樓市闖關(guān)“去庫存”

陳和午

去庫存的方向性手段實際上主要有兩種，或者是限供給，或者是促需求。具體而言，要么降低“人”的門檻，使?jié)撛诘馁彿空吣軌蜻M入樓市;要么控制“地”的供應(yīng)，通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)市場逐步改變樓市供給關(guān)系;要么提高“錢”的吸引力，使?jié)撛诘馁彿空咴黾淤徺I欲望。

新一屆政府在2015年中央經(jīng)濟工作會議中對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展定下基調(diào)，首次將“樓市去庫存”由市場行為上升到國家任務(wù)層面。此前，中央高層從去年11月以來已頻繁表態(tài)聚焦去庫存這一房地產(chǎn)行業(yè)的重點問題。

化解樓市庫存壓力，不僅可以從宏觀上穩(wěn)定中國經(jīng)濟增速，也能大大降低與樓市庫存相關(guān)的金融風(fēng)險。畢竟，當前房地產(chǎn)仍然是支撐中國經(jīng)濟的一個支點，在中國經(jīng)濟“三期疊加”局面和產(chǎn)能出清的過程中，仍然需要房地產(chǎn)市場來進行托底，才能為結(jié)構(gòu)調(diào)整和深化改革贏得時間和空間。

那么，樓市究竟該如何去庫存呢？從官方解決樓市去庫存的路徑看，中央強調(diào)了農(nóng)民工市民化、戶籍制度改革、鼓勵購買、鼓勵地產(chǎn)商適度降價、促進行業(yè)兼并重組、取消過時的限制性措施等方式，實質(zhì)上是從供給側(cè)和需求側(cè)雙管齊下發(fā)力。

需求側(cè)，農(nóng)民工市民化擴大有效需求、落實戶籍制度改革方案、鼓勵購買是重點;而供給側(cè)，購租并舉、提高產(chǎn)業(yè)集中度、適度降價是主要方向。但不可否認的是，本質(zhì)上沒有哪個路徑就一定能保證藥到病除的，任何一個路徑的失真都可能會對樓市去庫存造成不利影響。

緣何去庫存？

樓市去庫存背后的現(xiàn)實困境是—“很多人沒房”與“很多房沒人”并存。從經(jīng)濟學(xué)意義上講，樓市“去庫存”應(yīng)該是行業(yè)“庫存周期”的概念，庫存變動既是供求作用的結(jié)果，也反映了供求關(guān)系。

庫存周期主要由需求主導(dǎo)，分為主動補庫存、被動補庫存、主動去庫存、被動去庫存四個階段。

一般而言，主動補庫存階段，行業(yè)景氣、盈利能力呈現(xiàn)上升趨勢;被動補庫存階段，行業(yè)景氣、盈利能力見頂回落;主動去庫存階段，行業(yè)景氣、盈利能力呈現(xiàn)下降趨勢;被動去庫存階段，行業(yè)景氣、盈利能力筑底回升。

庫存去化周期是業(yè)內(nèi)人士計算樓市庫存是否合理的一大因素，不少業(yè)內(nèi)人士認為，只要庫存的理論消化時間少于15個月，那便是健康的。

但自1998年住房信貸化開始，中國房地產(chǎn)在17年的高速增長下，已經(jīng)進入“存量時代”。據(jù)中國社科院的統(tǒng)計，中國現(xiàn)房庫存去化周期高達23個月，期房庫存需要4.5年來消化。而經(jīng)濟學(xué)家鐘偉測算，全國的樓市庫存至少是85億～90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。

而且，市場的一個共識是，樓市庫存局面存在結(jié)構(gòu)性分化，一二線城市去庫存壓力不是太大，三四線城市的庫存局面比較惡化，市場供需失衡明顯。毫無疑問，樓市庫存已經(jīng)成為懸在中國經(jīng)濟頭上的一把達摩克里斯之劍。

實際上，回顧中國的房地產(chǎn)市場，行業(yè)的短周期波動平均波長為3年，近十多年來基本上每過3年一次就因為庫存過多而進行一次價格回調(diào)（2005下半年，2008下半年，2011下半年，2014年下半年），這實際上也可以看作是一種庫存周期（也叫基欽周期）。

市場自動出清是40個月左右的庫存周期存在的邏輯根基，從這個角度來看，本輪樓市去庫存頂多行至中程。而在經(jīng)濟下行的態(tài)勢下，這種去庫存的過程可能還會被延長。

而樓市庫存的增加反過來使得房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯放緩，不僅對中國經(jīng)濟拉動作用減弱，而且還波及房地產(chǎn)行業(yè)上下游的多個行業(yè)投資。近日多個部委召開年終工作會議，發(fā)改委、住建部已明確將重點放在房地產(chǎn)去庫存。

