2015年深圳樓市現(xiàn)象分析

文/黃錦昌 廣東省深圳市典漢濠建筑工程有限公司 廣東深圳 518131

2015年深圳樓市現(xiàn)象分析

文/黃錦昌 廣東省深圳市典漢濠建筑工程有限公司 廣東深圳 518131

深圳樓市在2015年經(jīng)歷了瘋狂的上漲，上漲的原因眾多，例如股市效應(yīng)，330新政影響，央行降息降準(zhǔn)，深圳地理環(huán)境等等，但樓市的快速上漲也引發(fā)了很多社會(huì)問(wèn)題，也引申出了法律問(wèn)題，例如房?jī)r(jià)快速上漲，讓賣房者逼退買房者，霸占其原有物業(yè)，公然違法房屋合同買賣的規(guī)定，造成人們對(duì)依法治國(guó)的疑惑。

深圳房?jī)r(jià)；房屋合同；2015股市與樓市

2015年即將過(guò)去，深圳樓市經(jīng)歷了一次瘋狂的升華，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局十月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市的環(huán)比，同比，定基（2010年）指數(shù)分別上漲1.2%，39.9%，70.7%。其漲幅是70個(gè)城市之首，這種奇怪的升幅與現(xiàn)在的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行有些南轅北轍，并且同期還有一個(gè)深圳本地新聞“2015年11月7日深圳某樓盤6小時(shí)后‘日光’,簽約合同60億”。不知道這個(gè)新聞給深圳樓市的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是否有一定的影響，但可以肯定的是深圳樓市在2015年有一個(gè)讓人意外的現(xiàn)象。

至于這個(gè)現(xiàn)象是怎么來(lái)的，為何深圳樓市可以獨(dú)領(lǐng)全國(guó)之首，筆者分析了其中的幾個(gè)觀點(diǎn)：

1.國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)給房地產(chǎn)注入了新的資金。2015年是股民們心情大起大落的一年，A股市市場(chǎng)在2014年末開(kāi)始呈一個(gè)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，2015年1月5日A股的上證指數(shù)3258.63點(diǎn)一路漲到6月15日的5174.42點(diǎn)，漲幅達(dá)58.8%，這時(shí)候身邊不少朋友都已經(jīng)紛紛把手上的閑置資金都投入了股市，國(guó)內(nèi)的報(bào)紙，電視，電臺(tái)都是把頭條新聞給了股市行情報(bào)道，這種短時(shí)間的資金增值給股民帶來(lái)了意外的收益，有先見(jiàn)之明的股民會(huì)在股市“高位”抽離資金瘋狂買房來(lái)給自己作一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資—買房。自2007年至2008年的那一陣A股股市的瘋狂，部分投資性股民明白買房保值的重要性，所以在2015年有很好的股市收益后就投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，直接推高了深圳房?jī)r(jià)。

2.“330”新政的出臺(tái)給深圳樓市在政策上的松綁，帶來(lái)了改善性需求的增加，間接推高深圳房?jī)r(jià)?！?30”新政給購(gòu)房者一個(gè)買房成本的下調(diào)，購(gòu)房成本的下降自然誘導(dǎo)部分購(gòu)房者積極去更換更大的房屋，尤其刺激了二手房市場(chǎng)的交易量，二手房?jī)r(jià)交易量上升，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)的整體上漲趨勢(shì)，加上股市的財(cái)富效應(yīng)，就更加促進(jìn)深圳整個(gè)樓市的價(jià)格推高。

3.中央銀行的多次降息降準(zhǔn)，寬松的貨幣環(huán)境或多或少給樓市帶來(lái)了充裕的資金，尤其是央行降息，對(duì)深圳樓市也是一個(gè)購(gòu)房成本下調(diào)的一個(gè)誘因。其實(shí)降息降準(zhǔn)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響比一般購(gòu)房者要大得多，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)充裕的資金與較低的融資成本，較低的還債利率，更低的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，更積極在深圳開(kāi)發(fā)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目，也讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更看好未來(lái)深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)，間接與潛在推高房?jī)r(jià)。

