共有產(chǎn)權(quán)住房在我國(guó)可行嗎？

陳淑云　曾龍

摘要：一項(xiàng)新政策的順利實(shí)施，必然是建立在對(duì)政策充分認(rèn)知的基礎(chǔ)上所進(jìn)行的拓展，因此清晰地理解共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有”顯得尤為重要。在此基礎(chǔ)上，若要推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展，需要厘清共有產(chǎn)權(quán)住房的共有主體。共有產(chǎn)權(quán)住房是我國(guó)住房保障制度的創(chuàng)新，也是解決我國(guó)當(dāng)前中低收入人群住房問題的重要探索，盡管目前共有產(chǎn)權(quán)住房在實(shí)踐過程中備受爭(zhēng)議，但這些爭(zhēng)議卻不斷地推動(dòng)我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的發(fā)展并逐漸完善。當(dāng)前來看，不僅需要對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的重新認(rèn)識(shí)，還要思考阻礙我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的本質(zhì)問題，從理論上凝結(jié)、升華并期望能反哺或糾正實(shí)踐過程。要依據(jù)住房產(chǎn)權(quán)所帶來的利益，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的基本內(nèi)涵、范疇及權(quán)能，利用第三方機(jī)構(gòu)規(guī)避共有主體的風(fēng)險(xiǎn)，并完善我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)，以此激活其本身所具備的生命力。

關(guān)鍵詞：住房制度設(shè)計(jì)：共有產(chǎn)權(quán)住房；商品房性質(zhì)；權(quán)益定價(jià)機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-854X（2016）01-0036-07

自上世紀(jì)70年代末開始，為解決城市居民住房問題，我國(guó)各級(jí)政府對(duì)住房制度進(jìn)行多次探索式改革，這些探索式改革為解決我國(guó)住房問題積累了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與制度環(huán)境。但在不同的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段，住房問題的本質(zhì)也有所不同。改革開放初期，我國(guó)住房問題的核心集中于住房供給不足引發(fā)的住房消費(fèi)問題。2002年之后，我國(guó)住房問題的核心主要是由于住房?jī)r(jià)格快速上漲引發(fā)的住房支付能力不足的問題。2009年之后，各地政府加大對(duì)保障性住房，特別是公租房的建設(shè)，可以說住房消費(fèi)層面的問題已不再是當(dāng)前我國(guó)住房問題的核心。當(dāng)前，我國(guó)住房問題的核心已轉(zhuǎn)化為是否擁有住房產(chǎn)權(quán)進(jìn)而帶來的住房財(cái)富分配層面的問題。特別是對(duì)城市中低收入家庭而言，擁有住房產(chǎn)權(quán)意味著搭上了財(cái)富增長(zhǎng)的快車。因此，擁有住房產(chǎn)權(quán)對(duì)于我國(guó)城市中低收人家庭，不僅可以避免跌入“貧困陷阱”，實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富的保值增值，還有利于實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)觀念中“家”的認(rèn)同，形成歸屬感，促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。

在此背景下，共有產(chǎn)權(quán)住房在我國(guó)從理論層面的探討走向?qū)嵺`。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市成為共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的試點(diǎn)城市。但經(jīng)過一年多以來的實(shí)踐，6個(gè)試點(diǎn)城市在實(shí)踐中出現(xiàn)了分化，大部分試點(diǎn)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房制度都結(jié)合本地情況進(jìn)行不同的創(chuàng)新，如黃石市把共有產(chǎn)權(quán)住房與棚戶區(qū)改造對(duì)接“黃石模式”，淮安充分利用市場(chǎng)中空置商品房探索政府貨幣補(bǔ)貼的共有產(chǎn)權(quán)模式。同時(shí)，部分試點(diǎn)城市中如深圳出現(xiàn)了政府暫緩?fù)菩泄灿挟a(chǎn)權(quán)住房的現(xiàn)象。應(yīng)該說，共有產(chǎn)權(quán)住房在試點(diǎn)城市的實(shí)踐從某種意義上契合了我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革的要求，若能得到有效的“落地”。其重要意義不可估量。但從試點(diǎn)城市的實(shí)踐中可見推行共有產(chǎn)權(quán)住房還面臨很多困擾，部分試點(diǎn)城市的改革經(jīng)驗(yàn)也沒有得到總結(jié)與推廣，甚至在實(shí)踐中引發(fā)有無必要在我國(guó)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的爭(zhēng)議?；诖?，有必要厘清幾個(gè)問題：為何部分試點(diǎn)城市暫緩發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房或者在推進(jìn)共有過程中舉步維艱？共有產(chǎn)權(quán)住房在試點(diǎn)過程中是否達(dá)到了預(yù)期的效果？我國(guó)是否應(yīng)該繼續(xù)推行共有產(chǎn)權(quán)住房？全面回答這些問題為時(shí)尚早。但根據(jù)試點(diǎn)城市的情況以及在實(shí)踐中對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的解讀所引起的爭(zhēng)論為我們研究此問題提供了契機(jī)，本文將基于理論與試點(diǎn)城市的實(shí)踐探索對(duì)這一問題展開討論，并提出破解改革難題的相關(guān)建議。

一、對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的“再認(rèn)識(shí)”

