房地產(chǎn)去庫存是一場持久戰(zhàn)

葛豐

繼非“限購”城市首套普通住房按揭貸款首付比再次降低5個百分點(diǎn)，春節(jié)前后又有多個省份陸續(xù)出臺一系列化解房地產(chǎn)庫存具體舉措，內(nèi)容包括減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率等等。

上述舉措正向效應(yīng)已有所顯現(xiàn)，譬如有監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間15個樣本城市總體成交量比去年春節(jié)期間增長6.9%，其中超過半數(shù)（8個）城市成交量增幅較為顯著。伴隨更多寬松政策落地、發(fā)力，始自去年下半年的房地產(chǎn)市場（尤其是住宅類市場）溫和回暖趨勢或可望延續(xù)。

但這并不表明房地產(chǎn)市場會像2009年那樣遽然止跌并報復(fù)性反彈。房地產(chǎn)去庫存任務(wù)將在未來相當(dāng)長時期內(nèi)，持續(xù)處于艱巨繁重基本態(tài)勢中，原因在于：

首先，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場回暖跡象，遠(yuǎn)不足于扭轉(zhuǎn)供過于求的基本面。盡管去年全年商品房和住宅銷售額分別增長了14.4%和16.6%，但由于各地新房上市速度相對更快，因此截至去年12月末，全國商品房和住宅待售面積仍然增長了15.6%和11.2%，去庫存的壓力仍在繼續(xù)加重中。

其次，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場總體回暖，是在區(qū)域市場加速分化情況下匯總的結(jié)果。也就是說，房地產(chǎn)去庫存的“主戰(zhàn)場”，即構(gòu)成全國房地產(chǎn)市場主干部分（70%以上）的三線以下城市的銷售情況并未出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)，去年全年這些地區(qū)的房地產(chǎn)銷量增幅僅為2.8%，排除掉少部分重點(diǎn)城市后的全國大部分房地產(chǎn)市場，實(shí)際仍在低位徘徊中。

第三，目前已出臺并且近期可見效的去庫存舉措，基本都屬于需求端的微刺激。而這類微刺激雖然符合“穩(wěn)”和“準(zhǔn)”的總體原則，但畢竟無法從根本上改變房地產(chǎn)市場的根本格局。譬如降低首付款比例，去年出臺的“930新政”中，已經(jīng)把非“限購”城市的首付款比例從30%下調(diào)至25%，其后第四季度36個非“限購”重點(diǎn)城市的銷售面積也確實(shí)比前三季度均值增長了34%，但這一增幅相比無此利好的一線城市銷售增幅（27%）差別并不大。因此房地產(chǎn)去庫存的治本之策，還是要靠供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，而這類改革，顯然無法在短期內(nèi)一蹴而就。

最后，房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)函數(shù)中，本身就包含有“防止新的產(chǎn)能過剩”。因此，這一任務(wù)推進(jìn)過程中，本來就沒有必要過分求快以致市場再次形成錯誤預(yù)期。中國的房地產(chǎn)去庫存，需要一個較為長期并且較為“煎熬”的時期，讓市場找到出清價格，讓開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、地方政府等市場主體學(xué)會為自己錯誤買單，讓市場機(jī)制真正發(fā)揮決定性作用。

中國的房地產(chǎn)去庫存是一場艱難的持久戰(zhàn)。只有充分認(rèn)識到這一點(diǎn)，才能在始終保持定力與理性的前提下，張弛有度地精準(zhǔn)發(fā)力、順勢而為。