不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記視野下的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題

趙海萍

(鎮(zhèn)江高等專(zhuān)科學(xué)校 人文與法律學(xué)院， 江蘇 鎮(zhèn)江 212003)

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【法律學(xué)】

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記視野下的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題

趙海萍

(鎮(zhèn)江高等專(zhuān)科學(xué)校 人文與法律學(xué)院， 江蘇 鎮(zhèn)江 212003)

隨著2015年3月《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和2016年1月《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的相繼實(shí)施，全國(guó)開(kāi)始推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的確權(quán)工作。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)關(guān)于城市不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度的完善受到較多的關(guān)注，相較于城市，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題存在滯后性和諸多復(fù)雜性，相關(guān)研究也較為薄弱。農(nóng)村地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記要實(shí)現(xiàn)與城市并軌的統(tǒng)一登記還存在阻力和障礙。在完善不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)立法的過(guò)程中，不應(yīng)忽略農(nóng)村實(shí)際，應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)在農(nóng)村地區(qū)發(fā)揮著穩(wěn)定交易秩序作用的農(nóng)村習(xí)慣法和鄉(xiāng)村法秩序的特點(diǎn)給予充分關(guān)注。在現(xiàn)行制度和政策框架下,農(nóng)村和城市還不宜實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的登記模式。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記；農(nóng)村習(xí)慣法；不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例

2007年《物權(quán)法》第十條第二款規(guī)定:“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！边@是我國(guó)立法層面上首次規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。隨著2015年3月《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和2016年1月《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的相繼實(shí)施，全國(guó)各地將推行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記顯然也應(yīng)納入其中。然而，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記能否與城市不動(dòng)產(chǎn)登記完全接軌是值得我們研究的課題。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)關(guān)于城市不動(dòng)產(chǎn)登記制度的管理和立法受到較多的關(guān)注，相較于城市，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題卻存在滯后性和諸多復(fù)雜性。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相對(duì)于城市不動(dòng)產(chǎn)登記尚面臨諸多問(wèn)題和困境。

一、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀考察

(一)立法層面上，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未健全

我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律規(guī)范適用范圍大部分只適用于城市，主要體現(xiàn)在《物權(quán)法》第九條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條、《土地管理法》第十二條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條等。①《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”?！锻恋毓芾矸ā返谑l規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記”。而在廣大的農(nóng)村地區(qū)，登記制度尚未建立。農(nóng)村地區(qū)至今只有不規(guī)范的集體土地使用權(quán)登記制度,內(nèi)容比較分散，沒(méi)有形成體系。關(guān)于農(nóng)村房屋所有權(quán)登記制度的規(guī)定也只有少數(shù)地區(qū)在困難重重下實(shí)行試點(diǎn)②1998年廈門(mén)市政府頒布《廈門(mén)市農(nóng)村土地權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定》；福建省住建廳出臺(tái)了《福建省房屋登記工作規(guī)程(暫行)》,沒(méi)有普適性，導(dǎo)致農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)踐中的登記在法律上無(wú)法可依,成為“被法律遺忘的角落”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)雖然彌補(bǔ)了空白，但內(nèi)容上沒(méi)有根本性突破，且立法層次較低?！半m然2008年頒布的《房屋登記辦法》嘗試統(tǒng)一城市房屋和農(nóng)村房屋的登記，但該辦法的制訂者也承認(rèn)，鑒于農(nóng)村房屋登記工作的復(fù)雜性和特殊性，目前城市房屋登記和農(nóng)村房屋登記暫時(shí)還不具備適用統(tǒng)一模式登記的條件?！盵1]387

(二)實(shí)踐層面上，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)踐模式“不以登記為生效要件”

