商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力探析

蔡　嘯　王　雙

浙江商祺律師事務(wù)所，浙江　杭州　311200

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商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力探析

蔡嘯王雙

浙江商祺律師事務(wù)所，浙江杭州311200

商品房抵押權(quán)預(yù)告登記體現(xiàn)于《物權(quán)法》第20條，法律賦予這種預(yù)告登記的行為具有物權(quán)效力，即對(duì)后來發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗性。商品房抵押權(quán)預(yù)告登記具有公示、保全、順位等效力，但由于抵押權(quán)的預(yù)告登記仍區(qū)別于正式登記，其需要在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記，故在具體的司法實(shí)踐中，對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后是否享有優(yōu)先受償權(quán)存在眾多截然相反的判決。單從杭州地區(qū)看，有法院支持有抵押權(quán)預(yù)告登記的債權(quán)優(yōu)先受償，也有法院不支持，甚至在同一法院中，此類判決也大相庭徑，這勢(shì)必造成法律適用的混亂及民眾對(duì)此的不理解。本文對(duì)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力及各地法院的判決進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并結(jié)合筆者在實(shí)踐中遇到的真實(shí)案例，對(duì)該問題進(jìn)行探討。筆者認(rèn)為應(yīng)對(duì)未在三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行正式抵押登記的情況區(qū)別對(duì)待，如是承受預(yù)告登記義務(wù)人的原因造成無法進(jìn)行正式抵押登記的，預(yù)告登記的權(quán)利人可就該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

預(yù)告登記；抵押權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)登記；抵押貸款；優(yōu)先受償

一、抵押權(quán)預(yù)告登記概述

(一)預(yù)告登記的概念和性質(zhì)

預(yù)告登記是指在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，為保護(hù)其取得未來物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)而對(duì)其所進(jìn)行的登記。①預(yù)告登記制度發(fā)源于早期普魯士法的“異議登記”，《德國(guó)民法典》第883條第1款規(guī)定了該制度，德國(guó)學(xué)者曼弗雷德.沃爾夫?qū)⑵涠x為“一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，它是保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)?！雹谠撝贫仍凇度鹗棵穹ǖ洹?、《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“土地法”中均有體現(xiàn)。

預(yù)告登記制度的意義在于保障債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但登記又使其具有公示公信力，故國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)其法律性質(zhì)存有不同爭(zhēng)議。主要有以下幾種：第一種觀點(diǎn)是德國(guó)學(xué)者主張的預(yù)告登記產(chǎn)生了獨(dú)立的限制權(quán)。第二種觀點(diǎn)稱為非實(shí)體權(quán)利說，認(rèn)為預(yù)告登記僅具有程序法上的意義。第三種觀點(diǎn)將預(yù)告登記看成當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的期待，為物權(quán)期待權(quán)。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為兼具物權(quán)和債權(quán)的性質(zhì)，如王澤鑒認(rèn)為：“預(yù)告登記系介于債權(quán)和物權(quán)之間，兼具二者之性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性，實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)目的，具有若干物權(quán)效力之制度?！雹鄣谖宸N觀點(diǎn)認(rèn)為是物權(quán)化的債權(quán)。即該債權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記對(duì)后面發(fā)生的內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)處分行為具有對(duì)抗效力，筆者支持此觀點(diǎn)。

《物權(quán)法》第20條的規(guī)定可以有效地保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中債權(quán)人的合法權(quán)益。從該條款看，預(yù)告登記是一種預(yù)備登記，其目的在于保障將來實(shí)現(xiàn)的物權(quán)，且具有從屬性，只有存在請(qǐng)求權(quán)時(shí)才能進(jìn)行預(yù)告登記，當(dāng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)或消滅時(shí)，預(yù)告登記也歸于消滅。同時(shí)也只能隨同擔(dān)保債權(quán)而轉(zhuǎn)讓。

(二)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律制度回溯、性質(zhì)及意義

商品房抵押權(quán)預(yù)告登記因商品房預(yù)售制度的建立而開展。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》明確了商品房預(yù)售制度。但此后的《擔(dān)保法》并未規(guī)定預(yù)購(gòu)商品房能夠抵押，依據(jù)物權(quán)法定原則，預(yù)售商品房不能抵押阻礙了個(gè)人買房貸款的開展。隨后當(dāng)時(shí)的建設(shè)部在1997年出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。辦法第三條和第三十四條規(guī)定了可以將預(yù)購(gòu)房或在建工程抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔(dān)保，并在抵押合同上記載。但該記載行為是否具有設(shè)定抵押權(quán)的效力，該辦法沒有明確。后最高人民法院在2000年出臺(tái)了《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》，解釋第四十七條規(guī)定以未建成房屋抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，法院應(yīng)認(rèn)定抵押有效。2007年《物權(quán)法》規(guī)定了抵押權(quán)預(yù)告登記。2008年《房屋登記辦法》第68條對(duì)此也予以明確。法律法規(guī)的逐漸完善，使得抵押權(quán)預(yù)告登記有法可依。

