扣除方式endprint

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第三小條規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。我們可在利用其中的規(guī)定，進(jìn)行比較是按（一）、（二）項的5%計算還是按據(jù)實(shí)扣除更加有利于我們。

利用加大綠化及公共配套的投入進(jìn)行納稅籌劃。我們在加大綠化及公共配套的投入的同時，項目的品質(zhì)也相應(yīng)提升，增強(qiáng)了企業(yè)的競爭力，加大了成本扣除基數(shù)，降低了增值率，從而降低了土地增值稅，同時加快資金的回籠，減少資金的占用，降低財務(wù)成本，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

3、 企業(yè)所得稅納稅籌劃

從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來分析，企業(yè)所得納稅籌劃問題一直是國家稅收工作的重點(diǎn)，本文認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與時代的進(jìn)步，企業(yè)所得納稅籌劃工作，需要從多元化的角度出發(fā)，經(jīng)過綜合討論及分析后認(rèn)為，企業(yè)所得納稅籌劃可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)：首先，嘗試?yán)枚喾N固定資產(chǎn)折舊方法，進(jìn)行企業(yè)所得納稅籌劃。采用這種方法的優(yōu)勢在于，不僅給企業(yè)的生存與發(fā)展帶來了更大的空間，更加緩解了國家的稅收問題，日后可以通過相關(guān)制度的改革及收稅方式的變化，來進(jìn)一步解決納稅籌劃問題。此方法的常用計算方式主要有直線折舊法及加速折舊法，各個企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況采用其中一種。其次，利用多種納稅申報方法進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅籌劃。我國企業(yè)組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜且不規(guī)范，企業(yè)經(jīng)營狀況差異也大，企業(yè)采取什么樣的納稅申報方法對企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也是有影響的。當(dāng)企業(yè)及下屬單位有盈有虧時，選擇納稅人就顯得特別重要。此時，要想方設(shè)法使企業(yè)合并申報，盈虧對抵。否則，一個單位繳納企業(yè)所得稅，另外一個單位還得等待彌補(bǔ)虧損，將影響企業(yè)整體利益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)注意的問題

納稅統(tǒng)籌是具備專業(yè)性質(zhì)的理財操作，一般的財務(wù)管理難以配合和協(xié)調(diào)相關(guān)部分工作的各個環(huán)節(jié)，而且財務(wù)部門所負(fù)責(zé)的企業(yè)日常運(yùn)作財務(wù)管理本身較為繁雜，負(fù)責(zé)納稅籌劃時很可能會出現(xiàn)因?qū)I(yè)知識與技能缺乏造成細(xì)節(jié)上的疏漏，影響納稅籌劃的最終效果，與此同時，對于納稅統(tǒng)籌中存在的風(fēng)險也要加以警惕，應(yīng)建立和完善相關(guān)的預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)防范工作，盡可能避免納稅統(tǒng)籌工作中可能存在的稅務(wù)陷阱與風(fēng)險。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中要完善納稅統(tǒng)籌工作，應(yīng)注意增加對相關(guān)稅務(wù)條款、法規(guī)的了解，做到合理、合法的規(guī)避企業(yè)稅費(fèi)，在減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)的同時降低企業(yè)運(yùn)營成本，達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最終目的。

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