太原市萬柏林區(qū)城中村改造的調研

鄭敏

（太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，山西太原030002）

太原市萬柏林區(qū)城中村改造的調研

鄭敏

（太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，山西太原030002）

通過調研，收集整理了太原市萬柏林區(qū)近年來城中村改造的開展情況，研究分析了萬柏林區(qū)城中村改造中存在的問題，并探討了相關的影響因素。對萬柏林區(qū)城中村改造實踐提出若干策略性意見和建議，對轉型期太原城中村改造的理論研究和實踐具有重要借鑒意義。

城中村改造；政府；政策

一、萬柏林區(qū)基本情況

萬柏林區(qū)地處風景秀麗的汾河西畔，總面積304.8平方公里，轄1個鄉(xiāng)，14個街道，69個行政村，84個城市社區(qū)，常住人口76萬，流動人口30萬，是太原市面積最大、人口最多的中心城區(qū)。

截至目前萬柏林區(qū)有27個城中村戶籍轉變全部完成，除南屯、棗尖梁2個村外，其余25個村的“村改居”工作已完成。10個村（下元、沙溝、南寒、南社、東社、閆家溝、小王、新莊、小井峪、后北屯）集體經濟改制已經完成。14個村（下元、南寒、前北屯、沙溝、南社、小王、東社、紅溝、黃坡、移村、閆家溝、神堂溝、聶家山、棗尖梁）已完成整村拆除。

二、2015年之前重點改造村整村拆除進展情況

2011年至2014年，萬柏林區(qū)共有12個村被列為太原市城中村改造重點村，分別為下元、南寒、前北屯、沙溝、南社、小王、東社、紅溝、黃坡、小井峪、后北屯、新莊。截至2014年底，城中村各類建筑面積拆除約542.6萬平方米。2014年，除完成列入太原市整村拆除計劃的東社、紅溝、黃坡3個村外，還自加壓力啟動了小井峪、后北屯2個村的整村拆除工作。這五個村已累計拆除各類建筑約249.38萬平方米。其中，紅溝已完成整村拆除，共拆除126個院子7萬平方米；東社拆除901個院子62.2萬平方米，整村拆除率95.5%；黃坡拆除91個院子4.98萬平方米，整村拆除率95.8%；小井峪拆除985個院子65萬平方米；后北屯拆除682個院子42萬平方米。

三、2015年城中村改造進展情況

（一）17個整村拆除和同步建設村進展情況

根據市委、市政府2015年全市城中村改造工作的安排部署，萬柏林區(qū)共有17個村列入整村拆除和同步建設名單。具體實施中，按照“656”原則分類推進城中村改造工作，就是舉全區(qū)之力，確保年內完成6個整村拆除重點村（大王、后王、南上莊、小井峪、后北屯、新莊）的拆遷任務。力爭7月底前完成5個改造村（沙溝、南社、小王、東社、黃坡）的拆除掃尾任務并同步啟動建設。全面加快6個已整村拆除村（下元、南寒、前北屯、紅溝、聶家山、棗尖梁）的回遷安置房等項目建設。

2015年3月2日全市城中村改造動員會后，一是通過召開全區(qū)城中村改造動員大會，分別明確6個整村拆除重點村拆遷時間表和任務書。二是強化組織領導，細化措施。萬柏林區(qū)成立了由區(qū)委常委牽頭的6個整村拆除重點村改造項目推進領導組（指揮部），駐村及時幫助指導推進城中村改造工作。此外，在區(qū)委常委包村的基礎上，從各職能局及群團組織抽調精干力量與相關街辦及改造村組成“三包一”工作小組，積極入戶做工作,積極推進整村拆除工作。三是加快推動手續(xù)辦理，重點搞好服務。為進一步加快城中村改造手續(xù)辦理進度，成立了由區(qū)城改辦牽頭，規(guī)劃、國土、發(fā)改等相關部門組成的“手續(xù)代辦服務組”，在區(qū)政務大廳集中辦公，跟蹤服務、全程代辦。

2015年累計拆除各類建筑41.52萬平方米。其中，6個重點村中小井峪整村拆遷已完成95%；后北屯、新莊已基本完成整村拆除；南上莊已成立“自改委”，已啟動集體經濟改制；大王、后王招商引資工作正在進行，《拆遷補償方案》正在制定，集體經濟改制已啟動，正進行清產核資工作。另外，5個拆除掃尾村（沙溝、南社、小王、東社、黃坡）所涉街辦主要領導包村入戶，加大政策宣傳、解釋力度，區(qū)法院已介入強化依法拆遷工作，基本完成了整村拆除任務。

