不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合方法探討

朱兆光

（菏澤市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，山東 菏澤 274000）

引言

庫(kù)存數(shù)據(jù)整理是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要而基礎(chǔ)的工作，需要整理各地幾十年積累的土地和不動(dòng)產(chǎn)海量數(shù)據(jù)，明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，形成“權(quán)屬清晰、邊界所在地清晰、面積準(zhǔn)確”的不動(dòng)產(chǎn)成果，支撐不動(dòng)產(chǎn)登記。房地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)據(jù)整合首先要整合土地和房屋數(shù)據(jù)，形成既符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)統(tǒng)一登記制度，又符合國(guó)家數(shù)據(jù)結(jié)匯要求的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)和房地產(chǎn)工作提供數(shù)據(jù)保障。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

（一）整合流程

整合不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)測(cè)繪數(shù)據(jù)時(shí)，所需的登記數(shù)據(jù)多會(huì)分散在各個(gè)部門(mén)，工作人員需要將已有的工作成果全面集合起來(lái)，為后續(xù)的整理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，通過(guò)篩選可獲取的登記信息整合各類(lèi)數(shù)據(jù)結(jié)果，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)集，逐步形成高效、統(tǒng)一的數(shù)據(jù)整合流程。在組織開(kāi)展整合工作前，應(yīng)重點(diǎn)做好對(duì)相關(guān)工作人員的技術(shù)培訓(xùn)工作，以不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的規(guī)范要求為基準(zhǔn)，貫徹落實(shí)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，加強(qiáng)各部門(mén)的交流與溝通，做好技術(shù)交底，全面提高工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與業(yè)務(wù)水平。此外，還需建設(shè)中間庫(kù)，立足于不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)登記與整合工作的真實(shí)需求，以及實(shí)際作業(yè)情況，針對(duì)土地類(lèi)、房屋類(lèi)、林權(quán)類(lèi)、不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)等多類(lèi)型數(shù)據(jù)的整合與管理要求，分別構(gòu)建對(duì)應(yīng)的中間庫(kù)。

（二）規(guī)范化整理

按土地、不動(dòng)產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)登記的最小單位進(jìn)行整理分析。根據(jù)登記資料檢查不動(dòng)產(chǎn)單元目前的有效性，排除失效的不動(dòng)產(chǎn)單元。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，規(guī)范整理原登記數(shù)據(jù)庫(kù)中的各個(gè)字段。新舊字段類(lèi)型不一致時(shí)，編制新舊關(guān)系對(duì)照表。如果缺少關(guān)鍵字段，請(qǐng)通過(guò)文件檢查等進(jìn)行缺少陷阱。

（三）規(guī)范化梳理

規(guī)范化梳理不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的首要環(huán)節(jié)是分析數(shù)據(jù)，其主要強(qiáng)調(diào)從完整性、一致性、規(guī)范性、現(xiàn)勢(shì)性等多維度、立體化的角度上，綜合分析數(shù)據(jù)的基本情況，然后是對(duì)數(shù)據(jù)內(nèi)容的預(yù)處理，借助于編寫(xiě)提取工具，以房地產(chǎn)登記系統(tǒng)中的農(nóng)房管理系統(tǒng)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)等為主要對(duì)象，向房地產(chǎn)中間庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)集體遷移該類(lèi)數(shù)據(jù)內(nèi)容。除此之外，還可以利用專(zhuān)門(mén)的編寫(xiě)提取工具，向土地中間庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)整體遷移目標(biāo)數(shù)據(jù)，常見(jiàn)的如農(nóng)村確權(quán)數(shù)據(jù)、地籍管理系統(tǒng)內(nèi)的屬性數(shù)據(jù)等，并用拓?fù)錂z查的技術(shù)方式標(biāo)注空間數(shù)據(jù)等圖形數(shù)據(jù)信息。

