當(dāng)前我國(guó)保險(xiǎn)公司境外不動(dòng)產(chǎn)投資研究分析

易媛媛 新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司王穎 中煤建工集團(tuán)有限公司

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當(dāng)前我國(guó)保險(xiǎn)公司境外不動(dòng)產(chǎn)投資研究分析

易媛媛 新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司
王穎 中煤建工集團(tuán)有限公司

摘 要：對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)投資一直是其眾多資產(chǎn)配置中一項(xiàng)穩(wěn)定而不可或缺投資選擇，在經(jīng)歷了2007年全球金融危機(jī)之后，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)變化甚大，我國(guó)保險(xiǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始更多的參與到跨境投資交易當(dāng)中，境外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資也是關(guān)注的重要方向。

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資產(chǎn)配置 境外不動(dòng)產(chǎn)投資 現(xiàn)狀 策略

我國(guó)的保險(xiǎn)資金投資制度是由中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱：中國(guó)保監(jiān)會(huì)）建立完善并且不斷推進(jìn)的。保險(xiǎn)資金投資范圍從早期單一的銀行存款、股票、債券到2007年首次批準(zhǔn)境內(nèi)保險(xiǎn)公司申請(qǐng)開(kāi)展境外投資業(yè)務(wù)，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)行資產(chǎn)的國(guó)際化配置。當(dāng)前，在境內(nèi)資本市場(chǎng)持續(xù)低迷、固定收益資產(chǎn)收益及無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率整體快速下滑的環(huán)境下，如何做到保險(xiǎn)資金有效的境內(nèi)外資產(chǎn)配置是境內(nèi)保險(xiǎn)公司面臨的問(wèn)題。隨著中國(guó)保監(jiān)會(huì)2010年頒布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法辦法》及隨后的一系列文件，規(guī)定了保險(xiǎn)公司可以通過(guò)直接或間接的方式參與境外不動(dòng)產(chǎn)的投資。在全球進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代的大背景下，以及國(guó)內(nèi)的面臨“資產(chǎn)荒”難題下，研究保險(xiǎn)公司境外不動(dòng)產(chǎn)投資管理具有重大意義。

一、保險(xiǎn)公司資產(chǎn)配置定義分析

（一）保險(xiǎn)公司資產(chǎn)配置的定義

保險(xiǎn)公司的運(yùn)作模式簡(jiǎn)單可以看作為從客戶（通常指被保險(xiǎn)人）處收取保費(fèi)，同時(shí)，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，有義務(wù)賠償被保險(xiǎn)人的經(jīng)濟(jì)損失。保險(xiǎn)資產(chǎn)配置指的就是保險(xiǎn)公司如何通過(guò)有效的投資管理來(lái)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)的保、值增，從而應(yīng)對(duì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)預(yù)計(jì)的賠付發(fā)生。隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保險(xiǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，從國(guó)際保險(xiǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家的保險(xiǎn)公司其保險(xiǎn)業(yè)務(wù)本身都是虧損經(jīng)營(yíng)的，其都是通過(guò)預(yù)期投資收益來(lái)彌補(bǔ)直接承保業(yè)務(wù)的損失。近年來(lái)，國(guó)際大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的實(shí)踐也有效地驗(yàn)證了資產(chǎn)配置對(duì)于保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的重要性。投資業(yè)務(wù)開(kāi)始與承保業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)，成為保險(xiǎn)公司發(fā)展不可或缺的兩個(gè)輪子。

（二）保險(xiǎn)公司資金性質(zhì)及投資特點(diǎn)