為了調(diào)查了解農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的狀況，筆者選取了江蘇省鹽城市M村、徐州市F村、宿遷市C村、山西省呂梁市W鎮(zhèn)、甘肅省古浪縣等村鎮(zhèn)作為調(diào)研對(duì)象。就筆者所調(diào)研的農(nóng)村地區(qū)發(fā)現(xiàn)以下情形：一是在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，大部分農(nóng)戶(hù)之間沒(méi)有簽訂書(shū)面的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)協(xié)議，只有口頭約定；即使有書(shū)面協(xié)議，其內(nèi)容也不完整，更談不上辦理登記。大多數(shù)農(nóng)民并不清楚土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不了解土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)，所以也欠缺登記的習(xí)慣和意識(shí)。二是對(duì)于農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)交易的情形，農(nóng)村地區(qū)宅基地使用權(quán)有的只進(jìn)行了初始登記，且初始登記比例較低，有的地區(qū)對(duì)于宅基地使用權(quán)的取得根本沒(méi)有土地使用權(quán)證書(shū)，只有縣政府的相關(guān)批復(fù)，上面載有房屋位置、面積和四至地界等籠統(tǒng)信息。因此，對(duì)于宅基地使用權(quán)和房屋的轉(zhuǎn)讓、交換、繼承等也不會(huì)辦理變更登記，基于傳統(tǒng)習(xí)慣和歷史等原因，至今存在著通過(guò)契約對(duì)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)等問(wèn)題進(jìn)行處理的方式。因此，在農(nóng)村這樣的“熟人社會(huì)”環(huán)境里，基于“中人見(jiàn)證”民間交易習(xí)慣形成的事實(shí)物權(quán)在農(nóng)村地區(qū)大量存在，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)踐“不以登記為生效要件”，誠(chéng)信才是維系鄉(xiāng)村法秩序平衡的基本準(zhǔn)則。

(三)主觀層面上，農(nóng)民登記意識(shí)和登記動(dòng)力不足

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記須遵循自愿原則和依申請(qǐng)?jiān)瓌t，因此農(nóng)民的登記意愿和登記需求是重要的影響因素之一。在大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民登記的意愿總體不強(qiáng)烈，原因在于：一是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，多數(shù)房屋只限于自用，沒(méi)有形成一定規(guī)模的流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。二是辦理登記會(huì)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，更重要的是不辦理登記對(duì)交易當(dāng)事人而言通常情況不會(huì)發(fā)生糾紛或遭受利益損失。另外，農(nóng)民的登記需求還受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地域兩方面因素的影響，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民對(duì)其財(cái)產(chǎn)“物盡其用”的機(jī)會(huì)相對(duì)多一些，農(nóng)民住房登記的積極性也會(huì)相應(yīng)提高，而對(duì)于邊遠(yuǎn)農(nóng)村，農(nóng)民幾乎沒(méi)有要對(duì)其房屋進(jìn)行登記的意識(shí)。

(四)技術(shù)層面上，農(nóng)村統(tǒng)一登記工作量大且信息管理匱乏

我國(guó)農(nóng)村土地種類(lèi)繁多并且地域差異性較大，在進(jìn)行統(tǒng)一登記時(shí)將面臨巨大的工作量，比如，登記發(fā)證前期要對(duì)全村住宅的數(shù)量進(jìn)行摸底調(diào)查，還要開(kāi)展地籍圖測(cè)試、房屋面積測(cè)繪等工作。近年來(lái)很多農(nóng)民常年進(jìn)城務(wù)工，農(nóng)村地區(qū)呈現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象，長(zhǎng)期找不到房產(chǎn)權(quán)利人，這些都給登記工作的實(shí)施帶來(lái)很大的難度，其工作的進(jìn)程也受到資金和人員素質(zhì)等方面的制約。目前很多中小城市還沒(méi)有建立起電子化的管理，大量的信息是紙質(zhì)的，不能實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)。部分大城市的信息化工作雖然完成了，但各地在發(fā)展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)的時(shí)候，是各自發(fā)展，其信息系統(tǒng)尚無(wú)法達(dá)到信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