《物權(quán)法》第20條不僅包括房屋買賣，還包括“其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”。抵押權(quán)預(yù)告登記顯然屬于預(yù)告登記的一種，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。

抵押權(quán)預(yù)告登記的意義在于兩點(diǎn)，一是保護(hù)預(yù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。防止抵押人任意處分抵押物。二是保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。預(yù)抵押登記作為一種具有公信力的公示手段，經(jīng)過登記可以向社會(huì)公眾宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)預(yù)抵押的事實(shí)，從而達(dá)到保護(hù)交易安全和善意第三人的合法權(quán)益的目的。④

二、關(guān)于商品房抵押權(quán)預(yù)告登記效力的案例及現(xiàn)狀

(一)筆者代理的案例

受金融大環(huán)境的影響，商品房抵押權(quán)預(yù)告登記是否具有優(yōu)先受償?shù)募m紛也日益增多。筆者也經(jīng)辦了多起類似案例。取其中一例，陳某與A房開公司簽訂了《商品房買賣合同》，同時(shí)向B銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，并簽訂了《個(gè)人貸款合同》，雙方辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。后陳某未按期還款，B銀行訴至法院，因A房產(chǎn)公司向B銀行存入保證金，故B銀行僅起訴陳某，要求陳某歸還借款、利息，及對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋拍賣、變賣款優(yōu)先受償。一審法院認(rèn)為：“雙方雖已辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)，但至今未辦妥正式的房產(chǎn)抵押登記手續(xù)并取得房屋他項(xiàng)全會(huì)智能，為此，原告主張對(duì)抵押房屋以折價(jià)或者以拍賣、變賣后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，無法律依據(jù)，本院不予支持?！焙笤摪窧銀行上訴至杭州市中級(jí)人民法院，中院作出(2016)浙01民終922號(hào)判決，認(rèn)為：“……上述法律規(guī)定表明，正在建造中的房屋即預(yù)售房屋可以作為抵押物，且以預(yù)售房屋抵押的，只要辦理了預(yù)告登記，該抵押即為有效抵押，并依法享有優(yōu)先受償權(quán)，具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，任意第三人不能取得預(yù)售抵押房屋的所有權(quán)。本案所涉預(yù)售房屋已經(jīng)辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，且該房屋目前已經(jīng)具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，故光大銀行蕭山支行可以享有優(yōu)先受償權(quán)?！?/p>

(二)司法困惑，同類案件不同判決

《物權(quán)法》關(guān)于商品房預(yù)告登記的規(guī)定目的為了防止“一房多賣”和重復(fù)抵押，但對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力并未明確，導(dǎo)致司法實(shí)務(wù)中存在各種分歧。各地法院對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)預(yù)抵押登記的房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)存在眾多截然相反的判決。

1.銀行享有優(yōu)先受償權(quán)

筆者查找了2015年的相關(guān)判例，對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)，支持的有如下判例：浙江省高級(jí)人民法院(2015)浙民申字第809號(hào)判決、嘉興市中級(jí)人民法院(2015)浙嘉商外終字第12號(hào)判決、紹興市中級(jí)人民法院(2015)浙紹商終字第390號(hào)判決、臨安市人民法院(2015)杭臨商初字第437號(hào)判決，杭州市余杭區(qū)人民法院(2015)杭余瓶商初字第698號(hào)，杭州市下城區(qū)人民法院(2015)杭下商初字第1873號(hào)判決，蕭山區(qū)人民法院(2014)杭蕭義商初字第1472號(hào)判決等。

這中間，有些法院事實(shí)上直接將抵押權(quán)預(yù)告登記的效力賦予了抵押權(quán)的效力，認(rèn)為只要有預(yù)告登記，即對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。有些法院認(rèn)為事實(shí)上因義務(wù)人的原因已無法辦理正式抵押登記，權(quán)利人即享有優(yōu)先受償權(quán)。

2.銀行不享有優(yōu)先受償權(quán)

最具代表性的是《最高人民法院公報(bào)》2014年9月刊載的上海第二中級(jí)人民法院案例，中國(guó)光大銀行股份有限公司上海某支行訴上海某房地產(chǎn)有限公司、陳某某保證合同糾紛案，法院認(rèn)為抵押預(yù)告登記不同于抵押權(quán)設(shè)立登記，預(yù)告登記僅是將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，故無權(quán)優(yōu)先受償。杭州地區(qū)很多法院判決中參照了此觀點(diǎn)。

