小產(chǎn)權(quán)房困境及農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對策研究*
——以山東省濟南市近郊為例

陳　璐

濟南大學(xué)法學(xué)院，山東　濟南　250022

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小產(chǎn)權(quán)房困境及農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對策研究*
——以山東省濟南市近郊為例

陳璐

濟南大學(xué)法學(xué)院，山東濟南250022

摘要：隨著社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，我國的各項基本制度開始逐漸健全起來，人們的物質(zhì)文化生活水平也隨之得到了快速的提高和發(fā)展，人們在滿足基本生活需要的前提下，開始更注重對于自身財產(chǎn)的合法權(quán)益的維護。對于小產(chǎn)權(quán)房屋的合法性這一政策討論逐漸成為近幾年來人們討論的熱點，相關(guān)部門也對其投入了大量的人力、物力和財力方面的支持，取得了非常顯著的成果。但是隨著現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房市場的日趨發(fā)展，需求日益增大，如何對其合理性進行有效的改進和完善成為現(xiàn)階段相關(guān)部門所考慮的首要問題。本文以山東省濟南市近郊為實例，主要針對當下小產(chǎn)權(quán)房困境及農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對策進行研究，提出相應(yīng)觀點，僅供大家參考。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；發(fā)展困境；農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)；對策

對于小產(chǎn)權(quán)房屋的合理性問題長期以來都是房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)法律法規(guī)領(lǐng)域爭議比較大的內(nèi)容，在社會上面有一部分人對其持有支持的態(tài)度，但是也存在很大一部分人對其持有反對的態(tài)度，如何有效的對這一情況進行合理的平衡也就自然而然的成為當下相關(guān)部門所要考慮的難題。

一、小產(chǎn)權(quán)房存在的原因

本文通過對現(xiàn)階段我國小產(chǎn)權(quán)房的買賣和建筑情況進行走訪調(diào)查，結(jié)合相關(guān)參考文獻資料的查閱認為，所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指的是將農(nóng)村組織群體所集體持有的土地售賣給城市居民，讓其可以自由在土地上面進行房屋的建筑，除此之外還包括農(nóng)民在自家土地上進行的一系列建筑所形成的房屋，都可以稱之為小產(chǎn)權(quán)房。由于其房屋屬性和土地所有權(quán)的特殊性，因此在其存在原因上面也是較為復(fù)雜的，本文將從以下兩點對其存在原因進行分析：

(一)小產(chǎn)權(quán)房售賣者方面

本文通過對現(xiàn)階段山東省濟南市近郊一些小產(chǎn)權(quán)房的一系列走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，再改讀取出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的主要原因一是由于我國政府為了大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，鼓勵農(nóng)民進行多種經(jīng)營，開始對農(nóng)村地區(qū)進行大量的經(jīng)濟投入，進行就農(nóng)村改造，這就造成了很多人借著這一機會開始對興建更多的住房進行銷售，例如：本文通過走訪調(diào)查了解到，濟南郊區(qū)的窯頭小區(qū)，就是村民借著這一時機進行修建的，村民將自己居住需要之外的大量房屋進行銷售；另外一種產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的原因就是農(nóng)村集體組織為了促進農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展，以村集體的名義修建大量住房，既賣給本村村民，也對外銷售，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益拿來發(fā)展本村經(jīng)濟。

(二)小產(chǎn)權(quán)房購買者方面

除了銷售者方面的原因，出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的另外一個比較重要的原因就是小產(chǎn)權(quán)房的購買者方面。隨著城市房價的逐年上漲，很多大城市地區(qū)的房價已經(jīng)到了廣大老百姓望塵莫及的地步，特別是隨著現(xiàn)階段城市化進程的不斷加快，大部分農(nóng)民也開始從農(nóng)村走入到城市之中去，進行務(wù)工，但是高昂的房價卻讓他們望而卻步，作為人們?nèi)粘Ｉ畹谋厝恍枨?，房屋又是人們必須所購買的東西，小產(chǎn)權(quán)房由于其修建的特殊性，價格相對較低，逐漸成為人們購買房屋的首選。

二、小產(chǎn)權(quán)房在發(fā)展過程中面臨的困境

小產(chǎn)權(quán)房一經(jīng)推出就受到了社會各界的廣泛認可和歡迎，取得了非常顯著的銷售成果，但是由于小產(chǎn)權(quán)房無論是從法律上講還是產(chǎn)權(quán)方面都沒有相應(yīng)的法律、法規(guī)對其進行保護，因此在其發(fā)展中存在很多的問題，本文將從以下幾點進行闡述：

(一)法律問題

對于小產(chǎn)權(quán)房來說，雖然其在價格上具有非常強大的優(yōu)勢，但是在法律上卻并沒有得到國家的允許和保護，我國政府在《中華人民共和國物權(quán)法》中明確對國家住宅用地使用權(quán)作出了明確的規(guī)定，嚴禁任何形式的土地買賣，且無論是單位還是個人在土地上進行房屋建設(shè)的時候，必須取得當?shù)叵嚓P(guān)部門的批準，只能在國有土地上進行。從這我們不難看出，現(xiàn)階段比較盛行的小產(chǎn)權(quán)房實際上是違反國家法律法規(guī)的，得不到國家對其進行的法律保護。山東省濟南市曾在2007年至2008年相繼拆除了大量小產(chǎn)權(quán)房，建筑面積高達6萬多平方米，嚴厲打擊了非法的小產(chǎn)權(quán)房交易行為。

(二)產(chǎn)權(quán)登記問題

對于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)登記問題也是現(xiàn)階段其所面臨的重要問題，由于小產(chǎn)權(quán)房在法律上并沒有得到國家的認可和保護，因此在進行產(chǎn)權(quán)登記方面也存在著很大的問題，雖然社會各界廣泛要求小產(chǎn)權(quán)房與其他產(chǎn)權(quán)房一樣可以進行正當?shù)漠a(chǎn)權(quán)登記，但是由于相應(yīng)的法律法規(guī)對其并不允許，因此其在登記方面仍然具有非常大的苦難。本文通過對濟南市近郊的小產(chǎn)權(quán)房進行一系列走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于無法進行合法的產(chǎn)權(quán)登記致使買賣雙方出現(xiàn)矛盾和問題的現(xiàn)象比比皆是，嚴重影響了社會主義現(xiàn)代化的建設(shè)和發(fā)展。

三、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對策研究

對于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)來說，其也是現(xiàn)階段廣大農(nóng)民所關(guān)注的重要問題，我國相關(guān)法律法規(guī)也曾明確指出，“對于農(nóng)民來說，一家一戶只能擁有一處住宅，在對其進行出賣之后在進行宅基地申請的，不予批準?！闭氐牧鬓D(zhuǎn)只能在農(nóng)民集體組織中，不得在個人行為中進行，必須由政府進行主導(dǎo)，適當對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)進行放權(quán)，其對于小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展也起到了很好的抑制作用。

四、結(jié)語

本文通過對現(xiàn)階段我國小產(chǎn)權(quán)房困境和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對策進行分析，提出相應(yīng)觀點，希望能對未來我國農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展起到一定的促進作用。

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中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)14-0041-02

作者簡介：陳璐(1994-)，女，漢族，山東濟南人，濟南大學(xué)法學(xué)院，本科在讀。

*課題級別：國家級，主辦單位：濟南大學(xué)，課題名：法律視角下小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀與出路的問題研究——以山東省濟南市近郊為例(課題號：201410427003)。