房貸資產(chǎn)證券化：中國(guó)的“兩房”？！

江玲

房貸資產(chǎn)證券化是個(gè)人住房信貸市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。按照中信建投的解釋，其最大意義在于，通過(guò)資本市場(chǎng)募集資金，增加資產(chǎn)池的規(guī)模，增強(qiáng)資金流動(dòng)性。上期已經(jīng)針對(duì)“住房公積金資產(chǎn)證券化”做了相應(yīng)地解讀，本期將繼續(xù)把之前沒(méi)有講透的問(wèn)題，做詳細(xì)的剖析。

只要有了意向，離實(shí)施的日子也就不遠(yuǎn)了了吧。2015年11月20日，國(guó)務(wù)院法制辦終于公布了的《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，文中明確規(guī)定“住房公積金管理中心可以申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券”。

這條看似不起眼的規(guī)定，也終于為住房公積金的資產(chǎn)證券化開(kāi)啟了政策窗口。如果政策能夠順利落實(shí)，或?qū)⒅苯佑绊憳鞘械摹昂蟀氤獭薄?/p>

所謂的個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化，是指將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流（本息歸還）的個(gè)人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流（本息歸還）作為償付基礎(chǔ)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離、現(xiàn)金流重組和信用增級(jí)，在資本市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券的融資行為。

倘若政策順利實(shí)施，相當(dāng)于打造了中國(guó)版的“房地美”和“房利美”公司（下稱“兩房”），不僅可以打通房貸和資本市場(chǎng)之間的通道，刺激個(gè)人住房貸款需求，而且對(duì)于去庫(kù)存有著積極的意義，只是美國(guó)的“兩房”證券更為復(fù)雜，形成各種衍生金融產(chǎn)品。

按照我國(guó)的房地產(chǎn)交易規(guī)模，對(duì)房貸實(shí)施資產(chǎn)證券化的空間巨大。央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.5萬(wàn)億，公積金貸款余額為2.55萬(wàn)億。據(jù)估算，如果我國(guó)資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%，即可共提供7-8萬(wàn)億的流動(dòng)性。

其實(shí)，中國(guó)早在2005年就已經(jīng)推出了個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。當(dāng)年建設(shè)銀行先發(fā)行了個(gè)人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩年后又發(fā)行“07建元1期”。不想2007年爆發(fā)了美國(guó)次貸危機(jī)，而“房利美”和“房地美”被認(rèn)為是導(dǎo)致此次金融危機(jī)的導(dǎo)火索，為避免危機(jī)對(duì)中國(guó)的不良影響，中國(guó)的個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化試點(diǎn)被緊急叫停，而美國(guó)的兩房最終被美國(guó)政府托管。

時(shí)隔七年之后的2014年，中國(guó)重啟房貸資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行于7月發(fā)行“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”。而同年的美國(guó)兩房，也基本上還清了美國(guó)政府的1875億美元的援助金，在3月美國(guó)政府正式撤出后，繼續(xù)成為美國(guó)房貸資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的主力。

同年的9月30日，關(guān)于房貸資產(chǎn)證券化的密集政策開(kāi)始推出：央行、銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)文指出，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金。同日，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》也提出，有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

那么中國(guó)版的“兩房”是否會(huì)重蹈美國(guó)版“兩房”的覆轍呢？

全國(guó)知名的房地產(chǎn)政府咨詢專家楊紅旭認(rèn)為，市場(chǎng)環(huán)境和監(jiān)管力度等多方面因素，都決定中國(guó)版的“兩房”不會(huì)遭遇兌付危機(jī)。一方面與美國(guó)實(shí)施多年的“零首付”明顯不同，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)對(duì)個(gè)人貸款監(jiān)管采用的是“偏謹(jǐn)慎”的態(tài)度，公積金貸款的最低首付比例為20%，商業(yè)貸款的最低首付比例為25%。中國(guó)樓市的杠桿率遠(yuǎn)低于美國(guó)。

另一方面，我國(guó)在辦理個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，對(duì)于還款人資質(zhì)和收入水平也有著嚴(yán)格的審核。這些措施無(wú)疑都保證了個(gè)人住房按揭貸款時(shí)目前銀行業(yè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，此前由于中國(guó)利率未能市場(chǎng)化，中國(guó)的房貸資產(chǎn)證券化進(jìn)程緩慢，現(xiàn)在進(jìn)程加快，又面臨著利率偏低的窘境。在這樣的背景下，房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益率必然會(huì)被壓低，這勢(shì)必會(huì)影響到市場(chǎng)的購(gòu)買熱情。

