“三舊”改造與城市更新

◎王瑞民

“三舊”改造與城市更新

◎王瑞民

在我國城市化過程中，城中村與城郊村不僅在政府住房保障職能缺位的情況下為外來人口提供了可支付住房，是天然的流動人口聚居區(qū)；也為城市擴(kuò)張中的失地農(nóng)民解決了失地后的收入來源問題，部分彌補了政府低價征地而對其生活造成的困難。但是，作為快速工業(yè)化與城市化的產(chǎn)物，城中村普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、消防隱患突出、衛(wèi)生狀況較差等問題；另一方面，由于缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，城中村違建現(xiàn)象普遍。例如，深圳8.2億平方米的建筑總量中，有3.9億平方米系“違法建筑”，約占48%。面對不斷緊張的用地矛盾，尤其是土地利用密度已經(jīng)較大的地區(qū)，在新增城市空間資源有限的條件下，通過城中村改造等城市更新活動，有效盤活存量土地，對破解資源瓶頸，提升城市品質(zhì)，促進(jìn)空間資源的可持續(xù)利用具有重要意義。

然而，由于土地歷史遺留問題數(shù)量龐大，類型錯綜復(fù)雜，牽涉面廣，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、群眾利益等敏感問題交織在一起，城中村改造處理難度非常大。城中村改造涉及到政府、原土地權(quán)利人、外來人口甚至開發(fā)商等多主體的利益協(xié)調(diào)與博弈。在改造過程中，首先要解決的就是改造主體與被更新地塊的土地權(quán)利配置問題。能否創(chuàng)設(shè)一種各相關(guān)利益主體多贏的開發(fā)模式，使城中村繼續(xù)為外來人口提供住房的同時也能實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施提升和城市功能改善，關(guān)系到城中村改造的成敗。

本文在對珠三角三舊改造、土地權(quán)利配置中的核心問題進(jìn)行充分討論以及對不同主體開發(fā)模式優(yōu)劣比較的基礎(chǔ)上，借鑒臺灣“區(qū)段征收”的經(jīng)驗，試圖建立一個合理的談判與利益分享機(jī)制，有效協(xié)調(diào)政府與村集體、村集體與村民以及村民之間、村民與開發(fā)商乃至本地農(nóng)民與外來人口之間的利益，使城市更新與城中村改造可以在利益分享和社會和諧的前提下順利進(jìn)行，實現(xiàn)土地開發(fā)過程中的帕累托改進(jìn)。同時我們將進(jìn)一步討論珠三角城市更新對于中國未來改革、尤其是防止房地產(chǎn)進(jìn)一步泡沫化的重要政策含義。

一、珠三角城市更新中的三舊改造

所謂“三舊”，是指舊廠房、舊村莊、舊城鎮(zhèn)?！叭f改造”是國土資源部給予廣東省的特殊政策。其基本思路是在“三舊”集中的地區(qū)，按城鎮(zhèn)或村莊要求做好規(guī)劃，將每一宗地塊的用途功能、建筑密度、容積率、配套設(shè)施等明確規(guī)定，進(jìn)行拆建改造。原則上說，原有土地使用者，既可以自行改造，也可以委托開發(fā)商改造，還可以交給政府改造。自行或委托改造的，政府可以返還多達(dá)60%的土地出讓金。因此，改造產(chǎn)生的收益多歸原有土地使用者。

“三舊改造”要處理諸多歷史遺留問題，概括起來是“三轉(zhuǎn)”，即：轉(zhuǎn)合法、轉(zhuǎn)性質(zhì)、轉(zhuǎn)地類。轉(zhuǎn)合法指將一部分以往的違章占地轉(zhuǎn)為合法。這首先要界定現(xiàn)有建設(shè)用地合法還是違法。廣東省農(nóng)村建設(shè)用地很多，來源渠道不一，批準(zhǔn)權(quán)限不同，手續(xù)檔案不清，甄別難度很大，又十分繁瑣。為支持“三舊改造”，國土資源部專門下達(dá)了用地指標(biāo)用于處理過去遺留的違章占地，當(dāng)?shù)卣鶕?jù)違章情節(jié)輕重也規(guī)定了處罰辦法。轉(zhuǎn)性質(zhì)是指將列入城市規(guī)劃區(qū)的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有，這部分內(nèi)容主要是補繳部分地價，辦理轉(zhuǎn)性手續(xù)。轉(zhuǎn)地類是指將一部分原有的工礦企業(yè)或公益用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、商住等經(jīng)營性用地，按照原來的辦法，土地使用類型轉(zhuǎn)換，必須將原有土地交還政府，由政府重新通過“招、拍、掛”程序開發(fā)。

