淺析住宅建設用地使用權期間屆滿續(xù)期的法律問題

成碧君

廣東財經大學，廣東　廣州　510320

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淺析住宅建設用地使用權期間屆滿續(xù)期的法律問題

成碧君

廣東財經大學，廣東廣州510320

摘要：物權法第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。該法律條款的制定具有重大的意義。但同時可以看出該規(guī)定過于籠統(tǒng)和模糊，圍繞住宅建設用地期滿后如何續(xù)期的問題存在著諸多的爭議，目前尚沒有確切的定論，本論文就住宅建設用地使用權期滿如何續(xù)期的問題上，結合復雜的社會現實和借鑒學者的見解，對此進行重新梳理，提出自己觀點，希望對住宅建設用地使用權期滿后的產生的法律難題提供一條解決思路。

關鍵詞：住宅；建設用地使用權；續(xù)期；無償；房屋所有權

一、住宅建設用地使用權的概念及相關法律規(guī)定

(一)住宅建設用地使用權的概念

建設用地使用權是指土地使用權人使用國家所有的土地、或者根據相關法律法規(guī)使用被作為建設用地的集體所有的土地，建造建筑物、構筑物及其他附屬設施，利用該土地實施除處分以外的占有、使用、收益的權利。根據建筑物、構筑物及其他附屬設施用途的不一樣，可以把該權利劃分為住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權。住宅建設用地使用權就是土地使用權人在國有土地上建造住宅及其附屬設施，并利用該土地、該土地上的住宅及其附屬設施進行占有、使用、收益的權利。

(二)住宅建設用地使用權相關法律規(guī)定

現行法律、法規(guī)根據建設用地使用權產生的方式不同、所規(guī)定的權利期限也不同。通過劃撥方式取得的，除了法定原因使其權利消滅外，建設用地使用權人對該土地的使用期限并沒有限制。通過出讓的方式取得的，根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，用于居住的土地，其使用期限最高為70年。而《物權法》第144條規(guī)定權利人可以通過書面協(xié)議將建設用地使用權轉移，雙方當事人可以協(xié)商一致該權利的使用期限，但不能超過法定的剩余期限。當70年期間屆滿后，《物權法》第149條就規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿自動續(xù)期。

二、住宅建設用地使用權自動續(xù)期的必要性

我國土地歸國家和集體所有，在土地上實行所有權和使用權分離的做法。對于土地權利和地上建筑物之間的關系，特別是土地權利和房屋之間，我國是堅持“房隨地走，地隨房走”原則。這個原則在立法上充分體現了兩者不可分割的關系。房屋依附于土地上，對于處理房屋歸屬問題的時候，容易造成土地所有權成為房屋所有權的從權利的現象，也容易造成房屋所有權變?yōu)橥恋厮袡嗟膹臋嗬?/p>

目前的立法把住宅建設用地使用權的行使設置成有期限限制，而房屋所有人對房屋行使所有權就沒有期限限制。前者權利的有期性與后者權利的無期性相矛盾。當住宅建設用地使用權期間屆滿后，房屋所有權沒有了土地使用權的支撐。為了防止不動產關系復雜化，我國物權法貫徹房地一體主義，以解決“空中樓閣”的問題，制定了第149條的規(guī)定?！段餀喾ā返?49條關于自動續(xù)期的規(guī)定具有重大的意義，該規(guī)定的制定避免了期間屆滿后住宅建設使用權歸屬于不同權利主體的現象，使房屋所有權有了土地權利的支撐，填補了立法上的盲區(qū)。但同時可以看出該規(guī)定過于籠統(tǒng)和模糊，現實操作性不強，圍繞住宅建設用地期滿后如何續(xù)期的問題存在著諸多的爭議，立法者采取了回避的態(tài)度，在立法上采取了模糊的規(guī)定。

