化解房地產(chǎn)庫(kù)存的對(duì)策建議

徐勇（福州市政府發(fā)展研究中心，福建福州350001）

化解房地產(chǎn)庫(kù)存的對(duì)策建議

徐勇
（福州市政府發(fā)展研究中心，福建福州350001）

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題日益突出且地區(qū)分化明顯，化解房地產(chǎn)庫(kù)存已上升為國(guó)家重要戰(zhàn)略。深入貫徹中央化解房地產(chǎn)庫(kù)存政策精神，更加注重地方政府調(diào)控責(zé)任，進(jìn)一步加大因城施策力度、推進(jìn)戶(hù)籍制度改革、深化住房制度改革、促進(jìn)房企兼并轉(zhuǎn)型、完善土地供應(yīng)機(jī)制、提升政府管理服務(wù)，從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下來(lái)化解庫(kù)存。

房地產(chǎn)庫(kù)存；現(xiàn)狀分析；因城施策

習(xí)近平總書(shū)記在2015年11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議中指出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。李克強(qiáng)總理在2016年3月全國(guó)兩會(huì)的政府工作報(bào)告中指出“因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。當(dāng)前，全國(guó)各地在維持樓市政策環(huán)境寬松格局的同時(shí)，應(yīng)積極出臺(tái)相應(yīng)措施，從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下來(lái)化解庫(kù)存。

一、全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀及影響分析

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢(shì)。但庫(kù)存問(wèn)題日益突出且地區(qū)分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過(guò)程中，庫(kù)存問(wèn)題已嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)增加，創(chuàng)下歷史新高。近年來(lái)，全國(guó)商品房待售面積以及住宅待售面積持續(xù)攀升，近期更是達(dá)到歷史峰值。2013年與2014年全國(guó)商品房待售面積分別達(dá)到49300萬(wàn)平方米、62200萬(wàn)平方米；到2015年末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)71853萬(wàn)平方米，比上年11月末增加2217萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米；2016年1－2月，全國(guó)商品房待售面積又達(dá)到了73900萬(wàn)平方米，增速達(dá)到了15.7%，化解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力已刻不容緩。

（二）房地產(chǎn)庫(kù)存分化嚴(yán)重，主要集中在三四線城市。雖然近期中央和地方多次出臺(tái)“降低首付比例、下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率、降低公積金貸款門(mén)檻、提供住房補(bǔ)貼”等房地產(chǎn)救市新政。但本輪市場(chǎng)回暖只是使得部分一二線城市的市場(chǎng)庫(kù)存有所回落，而三四線城市市場(chǎng)庫(kù)存仍不斷增加。三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、“土地財(cái)政”依賴(lài)程度高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、人口流入低于預(yù)期等，是其商品房庫(kù)存出現(xiàn)階段性總量偏高、去庫(kù)存周期延長(zhǎng)的主要原因。

（三）房地產(chǎn)銷(xiāo)售的增速出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致庫(kù)存顯著增加。2015年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積128495萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，增速比上年1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額87281億元，增長(zhǎng)14.4%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。由于近年來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，已嚴(yán)重超過(guò)普通購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力，許多城市尤其是三四線城市的購(gòu)房者觀望情緒較濃、購(gòu)買(mǎi)意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致住房市場(chǎng)的銷(xiāo)售增速出現(xiàn)下滑，加上有些樓盤(pán)價(jià)格虛高，導(dǎo)致市場(chǎng)庫(kù)存量顯著增加。

（四）在庫(kù)存高企的壓力下，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走低。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%)，增速比上年1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該數(shù)據(jù)自2014年起連續(xù)24個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。受前期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較為低迷的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)將重心放在消化庫(kù)存和回籠資金上，投資力度出現(xiàn)放緩，尤其是三四線城市以及縣（市）區(qū)的住房庫(kù)存壓力大、房地產(chǎn)投資下降明顯。

（五）與庫(kù)存增加、投資下滑相對(duì)應(yīng)，土地購(gòu)置也出現(xiàn)下降。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米，比上年下降31.7%，降幅比上年1-11月份收窄1.4個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。僅有局部一線城市及個(gè)別二線城市受限于土地供需狀態(tài)的長(zhǎng)期緊張，表現(xiàn)為土地購(gòu)置持續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，而三四線城市的土地購(gòu)置普遍下降。

二、化解房地產(chǎn)庫(kù)存的對(duì)策建議

（一）加大因城施策力度，調(diào)整完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。由于當(dāng)前一線、二線、三四線城市間的庫(kù)存狀態(tài)存在巨大分化，因此在化解房地產(chǎn)庫(kù)存進(jìn)程中，必須更加注重因城施策、對(duì)癥下藥，不搞“一刀切”。