為鼓勵自行改造，“三舊改造”政策允許經(jīng)政府批準(zhǔn)新建項目后，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式，交給原有土地使用者或業(yè)主開發(fā)?！叭f改造”主要針對的是“城中村”，以及新納入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)和人口相對集聚區(qū)，和改造區(qū)以外的農(nóng)村并不發(fā)生太多關(guān)系，可視為典型的城中村改造和城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地存量優(yōu)化的探索。在一部分城鎮(zhèn)內(nèi)部，建設(shè)用地存量仍然具有很大的挖掘潛力，而“三舊改造”最大的好處是能夠?qū)崿F(xiàn)多方共贏，而不像征地政策那樣容易造成嚴(yán)重的利益失衡。廣東的試點做法的基本原則，是“誰改造誰受益”，充分利用市場手段，動員社會力量積極參與改造，而不是政府包辦。

二、土地權(quán)利配置的核心問題

要順利進(jìn)行三舊改造，實現(xiàn)城市更新，必須解決被更新地段的土地權(quán)利配置問題，核心是超越土地所有權(quán)和使用權(quán)的兩分。在傳統(tǒng)理論中，如果通過私人交易來完成土地資源配置，就被稱為“私有化”；而如果通過國家征收完成土地資源整合，就被稱為“國有化”。通常，解決問題思路局限于“非此即彼”的選擇。但實際上，土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計完全可以超越兩分，在特定制度背景下關(guān)注具體權(quán)利的運作機(jī)制及其可交易性與可抵押、可融資措施。

中國的特定制度背景，是城市土地歸國家所有，而農(nóng)村土地歸集體所有。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和抵押有著嚴(yán)格的條件。由于轉(zhuǎn)讓權(quán)的缺失，農(nóng)民無法直接分享城市化帶來的土地增值收益，必然與通過征地制度坐享土地收益的地方政府產(chǎn)生利益沖突。當(dāng)集體建設(shè)用地通過轉(zhuǎn)讓直接入市非法時，集體土地權(quán)利人就無法通過抵押實現(xiàn)有效融資，也就極大地限制了權(quán)利人利用土地資產(chǎn)創(chuàng)造收益的能力。這不僅抑制了城市更新與城中村改造的質(zhì)量，也降低了城市更新與城中村改造的速度。土地權(quán)利的配置是不同利益主體相互博弈的結(jié)果，但不同利益主體間的博弈，要受到土地相關(guān)法律法規(guī)的限制。

深圳的城中村基本上都在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，如果按照《土地管理法》的規(guī)定，應(yīng)該都納入征地范圍。但恰恰是傳統(tǒng)的征地與補償方式，無法實現(xiàn)有效的城市更新，才會有廣東省城市更新與三舊改造的相關(guān)政策的出臺。這些改革的措施，其本質(zhì)就是不調(diào)整征地制度本身，但調(diào)整征地方式，包括制定優(yōu)惠的補交土地出讓金政策的方式，讓集體建設(shè)用地通過一定程序轉(zhuǎn)為國有，但賦予原土地權(quán)利人與開發(fā)者一定比例的國有土地開發(fā)權(quán)利，這樣，就不僅在既有的征地制度框架內(nèi)完成了對征地模式的突破，也合理地實現(xiàn)了土地收益的全社會分享和公平分配。