去庫存的方向性手段實際上主要有兩種，或者是限供給，或者是促需求。具體而言，跟樓市供給或需求密切相關(guān)的無疑是人、地、錢，樓市去庫存路徑也顯然脫離不了這些要素。

要么降低“人”的門檻，使?jié)撛诘馁彿空吣軌蜻M入樓市;要么控制“地”的供應(yīng)，通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)市場逐步改變樓市供給關(guān)系;要么提高“錢”的吸引力，使?jié)撛诘馁彿空咴黾淤徺I欲望。因此，樓市庫存化要想取得實效，念好“人、地、錢”三字經(jīng)就顯得十分重要。

路徑一：“人”去庫存

從人的角度而言，房子得靠人來買，關(guān)鍵是要找到買主，但問題的核心是要弄清楚究竟誰是買主？已經(jīng)全面實施的二胎政策應(yīng)該說會對樓市改善性需求有一些作用，有研究估計改善性需求為15%左右，一線城市比例更高一點。

一二線城市人口總量多，如果把限購等措施取消的話，買房的人應(yīng)該大有所在，關(guān)鍵是想買房人的購買力問題?，F(xiàn)在一二線城市房價高企，房價與收入比高達20倍以上，對于大部分工薪階層而言，隨著房價的上漲，其購買力是不斷衰減的。

要化解一二線城市樓市庫存，從人的因素來講，第一，取消樓市限購政策會有一些作用，畢竟一二線城市人口總量大，外地人口流入多，不管是購房自住還是房屋投資都是去庫存的推動力，但靠農(nóng)民工市民化接盤商品房的可能性不大;第二，推進購租并舉，讓所有的人都買得起房的想法并不現(xiàn)實，關(guān)鍵是要分層分類，“結(jié)婚必須買房”的觀念要轉(zhuǎn)變，租房未必比買房差。

有錢的人可以買商品房，沒錢的人可以采取租的形式，對于貧困群體政府需要提供相關(guān)保障，公租房也可以覆蓋到外來務(wù)工人員，不能讓“沒錢的人無奈買商品房，有錢的人低調(diào)住廉租房”的反?，F(xiàn)象繼續(xù)。因此，要加快完善樓市的租賃市場，讓租房的人方便放心、住得舒服。

三四線城市，住宅消費大多是以本地居民自住需求為主的，剛需和改善性需求是當?shù)貥鞘械闹匾巍５F(xiàn)實中，一些三四線城市房子供應(yīng)和當?shù)亟?jīng)濟、人口并不匹配，房價更呈一線化走勢，而戶籍、教育、社保、土地等問題又使得農(nóng)民工并不能真正成為土著市民。

化解三四線城市樓市去庫存，從人的因素講，第一，降低農(nóng)民工市民化門檻。這是中央闖關(guān)樓市去庫存提出的重要路徑之一，但農(nóng)民工市民化不僅僅是一個經(jīng)濟命題，更是一個政治命題，不能再穿新鞋走老路。

要想靠農(nóng)民工市民化加快去庫存，關(guān)鍵是要放寬中小城市農(nóng)民工落戶，并給予農(nóng)民工真正的市民待遇，這不單單是一個戶籍身份的問題，教育、勞動就業(yè)、社會保障、農(nóng)村土地等方面都很關(guān)鍵，單邊突進解決不了問題，這也意味著樓市去庫存需跳出樓市看庫存。

第二，降房價是有效手段?！度嗣袢請蟆方者B發(fā)六文喊話“樓市去庫存不能只靠政府，降價才是王道”。房子降價會讓人 的購買力提升，開發(fā)商采取降價策略也符合市場經(jīng)濟規(guī)律，但關(guān)鍵是要解決中國樓市降價衍生而來的一些怪相，如有的業(yè)主退房，有的業(yè)主要補償，甚至有極端的打砸開發(fā)商售樓處等。

第三，推進“人”背后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一些三四線城市之所以樓市庫存嚴重，“有城無業(yè)”的情況也比較普遍，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和就業(yè)機會，想讓農(nóng)民工市民化是很困難的。

路徑二：“地”去庫存 ？

從“地”的角度而言，中國樓市問題歸根到底是土地問題。多年來，政府一直控制著土地這個龍頭，壟斷了土地供應(yīng)，形成了對土地財政的高度依賴。

但地方政府一家獨大的土地供應(yīng)狀況，其并不能真正做到有效調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量，現(xiàn)實中地方政府大肆賣地，造成新房集中上市，“地王”與“鬼城”并存，土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)失衡。例如，江蘇常州樓市的“高庫存”就主要是由于在2009～2012年這4年供應(yīng)量過大所致。