一是對(duì)庫(kù)存壓力不大的北上廣深等一線城市，應(yīng)采取適度微調(diào)的調(diào)控政策。繼續(xù)對(duì)其實(shí)行適度從嚴(yán)的限購(gòu)政策、差別化稅收和信貸政策，避免其房?jī)r(jià)在去庫(kù)存的背景下出現(xiàn)新一輪快速非理性上漲，助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)針對(duì)一線城市二手房市場(chǎng)需求大于供給的情況,可對(duì)其二手房市場(chǎng)的限制政策進(jìn)行適度放寬,如微調(diào)二手房個(gè)稅優(yōu)惠限制或限購(gòu)等。

二是對(duì)庫(kù)存壓力較大的部分二線城市和庫(kù)存壓力巨大的三四線城市，應(yīng)完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收和信貸政策，加快去庫(kù)存進(jìn)程。取消過(guò)時(shí)的限制性措施，降低購(gòu)房的首付比例及房貸成本，居民購(gòu)買(mǎi)首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上最低首付款比例為20%，居民還清住房貸款后再次貸款按照首套房認(rèn)定；加大對(duì)住房公積金的松綁，進(jìn)一步提高公積金貸款額度，放寬公積金貸款和提取條件，開(kāi)展住房公積金異地個(gè)人住房貸款，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶(hù)納入公積金制度范圍內(nèi)；扶持剛性需求和改善性需求購(gòu)房，政府對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)新建商品房可按所繳契稅給予獎(jiǎng)勵(lì)，政府搭建購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)并結(jié)合實(shí)際組織“團(tuán)購(gòu)”；加大金融支持，減少貸款過(guò)程中的附加條件，建立金融機(jī)構(gòu)與政府、房企、承建商共同參與的風(fēng)險(xiǎn)處置合作協(xié)調(diào)機(jī)制；降低房地產(chǎn)稅費(fèi)，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以消除“高檔住宅”和普通住宅的稅負(fù)差異，出臺(tái)購(gòu)房減免稅費(fèi)加補(bǔ)貼性的政策，公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收費(fèi)清單，全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的行政事業(yè)性收費(fèi)等。

（二）推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大有效需求。目前城市居民對(duì)住房的需求基本達(dá)到平衡，從“供給側(cè)”需求來(lái)看，真實(shí)的需求很大一部分來(lái)自進(jìn)城的農(nóng)民工，如果在購(gòu)房、落戶(hù)、租房等方面提供優(yōu)惠便利條件，農(nóng)民工將成為潛力巨大的購(gòu)房群體。

一是落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，放寬城鎮(zhèn)落戶(hù)條件，建立健全“人地錢(qián)”掛鉤政策，簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房落戶(hù)手續(xù)；擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)范圍，全面推行居住證并提高其含金量，為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房提供便利條件；加快發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集聚、加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)、促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，為其購(gòu)房落戶(hù)提供根本保證；加快實(shí)施積分落戶(hù)和工作落戶(hù)政策，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享受與城市戶(hù)籍人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、住房保障等均等化的基本公共服務(wù)，激發(fā)其購(gòu)房意愿。

二是考慮到大部分農(nóng)民工缺乏支付和購(gòu)房能力,各級(jí)政府可通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼、與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合給予購(gòu)房農(nóng)民現(xiàn)金直補(bǔ)等政策，支持購(gòu)買(mǎi)力較低的農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房。

三是積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機(jī)制，大力推進(jìn)已在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶(hù)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將農(nóng)村的宅基地、承包地和住房依法流轉(zhuǎn)，如出租或者抵押貸款等，從而提高他們?cè)诔鞘兄械馁?gòu)房與租房能力。

（三）深化住房制度改革，滿足新市民住房需求

加大住房制度改革力度，支持實(shí)現(xiàn)新市民在城鎮(zhèn)“住有所居”和進(jìn)一步改善居民住房條件的住房發(fā)展新目標(biāo)。

一是建立購(gòu)租并舉的住房制度。各級(jí)政府通過(guò)收購(gòu)庫(kù)存商品房或長(zhǎng)期租賃住房作為公租房，并列入保障性安居工程建設(shè)年度計(jì)劃，所需資金可從保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金中列支。同時(shí)，要把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口，將符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供給范圍。

二是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)住房租賃規(guī)模化專(zhuān)業(yè)化。鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者；鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)將空置的商品住房改售為租，政府對(duì)其租金收入的應(yīng)繳已繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅予以一定獎(jiǎng)勵(lì)；鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)，對(duì)于投資購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品住房經(jīng)營(yíng)房屋出租業(yè)務(wù)的，對(duì)企業(yè)在一定年限內(nèi)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅予以適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。

三是推進(jìn)棚改貨幣化安置，打通保障房與商品房之間的通道。各地在推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)中，應(yīng)減少保障性住房供地量，并通過(guò)貨幣化安置為市場(chǎng)輸送更多購(gòu)房需求，通過(guò)一減一增，有效消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

