居間合同“跳單”行為的法律分析

曾莉俠

廈門市湖里區(qū)人民法院，福建 廈門 361006

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居間合同“跳單”行為的法律分析

曾莉俠

廈門市湖里區(qū)人民法院，福建 廈門 361006

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的“溫度”一直居高不下。在司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)合同糾紛是民事審判案件中的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)合同糾紛案件有著逐年上升的趨勢，而房地產(chǎn)居間合同糾紛占了房地產(chǎn)合同糾紛的比例也越來越高。由于居間合同有其固有的特殊性，而社會各界對居間合同糾紛的“跳單”行為未能有一致的理解，導(dǎo)致房地產(chǎn)居間合同糾紛出現(xiàn)了審判、執(zhí)行不統(tǒng)一的現(xiàn)象。本文擬從居間合同的定義、“跳單”行為的性質(zhì)進(jìn)行分析并提出相應(yīng)的法律建議，并期當(dāng)事人對合同的簽訂有指導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)；居間合同；跳單；風(fēng)險

一、案例

新疆某甲公司名下有一處物業(yè)包括廠房、配套宿舍及辦公室出租，總面積800平方米。2015年3月，由于公司經(jīng)營方針調(diào)整，甲公司準(zhǔn)備將上述物業(yè)出租，并與新疆某乙房地產(chǎn)公司簽訂了《委托合同》，合同明確授權(quán)某乙房地產(chǎn)公司代理甲方出租其名下的上述物業(yè)。此外，委托合同明確約定，甲方除了授權(quán)乙方房地產(chǎn)公司代理出租上述物業(yè)外，甲方還可以委托其他任何中介代理上述物業(yè)的權(quán)利，與此同時，甲方本身仍然有權(quán)自行出租上述物業(yè)。甲乙雙方簽訂《委托合同》后，乙方房地產(chǎn)公司帶了某棉被制造公司(以下簡稱“丙方”)人員看了甲方的上述廠房物業(yè)，后因上述物業(yè)周邊交通以及價格問題未能將甲方上述物業(yè)出租給丙公司。幾個月之后，因招商引資項(xiàng)目的啟動，當(dāng)?shù)卣猩叹种鲃訌闹形有⒆罱K促成丙公司與甲公司達(dá)成合作協(xié)議(不僅僅是租賃上述物業(yè))，因此甲公司也沒有向乙公司支付中介傭金。遂乙方房地產(chǎn)公司將甲公司訴至物業(yè)所在地法院，要求甲方支付35000元傭金。但甲公司認(rèn)為房地產(chǎn)公司并未履行居間義務(wù)，沒有促成合同成立，因此無權(quán)要求甲方支付任何傭金。

二、法律概念

我國合同法第四百二十四條、四百二十五條對居間合同有明確的規(guī)定，即居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

從上述法律概念可知，居間人在居間合同中的義務(wù)比較明確，主要是向委托人報告簽訂合同的機(jī)會，并應(yīng)當(dāng)如實(shí)報告。其次，居間人必須提供簽訂合同的重要事項(xiàng)或其他重要信息。最后，居間人必須通過相關(guān)信息在買方和賣方之間進(jìn)行斡旋，促成雙方達(dá)成協(xié)議，在此期間產(chǎn)生的費(fèi)用由居間人自行負(fù)責(zé)。

居間合同中“跳單”是指房產(chǎn)買方通過房地產(chǎn)中介公司提供的房源信息直接與房產(chǎn)賣方聯(lián)系并直接簽訂了房產(chǎn)買賣合同，即賣方利用了中介公司提供的房源信息服務(wù)又跳過中介公司而直接購買房屋，致使房產(chǎn)中介公司無法依據(jù)居間合同獲得傭金的行為。

三、“跳單”行為的法律分析

當(dāng)下，房地產(chǎn)居間合同糾紛中的“跳單”現(xiàn)象屢見不鮮，但是在司法實(shí)踐中，對“跳單”行為的界定卻沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識。

(一)案件的法律分析

著名的“上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華(化名)居間合同糾紛案”，對司法審判實(shí)踐起到了一定的指導(dǎo)作用。該案件雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)在于被告到底有沒有“跳單”，也就是被告到底有沒有構(gòu)成違約，最終法院從“跳單”的構(gòu)成要素進(jìn)行深入分析，界定該處“跳單”到底是否屬于法律意義上的跳單。這里指的構(gòu)成要素主要指委托人是否利用了中介方提供的房源信息、客戶需求信息、機(jī)會等。若委托人沒有將中介方提供的房源客戶等相關(guān)信息、機(jī)會利用起來，而是通過其他正當(dāng)途徑獲得客戶的需求信息，因此委托人為了節(jié)省自身成本，通過對自己更有利的途徑與第三方客戶簽訂合同，這種情況，則不應(yīng)界定為法律意義上的“跳單”，即不構(gòu)成違約。

