宅基地流轉的法律問題分析

楊　文　黃　軍

1.湖南云天律師事務所，湖南　長沙　410000；2.湖南金州律師事務所，湖南　長沙　410000

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宅基地流轉的法律問題分析

楊文1黃軍2

1.湖南云天律師事務所，湖南長沙410000；2.湖南金州律師事務所，湖南長沙410000

摘要：最近幾年，土地流轉這個名詞“火”了起來，實踐中大家對土地流轉的概念并不清晰。本文筆者將對宅基地流轉的方式進行分析，以便能真正弄清土地流轉尤其是宅基地流轉的內涵。

關鍵詞：土地流轉；流轉方式；經(jīng)營性建設用地；宅基地

我們先要弄清什么是土地，土地有哪些分類。我們國家從1984年到現(xiàn)在總共出臺了三個土地分類的標準。1984年的版本，后來又一個過渡時期的版本，現(xiàn)在適用的版本是2007年出臺的版本，國家質量檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會聯(lián)合發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀分類》，采用一級、二級的分類體系，共分12個一級類、56個二級類，其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。這部分大家可以簡單的了解下，在大學專業(yè)課程中，這部分要學習一個學期的。集體建設用地，主要分為宅基地、集體經(jīng)營性建設用地、集體公共或公用性建設用地。筆者今天講的土地主要是宅基地。本文主要對宅基地的流轉方式進行法律分析。

伴隨著不動產(chǎn)登記制度、戶籍制度改革，關于宅基地的改革人們也是議論紛紛，《宅基地流轉管理辦法》也正在制定中。宅基地是“一戶一宅”，具體面積各個省份規(guī)定不同，但實踐中，農民的宅基地面積基本都超標。宅基地是不可單獨流轉的，一定是和宅基地上的建筑物、附著物一起流轉的。宅基地的流轉方式實踐中主要有轉讓(贈與、繼承、互換、買賣)、出租、置換、入股、抵押。

首先，“買賣”這種流轉方式，法律上限制非常嚴格。買方必須是集體組織內部的成員，沒有獲得過宅基地，在其他地方也沒有住房。賣方是要有多余的宅基地，買賣行為還要獲得集體組織同意。如果是賣給了集體組織以外的人是非法的，但實踐中有不少人購買，也就是大家經(jīng)常聽到的“小產(chǎn)權房”的問題，關于“小產(chǎn)權房”的問題非常復雜，未來如何妥善的處理和規(guī)范，需要對現(xiàn)有的土地法律進行深度修改和完善。

“贈與”，大家可以出仔細查看我們國家的法律，沒有一條法律規(guī)定禁止宅基地贈與，依據(jù)“法不禁止即自由”的法理，將宅基地贈與給他人，即使受贈人是城市居民，法律也是不禁止的。

“繼承”，實際上宅基地是不可以繼承的，但跟抵押一樣，因為房屋可以繼承，根據(jù)房地一體的原則，宅基地也變相的繼承了。但有個問題，如果繼承人是集體組織以外的人，繼承房屋后，房子破敗了，是不可以進行結構性的翻修的，也辦不到建房證。實踐中，一般是要么轉讓給集體組織沒有分得宅基地的成員，要么被集體組織收回。所以現(xiàn)在農村很多老百姓掙錢后第一件事就是修大房子，一家比一家要修得漂亮，這種做法是有一定的道理的。未來戶籍制度改革，不再有城鄉(xiāng)戶口差別，同時應許可農民保留房子和宅基地進城，否則戶籍制度改革很難開展。

“抵押”，不論是《擔保法》還是《物權法》都明確禁止，但是比較有意思的是，法律并不禁止宅基地上的房子抵押，因為房屋的所有權屬農民，是農民的私有財產(chǎn)。但我們又依從“房地一體”的原則，即“房隨地走或地隨房走”。這就會有沖突，房子抵押了，宅基地抵不抵押呢？實際上是宅基地也會變相的抵押。

“入股”，這在沿海比較常見，尤其是廣州和深圳地區(qū)。以村或村小組為單位，將宅基地集中起來，在宅基地上修建高樓大廈，租賃甚至買賣。廣東的做法突破《土地管理法》上位法的約束，他們出臺了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，限制性的許可宅基地直接入市，這也許是未來宅基地改革的重要方向。

“置換”，這里要重點講一講。首先要跟大家講一個概念，“增減掛鉤、指標置換、占補平衡”，這極有可能會成為未來農村土地改革的重要方向。增減掛鉤即通過土地整理，區(qū)域耕地不減少或增加，農村建設用地減少與國有建設用地增加掛鉤。通常的操作程序是：1、農村集體建設用地確權到組、到戶；2、財政資金注入，在“先補后占”政策的約束下，完成遠郊農村的“拆舊建新”，騰挪出用地指標；3、在近郊完成常規(guī)的征地拆遷，而征地拆遷的額度不能超過遠郊農村騰挪出的土地數(shù)量，從而在不減少甚至增加耕地數(shù)量的條件下，增加城市建設用地；4、地方政府將新增建設用地指標在公開市場上“招拍掛”，完成土地出讓。這樣遠郊集體建設用地在地理空間上被轉換到近郊，用于工業(yè)、住宅和商業(yè)開發(fā)。這樣的模式，只要避免“強制趕農民上樓”，有效解決百姓就業(yè)及社會保障的問題，這樣的小城鎮(zhèn)建設模式還是值得去嘗試的。目前地區(qū)試點比較典型的模式有天津“宅基地換房”模式、成都溫江“雙放棄”模式、重慶“地票”模式、浙江嘉興“兩分兩換”模式。

總之，集體經(jīng)營性建設用地的流轉尤其是宅基地的流轉實踐中非常的活躍，交易極不規(guī)范，這需要國家法律法規(guī)盡早完善，早日讓宅基地的流轉步入規(guī)范的軌道。

[參考文獻]

[1]廖飄.農村宅基地使用權流轉法律問題探析[EB/OL].中國法院網(wǎng)，2013.

中圖分類號：D923.2；D922.3

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)19-0184-02

作者簡介：楊文(1982-)，男，湖南冷水江人，湖南云天律師事務所合伙人律師，監(jiān)事，初級律師；黃軍(1982-)，男，湖南常德人，湖南金州律師事務所合伙人律師，初級律師。