（二）城中村改造項目手續(xù)辦理進展情況

在市委、市政府的正確領導下，在市相關部門的大力支持下，萬柏林區(qū)城中村改造項目的土地、規(guī)劃等手續(xù)辦理工作進展順利。截至目前，已有10個村（下元、南寒、沙溝、小王、南社、東社、新莊、小井峪、后北屯、閆家溝）已完成集體經濟改制，5個村（大王、后王、南上莊、紅溝、黃坡）正在開展清產核資；5個村（下元、南寒、沙溝、小王、后北屯）控規(guī)已批復；8個村（下元、沙溝、小王、南寒、東社、南社、小井峪、后北屯）已完成土地確權，其中，下元、沙溝、小王、南寒、后北屯、東社6個村部分地塊已掛牌出讓（掛牌20塊，摘牌16塊）。下元的智誠御河駿景項目成為太原歷史上第一個五證齊全的城中村改造項目。

（三）項目合作情況

為確保城中村改造順利推進，有效解決城中村改造資金難題，萬柏林區(qū)積極邀請國內實力強、信譽好的一流知名開發(fā)企業(yè)參與城中村改造，以此來加快推進整村拆遷、方案報批、手續(xù)辦理和改造項目建設。3月12日上午全區(qū)城中村改造動員大會召開后，萬柏林區(qū)于當天下午又組織召開了城中村改造項目推介會，邀請萬科、恒大、華潤等25家大集團大公司與12家金融機構參會對接。恒大集團與后北屯簽訂了合作協(xié)議，海爾集團、省投集團等6家企業(yè)與大王、后王2個村進行了積極溝通和對接，富力集團與窊流進行了初步對接。截至目前，萬柏林區(qū)共有12個改造村與24家企業(yè)達成了合作意向或簽訂了項目合作（框架）協(xié)議。

（四）回遷安置房建設情況

為確保村民按時回遷，萬柏林區(qū)不斷加大城中村改造工作推進力度，努力確?；剡w安置房早日竣工，讓村民早日實現(xiàn)回遷夢。截至目前，回遷安置房已累計完工或封頂約158萬平方米，在建約103萬平方米。前北屯5棟村民回遷安置樓已建成并具備入住條件，343戶居民已拿到新房鑰匙，村民安置工作已基本完成。

四、存在的困難

目前，萬柏林區(qū)城中村改造工作存在一定的困難面臨一些問題，歸納起來主要有：

（一）拆遷起步難，招商引資難。近兩年房地產市場整體不景氣，開發(fā)商參與城中村改造的熱情普遍不高，有意向參與城中村改造的大企業(yè)全部要求達到凈地標準才進行洽談合作，導致城中村前期整村拆除補償過渡資金極其匱乏，城中村改造整村拆遷起步艱難。雖然萬柏林區(qū)通過設立5000萬元城中村改造專項周轉資金為改造村提供短期資金支持，在一定程度上緩解了城中村改造資金困難，但遠遠不能滿足城中村改造整村拆除實際需要。

（二）換屆后的城中村“兩委”新班子對城中村改造情況不熟，基層組織較為薄弱。萬柏林區(qū)城中村“兩委”換屆選舉工作于2015年1月結束，其中6個整村拆除重點村中有3個（大王、后王、南上莊）村“兩委”成員全部是新選舉產生，對村內基本情況了解不深，對城中村改造政策不熟悉，前期的情況掌握和政策培訓花費了大量的精力和時間，影響了整村拆除工作啟動，計劃安排滯后于預想的時間進度。

（三）城中村整村拆除后村民就近過渡難。截至目前,萬柏林區(qū)27個城中村已經有14個完成整村拆除，小井峪、后北屯、新莊、大王、后王、南上莊6個村為2015年的整村拆除重點村，整村拆除數(shù)量大、面積大且連片拆除，而整村拆除后城中村周邊房屋租賃價格上漲、房源緊缺導致多數(shù)村民就近租房過渡難，尤其是舊村原有小學拆除后，村民子女就近上學難。

（四）城中村市政配套基礎設施建設相對滯后。長期以來，萬柏林區(qū)城中村供水、供電、供氣、供暖、道路交通等市政配套設施建設嚴重滯后，很大程度上影響和制約了城中村改造的進度。