1.產(chǎn)權(quán)意味著什么

一般認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是主體對(duì)客體的權(quán)利以及利益關(guān)系，其中主體是人，客體表現(xiàn)為現(xiàn)實(shí)生活中的財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)本身是若干權(quán)力的集合?？梢哉f產(chǎn)權(quán)是一種社會(huì)強(qiáng)制性的制度安排，且本質(zhì)上是一種排他性權(quán)利，以保護(hù)不同主體的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與社會(huì)秩序①。也有學(xué)者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)并非人與物之間的關(guān)系。而是由資產(chǎn)的存在與使用表現(xiàn)為人與人之間相互認(rèn)可的關(guān)系。

共有產(chǎn)權(quán)是在產(chǎn)權(quán)定義及性質(zhì)的基礎(chǔ)上所進(jìn)行的延伸，很多學(xué)者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)這一概念有所描述，但沒有明確提出，如阿爾欽和德姆塞茨也提出了產(chǎn)權(quán)具備一定的混合性，其發(fā)生的原因在于資源本身的產(chǎn)權(quán)束本身具有可分性。以共有產(chǎn)權(quán)為研究基礎(chǔ)的典型代表是Ostrom和williarnson所提出的公共池塘資源的概念，即認(rèn)為公共池塘資源可以由不同主體共同治理，從而實(shí)現(xiàn)有效的治理制度安排。共有產(chǎn)權(quán)是由單個(gè)主體的排他性演化為具備兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)力主體，按照主體之間對(duì)產(chǎn)權(quán)所占有的比例大小所享受的相應(yīng)排他性的利益與義務(wù)。在我國(guó)社會(huì)主義公有制的大環(huán)境背景下，共有產(chǎn)權(quán)制度是一個(gè)重要組成部分，尤其是公共服務(wù)領(lǐng)域所遵循的普惠分配原則，一個(gè)社會(huì)人作為某地的常住居民，必然要求具備基本的“平等權(quán)”以獲得公共品的權(quán)力，即便是處于收入或財(cái)富的底層，若忽略了此原則，就很有可能導(dǎo)致社會(huì)的不和諧與城市的各種亂象。因此，在住房領(lǐng)域中，共有產(chǎn)權(quán)住房是政府為解決中低收入家庭在高房?jī)r(jià)情況下難以購(gòu)買商品房而產(chǎn)生住房問題的解決方式，區(qū)別于社會(huì)保障方式，這種產(chǎn)權(quán)式保障是讓這些家庭從沒有住房產(chǎn)權(quán)到擁有產(chǎn)權(quán)，通過政府的幫扶使其脫離被保障群體以實(shí)現(xiàn)住房自立與財(cái)富積累，并實(shí)現(xiàn)其住房權(quán)力與權(quán)益的過程而進(jìn)行的探索。

基于此，在忽略非完整性產(chǎn)權(quán)的前提下，配置住房產(chǎn)權(quán)最終意味著：（1）給予“人”住房的權(quán)力與保值增值收益，以激勵(lì)當(dāng)事人的投資或發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出水平的最大化與有效率的治理，甚至實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平與正義；（2）產(chǎn)權(quán)本身具備的法律作用使得產(chǎn)權(quán)具備了穩(wěn)定性與安全保障性，消除了不穩(wěn)定所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，讓所有者能從精神和行為上得以滿足。

2.共有產(chǎn)權(quán)住房與誰共有

一項(xiàng)新政策的順利實(shí)施，必然是建立在對(duì)政策充分認(rèn)知的基礎(chǔ)上所進(jìn)行的拓展，因此清晰地理解共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有”顯得尤為重要。在此基礎(chǔ)上。若要推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展，需要厘清共有產(chǎn)權(quán)住房共有主體的范圍。具體而言，包括兩個(gè)方面：一方面共有產(chǎn)權(quán)住房的共有對(duì)象須是中低收入人群，不包括最低收入人群。當(dāng)前我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的特征表現(xiàn)為“高端有市場(chǎng)、中端有支撐、低端有保障”，對(duì)于支付能力較強(qiáng)的高收入和中高收入人群而言，其住房的需求只需要通過市場(chǎng)的交易即可滿足。由于共有產(chǎn)權(quán)住房有資金支付門檻，需要繳納部分資金獲取部分產(chǎn)權(quán)，最終目的是通過擁有住房產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)住房資產(chǎn)的積累。將最低收入群體排除在外是因?yàn)槿藗冎挥性跐M足基本的吃穿等生存需要的前提下，才會(huì)考慮資產(chǎn)和財(cái)富的儲(chǔ)蓄與積累。如果將此人群作為共有對(duì)象，讓其從拮據(jù)的收入中再轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期的負(fù)擔(dān)住房資產(chǎn)的困境中，顯然是不合適的。另一方面，作為共有產(chǎn)權(quán)住房的另一共有主體，政府扮演何種角色？政府是名義上產(chǎn)權(quán)的保護(hù)者，對(duì)于產(chǎn)權(quán)所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益問題并無異議，但若同時(shí)具備保護(hù)者和參與者的身份，則會(huì)造成公權(quán)力的模糊化和邊緣化，從而造成產(chǎn)權(quán)的沖突等問題。盡管對(duì)政府參與共有產(chǎn)權(quán)住房存在異議，但必須認(rèn)識(shí)到發(fā)揮政府力量的有效性并非完全是讓其直接參與，而更多的是表現(xiàn)為對(duì)中低收入人群的間接幫扶。事實(shí)上，政府提出的指導(dǎo)住房發(fā)展新思路只是未來住房發(fā)展的大方向，從屬于堅(jiān)持“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”和“厘清政府和市場(chǎng)邊界”這一經(jīng)濟(jì)體制改革的核心框架，即使是對(duì)于未來住房發(fā)展也是屬于長(zhǎng)期和漸進(jìn)的指導(dǎo)。因此，我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房制度順利推行的關(guān)鍵在于其與政府所提出的以公租房為主的住房保障管理新思路。以及與市場(chǎng)化配置住房資源的方向是否存在沖突，因而也需要由政府“托底”來引導(dǎo)并促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的落實(shí)以及住房資源的有效利用。

