公證與物權(quán)登記制度銜接探析

李光梅

河南省商丘市商府公證處，河南　商丘　476100

?

公證與物權(quán)登記制度銜接探析

李光梅

河南省商丘市商府公證處，河南商丘476100

在物權(quán)登記制度中，以往傳統(tǒng)的物權(quán)登記多以形式審查為主，缺乏對(duì)物權(quán)進(jìn)行詳細(xì)嚴(yán)格的審查，不利于維護(hù)物權(quán)變更雙方的利益，保護(hù)交易的安全和維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，本文通過(guò)探究公證和物權(quán)登記制度兩者在制度上進(jìn)行銜接的方法，探索出適合中國(guó)國(guó)情的物權(quán)登記和法律公證制度。

公證；物權(quán)登記；銜接

物權(quán)登記制度是基于公式公信原則而產(chǎn)生的，為避免過(guò)度拖長(zhǎng)物權(quán)變更的周期，阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，原先的實(shí)質(zhì)審查漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾问綄彶椤８淖儗彶槟Ｊ街蟮目s短了審查周期，但審查本身缺少了更加嚴(yán)格細(xì)致的流程，在這樣的背景之下將法律公證制度與物權(quán)登記進(jìn)行銜接，補(bǔ)充物權(quán)登記缺失的實(shí)質(zhì)審查環(huán)節(jié)至關(guān)重要。

一、物權(quán)登記與公證制度

物權(quán)登記的首要意義在于公示存在變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，物權(quán)的相關(guān)人和利害關(guān)系人都可以通過(guò)查閱登記簿了解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)情況。物權(quán)登記分為實(shí)質(zhì)審查主義和形式審查主義，他們之間最主要的區(qū)別就在于是否由登記部門對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因進(jìn)行“真實(shí)性和合法性”的核查，采用實(shí)質(zhì)審查可以有效防止因物權(quán)登記的權(quán)威誤導(dǎo)購(gòu)買人，而形式審查則相對(duì)寬松的多，只是進(jìn)行形式上的審查，只要材料齊全一般都可以登記通過(guò)，審查周期相對(duì)較短，更加符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在法定的公證制度下，公證是進(jìn)行物權(quán)登記前必須經(jīng)歷的一個(gè)前置程序，公證機(jī)關(guān)對(duì)造成物權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓、設(shè)立、消滅的原因進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而物權(quán)登記機(jī)關(guān)只負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)物權(quán)登記所提交的文字材料進(jìn)行審核，經(jīng)過(guò)由公證機(jī)關(guān)和登記機(jī)關(guān)審查通過(guò)的物權(quán)契約才能成為真正的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的憑證。

二、物權(quán)登記引入公證制度的意義

一方面公證機(jī)關(guān)具有良好的實(shí)質(zhì)審核能力，可以從體制上與行政機(jī)關(guān)區(qū)別開來(lái)，公證機(jī)關(guān)是一個(gè)定位于國(guó)家證明機(jī)關(guān)的單位，從而在體制上解放物權(quán)登記機(jī)關(guān)，并且保證了公證機(jī)關(guān)不受行政機(jī)關(guān)的不正常干預(yù)的影響。這樣一個(gè)能夠正常行使公證實(shí)質(zhì)審查權(quán)利的證明機(jī)構(gòu)，會(huì)變的具有更加具有專業(yè)水準(zhǔn)，最大程度的防止實(shí)體錯(cuò)誤的發(fā)生，即使在公證時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤能夠承擔(dān)相應(yīng)的賠償問(wèn)題。

三、如何讓公證和物權(quán)登記制度相銜接

(一)建立健全物權(quán)登記體制

物權(quán)登記體制是一項(xiàng)關(guān)乎公民權(quán)利、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要制度。而建立健全物權(quán)登記體制需要整合社會(huì)各方面的資源，優(yōu)化資源配置，各單位協(xié)同合作，進(jìn)行行之有效的物權(quán)管理。由于在物權(quán)登記機(jī)關(guān)改革并未發(fā)生重大成效的情況下，個(gè)人認(rèn)為在物權(quán)法草案中將公證相關(guān)內(nèi)容寫進(jìn)法律中，充實(shí)完善現(xiàn)有的物權(quán)登記制度是一種行之有效且具有可操作性的方法。同時(shí)，由于物權(quán)登記制度相對(duì)較為復(fù)雜，是一個(gè)需要多方合作共同出力的系統(tǒng)工程，包括像預(yù)告登記、登記異議等。而公證機(jī)關(guān)在整個(gè)物權(quán)登記環(huán)節(jié)中只是占了其中一環(huán)，公證機(jī)關(guān)發(fā)揮的作用使有限的、輔助的，卻又是必不可少的。