三、住宅建設用地使用權自動續(xù)期的相關問題

2000年前孟子就提出居者有其屋的理念，住宅是人民群眾安居樂業(yè)的基礎，安居樂業(yè)是廣大人民群眾的希冀，是廣大人民群眾向往和為之奮斗的幸福目標。但是，我國《物權法》關于住宅建設使用權續(xù)期的規(guī)定過于簡陋，其法律規(guī)定大多處于空白的狀態(tài)，在實踐中顯露出此條款立法的弊端。由于歷史的原因，出讓土地期限只有20年的青島開發(fā)區(qū)住宅，其住宅建設用地使用權的期限于2009年屆滿，而當中的一名業(yè)主在距離“喪失”土地使用權的一個月時間內，向有關部門遞交續(xù)期申請，面臨著該如何續(xù)期的難題，其解決的方案依然無果。時至如今，這個問題就像該小區(qū)的老房子一樣，繼續(xù)默默等待中。關于住宅建設使用權的續(xù)期問題與國計民生息息相關，而最近溫州部分住宅土地使用年限到期或即將到期，再次引起人民對該問題的關注，都透露出現行的關于此問題的法律規(guī)定與社會發(fā)展?jié)u漸不相適應。在自動續(xù)期問題上，國家也沒有出臺詳細的法律規(guī)定，以致于我們在處理續(xù)期是有償還是無償，續(xù)期的期限是多少，續(xù)期的次數的問題上無法可依。為了避免無法可依的局面，國家應該盡快出臺解決該問題的法律規(guī)定或者司法解釋。本文就關于住宅建設用地使用權的問題對相關規(guī)定中的盲區(qū)進行分析，提出一些完善相關規(guī)定的建議。

(一)關于住宅建設用地使用權立法規(guī)定的盲區(qū)

1.期間屆滿自動續(xù)期是否有償的不確定

從《物權法》第149條的規(guī)定來看，立法者對自動續(xù)期是否再向國家繳納費用采取的是回避的態(tài)度。而理論界對住宅建設用地使用權期間屆滿是否有償續(xù)期的問題上，有著不同的見解。

一種觀點認為，住宅建設用地使用權期間屆滿，應當向國家再次繳納費用。如果無償續(xù)期，不支付對價，權利人取得的住宅建設用地使用權從實際上接近土地所有權，這就變相地形成土地私有化，導致國家土地所有權名存實亡。

另一種觀點認為，期間屆滿以后，房屋所有人應當無償續(xù)期。從目前社會形勢來看，民生對于住宅建設用地使用權無償續(xù)期的響應極高?，F今房價居高不下，人們在購物房屋的負擔已經極其沉重，如果在期間屆滿后還要繼續(xù)繳納土地出讓金才能行使房屋所有權，百姓的經濟負擔越加沉重，如此做法不利于穩(wěn)定社會。

面對十幾億中國人的住房保障問題，對于續(xù)期是否有償是民生最關注的事情。筆者認為自動續(xù)期應當是無償的。理由如下：(1)按照所有權平等保護的原則，土地所有權和房屋所有權平等受到法律保護，但是，在實踐中房屋所有權往往受到土地所有權的限制，有償續(xù)期使土地所有權凌駕于房屋所有權，這與立法精神違背。(2)從法律條文上對“自動續(xù)期”進行解釋，自動可以理解為無條件，不需要任何行為即可形成的意思，不需要補交費用，無需再次繳納土地出讓金，住宅建設用地使用權的存續(xù)期限自行延續(xù)，權利人繼續(xù)合法使用土地。(3)從百姓住房保障問題上看，如果要求房屋所有權人再次繳納土地出讓金，這無疑就是代代養(yǎng)房。房屋依附于土地上，老百姓支付房款取得該房屋所有權，但是如果期間屆滿以后沒有錢繳納土地出讓金，國家就無償收回住宅建設用地使用權，老百姓就要面臨失去房屋的危險，這樣一來，容易引發(fā)社會問題。(4)無償續(xù)期可以積極調動人的主觀能動性，權利人為了長久居住，積極對建筑物進行修葺，延長建筑物的居住年限。因為有償續(xù)期的話，人們的積極性就會降低，房屋資源就成為一種浪費。(5)有償續(xù)期的規(guī)定不利于土地的開發(fā)和房屋的利用。如果住宅建設用地使用權的剩余期限越少，那么人們對該土地上的房屋購買、投資的積極性就會越低，相反，無償續(xù)期不會影響房屋交易的積極性。如果使用權期限剩余不多，在房屋所有人不愿意再次繳納土地出讓金的情況下，那么其他人想要取得該房屋的所有權就要即支付房屋價款，在期間屆滿時，又要繳納土地出讓金，顯然這是不合理的。因此，有償續(xù)期的規(guī)定不利于發(fā)揮房屋和土地的價值。