首先，保險(xiǎn)公司的資金來(lái)源于保單的銷售，純保費(fèi)部分都是負(fù)債，以準(zhǔn)備金形式提取，這是保險(xiǎn)公司資金最大的來(lái)源。其次，壽險(xiǎn)保單的合同期限通常在15年以上，甚至終身，以壽險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金的形式存在，負(fù)債久期長(zhǎng)；而產(chǎn)險(xiǎn)保單的資金來(lái)源駐留期限通常不長(zhǎng)，但是有兩個(gè)因素使得其資金的可利用期限延長(zhǎng)：一是續(xù)保的保單穩(wěn)定性強(qiáng)，二是超過(guò)一年期限的保單以及長(zhǎng)尾保單。第三，保險(xiǎn)公司的可投資資金的來(lái)源增減比較平穩(wěn)，不會(huì)大幅波動(dòng)，累積規(guī)模較大。

保險(xiǎn)投資的資金性質(zhì)約束了其投資的“三性”排序?yàn)椋喊踩?、收益性、流?dòng)性，安全性是前提，流動(dòng)性是基礎(chǔ)，收益性是目標(biāo)。從保險(xiǎn)公司投資的邏輯上不難看出，在其資產(chǎn)配置中固定收益工具為主要投資對(duì)象。

二、保險(xiǎn)公司境外不動(dòng)產(chǎn)投資的必要性

（一）我國(guó)保險(xiǎn)公司國(guó)際化資產(chǎn)配置的現(xiàn)狀

在理清了保險(xiǎn)公司資產(chǎn)配置及資金性質(zhì)的一般內(nèi)涵和特點(diǎn)后，我們先來(lái)關(guān)注以一下國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司境外不動(dòng)產(chǎn)投資所處的環(huán)境及資產(chǎn)配置所面臨的問(wèn)題。

第一，監(jiān)管政策的不斷放寬鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司進(jìn)行全球化資產(chǎn)配置，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)一步擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)投資額度。2010年，中國(guó)保監(jiān)會(huì)頒布了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，辦法規(guī)定保險(xiǎn)公司除可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的直接投資外，還可以投資不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品。隨后，中國(guó)保監(jiān)會(huì)又頒布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資有關(guān)金融產(chǎn)品的通知》、《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于調(diào)整保險(xiǎn)資金境外投資有關(guān)政策通知》等相關(guān)文件，對(duì)保險(xiǎn)公司開(kāi)展境外投資及不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范。

第二，國(guó)際化資產(chǎn)配置價(jià)值凸現(xiàn)，加速保險(xiǎn)公司境外資產(chǎn)配置步伐。2014年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，產(chǎn)能過(guò)剩、勞動(dòng)力成本上升、房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊跌等問(wèn)題加大國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑的壓力。

2015年以來(lái)，央行三次降息，三年期定存利率由4%降為3.25%，10年期國(guó)債收益率已經(jīng)從4.72%下行至3.56%，長(zhǎng)期視角看，國(guó)內(nèi)固定收益資產(chǎn)收益率的相對(duì)優(yōu)勢(shì)將逐步縮小，在市場(chǎng)及政策的雙重引導(dǎo)和調(diào)整下，以往較高的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率現(xiàn)象將不復(fù)存在，保險(xiǎn)資金國(guó)際化配置的相對(duì)價(jià)值將逐漸顯現(xiàn)。

第三，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)逐步放大。自1998年全面實(shí)行住房制度改革開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了迅猛的發(fā)展。無(wú)論是投資、銷售量還是價(jià)格，都取得了較快的增幅。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在發(fā)展、調(diào)控、放松調(diào)控，快速發(fā)展的循環(huán)著。

自中央新一屆政府上臺(tái)后，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)度是逐漸減弱行政干預(yù)的手段，盡量多的發(fā)揮市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié)作用，在這一指導(dǎo)思想下，前幾年房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)象出現(xiàn)了一定的松動(dòng)現(xiàn)象。進(jìn)入2014年以后，房地產(chǎn)投資額逐步下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化，各地紛紛放開(kāi)限購(gòu)，打折促銷的樓盤也越來(lái)越多，樓市逐步進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在進(jìn)一步放大。

（二）境外不動(dòng)產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)