引入到物權(quán)登記制度，不代表削弱和取代物權(quán)登記的職權(quán)，也不意味中公證機(jī)關(guān)職權(quán)的加大，而是將公證機(jī)關(guān)與物權(quán)登記機(jī)關(guān)相結(jié)合，職能功能相互配合，相得益彰，使物權(quán)登記制度充分的發(fā)揮制度應(yīng)有的社會(huì)效果。

公證機(jī)關(guān)和物權(quán)登記機(jī)關(guān)的關(guān)系可以簡(jiǎn)單的概括為“公證跟隨登記”。在實(shí)際操作中主要表現(xiàn)為兩點(diǎn)：(一)在物權(quán)登記領(lǐng)域，法律公證的可用范圍在物權(quán)變動(dòng)登記的限制原因以內(nèi)?？紤]到公證主要是為了維護(hù)物權(quán)的安全性真實(shí)性，所以在原則上只要引起物權(quán)變動(dòng)的原因是可以進(jìn)行公證的行為，都可以在公證后進(jìn)行物權(quán)登記。而進(jìn)入登記環(huán)節(jié)是不需要公證的，除非有特殊情況存在，一般在法律中有相關(guān)的規(guī)定。(二)除非法律有特殊規(guī)定，一般情況下，公證的效力近存在于登記環(huán)節(jié)的前置程序，和登記環(huán)節(jié)的對(duì)外效率一樣，不能單獨(dú)獲得物權(quán)(債權(quán))生效或更改變動(dòng)的法律效力。

關(guān)于公證行為效力的問(wèn)題，仍然是一個(gè)有待探討改進(jìn)的問(wèn)題。公證行為的效力在現(xiàn)行的法律中有兩點(diǎn)體現(xiàn)：第一點(diǎn)，公證是物權(quán)登記行為產(chǎn)生效力的必要條件，例如在房屋的買賣合同中未經(jīng)公證則該合同不具有法律效益。第二點(diǎn)，公證是登記的前置程序和必需過(guò)程，即工作是進(jìn)行物權(quán)登記所必須履行的一個(gè)過(guò)程，不經(jīng)過(guò)公證就無(wú)法進(jìn)行后續(xù)的登記程序。這時(shí)公證就不會(huì)對(duì)物權(quán)合同或協(xié)議本身是否生效產(chǎn)生影響。

這兩種公證行為方式的各有利弊，個(gè)人更加傾向于第二種公證方式。盡管在學(xué)理上有大量的不履行特定程序就沒(méi)法生效的限制性合同，司法實(shí)踐中也有特定的“合同不經(jīng)相關(guān)公證無(wú)法產(chǎn)生效力”的規(guī)定，但是以我國(guó)目前的國(guó)情來(lái)看并不適合將公證與否作為合同是否生效的要件。主要從兩方面來(lái)看，首先，合同是合同雙方互為約束的文件，如果合同生效和合同規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)生效這兩個(gè)不同層面的問(wèn)題發(fā)生沖突，不能同時(shí)產(chǎn)生效力的話，是不利于市場(chǎng)化商品的快速流通和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

在三十多年前的改革開放初期，許多地方都規(guī)定了“不公證不生效”，到如今這種靠公證來(lái)生效的方法已經(jīng)越來(lái)越跟不上經(jīng)濟(jì)和時(shí)代的發(fā)展了，眾多的行業(yè)精英也對(duì)這公證生效的做法持反對(duì)態(tài)度。如果一個(gè)國(guó)家的公證制度足夠發(fā)達(dá)，公證時(shí)可以較為快速和高質(zhì)量的完成公證服務(wù)，對(duì)于需要公證服務(wù)的人來(lái)說(shuō)，不需要耗費(fèi)太多金錢和精力，也不會(huì)影響到正常的交易速度和物權(quán)轉(zhuǎn)換速度，實(shí)行“公證才生效”的政策也未嘗不可。實(shí)際上，我國(guó)的公證制度應(yīng)用范圍有限，相關(guān)從業(yè)人員相對(duì)匱乏，如果將所有涉及物權(quán)變動(dòng)的合同全部公證，整個(gè)公證的周期必然會(huì)拖得相當(dāng)長(zhǎng)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的及發(fā)展也是十分不利的。

