淺談農(nóng)村土地制度改革背景下的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

趙 旭

（首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟與公共管理學(xué)院，北京 100070）

淺談農(nóng)村土地制度改革背景下的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

趙 旭

（首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟與公共管理學(xué)院，北京 100070）

文章介紹了宅基地使用權(quán)，分析了其特點，強調(diào)農(nóng)村土地制度改革背景下的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必要性，并重點提出相應(yīng)流轉(zhuǎn)策略，僅供參考。

農(nóng)村 土地制度改革 宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

隨著農(nóng)村土地制度改革的不斷深入，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題更加被重視。為促進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，提高農(nóng)村土地資源的利用率，要采取相應(yīng)措施，促進農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，以此支持國家建設(shè)。

1 宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)是以利用他人（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）的土地營造建筑物（農(nóng)村居民住宅）或其他工作物為目的，而取得的用益物權(quán)[1]。宅基地使用權(quán)具有身份性、無償性、無期限性及行政審批性的特點[2]。身份性指的是具備宅基地使用權(quán)者，其身份必須為農(nóng)村居民。可見，宅基地使用權(quán)在主體身份上存在限制。無償性指的是農(nóng)村居民在享受宅基地使用權(quán)時，不必向國家或集體繳納任何費用。無限期性指的是農(nóng)村居民可無限期的享受宅基地使用權(quán)，任何組織和個人不得將其收回。行政審批性指的是該權(quán)利的獲得，應(yīng)通過行政審批確定。

需要注意的是，在農(nóng)村土地制度改革前，宅基地使用權(quán)還具有限制流轉(zhuǎn)性的特點，流轉(zhuǎn)僅限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。

2 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性

2.1 城鄉(xiāng)一體化的要求

市場經(jīng)濟的發(fā)展使農(nóng)村居民逐漸走出了農(nóng)村，不再以農(nóng)業(yè)收入作為主要生活與收入來源，農(nóng)民工數(shù)量逐漸增多。由于工作需要，農(nóng)民工常年居住在城市，農(nóng)村閑置宅基地越來越多。因此，對宅基地使用權(quán)進行改革，解除其限制性因素，能夠使農(nóng)村宅基地得到更加充分的使用，有效避免了閑置問題。此外，隨著城市居民生活質(zhì)量的不斷提升，越來越趨向農(nóng)村生活。調(diào)查顯示，相當(dāng)一部分城市居民更傾向于農(nóng)村綠水青山的生活，而法律方面對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的限制，卻阻礙了這一目的的達成。從長遠的角度看，如不加強宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村居民與城市居民的居住區(qū)域極容易被限制和禁錮，對人口流動性的加強及城鄉(xiāng)一體化十分不利。

2.2 充分利用土地資源的主要途徑

農(nóng)村宅基地得不到充分利用，造成了大量的資源浪費。在農(nóng)村土地制度改革的背景下，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)能夠使具有宅基地需求的人，進入到農(nóng)村，并獲取宅基地使用權(quán)，這對土地資源的充分利用能夠起到極大的促進作用。由此可見，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)十分必要。

3 農(nóng)村土地制度改革背景下的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對策

3.1 流轉(zhuǎn)方法

流轉(zhuǎn)方法包括出租、繼承、買賣與抵押幾種[3]。出租就是農(nóng)村居民可憑借宅基地使用權(quán)，將宅基地出租給需要的人，并獲取租金。但出租并不意味著宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在農(nóng)村土地制度改革前，宅基地使用權(quán)繼承人必須為農(nóng)村集體經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)部人員。在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)環(huán)境下，應(yīng)放寬限制，可合理采用買賣的方法，將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。同時，可合理采用抵押的方法，將宅基地使用權(quán)抵押給銀行等組織或個人，以拓寬農(nóng)村居民融資途徑。

3.2 適當(dāng)流轉(zhuǎn)

根據(jù)宅基地與城市距離的不同，可將宅基地區(qū)域分為城中村、城市近郊與傳統(tǒng)農(nóng)村3部分。城中村與城市近郊與城市之間距離較小，聯(lián)系較為密切，應(yīng)首先將該部分農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)農(nóng)村與城市聯(lián)系較少，如過分開放宅基地使用權(quán)，容易造成宅基地數(shù)量的增多，擠占耕地面積，影響農(nóng)業(yè)的發(fā)展。針對這一部分宅基地，可適當(dāng)放寬流轉(zhuǎn)政策，除買賣與抵押外，可對宅基地進行出租或繼承。

4 結(jié)論

在農(nóng)村土地制度改革背景下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)適當(dāng)放寬流轉(zhuǎn)限制，要根據(jù)宅基地所屬區(qū)域的不同，合理采取流轉(zhuǎn)措施，以推進城鄉(xiāng)一體化進程。同時，在確保農(nóng)業(yè)發(fā)展不受限制的基礎(chǔ)上，提高土地資源的利用率。

[1] 陳紅霞，趙振宇，李俊樂．農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實踐與探索—基于寧波市的分析．農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究，2016，（01）：96～101

[2] 張波．農(nóng)村土地制度改革背景下宅基地使用權(quán)申請取得制度的改革與完善．中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃，2016，（03）：148～155

[3] 李勇，楊衛(wèi)忠．農(nóng)戶農(nóng)地經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿研究—以浙江省嘉興市“兩分兩換”為例．農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟，2013，（05）：53～60