（四）編制房產(chǎn)單位編號(hào)并進(jìn)行檢查

圖形和土地登記是最初的標(biāo)志，根據(jù)統(tǒng)一的編碼規(guī)則開(kāi)發(fā)新的統(tǒng)一代碼，使土地能夠完成代碼轉(zhuǎn)換。在轉(zhuǎn)換過(guò)程中，必須將以前的編碼值更改為現(xiàn)有編碼值，以確保數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作的準(zhǔn)確性，并確保原始土地注冊(cè)與圖形工作的一致性。使用數(shù)據(jù)庫(kù)地圖在地圖上找到合適的位置，按照一定的順序以一定的編碼完成編譯工作，確保房子的轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)正確記錄在合適的表中。完成統(tǒng)一的地塊代碼，按照不動(dòng)產(chǎn)登記管理的要求分析現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)土地和房屋登記信息，繼承原登記證信息等。在統(tǒng)一代碼登記備案系統(tǒng)下，根據(jù)登記信息和不動(dòng)產(chǎn)份額與不動(dòng)產(chǎn)公司統(tǒng)一編號(hào)，建立不動(dòng)產(chǎn)登記表實(shí)現(xiàn)抵押登記、預(yù)測(cè)和扣押等財(cái)產(chǎn)登記活動(dòng)等各種分類(lèi)信息的分類(lèi)，全面審查轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在數(shù)據(jù)檢查過(guò)程中，可以從空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)開(kāi)始。

（五）檔案補(bǔ)錄與登記數(shù)據(jù)完善

檔案補(bǔ)錄與完善登記數(shù)據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作的要點(diǎn)環(huán)節(jié)，其主要包括分析、梳理、清理及分宗組卷等作業(yè)流程，面對(duì)的紙質(zhì)檔案對(duì)象類(lèi)型較多，除了常見(jiàn)的農(nóng)村集體土地登記、林權(quán)登記外，還包括城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記及城鎮(zhèn)國(guó)有土地登記等。在組織開(kāi)展補(bǔ)錄檔案的相關(guān)工作時(shí)，需要嚴(yán)格參照不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)的規(guī)范要求及數(shù)據(jù)整合建庫(kù)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。推動(dòng)各類(lèi)型登記數(shù)據(jù)管理工作的規(guī)范化發(fā)展，重點(diǎn)補(bǔ)錄登記農(nóng)村集體土地、林權(quán)、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)及城鎮(zhèn)國(guó)有土地等不完善的數(shù)據(jù)信息。在補(bǔ)錄與完善缺失的數(shù)據(jù)資料時(shí)，可以參照外業(yè)核查結(jié)果的有關(guān)內(nèi)容，也可以與電子、紙質(zhì)類(lèi)的檔案信息進(jìn)行對(duì)照。重點(diǎn)有效地清理沖突數(shù)據(jù)，按照既定的管理規(guī)則剔除冗余數(shù)據(jù)，提高各類(lèi)數(shù)據(jù)登記的齊全性與完整性，獲取更為一致化、規(guī)范化與完整化的補(bǔ)錄結(jié)果。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合辦法

（一）空間數(shù)據(jù)的整合

統(tǒng)一抽取歷史數(shù)據(jù)，再對(duì)其進(jìn)行重新編碼，是不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作的主旨思想。在對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行統(tǒng)一入庫(kù)處理的過(guò)程中，需要重點(diǎn)將冗余數(shù)據(jù)剔除，將語(yǔ)義、時(shí)空兩個(gè)維度上的不一致性徹底消除。在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作中，對(duì)空間數(shù)據(jù)整合法的應(yīng)用較為常見(jiàn)，其目標(biāo)數(shù)據(jù)收集對(duì)象較多，除了常見(jiàn)的房地產(chǎn)自然幢數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)外，還涵蓋日常辦件發(fā)證數(shù)據(jù)等。首先轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)格式，然后清理冗余的數(shù)據(jù)內(nèi)容，最后轉(zhuǎn)換坐標(biāo)，經(jīng)過(guò)這一系列的步驟流程后，即可獲取有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)自然幢、宗地等相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。以自然幢、宗地等屬性特征為參照點(diǎn)，錄入房地產(chǎn)管理、地籍檔案等數(shù)據(jù)內(nèi)容，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記庫(kù)，再向不同類(lèi)別的數(shù)據(jù)層內(nèi)依次準(zhǔn)確地導(dǎo)入宗地?cái)?shù)據(jù)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)等信息內(nèi)容。