(二)將公證效力和物權(quán)登記效力緊密結(jié)合

將兩者結(jié)合起來(lái)可以避免引起不必要的爭(zhēng)執(zhí)。由于目前物權(quán)立法中物權(quán)登記的效力尚無(wú)定論，各方意見爭(zhēng)論不休。如果支持公證具有獨(dú)立的法律效力，會(huì)加劇本就錯(cuò)綜復(fù)雜的物權(quán)機(jī)關(guān)和公證機(jī)關(guān)的爭(zhēng)論。如果將公證作為進(jìn)行物權(quán)登記的前置程序，就可以將兩者緊密結(jié)合起來(lái)，對(duì)外保持一致，從而避免因引入公證程序?qū)υ形餀?quán)登記造成的沖擊和影響。

(三)在物權(quán)立法中規(guī)定物權(quán)變動(dòng)的公證制度

根據(jù)公證跟隨登記走的原則，應(yīng)當(dāng)在立法中規(guī)定，在申請(qǐng)物權(quán)變動(dòng)登記時(shí)，需要先提供公證機(jī)關(guān)頒發(fā)的公證文件。物權(quán)登記中的強(qiáng)制公證是我國(guó)現(xiàn)有公證中的重要組成部分，已在其他領(lǐng)域中實(shí)行多年，這樣的制度是可行的。

(四)提升和發(fā)展公證人員業(yè)務(wù)水平的質(zhì)量和人員的數(shù)量

由于我國(guó)的公證法對(duì)實(shí)質(zhì)審查有著詳細(xì)的規(guī)定，我們需要在審查的范圍、方法和程序流程方面統(tǒng)一規(guī)范做法，讓各個(gè)地方部門按照制度實(shí)行，從制度上保證審查的質(zhì)量，提升人員業(yè)務(wù)水平。為統(tǒng)一相關(guān)從業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)，公證員必須通過(guò)國(guó)家司法考試，獲得相關(guān)的資格證書。整體從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)的提升，對(duì)于處理實(shí)際工作中遇到的實(shí)質(zhì)審查案例有很大幫助，所審查的結(jié)果也更容易被交易雙方認(rèn)同和接受。

四、結(jié)語(yǔ)

由于目前我國(guó)的物權(quán)登記制度相對(duì)不夠完善，尤其是其中的公證制度的相關(guān)規(guī)定還很十分欠缺，所以登記機(jī)關(guān)和公證機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)拋開部門之間的隔閡和偏見，精誠(chéng)合作，將登記效力和公證效力真正結(jié)合起來(lái)，共同將物權(quán)登記的行政辦事效率最大化的提升。此外還要結(jié)合立法工作將登記制度和立法制度進(jìn)行明確的分工規(guī)定和審核流程的制定，讓物權(quán)登記有法可依，快速將物權(quán)工作推向正常高效運(yùn)作的環(huán)境中。目前我們需要將物權(quán)登記制度真正落到實(shí)處，按照先公證再登記，不公正不登記的辦法嚴(yán)格執(zhí)行，讓物權(quán)登記制度快速便捷的為社會(huì)發(fā)展進(jìn)步貢獻(xiàn)力量。

[1]湯維建，陳巍.物權(quán)登記與法定公證制度[J].法學(xué)論壇，2007，01：22-25.

[2]陳巍.公證與物權(quán)登記制度的銜接[J].法學(xué)家，2006，02：27-32.

[3]尹琳琳.公證與物權(quán)登記制度的銜接[J].法制博覽，2016，17：283.

D926.6

A

2095-4379-(2016)30-0172-02

李光梅，女，本科，1999年參加工作，河南省商丘市商府公證處。