我們近年來在深圳多個城中村的調(diào)研表明，除極少部分年紀(jì)較大的村民外，絕大部分村民并不反對城中村改造后土地變?yōu)閲型恋亍＿@里的關(guān)鍵問題，是土地轉(zhuǎn)為國有后，土地使用權(quán)授予誰進(jìn)行開發(fā)。如果除基礎(chǔ)設(shè)施改善和公益事業(yè)用地之外，相當(dāng)部分被轉(zhuǎn)性后的國有土地使用權(quán)能夠授予村集體與原住村民，或者允許村集體與開發(fā)商進(jìn)行合作，而開發(fā)商在開發(fā)后的物業(yè)和住宅中能夠充分保障村集體與村民的利益，那么作為原土地權(quán)利人的村集體與原住村民實際上可以大大受益。這是因為，基礎(chǔ)設(shè)施改善和公益事業(yè)用地提升了村集體與原住村民所留用開發(fā)土地的價值，合法征轉(zhuǎn)的國有土地使用權(quán)本身也可以用于抵押融資，為城市更新與城中村改造提供了資本。更重要的是，在合法征轉(zhuǎn)的國有土地上經(jīng)過改造或重建的房屋具有大產(chǎn)權(quán)，這對村集體和村民無疑是一個巨大利好。因此，村集體和村民并不會反對國有，因為他們最需要的就是獲得自己原有土地部分的合法開發(fā)權(quán)和相應(yīng)的收益權(quán)。

三、不同主體開發(fā)模式的優(yōu)劣比較

目前，“城中村”改造存在政府主導(dǎo)、村集體自改及開發(fā)商與村集體合作三種改造模式。

1.政府主導(dǎo)的開發(fā)模式

在政府主導(dǎo)的城中村改造模式中，地方政府作為改造主體和責(zé)任人負(fù)責(zé)改造政策、住宅拆遷補償和村民安置方案制定和實施。政府在制定改造方案后，由財政投資解決村民住宅拆遷補償。在該模式下，地方政府的利益體現(xiàn)在完成拆遷安置后通過招、拍、掛方式出讓剩余地塊獲得土地增值收益。但上述模式下，往往出現(xiàn)部分村民要價過高、拆遷安置成本太大，政府和村民很難談攏，改造難以推進(jìn)的情況。

2.開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式

由于城市更新需要大量資金，僅僅依靠政府財力無法完成城市更新的任務(wù)，很多更新工程因此長期停滯，政府要加快更新就不得不引入私人資本。在城市更新項目中，政府資本往往是作為誘導(dǎo)，用以吸引大量的私人資本，作為城市更新的主力。但是，私人資本參與城市更新也存在問題，尤其是私人資本投資往往要考慮改造地區(qū)潛在的開發(fā)價值、工程初期的投資數(shù)額、資金回報率和更新工程的地點選擇等因素，這會導(dǎo)致城市更新私人資本目標(biāo)與政府目標(biāo)未必一致。

從深圳以及珠三角的情況來看，開發(fā)商在三舊改造，包括現(xiàn)有的城市更新項目中，確實普遍存在“挑肥揀瘦”現(xiàn)象，即只選擇最具有商業(yè)價值的地段進(jìn)行開發(fā)，而這些地段，往往是區(qū)位較好、原有容積率較低的城中村。這樣做的結(jié)果，使不少改造價值稍差的村莊，往往因不在核心地段無法實現(xiàn)改造，基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)無法得到完善，即使進(jìn)行有限的功能更新和綜合整治也難以進(jìn)行，大量流動人口居住與生活品質(zhì)無法得到有效改善。

3.集體自行改造模式

集體自行改造模式以村集體為基礎(chǔ)，通常結(jié)合村集體股份制改造，由村集體自行籌資，完成拆遷安置、回遷和商品房建設(shè)全部工作。改造完成后村集體將剩余住房上市銷售，形成滾動開發(fā)。但該模式存在開發(fā)者建設(shè)過程難以獲取貸款、住宅開發(fā)質(zhì)量不高，基礎(chǔ)設(shè)施難以到位，住宅為“小產(chǎn)權(quán)房”難以上市，政府也無從抽稅等問題。因此，這種模式只有極少數(shù)集體經(jīng)濟(jì)實力雄厚的村莊才能推行。