二、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的阻力和障礙分析

(一)歷史遺留問(wèn)題大量存在

由于長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記管理混亂，農(nóng)民對(duì)辦理建房用地的審批手續(xù)并無(wú)太強(qiáng)的法律意識(shí)，初始登記的材料缺失且登記事項(xiàng)不規(guī)范，農(nóng)村房屋建設(shè)管理并不嚴(yán)格，搶占集體公共用地、超面積建房的現(xiàn)象較多，導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)“一戶(hù)多宅”、“超面積”房屋、違法違規(guī)建房等歷史遺留問(wèn)題大量存在，一些深層次的矛盾凸顯。農(nóng)村違建房屋以及農(nóng)地非法利用和私下交易是目前農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記中的一大難題。“事實(shí)上，就連《房屋登記辦法》的制訂者也承認(rèn)，農(nóng)村違建房屋的大量存在是阻礙農(nóng)村房屋登記與城市房屋登記并軌的主要障礙之一?！盵1]387

(二)部門(mén)存在利益之爭(zhēng)

目前加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要步驟，然而，一些利益團(tuán)體或明或暗地抵觸，實(shí)際就是他們不愿意打破城鄉(xiāng)二元化的不動(dòng)產(chǎn)管理格局。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記即要求由某一部門(mén)或新設(shè)立某一機(jī)構(gòu)來(lái)專(zhuān)門(mén)行使登記管理權(quán)。但現(xiàn)實(shí)情況是，各地的登記工作分散在不同部門(mén)，各部門(mén)都從本部門(mén)的職責(zé)權(quán)限出發(fā)，實(shí)行多頭管理，各部門(mén)登記工作標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致重復(fù)工作、登記土地沖突等問(wèn)題。同時(shí)，統(tǒng)一登記必然會(huì)革除一些部門(mén)的權(quán)力，導(dǎo)致一些部門(mén)的利益受損，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記難度之大可想而知。

(三)鄉(xiāng)村法秩序以及農(nóng)村習(xí)慣法的作用不容忽視

如前所述，農(nóng)村房屋交易中采用“中人見(jiàn)證”模式很常見(jiàn)，依據(jù)《物權(quán)法》第九條是不發(fā)生效力的，但農(nóng)村“熟人社會(huì)”之間通常沒(méi)有人追究，多年來(lái)彼此也相安無(wú)事，形成了農(nóng)村特有的鄉(xiāng)村法秩序。然而，從近年來(lái)司法實(shí)踐來(lái)看，“由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓多不辦理登記，《物權(quán)法》頒布后出現(xiàn)了大量因拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)、賣(mài)房農(nóng)民反悔請(qǐng)求確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓無(wú)效的案例，使得交易安全反而因《物權(quán)法》的規(guī)定而變得岌岌可?！盵2]69。在當(dāng)前政策框架下，農(nóng)民的登記意識(shí)動(dòng)力不足，如果完全適用“登記生效模式”顯然與農(nóng)村秩序不符，只會(huì)助長(zhǎng)不誠(chéng)信且破壞鄉(xiāng)村法秩序。改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)的市場(chǎng)化趨勢(shì)推動(dòng)著農(nóng)村急劇變革，建立在熟人社會(huì)基礎(chǔ)上的狀況會(huì)逐漸改善，但以鄉(xiāng)土社會(huì)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)社會(huì)不可能在短期內(nèi)徹底改變，還須經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)渡期。“我國(guó)鄉(xiāng)土社會(huì)尤其是偏遠(yuǎn)的農(nóng)村仍具有一定的分散性和封閉性,我們還不能完全指望通過(guò)國(guó)家法來(lái)解決所有問(wèn)題。在考慮新的制度設(shè)計(jì)時(shí),我們無(wú)法漠視中國(guó)鄉(xiāng)土社會(huì)的傳統(tǒng),農(nóng)村習(xí)慣法的存在能夠彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的一些不足。”[3]46