3.共有產(chǎn)權(quán)住房邊界及如何共有

目前試點(diǎn)城市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房并沒有一個(gè)明確定義，有學(xué)者試圖將共有產(chǎn)權(quán)住房的共有模式定義為所有出資人，通常為住戶和住房協(xié)會(huì)或其他私營(yíng)機(jī)構(gòu)、私人業(yè)主等合作出資購(gòu)買或新建住房并按照各自出資份額共同擁有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)質(zhì)上是比例產(chǎn)權(quán)，是中等收入的住房群體購(gòu)房時(shí)可按個(gè)人與政府的出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，政府在提供土地時(shí)折讓地價(jià)。由此，筆者在對(duì)產(chǎn)權(quán)與住房的共有主體進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，試圖對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的邊界與共有方式進(jìn)行重新界定：共有產(chǎn)權(quán)住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定供應(yīng)對(duì)象、限定保障面積、按公平市場(chǎng)價(jià)格供應(yīng)的購(gòu)房人（住房保障對(duì)象）與其他主體按照出資比例持有相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)的住房，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)實(shí)行誰投資、誰擁有的政策。共有產(chǎn)權(quán)住房是帶有保障性質(zhì)的商品房，可以在完善當(dāng)前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)層次、住房供應(yīng)體系以及消費(fèi)模式上成為打通住房保障與住房市場(chǎng)邊界的重要橋梁。在共有產(chǎn)權(quán)期間，中低收入家庭可以逐漸購(gòu)買其他主體所有的住房產(chǎn)權(quán)，直至該家庭獲得完全產(chǎn)權(quán)的商品住房，實(shí)現(xiàn)從不完全產(chǎn)權(quán)到完全產(chǎn)權(quán)的權(quán)力拓展。在此過程中需要注意的是：（1）重點(diǎn)關(guān)注存在大量住房需求的中低收入人群的城市，通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，使得部分中低收入者自己支付一部分錢解決住房問題以及改善自身的居住環(huán)境與生活水平。（2）確定共有產(chǎn)權(quán)住房的共有主體或采取某種方式規(guī)避共有的風(fēng)險(xiǎn)，利用市場(chǎng)化規(guī)范、遏制并合理配置購(gòu)置型住房的牟利空間并規(guī)避尋租行為，也在一定程度上抑制高房?jī)r(jià)。

二、推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度改革的關(guān)鍵問題及其爭(zhēng)論

總體來看，對(duì)于推行共有產(chǎn)權(quán)住房的爭(zhēng)論主要集中于兩方面：一是對(duì)我國(guó)實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房的理論探討；二是我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房在推行過程中遇到的實(shí)際問題與理論的“脫節(jié)”而表現(xiàn)出的沖突與阻礙。

1.能不能推行共有產(chǎn)權(quán)住房的爭(zhēng)論

針對(duì)我國(guó)的保障房實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)制度的探討，理論界多數(shù)學(xué)者支持推行共有產(chǎn)權(quán)住房，認(rèn)為實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房能借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)、改良原經(jīng)濟(jì)適用房所造成的弊端、滿足產(chǎn)權(quán)需求并促進(jìn)低收入家庭的財(cái)富積累等。

首先，西方部分國(guó)家大規(guī)模推行了共有產(chǎn)權(quán)住房并取得成功，我國(guó)學(xué)者對(duì)其有著廣泛的討論與借鑒，尤其是集中對(duì)英國(guó)的研究。通過對(duì)英國(guó)、美國(guó)與澳大利亞等國(guó)家的共有產(chǎn)權(quán)發(fā)展模式的總結(jié)，提出了對(duì)我國(guó)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示。也有學(xué)者專門針對(duì)英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)施的各個(gè)方面包括運(yùn)作方式、購(gòu)買對(duì)象、購(gòu)買程序、發(fā)展歷程等進(jìn)行了研究，強(qiáng)調(diào)對(duì)我國(guó)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房具有重要借鑒意義。

其次，基于經(jīng)濟(jì)適用房改革的思考，部分學(xué)者建議通過共有產(chǎn)權(quán)住房改良原有的經(jīng)濟(jì)適用制度，滿足城市居民家庭對(duì)住房產(chǎn)權(quán)的需求。在解釋共有產(chǎn)權(quán)住房存在的合理性中提到我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房存在一定的政策偏差，從長(zhǎng)期來看，公租房也難以成為我國(guó)住房保障的主要方式，應(yīng)該發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房予以解決住房問題。共有產(chǎn)權(quán)住房是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度的升級(jí)版，能有效地填補(bǔ)經(jīng)適房設(shè)計(jì)的漏洞，讓保障房資源更多地惠及低收入家庭。此外，針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房與現(xiàn)有住房保障體系的關(guān)系，有三種共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的供給模式，目前應(yīng)采用政府集中興建為主，對(duì)運(yùn)行過程中存在的產(chǎn)權(quán)比例計(jì)算問題以及管理權(quán)、處分權(quán)歸屬等問題予以解決，同時(shí)提出了共有產(chǎn)權(quán)住房存在的優(yōu)勢(shì)與局限性，認(rèn)為應(yīng)該明確定位共有產(chǎn)權(quán)住房政策，探索合理的運(yùn)行模式，提出了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的必要性與可行性。也有專門針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定價(jià)問題進(jìn)行探討，提出了共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)呻A段定價(jià)理論框架和基于建設(shè)成本與居民支付能力的定價(jià)機(jī)制，以此實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房的可持續(xù)性，并從法理上論證了共有產(chǎn)權(quán)住房制度所具備的正當(dāng)性與廣泛的實(shí)踐基礎(chǔ)。