筆者認(rèn)為，法律意義上的“跳單”除了具備上述構(gòu)成要素，還應(yīng)該符合以下條件：1、居間人為了保護(hù)自身的權(quán)益與委托人簽訂委托合同，合同雙方一致同意如果委托人通過居間人的房源信息、客戶需求信息卻跳開居間人直接與第三人訂立協(xié)議，導(dǎo)致居間人損失相關(guān)利益的，委托人必須承擔(dān)違約責(zé)任，并向居間人支付相應(yīng)的違約金或?qū)嶋H經(jīng)濟(jì)損失。在委托合同的實(shí)際履行過程中，委托人違約跳過居間人直接與第三人簽訂協(xié)議且沒有向委托人支付居間合同約定的任何費(fèi)用。2、委托人“跳單”行為已經(jīng)發(fā)生。也就是說委托人已經(jīng)向第三人發(fā)出了簽訂合同的意思表示，并且已經(jīng)簽訂了合同；3、委托人與第三人簽訂合同的行為損害了居間人的合法權(quán)益，即剝奪了居間人根據(jù)委托協(xié)議應(yīng)該獲得的報酬。

(二)本案的法律分析

根據(jù)上述“跳單”構(gòu)成要素及條件，分析本文篇頭引用案例中的“跳單”行為就不難了。本案爭議的焦點(diǎn)依舊在于甲方的“跳單”行為是否構(gòu)成法律意義上的跳單，即是否構(gòu)成違約。

第一，分析房地產(chǎn)公司乙方在合同中有沒有起到促成合同簽訂的主要作用，根據(jù)誰主張誰舉證原則，乙方必須在本案中承擔(dān)舉證責(zé)任。但是，根據(jù)乙方向法院遞交的證據(jù)，確實(shí)可以證明乙方帶了丙方去甲方物業(yè)查看的事實(shí)，但是不能證明甲方與丙方簽訂合同是因?yàn)榧追嚼昧艘曳教峁┑谋叫枨笮畔?，而且也無法證明乙方在甲方與丙方簽訂的合同中發(fā)揮的重要作用。

第二，丙方在訴訟中遞交了第三方證人證言的證據(jù)，證明丙方與甲方促成的合作合同與乙方?jīng)]有關(guān)系，甲方與丙方達(dá)成合作協(xié)議是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣猩叹衷谒麄冎虚g斡旋，并解決了物業(yè)周邊的交通不便的問題。最終，法院在查明本案事實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)雙方遞交的證據(jù)，駁回了乙方的訴求。

四、法律建議

(一)堅守誠實(shí)信用原則

居間合同本質(zhì)上是一種服務(wù)合同，居間人必須忠于職守，切實(shí)履行居間合同中約定的義務(wù)，并在此基礎(chǔ)上為委托人提供滿意的高質(zhì)量專業(yè)服務(wù)，才能取得委托人的信任。除此之外，居間人要不斷更新自身理念，一切以客戶為主，提升服務(wù)水準(zhǔn)，通過自身優(yōu)質(zhì)專業(yè)的居間服務(wù)來滿足廣大客戶。委托人必須遵守誠實(shí)信用的原則，不能為了自己的利益，違背約定，拋棄誠信，利用居間人提供的信息服務(wù)，單方面私下與第三方直接達(dá)成協(xié)議，這將嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)法律秩序。

(二)增強(qiáng)法律意識，尤其是證據(jù)意識

“跳單”在居間合同中已是常見的現(xiàn)象，但委托人跳過居間人，并不一定構(gòu)成了法律意義上的跳單違約。而要領(lǐng)會法律意義上的“跳單”要素，了解民事訴訟證據(jù)規(guī)則，誰主張誰舉證，所以必須增強(qiáng)證據(jù)意識。居間人除了需要收集自己履行居間合同義務(wù)的證據(jù)，還要關(guān)注委托人房產(chǎn)的法律狀態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)，及時了解情況，爭取的第一時間維護(hù)自己的合法權(quán)益。但居間人也必須深讀民事訴訟證據(jù)規(guī)則，如果法院不能根據(jù)雙方提供的證據(jù)查明事實(shí)時，那么居間人，即原告將承擔(dān)敗訴的風(fēng)險。

(三)合同簽訂的規(guī)范性

居間人與委托人簽訂委托協(xié)議時，應(yīng)該設(shè)立相關(guān)條款來確保委托人沒有通過其他方式得到房源信息、客戶需求等信息，且及時收集自己向委托人提供的房源客戶需求信息的有效證據(jù)，確保自己提供的服務(wù)得到較好的回報。當(dāng)然，委托人也應(yīng)該在委托協(xié)議中保留自己的權(quán)利，如有權(quán)與其他中介方簽訂房產(chǎn)代理協(xié)議，或者自行處理房產(chǎn)的權(quán)利，并保留有效證據(jù)，防止在訴訟中承擔(dān)不確定的法律風(fēng)險。

[1]趙娟.輪房屋買賣居間人的如實(shí)告知義務(wù)[D].中國政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011.

[2]王楠.房屋買賣居間合同法律問題研究[D].大連海事大學(xué)碩士學(xué)位論文，2010.

[3]王澤鑒.民法總則[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009.

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曾莉俠(1984-)，女，福建廈門人，法學(xué)本科，廈門市湖里區(qū)人民法院，助理審判員，研究方向：民事。