三、商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力

(一)抵押權(quán)預(yù)告登記的效力

抵押權(quán)預(yù)告登記的效力主要有以下幾個(gè)方面：一是公示對(duì)抗效力，是將該商品房將來要設(shè)立正式抵押的情況公布于眾。二是保全效力，是指預(yù)告登記后，如義務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行為妨害了預(yù)告登記人請(qǐng)求權(quán)的范圍，該處分行為無效。⑥三是保全抵押順位效力，未經(jīng)權(quán)利人同意，不會(huì)出現(xiàn)后續(xù)的買受人、抵押權(quán)人等。四是完全效力，又稱為破產(chǎn)保護(hù)效力，如義務(wù)人發(fā)生破產(chǎn)或被強(qiáng)制拍賣時(shí)，受預(yù)告登記保護(hù)的債權(quán)人仍然可以請(qǐng)求破產(chǎn)管理人實(shí)現(xiàn)該請(qǐng)求權(quán)。

(二)抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)

以上是抵押權(quán)預(yù)告登記所具有的被廣泛認(rèn)可的效力，但對(duì)于權(quán)利人是否對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，由于缺乏法律規(guī)定及司法實(shí)踐中的不統(tǒng)一，仍存有爭(zhēng)議。筆者通過梳理，得出以下觀點(diǎn)。

1.仍區(qū)別于正式的抵押登記，并不必然具有抵押權(quán)的效力，即優(yōu)先受償

抵押權(quán)預(yù)告登記不同于抵押權(quán)登記，具有終局效力，其最終歸于消滅，或轉(zhuǎn)化為本登記。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，其基礎(chǔ)是物權(quán)，依附于物權(quán)而設(shè)立。而預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)是債的請(qǐng)求權(quán)，而非現(xiàn)實(shí)物權(quán)，因此，兩者等同沒有權(quán)利基礎(chǔ)和法律依據(jù)，抵押權(quán)預(yù)告登記其并不必然具有抵押權(quán)的效力，即優(yōu)先受償。

2.在非因預(yù)告登記權(quán)利人原因而導(dǎo)致正式抵押登記不能，權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)

《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定預(yù)告登記的除斥期間為：“自債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月”。法律作此限制，在于防止權(quán)利人怠于行使自己的請(qǐng)求權(quán)。如果請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)并不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)也采取消極的態(tài)度，法律也任由預(yù)告登記的效力繼續(xù)，這對(duì)請(qǐng)求權(quán)人無關(guān)緊要，但對(duì)承受預(yù)告登記的義務(wù)人卻可能帶來不利，因?yàn)檫@種情況下，其無法與第三人發(fā)生物權(quán)關(guān)系。⑤故該規(guī)定是限制權(quán)利人無限制地怠于行使自己的請(qǐng)求權(quán)，如實(shí)際情況中，因義務(wù)人的原因在除斥期間內(nèi)未辦理正式抵押登記，法院判決權(quán)利人喪失優(yōu)先受償權(quán)則有違公平原則。

司法實(shí)踐中，不少法院在非因權(quán)利人原因未辦理正式登記的情況下，對(duì)優(yōu)先受償權(quán)予以支持。浙江省高級(jí)人民法院再審(2015)浙民申字第809號(hào)《民事判決書》，法院認(rèn)定：“盡管涉案房產(chǎn)抵押僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但是杭州聯(lián)合銀行蔣村支行對(duì)預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無過錯(cuò)，一、二審判決賦予抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，并無不當(dāng)?！奔闻d市中級(jí)人民法院(2015)浙嘉商外終字第12號(hào)判決，法院認(rèn)為：“《物權(quán)法》第二十條規(guī)定‘預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效’，該規(guī)定旨在敦促預(yù)告登記權(quán)利人及時(shí)辦理正式的抵押登記，但如果非預(yù)告登記權(quán)利人原因?qū)е抡降怯浽陬A(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)未辦理，相應(yīng)的預(yù)告登記不應(yīng)失效。就本案而言，工行嘉興分行與王某某已就坐落于對(duì)坐落于嘉興市碧水瀾灣的房屋辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。后工行嘉興分行根據(jù)借款合同的約定發(fā)放了貸款，本案所涉辦理預(yù)告登記的房屋已經(jīng)現(xiàn)實(shí)交付，現(xiàn)因王某某未予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)而導(dǎo)致所購(gòu)房屋無法辦理正式的抵押登記，過錯(cuò)方系抵押人，而非抵押權(quán)人，故工行嘉興分行有權(quán)對(duì)本案所涉預(yù)告登記的標(biāo)的物在折價(jià)或者拍賣、變賣后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)?！睖刂菔兄屑?jí)人民法院(2013)浙溫商終字第1188號(hào)判決，法院認(rèn)定：“涉案抵押房屋已于2009年2月2日辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，但此后在合同履行過程中，因該房屋被法院查封，導(dǎo)致未能辦理正式抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定：‘預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效’，而本案客觀上存在涉案房屋因涉訴被法院查封，致使不能辦理正式抵押登記，亦不存在歸責(zé)于抵押權(quán)人怠于行使權(quán)利的情形，現(xiàn)抵押債權(quán)尚未消滅，故不宜宣告抵押房屋預(yù)告登記失效。甌海中行作為預(yù)登記的抵押權(quán)人，對(duì)預(yù)登記的房屋所有權(quán)可以優(yōu)先于他人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，有權(quán)以預(yù)登記的涉案抵押房屋的折價(jià)或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”又如臨安市人民法院(2015)杭臨商初字第437號(hào)《民事判決書》記載：“關(guān)于原告要求就本案?jìng)鶆?wù)對(duì)預(yù)抵押財(cái)產(chǎn)處理后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，鑒于該財(cái)產(chǎn)已辦理預(yù)告抵押登記，現(xiàn)雖取得了權(quán)屬證書，但由于抵押人下落不明，至今仍未能交付，且已被本院司法查封，導(dǎo)致該財(cái)產(chǎn)在訴訟中無法辦理抵押登記手續(xù)，故對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院也予以支持?！?/p>