（四）促進(jìn)房企兼并轉(zhuǎn)型，提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度。當(dāng)前商品房滯銷(xiāo)的房企主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是規(guī)模較小、開(kāi)發(fā)成本較高的企業(yè)；另一類(lèi)是產(chǎn)品缺乏品牌附加值、降價(jià)銷(xiāo)售仍無(wú)人接盤(pán)的企業(yè)。通過(guò)大型企業(yè)兼并重組部分中小企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)做強(qiáng)和轉(zhuǎn)型升級(jí)。

一是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組、提高行業(yè)集中度。政府出臺(tái)相應(yīng)措施，如安排專(zhuān)項(xiàng)資金扶持、免征部分增值稅和營(yíng)業(yè)稅、手續(xù)辦理“一窗受理”等，引導(dǎo)有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)企業(yè)聯(lián)合、并購(gòu)重組、項(xiàng)目投資、參股合作等形式形成競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。

二是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。支持房企適應(yīng)市場(chǎng)需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、眾創(chuàng)空間和旅游、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)，并享受?chē)?guó)家和地方有關(guān)政策優(yōu)惠。

三是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律和消費(fèi)需求，積極調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，采取務(wù)實(shí)、靈活的促銷(xiāo)手段，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售。

（五）完善土地供應(yīng)機(jī)制，優(yōu)化房地產(chǎn)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。合理控制開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)節(jié)奏，壓縮高庫(kù)存區(qū)域的土地供應(yīng)，既是減少商品房庫(kù)存的有效方式，又可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定地價(jià)的效果。

一是在土地供應(yīng)方面實(shí)行分類(lèi)調(diào)控。對(duì)于庫(kù)存壓力不大的一線城市和部分二線熱門(mén)城市，應(yīng)適當(dāng)增加土地有效供給，促進(jìn)供需平衡；對(duì)于庫(kù)存高的三四線城市和部分二線城市，應(yīng)以消化存量為主要方向，減少土地供應(yīng)。

二是提高土地供應(yīng)的均衡性。各地政府根據(jù)本地商品房庫(kù)存情況，合理調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。要合理確定商品住宅用地供應(yīng)量，加大中小戶(hù)型普通商品住房用地供應(yīng)，以滿足自住和改善性住房需求，同時(shí)嚴(yán)格控制大戶(hù)型高檔商品住房用地供應(yīng)；對(duì)非住宅庫(kù)存特別是商業(yè)辦公庫(kù)存明顯供過(guò)于求的地區(qū)，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)；允許未開(kāi)發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的地區(qū)，可按規(guī)定程序調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用；建立健全土地供后監(jiān)管和服務(wù)機(jī)制。

（六）提升政府管理服務(wù)，優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。各級(jí)政府要承擔(dān)化解房地產(chǎn)庫(kù)存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責(zé)任，進(jìn)一步完善工作協(xié)調(diào)機(jī)制、加大工作落實(shí)力度、提升管理服務(wù)水平。

一是加強(qiáng)“去庫(kù)存”工作的組織協(xié)調(diào)。各級(jí)政府建立“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”部門(mén)聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開(kāi)會(huì)議、協(xié)調(diào)解決問(wèn)題、分解落實(shí)任務(wù)。各地區(qū)建立房地產(chǎn)庫(kù)存情況月報(bào)制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和庫(kù)存監(jiān)測(cè)平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理信息系統(tǒng)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)，適時(shí)掌握庫(kù)存動(dòng)態(tài)。

二是優(yōu)化政府管理和服務(wù)。簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節(jié)，縮短商品房預(yù)售審批時(shí)限，政府部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格及其變動(dòng)幅度原則上不進(jìn)行限制和備案，以促進(jìn)房企商品房銷(xiāo)售、加快去庫(kù)存。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)為消化商品房庫(kù)存，在不變更容積率、建筑密度等指標(biāo)，并滿足停車(chē)位等公共配套設(shè)施的情況下，做出的產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)、戶(hù)型調(diào)整，政府部門(mén)應(yīng)及時(shí)予以審批。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施建設(shè)，確保同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用，加快新老城區(qū)公共交通的對(duì)接，促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展。

［1］陳磊，程思煒，陳琳琳等.“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：三年來(lái)首提房地產(chǎn)放積極信號(hào)去庫(kù)存”［N］.南方都市報(bào)，2015-12-22.

［2］李慧勇.“四大路徑推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存”［N］.中國(guó)證券報(bào)，2015-12-26.

［3］高聚輝.去庫(kù)存進(jìn)程加速房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求再平衡［J］.中國(guó)發(fā)展觀察，2016（1）.

（責(zé)編：張清雅）

F299.23

A

1008-8431（2016）04-0035-03

2016-04-12

徐勇（1972-），男，福州市政府發(fā)展研究中心社會(huì)處副處長(zhǎng)。