(四)法律與政策障礙

農(nóng)民的登記意識(shí)不強(qiáng)的原因有多種，其根本原因是存在法律與政策障礙。按現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)的集體土地所有權(quán)以及建立在集體土地所有權(quán)制度之上的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)等土地權(quán)利除具有一般物權(quán)的基本特征之外，還承載著社會(huì)保障等功能，因此這些權(quán)利的交易受到了嚴(yán)格限制，其權(quán)利變動(dòng)通常發(fā)生在社區(qū)內(nèi)部或熟人之間，即使不辦理登記，其權(quán)屬仍然比較清晰。因此，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)范圍只局限在“熟人社會(huì)”里，這就決定了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法不必強(qiáng)制采取登記方式。另一方面，由于我國(guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未建立，且在較短的時(shí)間內(nèi)也不可能實(shí)現(xiàn)對(duì)所有農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，如果把農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示方法作為強(qiáng)制性規(guī)范，就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)大量的事實(shí)物權(quán)喪失其存在的基礎(chǔ)?！凹w土地范圍內(nèi)的房屋無(wú)論轉(zhuǎn)讓還是抵押都受?chē)?yán)格限制，因此，所有人辦理初始登記的動(dòng)力不足，這使得一直以來(lái)，我國(guó)集體土地范圍內(nèi)的土地登記率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)的登記率?！盵4]121

三、構(gòu)想與展望

(一)現(xiàn)行制度框架下農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記模式不宜與城市相統(tǒng)一

配套的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記是實(shí)現(xiàn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系的必要組成部分，但目前基于城鄉(xiāng)登記制度發(fā)展不平衡的現(xiàn)實(shí)情況以及農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系的特殊性，又決定了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記與城市不動(dòng)產(chǎn)登記在短時(shí)間內(nèi)尚無(wú)法實(shí)現(xiàn)全面并軌。在當(dāng)前制度框架下，應(yīng)充分考慮農(nóng)村交易習(xí)慣以及流轉(zhuǎn)的制度限制，承認(rèn)交付占有在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易物權(quán)變動(dòng)中的地位，而不以登記為必要。渠濤先生也提出：“基于中國(guó)目前的現(xiàn)狀，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)該做區(qū)分設(shè)計(jì)：在社會(huì)成員關(guān)系密切的熟人社會(huì)(農(nóng)村)全面采用登記對(duì)抗主義，同時(shí)還應(yīng)該在登記以外承認(rèn)當(dāng)?shù)亓?xí)慣法中的不動(dòng)產(chǎn)公示手段和證人作用，以此為認(rèn)定是否可以作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以保護(hù)的依據(jù)?！盵5]600國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記制度并沒(méi)有出現(xiàn)城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記制度與農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記制度斷裂的情況，而我國(guó)卻有必要區(qū)分設(shè)計(jì)，其根本原因即在于城鄉(xiāng)二元體制的存在。因此，在當(dāng)前制度和政策框架下，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記模式不宜與城市相統(tǒng)一。當(dāng)然，筆者的主張無(wú)意于固守現(xiàn)狀，更重要的是關(guān)注現(xiàn)實(shí)、期待未來(lái)，我們相信，隨著城鄉(xiāng)一體化和城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)的逐步推進(jìn),農(nóng)村和城市實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式不再遙遠(yuǎn)。

(二)尊重農(nóng)村習(xí)慣法的作用

習(xí)慣法是在鄉(xiāng)民長(zhǎng)期生活與勞作過(guò)程中逐漸形成的一套地方性規(guī)范。費(fèi)孝通先生對(duì)傳統(tǒng)中國(guó)社會(huì)的鄉(xiāng)土性這樣描述：“鄉(xiāng)村里的人口似乎是附著在土地上的，一代一代地下去，不太變動(dòng)，這是一個(gè)‘沒(méi)有陌生人的社會(huì)’，他們追求無(wú)訟，社會(huì)秩序的維持主要依靠并非是國(guó)家法律，而是‘禮治’即長(zhǎng)老的權(quán)威、教化以及鄉(xiāng)民對(duì)傳統(tǒng)習(xí)慣的服膺來(lái)保證?！盵6]48在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記模式的立法選擇方面，應(yīng)當(dāng)關(guān)注長(zhǎng)期以來(lái)在鄉(xiāng)村地區(qū)發(fā)揮著穩(wěn)定交易秩序作用的農(nóng)村習(xí)慣法和鄉(xiāng)村法秩序的特點(diǎn)，積極利用農(nóng)村習(xí)慣法這一本土法治資源來(lái)推進(jìn)農(nóng)村法治建設(shè)，使國(guó)家制定法有堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)，否則形式的法律與實(shí)際的生活現(xiàn)實(shí)存在差距，國(guó)家立法的目的亦無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，在制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度方面我們尤其應(yīng)尊重農(nóng)村習(xí)慣法的價(jià)值，確保農(nóng)村習(xí)慣法與國(guó)家法良性互動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村的法治化。