另外浙江省高級(jí)人民法院對(duì)于省內(nèi)一些法院對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記未轉(zhuǎn)為正式登記情況下，是否享有優(yōu)先受償權(quán)一律不予支持的合理性也提出了質(zhì)疑。如省高院(2015)浙民申字第3298號(hào)《民事裁定書》本院認(rèn)為部分載明：“抵押權(quán)預(yù)告登記是法律認(rèn)可的登記方式，具有一定的公示效力……涉案房屋進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記后被其他人民法院查封，本案是否存在非因權(quán)利人的原因無法辦理抵押權(quán)登記的事實(shí)需要進(jìn)一步查明，二審判決認(rèn)定華夏銀行義烏支行在未辦理抵押權(quán)登記的情況下對(duì)涉案房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)的妥當(dāng)性需要進(jìn)一步論證……”可見，省高院對(duì)類似案子裁定提審，已經(jīng)思考未辦理正式抵押登記的具體情況。

回到筆者上述的代理案件，筆者認(rèn)為預(yù)售商品房在能辦理正式抵押登記時(shí)，義務(wù)人不予配合，后涉案房屋被法院查封，導(dǎo)致實(shí)際辦理正式登記已無可能，在權(quán)利人無任何過錯(cuò)的情況下，法院應(yīng)判定其對(duì)房屋的拍賣、變賣款優(yōu)先受償。

四、結(jié)語

由于物權(quán)法定原則，我國(guó)并沒有從法律層面上創(chuàng)設(shè)一種“預(yù)告抵押權(quán)”，《物權(quán)法》第20條的規(guī)定是一種新的登記制度，而非新的物權(quán)類型，抵押權(quán)預(yù)告登記的效力仍不同于抵押登記。但在特定情況下，可放寬解釋，使某些權(quán)利具有物權(quán)效力，使之適應(yīng)社會(huì)的變化發(fā)展。

結(jié)合各案例及理論研究，對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力，不應(yīng)完全拘泥于物權(quán)法定，應(yīng)適應(yīng)社會(huì)的實(shí)際發(fā)展需求，區(qū)分未正式辦理抵押權(quán)登記的具體情況。如商品房抵押權(quán)預(yù)告登記由于義務(wù)人的原因無法轉(zhuǎn)為正式的抵押登記時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人無過錯(cuò)而喪失優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，抵押權(quán)預(yù)告登記制度將形同虛設(shè)。據(jù)此，法院應(yīng)查清事實(shí)，區(qū)別對(duì)待，在非因權(quán)利人過錯(cuò)的情況下，判定權(quán)利人對(duì)房屋拍賣、變賣款享有優(yōu)先受償權(quán)。

[注釋]

①孫先忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記[J].中國(guó)法學(xué)，1996(5).

②[德]曼弗雷德.沃爾夫.物權(quán)法[M].吳越，李大雪譯.北京：法律出版社，2004：208.

③王澤鑒.民法物權(quán)(一)通則.所有權(quán)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001：102.

④任穎.從商品房預(yù)抵押登記制度看商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范[J].西部金融，2013(5).

⑤江平主編.中國(guó)物權(quán)法教程[M].北京：知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2007：143.

⑥黃素萍.論物權(quán)法中的預(yù)告登記制度[J].法制研究，2010(2).

D923.2

A

2095-4379-(2016)27-0156-03

蔡嘯(1973-)，男，漢族，浙江杭州人，山東大學(xué)本科，中國(guó)政法大學(xué)在職研究生，浙江商祺律師事務(wù)所；王雙(1979-)，女，漢族，浙江奉化人，浙江大學(xué)法律碩士，浙江商祺律師事務(wù)所。