論房屋拆遷補(bǔ)償制度

李　想

河南師范大學(xué)法學(xué)院，河南　新鄉(xiāng)　453000

?

論房屋拆遷補(bǔ)償制度

李想

河南師范大學(xué)法學(xué)院，河南新鄉(xiāng)453000

隨著大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市拆遷房屋數(shù)量急劇增加，房屋拆遷所引起的爭(zhēng)議層出不窮，例如強(qiáng)拆或釘子戶現(xiàn)象。因此，本文就房屋拆遷的法律制度進(jìn)行討論。近幾年來，大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一方面豐富了和方便了人們的生活，但另一方面，強(qiáng)拆和釘子戶現(xiàn)象也是一個(gè)令人頭疼的問題，這是因?yàn)榉课莶疬w賠償制度不完善所引發(fā)的一系列社會(huì)問題。有些釘子戶是因?yàn)楣释岭y離或者是賠償過低，無法令人滿意，也有一些人是希望能從中謀取暴利，相對(duì)的因而產(chǎn)生了強(qiáng)拆問題。因此，房屋拆遷如果沒有合理詳細(xì)的法律規(guī)范，勢(shì)必會(huì)給國家和人民帶來難以估量的損失。同樣的，房屋拆遷如是沒有合理的補(bǔ)償制度，則會(huì)造成社會(huì)矛盾的激化。

房屋拆遷；補(bǔ)償制度

一、房屋拆遷制度的補(bǔ)償對(duì)象與補(bǔ)償范圍

(一)補(bǔ)償對(duì)象

房屋拆遷必須明確補(bǔ)償對(duì)象，即對(duì)房屋有合法權(quán)的所有人，確定好補(bǔ)償對(duì)象是進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償?shù)那疤?。房屋拆遷補(bǔ)償對(duì)象通俗來講是房屋的房主和對(duì)房屋有管理權(quán)的人，主要是被拆遷房屋和及其附屬物的所有權(quán)人。在某些情況下也可以是房屋的代管人。前者主要是指私有房屋的產(chǎn)權(quán)人不在本地或因特殊情況不能使用管理房屋而委托其對(duì)房屋進(jìn)行管理的人；后者指經(jīng)國家授權(quán)對(duì)國有的房產(chǎn)行使管理權(quán)的單位，通常是指公房的管理者即房地產(chǎn)管理局。

(二)補(bǔ)償范圍

拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶侵副徊鸪姆课菀婪☉?yīng)得到的房屋的范圍。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(1)新建、擴(kuò)建、改建房屋；(2)改變房屋和土地用途：(3)租賃房屋。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中，房屋及其附屬物的種類多種多樣，情況十分復(fù)雜，城市城中村可能有私搭亂建的現(xiàn)象，甚至有為獲得更多賠償而臨時(shí)建造的房產(chǎn)。房屋用處有住宅用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房之分，區(qū)分好住宅用房和經(jīng)營用房是劃分拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。因此必須采取相應(yīng)的制度限制補(bǔ)償?shù)姆秶?，既要防止因拆遷而出現(xiàn)的違法現(xiàn)象，又要切實(shí)保護(hù)好補(bǔ)償對(duì)象的合法權(quán)益。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶鷥H限于合法建筑的房屋及其附屬物，即房屋所有權(quán)已被依法確認(rèn)的房屋及其附屬物。

二、補(bǔ)償方式及其標(biāo)準(zhǔn)

完善的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)房屋拆遷的重要基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。一般來說，房屋產(chǎn)權(quán)確定的，合法的。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式，因此，拆遷補(bǔ)償具有兩種法定形式：即貨幣補(bǔ)償形式和產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。不同的補(bǔ)償形式，適用不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和不同的計(jì)算方法，但拆遷補(bǔ)償?shù)囊话阍瓌t，應(yīng)該是被拆遷人因房屋被拆遷所受的損失得到公平合理的補(bǔ)償。另外的還有幾種特殊情況的補(bǔ)償形式，首先是房屋附屬物一般來說是指給與貨幣賠償，但如果被拆遷房屋是公益性質(zhì)的話，補(bǔ)償方面國家的態(tài)度傾向于按照原規(guī)模予以重建，不影響公益事業(yè)的發(fā)展和人民的正常物質(zhì)和精神文化需求。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不明的房屋，一般由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，經(jīng)房屋拆遷管理局同意并且向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全后方可實(shí)施拆遷。最后是關(guān)于非住宅類的房屋補(bǔ)償，非住宅類房屋因其涉及到停產(chǎn)停業(yè)的問題，補(bǔ)償較為復(fù)雜，我國對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒有做具體規(guī)定。

