試論買賣不破租賃原則

劉素君　徐成銘

河南師范大學法學院，河南　新鄉(xiāng)　453007

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試論買賣不破租賃原則

劉素君*徐成銘*

河南師范大學法學院，河南新鄉(xiāng)453007

民法中比較有特性的一種原則是買賣不破租賃原則，其是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的例外。本文從其慨念解釋入手，之后分析其設(shè)立的原因以及含義，并對買賣不破租賃原則中當事人的關(guān)系進行分析，最后闡述了它的構(gòu)成要件和意義。

買賣不破；租賃原則

一、買賣不破租賃原則的概念

買賣不破租賃原則，是指在租賃關(guān)系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租權(quán)，這被成為對抗力。

買賣不破租賃原則的設(shè)立的原因大體有以下兩個方面：第一點主要是由于為了降低經(jīng)濟活動中的經(jīng)濟負累，若買賣合同的簽訂會導致租賃合同的失效，則會很大程度上加大經(jīng)濟活動的成本；第二點則是因為承租人對于租賃者來講往往是社會上的弱勢群體，這往往會成為法律保護的對象。

二、買賣不破租賃當事人之間的關(guān)系

買賣不破租賃原則主要闡述的是各當事人之間的關(guān)系，把握好各當事人之間的關(guān)系就可以更好的認識理解買賣不破租賃原則。

(一)出租人與承租人之間的法律關(guān)系

當出租人與買受人之間簽訂買賣合同后，買受人實際上已經(jīng)替代了原出租人的地位，變成了現(xiàn)出租人，并且無需征得承租人的同意，原出租人在租賃合同中的義務也一并轉(zhuǎn)移到現(xiàn)出租人。

(二)受讓人與出租人之間的法律關(guān)系

出租人與受讓人之間實際上具有的是租賃物買賣合同關(guān)系。在涉及到買賣合同時，出租人對受讓人所購買的標的物負有瑕施擔保義務。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第150條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，出賣人就交付的標的物，具有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務。也就是說，在受讓人為善意第三人的情況下，若其購買的標的物有瑕疵，其可以要求原出租人承擔瑕疵擔保責任，可以要求解約或者要求其承擔損害賠償責任。

(三)受讓人與承租人之間的法律關(guān)系

受讓人和承租人是買賣不破租賃原則的最后承擔者，最復雜的關(guān)系是受讓人與出租人之間的關(guān)系，當原出租人將標的交付給受讓人時，原有的租賃合同繼續(xù)有效，只不過合同中的權(quán)利和義務發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

三、“買賣不破租賃原則”成立必須具備的三個基本要件

(一)必須存在合法有效的租賃合同

買賣不破租賃原則如果被適用，在雙方當事人之間存在合法有效的租賃合同是這個原則適用的首要前提，這個前提是個基礎(chǔ)性條件。如果租賃合同不合法的話，那么租賃合同就不成立，租賃權(quán)也當然不產(chǎn)生，如何去談對抗力的問題呢?既然是租賃合同也是合同，那么就要面臨無效、被撤銷以及解除的風險，效力一成不變的租賃合同是不存在的，但是如果買賣不破租賃原則被適用的話，有效的租賃合同十分必要。那么以何時為基準點來判斷租賃合同的效力呢?筆者認為較為合理的是以租賃物的所有權(quán)讓與時為基準來判斷租賃合同的效力，理解本條要件首先要注意的便是這一點。比如，租賃合同在訂立時是效力待定的合同，后來在租賃物所有權(quán)讓與時得到了權(quán)利人的追認，此時此刻，我們應該認為租賃合同是有效的，應該適用買賣不破租賃原則。再比如，在租賃合同合法存在的前提下租賃物所有權(quán)讓與時，此后因為一定的原因?qū)е伦赓U合同效力待定或者被撤銷，應視為租賃物所有權(quán)讓與時不存在合法有效的租賃合同，這種情況下當然不能再適用買賣不破租賃原則了。(二)租賃物已被交付于承租人且處于被繼續(xù)占有的狀態(tài)出租人必須將租賃物交付給承租人是租賃權(quán)產(chǎn)生對抗力的前提，這是非常重要的一點，因為交付之后能產(chǎn)生以下的效果：

1.承租人因交付取得租賃權(quán)。簽訂租賃合同之后，出租人在沒有將租賃物交付給承租人之前，承租人對出租人享有的只是一種債權(quán)罷了，也就是租賃物的交付請求權(quán)

2.交付具有公示的作用。租賃物交付之后，承租人取得對租賃物的占有，公示方法已經(jīng)發(fā)生，可以確定公信力了，賦與承租人以物權(quán)化(對抗力)之租賃權(quán)，此時交易已經(jīng)十分安全了。

3.租賃物所有權(quán)被讓與第三人。在租賃物所有權(quán)被讓與的情況下，僅僅就租賃物與出租人的關(guān)系來說，一下幾種情況可能會發(fā)生。第一種情況便是，租賃物是出租人有權(quán)的讓有；第二種情況是租賃物不是出租人所有的讓與：第三種情況租賃物不是出租人所有而所有人讓與出租物。對于前兩種情況，我國臺灣民法的規(guī)定是，買賣不破租賃的原則可以在這種情況下適用，而第三種情況則不能適用買賣不破租賃原則?？偠灾m用買賣不破租賃原則要把握的兩個要點，第一個要點是出租人是租賃物的所有權(quán)人，如果即使出租人不是所有權(quán)人也要事先得到了所有權(quán)人的許可或事后的追認。第二個要點是第三人只有在出租人讓與之后才能取得租賃物的所有權(quán)。

四、買賣不破租賃原則的社會意義

買受人在買賣不破租賃原則的強制要求下，在利益上做出必要的讓步，保護承租人所享有的租賃權(quán)，這體現(xiàn)了對弱者的保護，同時經(jīng)濟學意義上的最小成本理論也被適用。保持租賃關(guān)系的穩(wěn)定需要買賣不破租賃原則，這可以最大程度地發(fā)揮租賃物的功能與效用從而這使得承租人在租賃期限內(nèi)可以放心大膽的持續(xù)利用租賃物。同時買受人直接適用原租賃關(guān)系，再次訂立租賃合同的環(huán)節(jié)被減少了，可以說成本被節(jié)約了，效率被提高了。買賣不破租賃原則能夠提高經(jīng)濟運行的效果，保證社會財富的增值，這恐怕也是當今社會買賣不破租賃原則快速向前發(fā)展的原因。

[1]尹田.《物權(quán)法理論評析與思考》.中國人民大學出版社，2004.

[2]史尚寬.《債法各論》.中國政法大學出版社，2001.

[3]梁彗星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，1997.

[4]史尚寬.債法各論[M].北京：中國政法大學出版社，2001.

劉素君(1995-)，女，漢族，河南南陽人，河南師范大學法學院，2013級法學專業(yè)本科生；徐成銘(1993-)，男，漢族，河南商丘人，河南師范大學法學院，2013級法學專業(yè)本科生。

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