第三，基于住房支付能力與社會(huì)財(cái)富分配的視角進(jìn)行探討。有的學(xué)者從共有產(chǎn)權(quán)的理論起源出發(fā)，在系統(tǒng)分析與論述共有產(chǎn)權(quán)模式存在的必要性及效率與福利的前提下，提出從頂層設(shè)計(jì)上解決住房困難問題。并根據(jù)居民住房支付能力的差異性給予不同程度的住房保障支持，其中包括運(yùn)用共有產(chǎn)權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)。此外，以住房為財(cái)富積累渠道的普惠性福利理論作為支撐，家庭財(cái)富積累對(duì)探討構(gòu)建我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房、改革原有產(chǎn)權(quán)式住房保障制度具有重要意義，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)積累并非僅僅來源于收入，也包括城市居民對(duì)住房所帶來的資產(chǎn)擁有與城市化所帶來紅利分享的強(qiáng)烈訴求。總的來看，住房資產(chǎn)能帶來各種重要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與心理效應(yīng)，包括促進(jìn)家庭的穩(wěn)定和增強(qiáng)個(gè)人效能。以資產(chǎn)增加收入也是承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，由此也使得家庭資產(chǎn)具有金融流動(dòng)和儲(chǔ)存性以便于調(diào)整其福祉和生活的目標(biāo)。發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房能滿足低收入家庭對(duì)擁有住房產(chǎn)權(quán)的訴求，這其中包含了對(duì)住房區(qū)域權(quán)利（醫(yī)療、教育等）與個(gè)人主觀福利（自尊、習(xí)慣）等，在一定程度上對(duì)中等收入家庭具有更大的激勵(lì)作用。

也有部分學(xué)者對(duì)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為從保障房管理的創(chuàng)新原則出發(fā)，共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施是政府工作的越位，政府提供保障性住房是為了解決低收入家庭的住房問題，其職責(zé)在于提供基本的住房而沒有為其財(cái)富的積累義務(wù)。實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)存在寅吃卯糧的現(xiàn)象，造成政府對(duì)控制保障房產(chǎn)權(quán)的流失，導(dǎo)致最后政府無房可用來實(shí)施住房保障。在我國(guó)西部地區(qū)的廉租房分配中運(yùn)用共有產(chǎn)權(quán)模式嚴(yán)重?fù)p害了低收入人群的利益，并加重了政府監(jiān)管的負(fù)擔(dān)。若低收入家庭購(gòu)買住房的全部產(chǎn)權(quán)。如果通過入市進(jìn)行獲利，從某種意義上也就意味著存在較大的尋租空間，也制約了共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展。

2.共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)推行中的關(guān)鍵問題

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的研究成果為本文的研究奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但是仍有一些值得深化與完善的方面，尤其是理論與實(shí)踐的沖突所造成的矛盾亟需解決。盡管目前理論界普遍認(rèn)為發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房是我國(guó)解決當(dāng)前住房問題的重要手段與有意義的探索，讓更多的中低收入家庭擺脫了進(jìn)入住房市場(chǎng)的約束條件并以此受惠，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)得到初步開展，但是共有產(chǎn)權(quán)住房的地方實(shí)踐卻批評(píng)之聲不斷，共有產(chǎn)權(quán)住房制度推行緩慢，并未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。例如在我國(guó)試點(diǎn)城市的實(shí)踐中，深圳市盡管率先提出拓寬共有產(chǎn)權(quán)共有主體，將企業(yè)引入后形成企業(yè)與個(gè)人共有的方式，但具體政策至今仍未出臺(tái)。黃石市也采取企業(yè)與個(gè)人共有，但是該企業(yè)是由政府部門成立的保障房建設(shè)管理公司，實(shí)質(zhì)上仍然是采取傳統(tǒng)意義上的政府與個(gè)人共有，共有途徑尚未完全展開。筆者通過對(duì)試點(diǎn)城市住房主管部門對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐工作調(diào)查可知，目前6個(gè)試點(diǎn)城市推行共有產(chǎn)權(quán)住房的困境或阻礙，主要源自于對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定位差異所引致的試點(diǎn)城市主管部門工作人員或者公眾對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的模糊性理解、對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房本身的制度意義存在質(zhì)疑、政府共有過程的風(fēng)險(xiǎn)以及現(xiàn)有制度的設(shè)計(jì)不清晰等諸多問題，若不能妥善解決這些問題，將會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)矛盾。