四、公私合作、各蒙其利，以區(qū)段征收創(chuàng)新城市更新模式

“區(qū)段征收”模式源于德國，經(jīng)日、韓采用并在臺灣地區(qū)得到廣泛運用。在這種模式下，政府與原土地權(quán)利人合作開發(fā)土地，政府獲得了城市發(fā)展所需的公共設(shè)施用地以及相應(yīng)建設(shè)融資，而原土地權(quán)利人領(lǐng)回固定比例抵價地，共享城鎮(zhèn)化發(fā)展成果，減少了因征地引發(fā)的社會矛盾。

1.區(qū)段征收的臺灣經(jīng)驗

臺灣地區(qū)所謂的“區(qū)段征收”制度，就是地方政府為了降低推進(jìn)城市化的成本，由政府主導(dǎo)實施的帶有一定的強(qiáng)制性、自償性的土地征收辦法。政府根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展計劃，把一定范圍內(nèi)的土地一次全部予以征收，然后重新加以規(guī)劃、整理。其中，40~50%的土地發(fā)還給土地所有權(quán)人；政府取得50~ 60%的土地，其中用于公共設(shè)施建設(shè)的土地約占35~ 40%，剩余15~20%的土地則被政府公開標(biāo)售或出租，其收入用來支付土地開發(fā)成本與公共設(shè)施建設(shè)的費用。

區(qū)段征收與一般土地征收的區(qū)別，在于一般征收只針對興辦公用事業(yè)所必須的土地，是純公益目的，其開發(fā)建設(shè)資金主要來自政府財政，而區(qū)段征收是為區(qū)域開發(fā)、城市建設(shè)等特殊目的。區(qū)段內(nèi)進(jìn)行公共設(shè)施建設(shè)所需的資金融資，還可以用加征建筑費的方式分?jǐn)傇诔鍪弁恋厣稀?/p>

2.區(qū)段征收在大陸的創(chuàng)造性運用思路

深圳和中國其他城市在城中村、城郊村改造的實踐中，已經(jīng)部分借鑒了上述政策，在我們對佛山市禪城區(qū)石灣鎮(zhèn)街道石梁村的調(diào)研中，就發(fā)現(xiàn)該村成立的東江龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過補交政府優(yōu)惠的土地出讓金，將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有，然后實施滾動開發(fā)，為村集體和村民獲得大量現(xiàn)金利潤和物業(yè)資產(chǎn)。由村集體進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，容積率往往遠(yuǎn)低于由開發(fā)商主導(dǎo)的改造所需要的容積率，即使如此，在扣除各項稅費之后，村集體自主開發(fā)一畝地獲得的利潤仍然相當(dāng)高。在滾動開發(fā)過程中，村集體首先進(jìn)行的是舊廠房開發(fā)，這樣建設(shè)成本較低，當(dāng)商業(yè)、房地產(chǎn)獲得理想利潤，對村民進(jìn)行優(yōu)厚分紅并取得村民支持和信任后，再進(jìn)行農(nóng)民公寓的開發(fā)，即建設(shè)高層公寓，以拆一補一的方式進(jìn)行農(nóng)民宅基地的改造，就能夠比較順利地騰出土地資源，并為未來的開發(fā)創(chuàng)造條件。在這個過程中，實現(xiàn)滾動開發(fā)帶來的高速更新、村民滿意、集體資產(chǎn)迅速增值目標(biāo)。

在未來的城市更新與城中村改造過程中，可以進(jìn)一步借鑒上述政策工具，然后適當(dāng)結(jié)合中國的特有國情，特別是農(nóng)村土地為集體所有這個特有國情，以土地國有化為前提并要求作為原土地權(quán)利人的村集體和村民上繳部分公益事業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施融資用地后，對剩余部分土地確權(quán)并進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，由此推進(jìn)土地制度創(chuàng)新，在有效改造基礎(chǔ)設(shè)施、全面提升公共服務(wù)基礎(chǔ)上，繼續(xù)讓“城中村”地段為低收入階層和流動人口提供廉價優(yōu)質(zhì)住房，最終建立政府、原土地權(quán)利人、外來人口、乃至開發(fā)商多方的利益均衡。我們認(rèn)為，可考慮如下操作模式（如下圖所示）：