（二）數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)融合

數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)融合的主要目的是對(duì)房地產(chǎn)單元進(jìn)行編碼，同時(shí)采用交互驗(yàn)證的方式提高整合成果和權(quán)屬調(diào)整成果的質(zhì)量。另一方面，通過(guò)空間位置關(guān)系建立集成成果與權(quán)調(diào)成果之間的分區(qū)對(duì)應(yīng)關(guān)系，根據(jù)權(quán)利人及其家庭成員驗(yàn)證關(guān)聯(lián)的正確性，并分類(lèi)處置。①以權(quán)調(diào)成果為基礎(chǔ)，對(duì)相關(guān)正確的整合成果進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)碼的分配。②分項(xiàng)分析驗(yàn)證相關(guān)錯(cuò)誤記錄，修改整合或權(quán)限調(diào)整成果；③對(duì)不相關(guān)的整合成果組織圖像比對(duì)，整理與當(dāng)?shù)匾巡疬w房屋對(duì)應(yīng)的整合成果。另一方面，分析進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)一體登記時(shí)的權(quán)屬資料，根據(jù)前期相關(guān)成果建立宅基地和房屋前后的權(quán)屬關(guān)系，篩選整合庫(kù)中已經(jīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)一體登記的不動(dòng)產(chǎn)單元，同步更新庫(kù)存登記信息對(duì)應(yīng)的權(quán)屬狀態(tài)后，將增量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合為整合庫(kù)，比較完整、相互房屋登記庫(kù)。

（三）空間數(shù)據(jù)庫(kù)與非空間數(shù)據(jù)庫(kù)的關(guān)聯(lián)

空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)雖然存在較為明顯的差異性，但也存在一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系，靈活利用空間數(shù)據(jù)庫(kù)與非空間數(shù)據(jù)庫(kù)間的關(guān)聯(lián)，可以有效拓展對(duì)所需信息的查詢途徑，工作人員可以參照?qǐng)D形屬性對(duì)所需內(nèi)容進(jìn)行精準(zhǔn)查詢，也可以結(jié)合屬性定位圖形獲取想要的數(shù)據(jù)內(nèi)容。這樣，圖形、屬性和實(shí)地間能夠?qū)崿F(xiàn)高度統(tǒng)一。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)屬性項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作中得到較多的應(yīng)用，其主要參照不動(dòng)產(chǎn)登記空間、宗地?cái)?shù)據(jù)與非空間的宗地?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行庫(kù)表間關(guān)聯(lián)。與此同時(shí)，也可以利用宗地代碼屬性項(xiàng)，將地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)與不動(dòng)產(chǎn)登記宗地空間庫(kù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)處理。如果需要站在自然幢數(shù)據(jù)的角度上關(guān)聯(lián)非空間表數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記空間，則可應(yīng)用邏輯幢號(hào)、自然幢號(hào)及不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)等多樣化的屬性項(xiàng)。宗地代碼也可以利用到空間數(shù)據(jù)庫(kù)與非空間數(shù)據(jù)庫(kù)的關(guān)聯(lián)處理中，其主要用于關(guān)聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)登記房屋非空間表與宗地。

（四）資料收集與分析

數(shù)據(jù)采集是開(kāi)展房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的基礎(chǔ)和前提。從自然資源、住房建設(shè)、農(nóng)林等部門(mén)收集不同時(shí)期形成的涵蓋集體土地所有權(quán)、使用權(quán)、宅基地、村鎮(zhèn)房屋、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)等農(nóng)村確權(quán)登記的各種資料，主要是電子照片、數(shù)據(jù)庫(kù)、文件、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及相關(guān)政策文件等 認(rèn)真研究地方各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史沿革，了解現(xiàn)有登記資料的變遷過(guò)程，從完整性、規(guī)范性、一致性、合法性、現(xiàn)勢(shì)性、空間參考等方面分析數(shù)據(jù)的基本情況和特征。在滿足國(guó)家、省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地實(shí)際業(yè)務(wù)需要，編制具有當(dāng)?shù)靥厣牟粍?dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和整合方案。