(三)期待未來(lái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》有所作為

我國(guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題恐怕不是一部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》就能解決的。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》分別是以行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章的形式確定了不動(dòng)產(chǎn)登記的宏觀體系，其立法位階較低，它只能在《物權(quán)法》的既有框架之下去發(fā)展?！白罴训乃悸肥瞧鸩葜贫ㄒ徊坎粍?dòng)產(chǎn)登記法，通過(guò)新法優(yōu)于舊法的原則，直接對(duì)舊法的內(nèi)容作出修改和完善。”[7]因此，在制定適用于全國(guó)的統(tǒng)一登記規(guī)則之時(shí)，立法者應(yīng)充分考慮到當(dāng)前城鄉(xiāng)登記發(fā)展不平衡的現(xiàn)實(shí)狀況，須從農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行突破，以確認(rèn)和保護(hù)農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點(diǎn)，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，解決城市建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地不平等難題。同時(shí)，我們期待未來(lái)出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》以彌補(bǔ)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的不足，比如，應(yīng)當(dāng)明確農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的非強(qiáng)制性，進(jìn)一步明確登記的法律風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、登記過(guò)錯(cuò)的賠償以及登記工作人員的失職等問(wèn)題。

[1] 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司，等.房屋登記辦法釋義[M].北京:人民出版社，2008.

[2] 徐萬(wàn)鑫，鄭智楊.未經(jīng)登記的農(nóng)村房產(chǎn)的有效轉(zhuǎn)讓和善意取得[J].人民司法，2010(12).

[3] 我妻榮．新訂物權(quán)法[M].羅麗，譯.北京:中國(guó)法制出版社，2008．

[4] 程嘯.不動(dòng)產(chǎn)登記法研究[M].北京：法律出版社，2011.

[5] 渠濤.關(guān)于中國(guó)物權(quán)法制度設(shè)計(jì)的思考[G]//中日民商法研究(第三卷).北京：法律出版社，2005.

[6] 費(fèi)孝通.鄉(xiāng)土中國(guó)[M].北京:生活·讀書(shū)·新知三聯(lián)書(shū)店，1985.

[7] 王利明.應(yīng)制定不動(dòng)產(chǎn)登記法而不是法規(guī)[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2014-10-21.

【責(zé)任編輯 張 琴】

On Registration of the Rural Real Estate after
the Implementation of the Unified Registration of Real Estate

ZHAO Hai-ping

(SchoolofLiberalArtsandLaw,ZhenjiangCollege,Zhenjiang212003,China)

With the implementation of “The Provisional Regulations on Real Estate Registration” in March 2015 and “The Detailed Rules for the Implementation of Real Estate Registration” in January 2016, the real estate registration began in our country. However, much attention is paid to improving the real estate registration system in cities, but less to that in rural areas out of its hysteresis and complexities, so it is hard for the rural areas to keep pace with the urban areas. It is suggested that in improving the real estate registration system the rural reality should not be ignored. More consideration should be given to the characteristics of the rural customary law and the rural law order for a long time. Under the existing system and policy rural and urban areas could not use a unified registration model.

unified registration of real estate; rural real estate registration; rural customary law; Provisional Regulations on Real Estate Registration

2016-07-03

趙海萍(1976-)，女，山西文水人，鎮(zhèn)江高等專(zhuān)科學(xué)校人文與法律學(xué)院副教授，碩士。

2013年度江蘇省高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目：《農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式研究》( 2013SJD820025)

1672-2035(2016)06-0048-04

D923.2

A