4.深圳地理環(huán)境與人才需求市場(chǎng)，這個(gè)是社會(huì)與環(huán)境因素影響整個(gè)深圳房?jī)r(jià)，深圳的地理位置與國(guó)內(nèi)其他城市不相同就是緊鄰香港，也造就了大批跨境上學(xué)上班的一群特殊人群。尤其是鄰近口岸的樓盤，價(jià)格一直是穩(wěn)定上揚(yáng)，因?yàn)椴怀顩](méi)有購(gòu)房者，甚至還一房難求?？缇硟和募彝ジ菫橄乱淮庥谥圮噭陬D的疲憊更愿意大撒金錢在深圳購(gòu)房。還有一個(gè)就是香港房?jī)r(jià)的高昂也讓香港人到深圳置業(yè)與養(yǎng)老，尤其是選擇地鐵沿線的開(kāi)發(fā)樓盤，更是受到香港人的關(guān)注，所以當(dāng)深圳地鐵線不斷拓展到關(guān)外例如龍華坂田，也就帶動(dòng)了該地區(qū)的新房?jī)r(jià)格的上漲。深圳新聞“6小時(shí)內(nèi)‘日光’”的現(xiàn)象就是發(fā)生在龍華的某樓盤，所以2015年龍華與坂田房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先于深圳其他區(qū)域。

深圳房?jī)r(jià)的上漲是好是壞很難有一個(gè)客觀的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，但是今年深圳發(fā)生了數(shù)起事件就特別引起筆者的注意，而且這種事件是以前深圳從來(lái)沒(méi)發(fā)生過(guò)的，二手房買賣之間發(fā)生的購(gòu)者房與賣房單方面撕毀房產(chǎn)合同的事件。2015年7月份發(fā)生在坂田一房屋買賣，賣房者（原業(yè)主）因?yàn)榘炎约悍孔淤u給了一家庭，但賣房者自覺(jué)賣虧，因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)的漲幅過(guò)高，導(dǎo)致其房子在三個(gè)月內(nèi)升值100萬(wàn)，其賣房者（原業(yè)主）單方面霸占原有房屋逼退購(gòu)房家庭，并且提出加價(jià)要求等單方面違反房屋買賣合同。

房屋買賣是應(yīng)該遵守合同原則，而合同的訂立與執(zhí)行是依照《合同法》規(guī)定來(lái)執(zhí)行，在我國(guó)大力推進(jìn)“依法治國(guó)”的原則下，更應(yīng)該嚴(yán)格依法執(zhí)行《合同法》的規(guī)定，而且訂立與執(zhí)行合同的雙方本就是按平等，自愿的原則來(lái)執(zhí)行合同。房屋買賣當(dāng)然也要按照《合同法》的規(guī)定來(lái)執(zhí)行。可惜的是在深圳這種房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)爆漲，某些唯利是圖的業(yè)主們，即使按照《合同法》的規(guī)定訂立房屋買賣合同，也收到了買房者的房款，但依舊單方面不自覺(jué)履行已簽訂的房屋買賣合同，公然違法，這個(gè)事件深深的打擊了深圳二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且如果這種情況蔓延到一手房買賣，它的危害性會(huì)更大，長(zhǎng)遠(yuǎn)會(huì)破壞深圳的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)才是最有效的手段，但是如何正確引導(dǎo)由于股市效應(yīng)帶來(lái)的瞬間巨大財(cái)富如何避免流入房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)更深層問(wèn)題，最起碼是要讓投資者明白國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不是只升不跌的完美市場(chǎng)，尤其是深圳房?jī)r(jià)，但過(guò)去的20年間，深圳房?jī)r(jià)似乎就是一只瘋牛，不斷的沖破深圳市民購(gòu)房的心理底線，即使到了2015年，龍華的新房都可以賣到4萬(wàn)每平方米的價(jià)格，這種已經(jīng)是完全脫離了一般白領(lǐng)階層能夠承擔(dān)的住房開(kāi)支，即使是首付也只能東拼西湊，還有那20到30年的房貸壓力。所以深圳房?jī)r(jià)可能是承受不了嚴(yán)重的下滑趨勢(shì)，因?yàn)槿绻娴南禄欠N經(jīng)濟(jì)連鎖效應(yīng)是影響到每個(gè)購(gòu)房者。政府應(yīng)該多用一些經(jīng)濟(jì)杠桿去調(diào)整房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，尤其是壓抑空閑在市場(chǎng)上的游離資金。比如多建保障性住房與公租房，讓優(yōu)秀人才落戶。用財(cái)政政策與稅收政策減輕購(gòu)房者的買房成本與供房成本，推出一些傾斜政策打擊房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這樣才能長(zhǎng)遠(yuǎn)保障深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

[1] 連平.筑底企穩(wěn)將是2015年樓市主題詞[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2015.1-2

姓名：黃錦昌，男，出生年：1984年1月 ，漢，籍貫：廣東，工作單位：深圳市典漢濠建筑工程有限公司，學(xué)歷學(xué)位：大專，職稱：經(jīng)濟(jì)師.