第一，試點(diǎn)城市住房主管部門對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)”的總體認(rèn)知模糊，過分強(qiáng)調(diào)體制缺陷而未能給共有產(chǎn)權(quán)住房的推行提供良好的制度框架。當(dāng)前地方政府所執(zhí)行的共有產(chǎn)權(quán)住房只是將其當(dāng)作工作任務(wù)，認(rèn)為中央的目的只是籌建共有產(chǎn)權(quán)住房，導(dǎo)致聚焦的問題反而不是改善居民生活與增加社會(huì)福利，也成為間接導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)住房推行緩慢的重要原因。目前缺少對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的頂層設(shè)計(jì)與指導(dǎo)性的文件或具體措施，也使得住房主管部門對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的理解出現(xiàn)模糊不清，包括產(chǎn)權(quán)比例劃分、增購(gòu)與回購(gòu)問題以及運(yùn)營(yíng)管理問題等。共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)在一定程度上將地方政府與民眾置于不確定性環(huán)境之中，從而導(dǎo)致推行阻力加大以致部分城市的推行流于形式。在現(xiàn)實(shí)中，由于當(dāng)前的保障性住房名目繁雜，包括公共租賃住房、廉租房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造住房、安居商品房等，住房主管部門認(rèn)為若再增加新的保障性住房名稱，將加大政府的工作負(fù)擔(dān)，打亂了住房主管部門工作安排的協(xié)調(diào)性，且認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房制度本身具有非必要性，這些疑慮也增加了共有產(chǎn)權(quán)住房推行的難度。

第二，在推行共有產(chǎn)權(quán)住房的過程中，政府部門難以確定自身職責(zé)，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)的定位存在疑慮。當(dāng)前政府作為產(chǎn)權(quán)擁有者與管理者，其更擔(dān)心的是在實(shí)施過程中可能與民眾產(chǎn)生的沖突。一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)究竟是保障或者市場(chǎng)？如果是保障，是政府保障還是社會(huì)保障？若是市場(chǎng)，政府如何定位自己？在當(dāng)前的制度框架下并未對(duì)其進(jìn)行清晰的界定與解答。另一方面，政府部門在參與共有的過程中存在利益受損的風(fēng)險(xiǎn)。在共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)和流轉(zhuǎn)過程中，各利益主體的經(jīng)濟(jì)收益來源和比例存在差異。由于房屋收益必須通過市場(chǎng)交易來獲得，而交易則需獲得房屋產(chǎn)權(quán)所有者，包括政府及個(gè)人購(gòu)房者的一致同意才能進(jìn)行，因此，當(dāng)個(gè)人購(gòu)房者不愿意出售自身所有產(chǎn)權(quán)部分時(shí)，政府也無法獲得增值收益。這就意味著雖然房屋產(chǎn)權(quán)可以分割，但由于房屋交易的不可分割性，政府的收益難以得到保證。當(dāng)個(gè)人與政府共有時(shí)，公眾會(huì)主觀認(rèn)定共有產(chǎn)權(quán)住房是政府的社會(huì)保障而不單純是其提供的福利，在共有產(chǎn)權(quán)住房后期繳納租金時(shí)。容易形成拖欠與拒絕繳納甚至發(fā)生向政府索取福利的情況。