三、我國城市房屋拆遷制題度存在的問題

我國改革開放以來經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，大規(guī)模的城市以及鄉(xiāng)村的改造，因?yàn)橄嚓P(guān)法律制度的不健全，引發(fā)了一系列的社會(huì)問題，例如強(qiáng)拆問題，原本強(qiáng)拆是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市人民政府責(zé)成有關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷之前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。現(xiàn)在強(qiáng)制拆遷卻成為了暴力強(qiáng)拆的代名詞。由此而極大的影響了政府的公信力。由于現(xiàn)有制度建立時(shí)的特殊時(shí)代背景，使得一開始很多法規(guī)的立法指導(dǎo)思想就有很大的問題。從整體而言，首先是過分強(qiáng)調(diào)奉獻(xiàn)，沒有充分尊重個(gè)人的利益。許多地方政府大都習(xí)慣于強(qiáng)硬的父母官作風(fēng)口號(hào)來要求民眾，只支付低限度的補(bǔ)償，因此發(fā)生由于政府強(qiáng)制實(shí)施拆遷行為所導(dǎo)致政府與民眾發(fā)生對(duì)峙，引發(fā)社會(huì)矛盾激化的事件。

現(xiàn)有制度的改進(jìn)建議

(一)加強(qiáng)公眾監(jiān)督

因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)拆遷中，房屋拆遷和公眾的利益息息相關(guān)，因此加強(qiáng)公眾的監(jiān)督是合理的以及必要的。

(二)引進(jìn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制

對(duì)于房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，運(yùn)用市場(chǎng)評(píng)估作為房屋賠償價(jià)格的重要標(biāo)準(zhǔn)，能夠比較合理地進(jìn)行資源配置。

(三)明確對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償

土地使用權(quán)是一種不完全物權(quán)，在拆遷中往往只重視對(duì)于房子的賠償，但我們應(yīng)當(dāng)意識(shí)到拆遷真正所追求的是土地的使用權(quán)而不是房屋的所有權(quán)。因而，明確對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償不僅是對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償，更是未來拆遷補(bǔ)償發(fā)展的趨勢(shì)。

(四)完善評(píng)估機(jī)制

對(duì)于房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估是進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹匾h(huán)節(jié)，合理的、具有公信力的評(píng)估機(jī)制能夠有效的減少房屋拆遷所引發(fā)的糾紛。

四、結(jié)語

現(xiàn)有城市拆遷制度最大的不合理性就是它沒有充分關(guān)注拆遷地區(qū)民眾的利益。因此在改革中，增加民眾的話語權(quán)，引入立法監(jiān)督特別是司法制衡機(jī)制，從房屋拆遷補(bǔ)償制度的改革來看，這是房屋拆遷補(bǔ)償制度的發(fā)展趨勢(shì)和必然要求。也是我國建設(shè)社會(huì)主義法制國家的必然要求。

雖然我國有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀還較為不夠理想，但我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)今我國司法改革的巨大努力和成果。作為一個(gè)守法公民，我們應(yīng)當(dāng)盡自己最大的努力把我國建設(shè)成為富強(qiáng)民主文明的社會(huì)主義法治國家。這不僅是國家的使命，這也是我們這個(gè)社會(huì)所賦予我們每個(gè)人的權(quán)利。

[1]楊立新.《民法總論》.

[2]李延榮.《房地產(chǎn)法原理與案件教程》.

[3]林光.《我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度概述》.

D922.181

A

1006-0049-(2016)15-0165-01