首先將城中村集體土地進(jìn)行國有化。這些土地既已納入城市范圍，將其國有化并無法律障礙，反而有利于產(chǎn)權(quán)明晰，并在現(xiàn)行政策法規(guī)框架不進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整的前提下進(jìn)行賦權(quán)開發(fā)，可以有效地避免“小產(chǎn)權(quán)房”問題。在集體土地國有化的基礎(chǔ)上，政府對被改造地段實行區(qū)段征收或類似操作：根據(jù)城市統(tǒng)一規(guī)劃，政府無償征收一定比例城中村土地，其中部分可作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施，包括道路、公立學(xué)校與醫(yī)院，公共綠地與衛(wèi)生設(shè)施等建設(shè)用地，剩余部分拍賣獲取出讓金作為基礎(chǔ)設(shè)施改造來源（一些土地資源豐富地段甚至可以節(jié)余部分土地建設(shè)保障性住房）。征收比例視城中村實際情況（人口、密度、地價等）大致確定在30~60%左右。城中村村民保留經(jīng)區(qū)段征收和基礎(chǔ)設(shè)施改造后大幅增值的剩余土地，并發(fā)放國有土地使用權(quán)證，對于少部分地段，在開發(fā)商或村集體補交部分因土地用途改善而需要繳納的土地出讓金后，直接開發(fā)商品房或商業(yè)地產(chǎn)并給予大產(chǎn)權(quán)，而對于大部分地段，允許村集體在一定的限定條件下進(jìn)行出租屋開發(fā)，就是說村民或者村集體短期內(nèi)只能開發(fā)出租房，但長期（如10~ 15年后）可以上市交易。村民可自行組織向銀行貸款，或者引入房地產(chǎn)信托資金賦予固定收益率，或聯(lián)合其他主體，如房地產(chǎn)開發(fā)商甚至是建筑商進(jìn)行合作開發(fā)，以此來解決集體建設(shè)用地開發(fā)難以獲得貸款問題。

此外，可考慮在改造完成后的城中村建立一些城市公立學(xué)校，接受外來人口子女入學(xué)，其中學(xué)校用地可來自于區(qū)段征收的部分抵費地，學(xué)校建設(shè)費用來自于中央、地方的相關(guān)土地稅收，而公立學(xué)校包括老師工資與辦公經(jīng)費之類的運營經(jīng)費，除了中央地方相關(guān)財政轉(zhuǎn)移支付和一般稅收收入外，也可以考慮部分來自于解決外來人口子女教育問題。

在上述城中村改造的模式下，政府不直接投入基礎(chǔ)設(shè)施改造，相反可在改造中抽取相關(guān)開發(fā)稅費。當(dāng)然，區(qū)段征收政府拿走土地的比例會隨地段區(qū)位、地段原來容積率、地段規(guī)劃容積率、地段利用用途、乃至整體房地產(chǎn)業(yè)景氣等因素不同而有很大變化，所以實際操作方案核算也必因地制宜，隨時、隨勢發(fā)生變化。但由于改造基礎(chǔ)是地段增值，所以只要建立合理的談判機(jī)制和利益分享平臺，在帕累托改進(jìn)過程中實現(xiàn)效率改進(jìn)與社會和諧是完全可行的。