不動(dòng)產(chǎn)投資是國(guó)際主流保險(xiǎn)公司的重要配置選擇。長(zhǎng)期以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)投資是發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)資金投資組合中不可或缺的一種選擇。

近兩年海外大型保險(xiǎn)公司的不動(dòng)產(chǎn)投資占其可投資資產(chǎn)總額的比例始終保持在1%以上，其中英國(guó)保誠(chéng)保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資占可投資資產(chǎn)比例最大，2013年和2014年分別達(dá)到5.72%和5.94%，相比較我國(guó)保險(xiǎn)公司中，只有平安保險(xiǎn)集團(tuán)較為突出，分別達(dá)到1.65%和1.38%。

境外不動(dòng)產(chǎn)投資具有更符合我國(guó)保險(xiǎn)公司投資目標(biāo)的優(yōu)勢(shì)。收益更高：境外不動(dòng)產(chǎn)投資提供比國(guó)債、投資級(jí)企業(yè)債等低風(fēng)險(xiǎn)固定收益品種更高的收益率；久期匹配更適合：目前國(guó)內(nèi)可提供給保險(xiǎn)公司配置的長(zhǎng)久期資產(chǎn)選擇較少，國(guó)債最長(zhǎng)期限為10年期，然而壽險(xiǎn)保單多以15年或更長(zhǎng)久期的產(chǎn)品為主，很難做到久期的最佳匹配，同時(shí)，前十年境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)又導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格過(guò)高，致使租金收益不滿足保險(xiǎn)公司負(fù)債成本的要求，而境外商用及辦公物業(yè)在遭受金融危機(jī)后的大幅貶值后于近幾年開(kāi)始回暖，投資回收期較長(zhǎng)，收益率較為穩(wěn)定，與保險(xiǎn)資金負(fù)債長(zhǎng)久期特點(diǎn)匹配程度較為符合；分散風(fēng)險(xiǎn)：境外不動(dòng)產(chǎn)投資能夠有效降低組合風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)與股票資產(chǎn)、債券資產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律并非完全一致。

三、全球主要地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)

（一）全球不動(dòng)產(chǎn)投資環(huán)境

從我國(guó)保險(xiǎn)公司跨境交易的案例不難看出，目前歐美發(fā)達(dá)地區(qū)仍然是全球不動(dòng)產(chǎn)配置的首要選擇。其中，由于英鎊貶值導(dǎo)致倫敦不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格對(duì)境外資本的吸引力加大，倫敦自2011年開(kāi)始蟬聯(lián)三年全球不動(dòng)產(chǎn)交易量的榜首位置，而紐約作為世界金融中心，緊隨其后名列第二名。

從收益率方面來(lái)看，2012年下半年開(kāi)始，全球主要商業(yè)地產(chǎn)收益率均有顯著回升，而英國(guó)和美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)收益率要明顯高于全球其它地區(qū)平均收益率；

（二）美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2006年，美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)，經(jīng)濟(jì)水平直落低谷。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到次貸危機(jī)的影響，一路下跌。2007年開(kāi)始，美國(guó)逐步實(shí)施量化寬松政策，向市場(chǎng)注入流動(dòng)資金。奧巴馬政府上臺(tái)后，繼續(xù)積極的量化寬松政策，消極的局面逐步得以改善，經(jīng)濟(jì)也逐步復(fù)蘇。