2.期間屆滿續(xù)期期限的不確定

現行法律對住宅建設用地使用權期間屆滿續(xù)期的期限問題上并沒有相關規(guī)定。續(xù)期期限的長短，與人的居住問題、土地和房屋的有效利用有著密切關系。孟勤國教授認為：“土地使用權期滿后可以續(xù)期，每次續(xù)期不超過10年，累積占用70年后就可以無償使用直至建筑物自然滅失?！蓖趵飨壬J為：“根據地隨房走的規(guī)則，只要房屋存在，那么建設用地使用權就一直存在。如果房屋因為種種原因已經滅失，那么建設用地使用權也就自然不復存在了?！?/p>

住宅建設用地使用權期間屆滿自動續(xù)期以住宅仍然存在為前提。續(xù)期的目的就是為了保障房屋所有權人最基本的居住問題，把社會資源的利用發(fā)揮到最大。筆者認為住宅建設用地使用權期間屆滿，其續(xù)期期限應該持續(xù)到該地上房屋自然滅失為止。這樣不僅可以充分利用房屋，也能穩(wěn)定居民的居住問題。

3.期間屆滿續(xù)期次數的不確定

對于續(xù)期的次數是否受限法律也沒有做出明確的規(guī)定，如果只是按照統(tǒng)一的標準續(xù)期，沒有考慮建筑物仍可以繼續(xù)安全使用的年限，那么續(xù)期的次數則可以根據建筑物的耐用程度再具體確定。

筆者認為期間屆滿后，住宅建設用地使用權續(xù)期次數不限于一次，其次數應該直至該地上房屋滅失為止。如此一來，在保護房屋所有權人對房屋的合法權益、保障居民的居住穩(wěn)定的同時，亦能使土地和地上建筑物利用最大化。

(二)關于“住改商”、“商改住”立法規(guī)定上的缺陷

隨著市場的發(fā)展，越來越多的業(yè)主將原來用于居住的住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，現行法律對于改變用途的現象原則上不允許，但也沒有絕對的禁止?！段餀喾ā返?7條規(guī)定只要經過有利害關系的業(yè)主的同意和不違反禁止性規(guī)定的前提下，業(yè)主可以住宅改為經營性用房。對于這種把住宅改為經營性用法的情形，我們該如何確定其屬性？其建筑用地使用權的期限是多少？我國的立法對此并無規(guī)定。筆者認為，應該按照地上建筑物的實際用途來確定其性質，以實際用途作為界定性質的標準，當期間屆滿后，根據其實際用途的標準來使用續(xù)期規(guī)則，在此不詳細論述。

四、完善住宅建設用地使用權自動續(xù)期問題的建議

(一)關于自動續(xù)期費用問題

筆者建議，住宅建設用地使用期間屆滿后，續(xù)期不需要補交費用，無需再次繳納土地出讓金，權利人繼續(xù)合法使用土地。平等保護權利人的房屋所有權，維持社會穩(wěn)定。

(二)關于自動續(xù)期期限的問題

筆者建議，住宅建設用地使用權期間屆滿，其續(xù)期期限持續(xù)到該地上房屋自然滅失為止。地上房屋已經滅失，那么就再不能發(fā)揮其應有的作用，對住宅建設用地進行續(xù)期也再無意義，這也是與《物權法》的立法目的相符合的。

(三)關于期間屆滿自動續(xù)期次數的問題

筆者建議，在住宅建設用地使用權期間屆滿后，續(xù)期沒有次數限制直至該地上房屋的滅失為止。

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[4]馮琳，馮雪鴻.住宅建設用地使用權續(xù)期問題研究[J].商業(yè)經濟，2012(12).

中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)20-0037-02

作者簡介：成碧君(1990-)，女，漢族，廣東人，廣東財經大學，民商法學專業(yè)碩士。