第三，共有產(chǎn)權(quán)住房制度頂層設(shè)計(jì)不清晰，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的進(jìn)入（申請(qǐng)門檻、產(chǎn)權(quán)定價(jià)等）與退出（如何增購(gòu)和回購(gòu)產(chǎn)權(quán)比例等）、后期管理問題都缺乏產(chǎn)權(quán)的邏輯性考慮，可能存在“類經(jīng)適房”風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為：（1）共有產(chǎn)權(quán)住房的共有模式與供給途徑存在模糊性。共有產(chǎn)權(quán)住房的主體與被納入共有產(chǎn)權(quán)范圍的住房供應(yīng)本身存在多樣性。在6個(gè)試點(diǎn)城市中，目前基本采取個(gè)人與政府的共有模式，企業(yè)的參與尚處在探索過程之中。而對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的供給方面，淮安市在國(guó)內(nèi)率先推行了共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式，其房源供給采取“政府集中建設(shè)、分散配建、市場(chǎng)收購(gòu)”的途徑，供給主體仍以政府為主。黃石則試圖用共有產(chǎn)權(quán)模式化解棚戶區(qū)改造的問題，從而解決“政府想改貼不起、百姓盼改買不起”的難題等。在此過程中，各試點(diǎn)城市對(duì)于統(tǒng)籌共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)等方面并不明朗，企業(yè)參與動(dòng)力不足，在共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)初級(jí)階段存在探索和完善的空間。（2）申購(gòu)門檻各試點(diǎn)城市存在差異。當(dāng)前各試點(diǎn)城市進(jìn)入門檻不一，淮安市設(shè)定有戶籍、收入和人均住房面積的限制；深圳市設(shè)立有戶籍和收入限制，上海設(shè)立收入、人均住房面積的限制等。根據(jù)前文對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的概念認(rèn)知，共有產(chǎn)權(quán)住房并非保障性住房，因此對(duì)于其進(jìn)入門檻是否要進(jìn)行嚴(yán)格的限制，是否要考慮戶籍、個(gè)人收入等問題，都有待詳細(xì)規(guī)定。（3）權(quán)益定價(jià)機(jī)制不明晰。從目前試點(diǎn)城市看，共有產(chǎn)權(quán)住房存在兩種定價(jià)機(jī)制，即市場(chǎng)比較法和政府定價(jià)。例如北京市自住型商品房，其指導(dǎo)價(jià)格的一種做法為低于周邊房?jī)r(jià)的30%，另一種做法為減免地價(jià)，之后購(gòu)房者獲得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，而實(shí)際上土地出讓金的價(jià)格并不一定恰好占市場(chǎng)價(jià)的三成，其定價(jià)機(jī)制仍然較為模糊。對(duì)于其他試點(diǎn)城市，上海的共有產(chǎn)權(quán)住房限定套型面積和建造標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行政府定價(jià)；淮安共有產(chǎn)權(quán)住房的售價(jià)低于同期普通商品住房銷售價(jià)格的5-10%：成都采取基準(zhǔn)價(jià)定價(jià)法。由于共有產(chǎn)權(quán)住房具備一定的保障性質(zhì)，完全參考市場(chǎng)價(jià)格定價(jià)，售價(jià)可能將開發(fā)商的利潤(rùn)包含在內(nèi)，不足以體現(xiàn)其保障作用。而如果政府指導(dǎo)定價(jià)，這種缺乏市場(chǎng)博弈的定價(jià)機(jī)制也難以有效反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值變化，因此共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)機(jī)制成為了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)制度的重要阻礙因素。（4）個(gè)人增購(gòu)與政府回購(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)控制難題。在個(gè)人增購(gòu)方面，淮安、上海等都有所規(guī)定。如淮安規(guī)定在共有產(chǎn)權(quán)期間。個(gè)人可以分期購(gòu)買企業(yè)和政府的產(chǎn)權(quán)，在五年內(nèi)購(gòu)買的?？上硎茉灿挟a(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格：五年到八年以內(nèi)購(gòu)買的，按原供應(yīng)價(jià)格加第六年起的銀行同期貸款利息（市場(chǎng)價(jià)低于原價(jià)或此價(jià)時(shí)取低價(jià)）購(gòu)買；八年以后購(gòu)買的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格購(gòu)買。在共有產(chǎn)權(quán)住房增購(gòu)的過程中，對(duì)于多久作為年限允許購(gòu)房者進(jìn)行一次回購(gòu)，增購(gòu)時(shí)的價(jià)格以及是否考慮利息問題，都需要進(jìn)行詳細(xì)考慮。在政府回購(gòu)定價(jià)及計(jì)息方面，當(dāng)個(gè)人想要將共有產(chǎn)權(quán)住房上市時(shí)，政府有權(quán)優(yōu)先進(jìn)行回購(gòu)，不回購(gòu)時(shí)才可以進(jìn)入樓市交易，交易后政府按約定比例分?jǐn)偸找妗０瓷鲜鰞?nèi)容，若政府不再回購(gòu)產(chǎn)權(quán)，只分享利益不分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的做法顯然不合適；當(dāng)未來樓市價(jià)格下跌時(shí)，如果以財(cái)政資金原價(jià)回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房并支付定期存息，相當(dāng)于政府對(duì)購(gòu)房者有只漲不跌的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，且此風(fēng)險(xiǎn)較大。若樓市價(jià)格上漲，則可能出現(xiàn)尋租行為，因此對(duì)于回購(gòu)時(shí)的定價(jià)和計(jì)息問題也需要加以斟酌和明確。（5）由于共有產(chǎn)權(quán)住房的商品房性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)意味著可以獲得收益，因此在監(jiān)管中的尋租行為是否會(huì)重現(xiàn)“類經(jīng)適房”的困境。此外，對(duì)于如何監(jiān)管共有產(chǎn)權(quán)住房住戶的租金繳納等行為均未達(dá)成共識(shí)。在交易管理中的租金方面，當(dāng)前試點(diǎn)城市中的淮安規(guī)定當(dāng)購(gòu)房者在收入達(dá)到中高水平之前，不對(duì)其收取租金，而只有在購(gòu)房者進(jìn)入中高收入群體之后，政府不強(qiáng)制其搬出，而是對(duì)政府部分產(chǎn)權(quán)收取市場(chǎng)租金，政府作為共有產(chǎn)權(quán)人，無條件讓渡自身產(chǎn)權(quán)。原本公租房和廉租房是為住房提供最低保障的設(shè)計(jì)，共有產(chǎn)權(quán)住房帶有商品房性質(zhì)，而一旦政府為共有產(chǎn)權(quán)住戶提供租金補(bǔ)貼，讓其在一定時(shí)間內(nèi)免繳租金，會(huì)使得更需要得到保障房的廉租房、公租房住戶在對(duì)自住房屋繳納租金，而收入水平較高的共有產(chǎn)權(quán)住戶卻享受政府部分產(chǎn)權(quán)帶來的免租福利，這顯然不利于公平，也違背了政府提供社會(huì)福利的主旨。在共有產(chǎn)權(quán)住房維修資金方面。在各試點(diǎn)城市對(duì)于物業(yè)費(fèi)“誰使用，誰承擔(dān)”已無異議，然而對(duì)于維修基金，到底是由開發(fā)商、政府或個(gè)人來承擔(dān)，亦或共同承擔(dān)，還有待商榷。

三、共有產(chǎn)權(quán)住房制度在我國(guó)推行的可行性與具體方略

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房是否可行，關(guān)鍵在于共有產(chǎn)權(quán)住房制度理論與實(shí)踐相結(jié)合，并且實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有制度的協(xié)調(diào)，相關(guān)政策的“落地”將決定共有產(chǎn)權(quán)住房制度的改革的成敗。共有產(chǎn)權(quán)住房制度在我國(guó)的試點(diǎn)過程中雖然取得了一定程度的進(jìn)展，也遇到了較大的阻力。以“共有”和“產(chǎn)權(quán)”為核心對(duì)低收入家庭進(jìn)行幫扶的住房政策，雖然在住房主管部門及其制度設(shè)計(jì)方面存在較多阻力，且問題頗多而飽受詬病，但發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房卻是解決我國(guó)某些城市住房問題上的理想選擇。