作為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的指標(biāo)，新屋銷售、新屋開(kāi)工數(shù)據(jù)反映出明顯的周期性，持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的周期當(dāng)屬1991年至2009年，跨度達(dá)19年。其中，1991年至2005年為上升區(qū)間，2005年至2009年為下降區(qū)間，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)由高點(diǎn)跌至低谷的幅度均超過(guò)70%，振幅強(qiáng)于歷次房地產(chǎn)周期。經(jīng)歷斷崖式下跌之后，美國(guó)樓市從2010年開(kāi)始緩慢復(fù)蘇，新屋開(kāi)工數(shù)較新屋銷售先行企穩(wěn)。2011年起，新屋開(kāi)工數(shù)和新屋銷售數(shù)據(jù)開(kāi)始出現(xiàn)反彈，一直持續(xù)至今。結(jié)合2014年的月度數(shù)據(jù)來(lái)看，在美國(guó)逐步縮減并擬退出量化寬松政策的作用下，美國(guó)的新屋開(kāi)工數(shù)和新屋銷售數(shù)據(jù)在2014年的6、7月份出現(xiàn)一定的回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈近期略顯虛弱。

房屋價(jià)格方面，兩大樓市景氣指數(shù)全美住宅建筑商協(xié)會(huì)/富國(guó)銀行住房市場(chǎng)指數(shù)、標(biāo)普/CS房?jī)r(jià)指數(shù)在2005、06年均快速下行，2009年至2011年在底部區(qū)域呈現(xiàn)窄幅震蕩走勢(shì)，反映期間民眾購(gòu)房意愿不足，而房?jī)r(jià)較為明確的改善則是始于2011年末，兩大指數(shù)一致向上。美國(guó)一線城市，如紐約，房?jī)r(jià)已經(jīng)恢復(fù)并超過(guò)2008年以前的水平。樓市回暖的跡象較為突出，量?jī)r(jià)齊升的格局初步形成。

美國(guó)商業(yè)辦公物業(yè)市場(chǎng)正在復(fù)蘇，近幾年空置率持續(xù)下降，預(yù)計(jì)近年將接近歷史平均水平。

綜合來(lái)看，當(dāng)前的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升周期的初級(jí)階段，向上空間較大。面對(duì)愈趨降低的房貸成本和處于歷史低位的整體房?jī)r(jià)水平，結(jié)合民眾收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)和消費(fèi)信心的提升，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有望進(jìn)一步延續(xù)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度也將逐步回升。

（三）英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

英國(guó)房?jī)r(jià)平均每20年翻一番，上升為每10年一個(gè)周期，并隨同3-4年的降低或平穩(wěn)年限。前一輪的房?jī)r(jià)增加始于1998年并在2008年結(jié)束。并隨后進(jìn)入3-4年的調(diào)整進(jìn)程，2011年，英國(guó)房?jī)r(jià)基本調(diào)整結(jié)束，國(guó)際投資者始逐漸增多，并在2012年有所增加。2013年是新一輪房?jī)r(jià)增加的起點(diǎn)。

英國(guó)的房屋自有率比較高，大概在70%左右，加之英國(guó)建筑使用周期長(zhǎng)、規(guī)劃嚴(yán)格等因素，因此英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是二手房的投資交易為主。近兩年來(lái)，由于國(guó)際投資客的不斷增多，英國(guó)倫敦的樓市價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了很大的漲幅。

2009年末開(kāi)始，英國(guó)房屋空置率逐年遞減，截止到2015年房屋空置率為6%，逼近歷史最低水平；英國(guó)房地產(chǎn)租金逐漸上漲，到2015年達(dá)到平均每平方尺64.5英鎊歷史最高水平。

同時(shí)，倫敦市中心供應(yīng)緊縮，較歷史平均水平仍有近30%供給缺口。

同美國(guó)相同，英國(guó)商業(yè)辦公市場(chǎng)同樣進(jìn)入漲幅期，近幾年空置率持續(xù)下降。租金收益穩(wěn)定增長(zhǎng)，但資本升值有可能受到英國(guó)潛在的升息影響。在2015-2019年期間，預(yù)測(cè)平均總體收益率為5.9%/年。

另外，英國(guó)對(duì)于國(guó)際投資者的稅收制度也比國(guó)內(nèi)更加合理，投資性物業(yè)對(duì)于非英國(guó)本土的投資者不征收資本利得稅，租金收入稅率為20%，并且可以抵扣貸款等成本支出，這也是其不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)極具吸引力的原因之一。

