瘋炒一線城市房產(chǎn)，最后的瘋狂

環(huán)球時報/2016-02-29/ 第15版面/國際論壇 /作者：易憲容

春節(jié)過后，一線城市房價上漲的信息蜂擁而來。2月23日，北京年后首場土地拍賣即迎來樓面價達4.7萬元/平米的地王。據(jù)測算，預(yù)計房價將在10萬元/平米以上。上海內(nèi)環(huán)房價已經(jīng)漲到7萬，不僅一套房一天可以上漲70萬元，而且千萬元一套的幾百套住房也出現(xiàn)日光盤。2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價為91965元/平米，突破9萬元大關(guān)。

這些信息和數(shù)據(jù)是否真實有待證實，但已能說明一些問題。我早就指出，一線城市房價快速飆升，與土地供給及人口流入無關(guān)，東京等城市的土地肯定比北京要有限，但其房價為何會泡沫破滅？人口流入推高房價更是一個胡扯概念。當(dāng)前一線城市的房地產(chǎn)市場完全以投資者為主導(dǎo)。這些投資者從來就對房價高低不敏感。只要他們預(yù)期房價還會上漲，即使房價再高，他們也會涌入市場。而房價的上漲預(yù)期完全取決于金融市場條件（利率高低、杠桿率大小、信貸獲得的容易程度）及政府的房地產(chǎn)政策。

2015年以來，政府推出了一系列房市刺激政策：住房按揭貸款利率降低到歷史最低水平；住房按揭貸款的首付越來越低，住房投資者購買住房的杠桿全面提高；央行貨幣全面寬松，個人從銀行信貸獲得十分容易；調(diào)整個人住房契稅營業(yè)稅政策，購房者與賣房者都可獲得稅收優(yōu)惠。再加上市場一直有人鼓吹政府正要出臺住房按揭貸款利率可抵扣個人所得稅的政策，物業(yè)稅近幾年無法推出；國內(nèi)輿論熱炒2016年的房價將全面上漲等。在這樣的政策及輿論氛圍中，中國房價上漲預(yù)期又進入了熾熱狀態(tài)。

當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場的情況與2015年4-6月份中國股市場外配資涌入時瘋狂的情況一模一樣。比如，當(dāng)前的個人炒房與以往已經(jīng)有很大不同。過去都是一家一戶炒，就看個人不同的套路。但現(xiàn)在越來越多的國內(nèi)炒作者開始眾籌買房和聯(lián)合炒房。眾籌炒作就是幾個朋友先湊取首付，并準(zhǔn)備好約兩年時間的月供資金，彼此簽訂合約，以其中一位的名義買房，約定房價升至某個時點時拋出，獲得收益后按出資比例分成。當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)個人炒作就是到了這種地步。

聯(lián)合炒房就是一些有實力的投資客聚集大量資金，尋找合適的新樓盤。當(dāng)這些炒房客看中某個樓盤后，就與房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)商以某個價格把整個樓盤都承包下來，讓這個炒房者慢慢賣。這與鑫琦資產(chǎn)情況類似。只不過一個是聯(lián)合，另一個是組織一個機構(gòu)。

最為嚴(yán)重的是，面對房價飆升，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場亂象四起。比如，為爭取獨家房源而推升房價、提供合法性存疑的短期貸款、肆意編造虛假房源、無資格證上崗，以自己手上持有的住房自買自賣等方式來推高房價。

可以看到，當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場瘋狂炒作，房價快速飆升，已經(jīng)與居民居住沒有一點關(guān)聯(lián)，完全是為炒作而炒作，而且這種炒作已經(jīng)到了最后的瘋狂。目前一些地方政府已經(jīng)開始調(diào)整政策，“去火降溫”。如仍誤認(rèn)風(fēng)險可控，可能出現(xiàn)類似于2015年6月中國股市場外配資瘋狂后暴跌的情景。▲（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授）