房屋借名登記合同所有權(quán)問題淺析

張建華

大連大學經(jīng)濟管理學院，遼寧　大連　116622

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房屋借名登記合同所有權(quán)問題淺析

張建華

大連大學經(jīng)濟管理學院，遼寧大連116622

借名登記合同是無名合同，應類推適用委托合同的法律規(guī)定。如果合同沒有違反法律禁止規(guī)定和公序良俗的規(guī)定，則借名登記合同是有效的。借名登記合同房屋的所有權(quán)原則上應該由實際出資購買房屋的人享有。如果出名人將房屋出賣給第三人的，除出名人和第三人惡意串通之外，合同有效，第三人將取得房屋的所有權(quán)。

借名登記；所有權(quán)；善意取得

一、案情簡介

原告楊女士，美籍華人，年近五旬。來上海期間結(jié)識自己的戀人小周。被告小周，已經(jīng)年過二十。原被告兩人相識后一見如故，并確立了戀愛關(guān)系。為保持這種戀愛關(guān)系并共同生活，楊女士出資購買了位于上海市某小區(qū)某物業(yè)作為其第二套房。因為上海購房政策對外籍人士購房有限制，外籍人士只能購買一套房屋，故新買的第二套房屋登記在被告小周一人名下。

原告楊女士因工作在美國，故常年居住美國，休假期間回滬和被告小周共同生活。幾年過去后，因兩地分居，兩人感情破裂，在分割系爭房屋時發(fā)生爭議，原告楊女士遂訴至上海普陀法院，請求確認其為房屋的所有權(quán)人，被告小周遷出系爭房屋。而被告小周答辯其為系爭房屋的房屋登記所有人，系爭房屋為原被告共有。

法院經(jīng)過調(diào)查及法庭辯論，判決認為，所系爭房屋為原被告共同選址、共同簽訂買賣合同等行為，表明系爭房屋是原、被告雙方有共同購買意思標示；但原告楊女士是系爭房屋的實際出資人，房屋登記雖然在被告小周一人名下，但被告小周并未實際出資；據(jù)此法院判決系爭房屋歸原告所有。

此案即為典型的房屋借名登記案件，類似的案件在生活中屢有發(fā)生，如何確定真正所有權(quán)人，在業(yè)界有不同的看法。本文以案例為線索，結(jié)合相關(guān)法律理論，談談筆者之粗淺之見。

二、房屋借名登記的效力

房屋借名登記是指房屋的實際所有權(quán)人因某種原因不能或不便于以自己的名義購買房屋，進而與他人協(xié)商，在保留所有權(quán)的前提下，將房屋登記在他人名下，由他人取得該房屋法律上的物權(quán)。上述法律關(guān)系中，事實所有權(quán)人是真正掏錢購房的人，也就是借名人；法律上的所有權(quán)人指的是借名字供他人使用的人，也就是出名人。

房屋借名登記合同的法律效力。目前我國合同法中對房屋借名登記合同尚無明確規(guī)定，因此該類合同應屬于無名合同。關(guān)于該類合同的效力，實踐中主要存在無效論、有效論及效力區(qū)別說三種觀點。筆者同意效力區(qū)別說，一方面，如果當事人通過房屋借名登記合同借名購買的是一般房屋且不存在違反法律、法規(guī)等法律規(guī)定的無效情形，則該房屋借名登記合同應當被認定為有效合同；另一方面，如果房屋借名登記合同借名購買的是經(jīng)濟適用房、農(nóng)村集體房屋等特殊房屋，則因合同存在故意規(guī)避法律、法規(guī)等導致合同無效的相關(guān)情形，該合同便不應具有法律效力。

三、房屋借名登記合同生效情況下權(quán)屬爭議的處理

房屋借名登記合同生效情況下權(quán)屬發(fā)生爭議，應如何處理？房屋借名登記合同有效的情況下，事實物權(quán)人與法律物權(quán)人就同一房屋的權(quán)屬發(fā)生爭議時，其處理方式因是否涉及第三人而不同。

在借名登記合同所涉及的房屋不涉及第三人的情況下，當事實物權(quán)人與法律物權(quán)人產(chǎn)生沖突時，法律注重客觀事實，如果事實物權(quán)人能夠舉證證明法律物權(quán)人并未實際享有物權(quán)，則應優(yōu)先保護事實物權(quán)人的合法權(quán)益，事實物權(quán)可以對抗法律物權(quán)并最終實現(xiàn)事實物權(quán)與法律物權(quán)的統(tǒng)一。

在上述案例中，原告楊女士作為房屋實際出資人是事實物權(quán)人，雖然其行為有規(guī)避上海購房政策之嫌，但并沒有違反法律禁止性規(guī)定，則該房屋借名登記合同應當被認定為有效合同，只要能夠證明被告小周并未實際出資，又未構(gòu)成贈與，即可排除被告小周的房屋所有權(quán)。所以法院做出了有利于原告楊女士的判決。

在借名登記合同所涉及的房屋涉及第三人的情況下，如果第三人不構(gòu)成善意取得，事實物權(quán)人的合法權(quán)益仍應得到優(yōu)先保護，但如果第三人構(gòu)成善意取得，則第三人因信賴物權(quán)登記這一公示行為進行交易所產(chǎn)生的權(quán)益應優(yōu)先保護，事實物權(quán)人的事實物權(quán)隨之消滅。此種情形下，事實物權(quán)人可以依據(jù)具體情況向法律物權(quán)人主張侵權(quán)或違約責任，進而維護其權(quán)益。在上述案例中，由于沒有涉及第三人的買賣房屋問題，法院的處理相對更為簡單一些。

綜上所述，借名登記合同是無名合同，在沒有違反法律禁止規(guī)定和公序良俗的情況下，借名登記合同是有效的。至于借名登記合同房屋所有權(quán)的歸屬的確定，原則上應該由實際出資購買房屋的人享有。如果出名人將房屋出賣給第三人的，除出名人和第三人惡意串通之外，合同有效，第三人將取得房屋的所有權(quán)。

[1]王利明，楊立新，王軼，程瀟.民法學(第四版)[M].北京：法律出版社，2015.

[2]陳華彬.物權(quán)法(第五版)[M].北京：法律出版社，2015.

D923.2；D923.6

A

2095-4379-(2016)28-0227-01

張建華(1963-)，女，漢族，遼寧大連人，碩士，大連大學經(jīng)濟管理學院，副教授，研究方向：國際經(jīng)濟法。