（四）歐元區(qū)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

歐洲市場(chǎng)方面，2008年的歐債危機(jī)爆發(fā)后，歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的樓市也受到影響，價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌。但近幾年，德國(guó)、法國(guó)等歐洲主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，雖然增幅較英美市場(chǎng)相比仍然較弱，但穩(wěn)定的租金收益仍然較具吸引力。

（五）匯率影響

對(duì)于任何國(guó)際投資者來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行跨境投資時(shí)，匯兌損益問(wèn)題是其關(guān)注最關(guān)鍵問(wèn)題之一。尤其不動(dòng)產(chǎn)投資涉及金額巨大，所以我國(guó)保險(xiǎn)公司在進(jìn)行境外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)有必要對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目所在國(guó)家的匯率走勢(shì)進(jìn)行研究、預(yù)判。

2015年上半年，人民幣兌美元匯率在6.11-6.16之間波動(dòng)。從美聯(lián)儲(chǔ)釋放的信號(hào)來(lái)看，其在年內(nèi)或明年初加息的可能性較大，多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)期美元對(duì)人民幣的雙向波動(dòng)加劇，長(zhǎng)期看好美元走勢(shì)向好。

英鎊方面，2015年上半年受英國(guó)大選影響，英鎊大幅反彈。英國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，預(yù)計(jì)2016年底或2017年英國(guó)加息預(yù)期強(qiáng)烈，長(zhǎng)期看好英鎊。

歐元方面，財(cái)政貨幣雙寬松拉動(dòng)歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)走出底部。歐洲央行推出量化寬松政策將持續(xù)到2016年9月，短期內(nèi)預(yù)期歐元持續(xù)貶值，但多數(shù)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期看好歐元。

四、我國(guó)保險(xiǎn)公司境外不動(dòng)產(chǎn)投資策略

（一）境外不動(dòng)產(chǎn)投資的方式

境外不動(dòng)產(chǎn)投資按房地產(chǎn)行業(yè)不同階段而存才不同的參與方式，從而獲得的相應(yīng)收益并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）我國(guó)保險(xiǎn)公司境外不動(dòng)產(chǎn)投資案例及側(cè)率分析

受惠于近年來(lái)監(jiān)管政策的不斷放開(kāi)，自2014年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司陸續(xù)開(kāi)始試水境外不動(dòng)產(chǎn)投資，下表列出了近兩年來(lái)我國(guó)主要保險(xiǎn)公司的境外不動(dòng)產(chǎn)投資案例及方式。

綜上，我國(guó)保險(xiǎn)公司在進(jìn)行境外不動(dòng)產(chǎn)投資策略應(yīng)為：首先，投資標(biāo)的應(yīng)該以核心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主，此類型物業(yè)在經(jīng)歷金融危機(jī)后開(kāi)始進(jìn)入價(jià)格上漲階段，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，未來(lái)升值空間較大；第二，在投后管理階段，應(yīng)當(dāng)優(yōu)選由原經(jīng)營(yíng)單位繼續(xù)管理，這樣可以進(jìn)一步降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)金流；第三，做好事前研究工作，由于境外不動(dòng)產(chǎn)投資資金量巨大、交易環(huán)節(jié)復(fù)雜、并受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響較大，所以在選擇進(jìn)行境外不動(dòng)產(chǎn)投資前，我國(guó)保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的研究分析，從而做到事半功倍的效果；第四，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)構(gòu)建從上至下的投資流程，包括：項(xiàng)目篩選、項(xiàng)目立項(xiàng)、盡職調(diào)查、投資審批至交易執(zhí)行各個(gè)階段。

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[6]宋子斌.我國(guó)保險(xiǎn)資金境外投資必要性研究，中國(guó)知網(wǎng)，2007年06期

[7]沈烈.保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債管理，積極科學(xué)出版社，2009年9月