五、珠三角城市更新對于未來中國改革的潛在含義

以區(qū)段征收創(chuàng)新城中村改造與城市更新，對于城市化的健康發(fā)展尤其是推動農(nóng)民工市民化具有重要的政策含義。一旦上述開發(fā)模式可以在流動人口集中的城中村、城郊村推廣，城市出租房供給就會大幅增加，而租金也可降到絕大部分流動人口可支付水平。地方政府也就無需大規(guī)模建設(shè)廉租房或公租房，還可以利用免費獲得的部分用地建立公立學(xué)校，推動流動人口子女教育問題的解決。十年二十年之后，相當(dāng)部分外來人口將有購買住房的經(jīng)濟(jì)能力，逐漸從租房者變?yōu)樽》克姓摺＿@本質(zhì)上是一種雙軌制、漸進(jìn)式的土地制度改革方案。之所以要對本地農(nóng)民所建住房加以產(chǎn)權(quán)限制，就是因為目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在較為嚴(yán)重的泡沫，如果不加開發(fā)的限制，村民就一定會傾向于蓋商品房。如是，將不僅仍然解決不了流動人口居住問題，而且還會馬上對現(xiàn)有商品房市場造成巨大沖擊，極端情況下甚至?xí)l(fā)房地產(chǎn)市場的崩盤。而通過雙軌制改革方案，就可以在避免對現(xiàn)有商品房市場造成巨大沖擊的同時，也釋放一個炒作商品房沒有前途的信號，從而對炒房者形成威懾，這樣，中央就可以全面取消目前對城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，降低其對商品房市場和經(jīng)濟(jì)增長負(fù)面效應(yīng)。

僅僅采用前述改革措施，仍然很難說服地方政府支持改革。這是因為，在大規(guī)模建設(shè)工業(yè)開發(fā)區(qū)和招商引資的路徑依賴下，地方政府有很多城市建設(shè)已在進(jìn)行或?qū)⒁M(jìn)行，手上還有大量存量債務(wù)也要償還。因此，必須為地方政府增加其他收入來源以促進(jìn)改革的順利進(jìn)行。實際上，由于各地殺價招商引資，我國絕大部分地區(qū)城市范圍內(nèi)的工業(yè)用地，尤其是工業(yè)園區(qū)與工業(yè)開發(fā)區(qū)用地效率非常低下，這些土地完全可以進(jìn)行更集約化利用，并在未來十年左右的過渡期內(nèi)持續(xù)獲取土地出讓收益。其中的一個關(guān)鍵措施，就是對工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)重整，同時騰出空余土地逐漸轉(zhuǎn)化為商、住用地。這一措施不僅可以增加住宅用地供給、逐步化解現(xiàn)有城市房地產(chǎn)泡沫，而且可為地方政府籌集數(shù)額可觀的土地出讓金和各類房地產(chǎn)開發(fā)稅收，并用于地方建設(shè)融資和巨額存量債務(wù)償還。改革關(guān)鍵是改變地方政府作為城市單一商住用地供給主體的局面，讓他們從市場化交易中抽取增值稅（也可稱為補交商住用地出讓金），從而切實改變地方政府的激勵模式，扭轉(zhuǎn)城市商住用地壟斷“招、拍、掛”所帶來的限量少供，房地產(chǎn)泡沫難以緩解的情況。

最關(guān)鍵的是，工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地改革和前面提到的城郊村居民為外來農(nóng)民工蓋房子的改革措施結(jié)合，可以直接消化目前我國嚴(yán)重過剩的鋼鐵、建材等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的過剩產(chǎn)能，并有助于化解地方政府的巨額存量債務(wù)；這些措施不僅可以逐步消解城市房地產(chǎn)泡沫，讓城市居民有更多非住房消費，還可促進(jìn)流動人口實現(xiàn)舉家遷移，讓農(nóng)村遷移家庭的男性、女性勞動年齡人口都能在城市持續(xù)供給勞動力，獲得更高勞動收入，轉(zhuǎn)換其消費模式；更多農(nóng)村剩余勞動力釋放還可以抑制城市中、低端勞動力工資的過快上漲；流動人口子女實現(xiàn)城市公立學(xué)校就學(xué)，配合各省高考入學(xué)指標(biāo)隨就學(xué)兒童人數(shù)的調(diào)整，也可以解決流動人口子女異地就學(xué)、升學(xué)的問題。因此，上述改革措施可以從多方面增加內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會和諧，為未來長期建立以財產(chǎn)稅為主體的地方公共財政體系贏得寶貴的轉(zhuǎn)軌期。

（王瑞民，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生/責(zé)編張棟）