一是從政府管理的角度來看，一方面，住房作為家庭最重要的資產(chǎn)，是促進(jìn)家庭穩(wěn)定和增強(qiáng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力的重要實(shí)體。通過讓中低收入人群擁有住房、住有所居的同時(shí)，政府可以通過促使中低收入人群的財(cái)富積累以減少貧富差距來維護(hù)并推動(dòng)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，也讓其增強(qiáng)消費(fèi)能力，產(chǎn)生資產(chǎn)的福利效應(yīng)。另一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房緩解了政府的財(cái)政壓力和融資難的問題，也有利于住房的后期管理。保障房的后期管理問題因政府的過度參與而更為復(fù)雜與繁瑣，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房則更偏向于用市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)。利用市場(chǎng)的作用對(duì)需要幫扶的群體提供必要的政策支持。由于產(chǎn)權(quán)更為明晰和確定，使得購(gòu)買者愿意投入更多的精力和責(zé)任與政府共同管理和維護(hù)住房。因此對(duì)于保障性住房所出現(xiàn)的后期管理難的情況，通過共有產(chǎn)權(quán)的方式能在一定程度上得以規(guī)避，對(duì)住房市場(chǎng)的管理趨于規(guī)范化。此外，當(dāng)前大量新建的公共租賃住房使得保障性住房的投資進(jìn)一步沉淀，為盤活資金與提高資本配置效率。實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入家庭的產(chǎn)權(quán)住房顯得尤為重要。

二是從住戶心理的角度來看，低收入家庭若通過銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，在自身支付與還款能力有限而被銀行不予貸款的情況下，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房具備較強(qiáng)的吸引力。由于發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房是應(yīng)對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的住房問題所進(jìn)行的嘗試，在試點(diǎn)的過程中，必須要厘清發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)的動(dòng)力以及中等收入家庭是否有意愿接受購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。在這種前提下，筆者試圖對(duì)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房做一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算：假設(shè)房屋100萬元，那么購(gòu)買0.5的產(chǎn)權(quán)比例，按照首付的50%計(jì)算，首付只需要15萬元，進(jìn)入門檻低于原來的30萬元，剩余0.5的產(chǎn)權(quán)則需要通過支付租金來進(jìn)行支付。假設(shè)用戶并沒有去購(gòu)房，需要完整支付租金1000元。如果購(gòu)買0.5的產(chǎn)權(quán)，則大約需要支付租金500元，比未購(gòu)買產(chǎn)權(quán)少500元，實(shí)際上這500元成本的節(jié)省源自對(duì)產(chǎn)權(quán)的持有。在一定程度上相當(dāng)于15萬元所帶來的收益，基本等同于15萬元存入銀行所帶來的資本收益。除此收益外，購(gòu)房者還可以通過資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來收益，當(dāng)然這種收益并不是絕對(duì)性的。這相當(dāng)于用少量的錢解決居民自身的住房需求問題，同時(shí)也解決了資產(chǎn)的收益問題。在其它條件不變的情況下，這其中的差價(jià)在一定程度上能促使購(gòu)房者積累更多的收入，進(jìn)而進(jìn)一步購(gòu)買剩余的產(chǎn)權(quán)部分。通過這種簡(jiǎn)單的計(jì)算可知，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房能讓購(gòu)房者受益，并在一定程度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于是以市場(chǎng)為導(dǎo)向。在建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)規(guī)避了開發(fā)企業(yè)不愿意進(jìn)入的困境，也有利于資金的回籠與周轉(zhuǎn)，解決了融資困難等問題，在一定程度上促進(jìn)了住房市場(chǎng)的發(fā)展。

綜上所述。筆者認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房不應(yīng)該過早地被否定，而是應(yīng)該基于當(dāng)前發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的問題。解決共有產(chǎn)權(quán)住房的基本認(rèn)知界定、制度耦合、利益均衡、制度設(shè)計(jì)等重大問題，切實(shí)保障低收入家庭的合法權(quán)益，推動(dòng)整個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)的發(fā)展。

1.加強(qiáng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的認(rèn)知，因地制宜地實(shí)現(xiàn)住房制度的嵌合