五、對策和建議

在城中村改造過程中，牽涉到村集體、開發(fā)商以及政府的關系和利益，政府是這三個利益主體關系的核心，也是游戲規(guī)則的制定者、監(jiān)督者和參與者。政府、村集體、開發(fā)商，這三方都希望通過城中村改造獲取所需的利益。政府方面，通過城中村改造，能讓城市格局重新布置，實現(xiàn)整體規(guī)劃，帶動經濟發(fā)展；“133”（城改用地）以外的土地將收為國有，土地科學有效地利用，煥發(fā)新的活力；城中村的群眾的民生工作、治安工作得到保障，社會更加和諧。村集體方面，通過改造，村民變成了市民，社區(qū)生活環(huán)境得到改善，居民生活水平逐步提高，教育、醫(yī)療、商業(yè)條件更加完善；村集體經濟改制后，激發(fā)新的商機，壯大集體經濟；告別小產權房的違建陰影，讓原本游走在違法邊緣的村集體法人能夠光明正大地參與開發(fā)建設。開發(fā)商方面，太原市為城中村改造打造了綠色通道，土地、規(guī)劃、住建等部門聯(lián)合審批高效便捷，投資條件更加優(yōu)越；此外，太原市為保障全面城改順利實施，開展了城中村腐敗治理、掃黑除惡等行動，投資環(huán)境更加完善。

（一）制定和完善城中村改造相關政策，加強服務型政府建設。建議政府出臺城中村改造房屋拆遷安置補償?shù)闹笇砸庖?，對拆遷補償相互攀比和無限擴大的現(xiàn)象加以限制。

2013年7月，太原市發(fā)改委、住建委、財政局、國土局及規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)文，明確了城中村改造建設項目手續(xù)辦理流程，提高了辦事效率，對手續(xù)辦理有積極作用。這就要求我們各部門在執(zhí)行的過程中進一步提升效率，高效辦理城中村改造相關手續(xù)。此外，可以對各村工作人員進行培訓和指導，對手續(xù)辦理過程中遇到的各類問題要及時幫助解決。

政府一方面要打造良好的招商引資軟環(huán)境，公安、工商、稅務等部門要提高辦事效率。另一方面，要完善基礎配套設施等硬件關鍵，保障水、電、暖、氣等。

（二）幫助城中村高標準、高起點、科學合理地編制改造方案。政府在各村的改造過程中既要監(jiān)督到位也要幫扶到位，調研了解城中村改造的難點，對拆遷工作中存在的風險進行預判，做到有的放矢，有針對性的指導城中村改造。對改造村提出的方案要嚴格把關，要著眼長遠，做到科學合理的規(guī)劃，統(tǒng)籌集約利用土地。

（三）集體經濟改制是重點。當前，房地產市場處于調整期，這對萬柏林區(qū)城中村改造有著一定影響。一面是不景氣的市場，一面是高額的拆遷成本，開發(fā)商算不過賬就不愿意投資，這值得我們深思。各村地理位置不同，經濟實力也有差異，賣地、賣房僅是短期利益，集體經濟改制能消除原有集體經濟發(fā)展的不均衡和不公平，重新分配利益。但是，村集體畢竟水平有限，在改造的過程中容易存在不透明的現(xiàn)象，政府應當起到監(jiān)督和指導作用。此外，各村在改制中應當因地制宜，不要片面的依靠房地產和商業(yè)地產，一旦形成村村是樓房的局面，很容易造成惡性競爭。

（四）拆遷不僅要拆掉舊房，而且要拆除矛盾。拆遷難不難，取決于群眾支持與否。政府部門要做好宣傳動員工作，讓群眾真正了解城中村改造的重要性和緊迫性。村兩委一定要齊心協(xié)力、以身作則，當好火車頭。對于村民來講，拆遷不是拆掉他們的家，而是要給他們建設新的更好的家。對于村民對回遷安置樓建設或者門面房建設的擔心，建議村委會根據實際發(fā)展分期分批地拆遷，可以先建成部分回遷樓，解決拆遷戶臨時過度問題，增強村民信心。

當前，城中村改造的步伐要加快，但是步子一定要穩(wěn)健。改造是為了給廣大村民建設更好的生產、生活環(huán)境，提高群眾的生活質量。這項大工程中，農民群眾是主角，黨委、政府就應該是服務員和保障隊。我們要尊重民意，廣泛征求群眾意見，動員群眾參與進來，發(fā)揮集體智慧，形成合力，把萬柏林區(qū)建成現(xiàn)代、和諧、文明、宜居的生態(tài)大區(qū)。

［1］太原市城中村改造工作領導組辦公室.太原市城中村改造政策匯編［G］.2013.

［2］山西省委黨校理論研究中心.完善“城中村”集體經濟改制工作的思考——以山西省太原市典型“城中村”為范本［J］.經濟問題，2014（2）。

［3］趙霄偉，師旭輝.做好城中村改造文章，扎實推進新型城鎮(zhèn)化［J］.中國經貿導刊，2014（9）.

（責編：李園）

F299.2725

A

1008-8431（2016）01-0033-03

2015-08-03

鄭敏（1987-），男，太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局科員。