事實(shí)上，“市場(chǎng)不買賬”已經(jīng)是業(yè)界共同的擔(dān)憂。優(yōu)勢(shì)是在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力的情況下，風(fēng)險(xiǎn)凸顯，將會(huì)進(jìn)一步影響市場(chǎng)信心。因此有分析人士指出，我國(guó)的房貸資產(chǎn)化改革應(yīng)該學(xué)習(xí)美國(guó)模式，必須有政府部門托底。也許不久的未來(lái)，中國(guó)將成立類似于“房利美”功能的國(guó)家住房銀行來(lái)進(jìn)行具體操作，但各項(xiàng)制度的完備，以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，仍需一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

此次決策層推出房貸資產(chǎn)證券化的用意非常明顯：其一，剌激個(gè)人住房貸款需求，達(dá)到去庫(kù)存目標(biāo);其二，盤活公積金存量資金，大幅增加公積金貸款的流動(dòng)性;其三，我國(guó)住房公積金資金龐大，但投資渠道狹窄且收益率較低，因此拓寬投資渠道應(yīng)是必要之舉。

然而，此舉能否盤活龐大的存量房貸資金，促進(jìn)購(gòu)房者的積極性，助益中國(guó)樓市去庫(kù)存，似乎并非那么樂(lè)觀。

首先，中國(guó)的個(gè)人房貸給購(gòu)房者的首付比重低，如果房?jī)r(jià)不跌，房奴每個(gè)月的還款壓力必然不減反增，一旦國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，失業(yè)率增加，個(gè)人住房按揭貸款將不再是銀行所宣傳的相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。另外，現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資性需求依然旺盛，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大調(diào)整，超過(guò)投機(jī)者的承受范圍，引發(fā)投資者棄房，其結(jié)果勢(shì)必形成“多米諾骨牌”效應(yīng)。

其次，現(xiàn)在一二線城市居民無(wú)力承擔(dān)高房?jī)r(jià)，而三四線城市居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求又偏于飽和，在這樣的情況下，盤活公積金存量資金，確實(shí)有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存和恢復(fù)市場(chǎng)信心，但是只要高房?jī)r(jià)不降下來(lái)，僅靠降低房貸利率和拉低購(gòu)房首付款，意義并不會(huì)太大。

最后，如果沒(méi)有政府出面背書(shū)，即使進(jìn)行了改革，市場(chǎng)也未必敢有人接這個(gè)“燙手山芋”，所以，為房貸資產(chǎn)證券化改革托底的國(guó)家住房銀行的建立，可能會(huì)成為政府下一步改革的方向。

真的要和羋月學(xué)學(xué)了。

很多投資人會(huì)問(wèn)，看著產(chǎn)品年化收益不錯(cuò)，可是如何判斷它是否有潛力靠譜呢？這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得好，這就好比一個(gè)女人邂逅一個(gè)男人，要如何判斷他是不是未來(lái)靠得住的另一半？我們來(lái)看羋月如何做的，羋月生命中的第二個(gè)愛(ài)人是她的丈夫秦惠文王嬴駟，羋月為他生下了秦昭襄王嬴稷。嬴駟是個(gè)典型的鐵血帝王，他深沉內(nèi)斂，探諳人性。羋月是作為陪嫁的媵侍嫁給嬴駟的，但嬴駟卻對(duì)她另眼相看，幫助她學(xué)會(huì)權(quán)謀和手段，讓她在惡劣的環(huán)境中生存并成長(zhǎng)起來(lái)，給她的人生帶來(lái)不一樣的體驗(yàn)。

選擇好的投資理財(cái)平臺(tái)也是一樣的，安全可靠的平臺(tái)不僅可以幫助投資者賺個(gè)盆滿缽滿，而且優(yōu)秀的投資項(xiàng)目還可以讓投資人擴(kuò)大眼界，豐富生活。所以在進(jìn)行投資前，投資人可以去了解清楚平臺(tái)的實(shí)力，平臺(tái)有沒(méi)有資深的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，平臺(tái)的風(fēng)控怎樣？是否有上市公司背景？其實(shí)選投資平臺(tái)就和選男人一樣，選對(duì)了的話自己將受益一生，幸福美滿。所以跟著羋月學(xué)起來(lái)，選好穩(wěn)健收益平臺(tái)賺一生。（觀點(diǎn)參考《華爾街見(jiàn)聞》）