首先，基于產(chǎn)權(quán)本身所帶來的重要意義以及實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房所帶來的改革紅利與共有產(chǎn)權(quán)住房所具備的吸引力，廣泛宣傳共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)知識(shí)，消除民眾對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的疑慮，對(duì)實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房的住房主管部門進(jìn)行培訓(xùn)。其次，注重共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)施的區(qū)域性與適宜性。隨著城市發(fā)展的變遷，人口規(guī)模的變化與居民住房支付能力的此消彼長(zhǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房制度可演變成為一個(gè)階段性與區(qū)域性并存的狀態(tài)。共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施是由于一方面當(dāng)前的房?jī)r(jià)過快上漲背景下，大部分中等收入者難以購(gòu)買住房而享受不到住房市場(chǎng)化改革紅利，另一方面也潛在地導(dǎo)致了住房的供過于求、住房市場(chǎng)不景氣而難以發(fā)揮作用的現(xiàn)象，因此可以說共有產(chǎn)權(quán)住房是理順在當(dāng)前住房難以有足夠購(gòu)買力的環(huán)境下所特有的過渡性住房。對(duì)于住房問題突出、人口流入規(guī)模較大的一線城市，根據(jù)住房結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)的基本匹配，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施區(qū)域定位應(yīng)當(dāng)也有所區(qū)別對(duì)待，也可以理解為共有產(chǎn)權(quán)住房制度并非是適用于所有的城市或地區(qū)，其發(fā)展取決于當(dāng)?shù)氐木用褡》恐Ц赌芰?，加上不同類別的城市存在不同的住房制度，因此不同城市是否應(yīng)該實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房也存在差異性。例如對(duì)于某類城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)較為健康，價(jià)格低以及存在住房供過于求等現(xiàn)象，在短期內(nèi)并不需要采用政府新建和配建共有產(chǎn)權(quán)住房，其主要在棚戶區(qū)改造進(jìn)行安置時(shí)多采取共有產(chǎn)權(quán)的模式，使得被拆遷安置的住戶有能力住上安置房，反之亦然。最后，基于當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)住房供給途徑，即包括經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)換、公租房退出轉(zhuǎn)化、棚戶區(qū)改造安置房、政府集中興建、空置房和二手房、開發(fā)商配建，針對(duì)目前共有產(chǎn)權(quán)住房處在推廣之初，首先積極鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房及棚戶區(qū)改造安置房實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)模式，在此基礎(chǔ)上，隨著經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，住房存量的擴(kuò)大使得人們的對(duì)產(chǎn)權(quán)住房的需求與選擇更為多元化，由此建議采用多種金融手段，通過信用貸款、眾籌等多種方式，如政府通過財(cái)政資金給予中低收入家庭一定限額的首付款貸款，產(chǎn)權(quán)歸兩者所有，等其有錢后買回所有產(chǎn)權(quán)，讓中低收入家庭能購(gòu)買滿意的商品房的同時(shí)增加了共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)買的靈活性。

2.協(xié)調(diào)共有主體之間的利益均衡。積極探索第三方機(jī)構(gòu)

如前文所述，針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐過程中個(gè)人、企業(yè)與政府三個(gè)主體之間所出現(xiàn)的問題，理論層面并沒有考慮到此三者之間的利益均衡。產(chǎn)權(quán)之間的比例變化除了受住戶的個(gè)人心理、個(gè)人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況以及企業(yè)的利益導(dǎo)向性的影響之外，在更大程度上受到政府的影響。政府的參與對(duì)于產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的影響以及本身存在的風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)為住戶自身對(duì)政府的依賴性以及出現(xiàn)“無賴”行為等，也容易出現(xiàn)上文所述的問題，因此需要探尋適宜的共有模式，加強(qiáng)各權(quán)力主體的參與積極性，即探索與引入非營(yíng)利組織。其中需要確定兩個(gè)前提：第一，在共有產(chǎn)權(quán)模式里。企業(yè)只參與開發(fā)建設(shè)而非產(chǎn)權(quán)共有者。共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)在政府對(duì)開發(fā)商的房源進(jìn)行回購(gòu)以后，仍然實(shí)行政府與個(gè)人共有的模式。第二，探索非營(yíng)利性組織，并形成政府與個(gè)人之間的橋梁，利用非營(yíng)利組織承擔(dān)部分共有產(chǎn)權(quán)住房的運(yùn)作，如租金的收繳等，如此形成住戶一非營(yíng)利組織，而非傳統(tǒng)的住戶一政府模式，減少并避免出現(xiàn)上述管理問題。在共有產(chǎn)權(quán)推行的后期，非營(yíng)利性組織可逐步替換政府在共有產(chǎn)權(quán)住房制度中的角色。

3.完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)各階段、各主體之間的權(quán)益均衡

共有產(chǎn)權(quán)住房的“落地”關(guān)鍵是要理清政府與個(gè)人所占份額，以及份額如何轉(zhuǎn)化的問題。因此針對(duì)完善共有產(chǎn)權(quán)住房的政策制度設(shè)計(jì)上，建議具體從以下方面努力：第一。在申購(gòu)管理方面，控制供應(yīng)對(duì)象，放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第二，在定價(jià)方面，結(jié)合英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)模式中的“共享權(quán)益”模式和成都基準(zhǔn)價(jià)定價(jià)法，購(gòu)房家庭通過支付市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買一定比例的住房產(chǎn)權(quán)，價(jià)格和市場(chǎng)接軌。第三，在租金的確定方面，按照“誰出資，誰受益”，租金的確定基本參照市場(chǎng)租金，以同地段住房租金的平均水平為基準(zhǔn)，扣除家庭擁有產(chǎn)權(quán)的份額比例進(jìn)行繳納。在后期居民進(jìn)行回購(gòu)時(shí)，將租金折算成購(gòu)房款，維護(hù)購(gòu)房者的資金成本。第四，在合同改簽管理方面，遵循商品房房屋管理?xiàng)l例的規(guī)定。在共有產(chǎn)權(quán)住房模式中，當(dāng)購(gòu)房人再次購(gòu)買房屋部分產(chǎn)權(quán)時(shí)，需要政府相關(guān)部門對(duì)此進(jìn)行明確，在第一次合同備案之后的產(chǎn)權(quán)更改屬于產(chǎn)權(quán)份額調(diào)整而非更改合同，從而避免法律問題。第五，在增購(gòu)與回購(gòu)方面，實(shí)現(xiàn)靈活的產(chǎn)權(quán)比例處置。利用年限的約束，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的增購(gòu)與回購(gòu)以及完全購(gòu)買后的再售等情況制定相關(guān)政策。第六，在物業(yè)管理方面，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的維修資金予以充分考慮，根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例的變動(dòng)，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)交補(bǔ)償相應(yīng)比例的維修基金以維護(hù)公平。