正如中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌所言，一二線城市商業(yè)用地供應(yīng)量過大，住宅用地明顯不足，反過來三四線城市住宅用地供應(yīng)過多，而商業(yè)用地有待進一步開發(fā)，真正好一點的商業(yè)綜合體在三四線城市還有很大的需求。

要化解樓市庫存，從“地”的角度來講，要嚴格控制土地出讓規(guī)模，改變土地供求失衡的格局。一二線城市應(yīng)適當限制商業(yè)用地供應(yīng)，加大住宅土地有效供應(yīng)而避免“地王”頻出;而三四線城市需適當限制住宅土地供應(yīng)，先消化龐大存量，并增加商業(yè)用地供應(yīng)，配套完善百姓置業(yè)相關(guān)設(shè)施。

江蘇常州在樓市高庫存的壓力下，這兩年土地供應(yīng)被牢牢控制著，2014年僅1月份成交了一幅純住宅用地，2015年截至目前住宅用地0成交，通過“只有出，沒有進”的方式加快常州樓市去庫存的速度。

不過值得注意的是，控制土地出讓規(guī)模只是治標措施，治本還得改變政府一家獨大供應(yīng)土地的格局，在這一點上農(nóng)村土地改革要深化，集體土地入市應(yīng)提速。

路徑三：“錢”去庫存。

樓市庫存大的背后是缺“錢”，開發(fā)商缺錢、融資鏈繃緊;購房者缺錢，貸款難度加大;地方政府缺錢、財政有點著急;銀行也缺錢，存款流失成為常態(tài)。

現(xiàn)在中央聚焦樓市去庫存問題，市場對于寬松政策預(yù)期已明顯升溫。想購房的人很多，“農(nóng)民工市民化”在消化樓市庫存方面也有潛力，但關(guān)鍵還是“錢”的問題。羊毛出在羊身上，“錢”去庫存最終還是要在購房者身上作文章，可能路徑主要有：

第一，降利率。利率下降可以讓購買者的融資成本降低，減少購房負擔，增加置業(yè)動力。不過當前中國經(jīng)濟已經(jīng)進入低利率時代，利率下調(diào)的空間仍存在但已不大，而且利率太低本身也是風(fēng)險，放水帶來的泡沫問題不容忽視。

第二，降首付。降首付比例相當于降低樓市的準入門檻、給優(yōu)質(zhì)及首次購房者主動加杠桿，能夠緩解購房者的資金壓力。

去年10月，央行放出大招，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。目前首付款比例仍有下調(diào)空間，不管是商業(yè)銀行房貸首付還是公積金房貸首付，也不管是購房者首次置業(yè)還是二次置業(yè)。

第三，降稅費或增補貼。目前我國房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費較多，買賣方稅費較重，降低稅費是有利于去庫存的。例如取消二手交易的營業(yè)稅、對契稅進行減免優(yōu)惠，這些都可以直接降低購買者的負擔，有利于促進房子的交易。

也可以探索實施首套房個稅抵扣個貸利息，這是最直接、最能刺激消費的“錢”政策，直接給予購房者減緩資金壓力。但據(jù)媒體了解，這一措施還只是在研討階段，并沒有出臺相關(guān)文件。此外，也可以通過財政補貼支持居民或特定群體買房。目前已有安徽和河南多個城市采取了購房補貼、鼓勵進城農(nóng)民購房的政策。

第四，加大住房保障貨幣化。隨著“補磚頭”的空間越來越小，“補人頭”的空間越來越大，貨幣化住房保障的比重會越來越高，政府直接充當購房者加大收購力度效果應(yīng)該說是會很顯著的，當然耗用的財政資金也不容小覷。

在財政資金緊張的情況下，政府發(fā)債回購房屋可能是一個選擇。目前四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市正在實施試點政府回購商品房，但各地政府回購商品房的行為并沒有明確的法律依據(jù)。

此前，住建部副部長王寧在全國農(nóng)發(fā)行貸款工作經(jīng)驗交流會暨公租房分配入住工作年度總結(jié)會上透露，貨幣化安置在棚戶區(qū)改造安置中的比例大幅提高，成為2015年棚改工作的一大亮點?！度嗣袢請蟆方湛l(fā)的《更好發(fā)揮社會保障穩(wěn)定器作用—中央經(jīng)濟工作會議解讀》釋放了“要利用貨幣化安置，打通保障房商品房之間的通道”的信號。