（五）國(guó)有建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)整合

國(guó)有建設(shè)用地登記檔案、發(fā)證數(shù)據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的重點(diǎn)對(duì)象，在日常整理過(guò)程中，主要涉及對(duì)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)的應(yīng)用。以城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)為例，如果其覆蓋的宗地信息并未出現(xiàn)顯著變化，則可以對(duì)其予以保留；如果宗地發(fā)生滅失，或者存在界址變化，則需要對(duì)相關(guān)的變更信息進(jìn)行明確標(biāo)注。與此同時(shí)，應(yīng)展開(kāi)外業(yè)核查，并做好相關(guān)的修補(bǔ)與測(cè)量工作。全部整合空間圖形后，應(yīng)按照宗地權(quán)利的登記信息，對(duì)有關(guān)的宗地檔案進(jìn)行查看，以檔案的整合管理規(guī)范為基準(zhǔn)，對(duì)宗地的權(quán)利性質(zhì)、歷史、面積、坐落情況及等級(jí)用途等信息內(nèi)容進(jìn)行填寫(xiě)，完善宗地檔案內(nèi)容，并準(zhǔn)確填寫(xiě)建設(shè)用地的相關(guān)使用權(quán)表，其主要涵蓋使用權(quán)的登記時(shí)間、結(jié)束時(shí)間及區(qū)縣代碼，還應(yīng)注意完善起始時(shí)間與業(yè)務(wù)號(hào)等主要內(nèi)容。在整合宗地檔案權(quán)利人的信息內(nèi)容時(shí)，應(yīng)全面填寫(xiě)權(quán)利人的屬性信息，主要包括戶籍所在省市、證件號(hào)、權(quán)利人名稱(chēng)及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)等。

（六）數(shù)據(jù)入庫(kù)

數(shù)據(jù)入庫(kù)是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，直接決定了整合成果的應(yīng)用效果。為定制入庫(kù)工具，將整合庫(kù)中質(zhì)檢合格的成果分類(lèi)拆分引入房地產(chǎn)登記庫(kù)，更新完善與權(quán)調(diào)庫(kù)、業(yè)務(wù)庫(kù)、檔案庫(kù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，與登記平臺(tái)、共享查詢平臺(tái)進(jìn)行有效合作，加快推進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)確權(quán)登記工作，今天做好數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。

三、成立不動(dòng)產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)整合和權(quán)籍調(diào)查問(wèn)題處理小組

對(duì)部分土地或全部土地簽發(fā)重復(fù)發(fā)證的，土地證書(shū)均經(jīng)正規(guī)手續(xù)登記簽發(fā)，具有法律效力，因此這種情況不是技術(shù)問(wèn)題，無(wú)法通過(guò)技術(shù)手段解決。在數(shù)據(jù)整合的過(guò)程中，面臨著各種難題，技術(shù)手段難以解決。為了保障數(shù)據(jù)整合和不動(dòng)產(chǎn)登記的順利進(jìn)行，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)成立了不動(dòng)產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)整合和權(quán)屬調(diào)查問(wèn)題處理小組解決了難題。對(duì)相鄰地塊的切實(shí)加蓋、同一地方土地重復(fù)登記發(fā)放等疑難問(wèn)題，收集相關(guān)資料證明，分析調(diào)查原因，并報(bào)告房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)整合和權(quán)屬調(diào)查問(wèn)題處理小組，經(jīng)集體審查后，按審查意見(jiàn)處理。

結(jié)束語(yǔ)

優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合，目的在于為不動(dòng)產(chǎn)的登記與管理工作提供便利條件，完善各類(lèi)數(shù)據(jù)信息的管理與應(yīng)用模式，規(guī)范化地清理不同類(lèi)別的數(shù)據(jù)內(nèi)容，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理工作的規(guī)范化與高效化發(fā)展。