淺析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用相關(guān)問(wèn)題

劉晗悅

南昌大學(xué)，江西 南昌 330031

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淺析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用相關(guān)問(wèn)題

劉晗悅

南昌大學(xué)，江西 南昌 330031

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)在帶給我們豐富的物質(zhì)精神文明的同時(shí)，也產(chǎn)生了諸多的問(wèn)題，其中近些年屢見(jiàn)報(bào)端的房屋買賣糾紛案件尤為的引人注目。今天我們將從房屋買賣糾紛案件去談一談不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)適用問(wèn)題，也由此深入地討論物權(quán)中所有權(quán)人利益保護(hù)和大眾交易安全的利益平衡問(wèn)題。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得；構(gòu)成要件；房屋買賣糾紛；交易安全

善意取得制度是物權(quán)法里面的一項(xiàng)重要的制度，是物權(quán)取得的方式。在《物權(quán)法》出臺(tái)以前，《民法通則》這一基本法并未對(duì)其作出明確規(guī)定，僅僅是在有關(guān)的最高院出臺(tái)的司法解釋中做出了“第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”這一規(guī)定。①大體上而言，對(duì)這一問(wèn)題，尚無(wú)明確可適用的標(biāo)準(zhǔn)。

目前，在世界各國(guó)的學(xué)理界和司法實(shí)踐中均認(rèn)可了善意取得制度在動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的適用，但對(duì)于善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的適用規(guī)則卻尚無(wú)明確定論。而在我國(guó)的《物權(quán)法》中卻創(chuàng)新性地提出了善意取得制度不僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，而且同樣適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

善意取得制度，是近代大陸法系與英美法系民法中的一項(xiàng)重要法律制度。今天，我們將結(jié)合案例去了解不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)制度問(wèn)題。案例如下：

房主甲欲出售其名下房產(chǎn)，買主乙在與甲洽談時(shí)將事先準(zhǔn)備好的假房產(chǎn)證與甲出示的真房產(chǎn)證做了“調(diào)包”。之后乙冒充甲與買主丙簽訂房屋買賣合同，辦理登記手續(xù)時(shí)乙出示了調(diào)包取得的真實(shí)房產(chǎn)證以及偽造的高仿真身份證。登記機(jī)關(guān)審核后為其辦理了過(guò)戶登記，丙于次日支付了房款。之后，丙具體辦理房屋交接時(shí)才發(fā)現(xiàn)此前與其交易的乙是騙子。知道真相的甲遂訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉(zhuǎn)登記，或者登記部門按照市價(jià)賠償全部房款。②

此案例便是物權(quán)法中為人們所知的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度相關(guān)適用問(wèn)題的真實(shí)案例。接下來(lái)，筆者將結(jié)合構(gòu)成要件對(duì)案件進(jìn)行詳細(xì)的剖析，并對(duì)為什么不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度的理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)原因進(jìn)行具體性的分析進(jìn)行論述。

在本案中，買主丙購(gòu)買房屋時(shí)并不知曉乙是騙子，是到具體辦理房屋交接時(shí)才知道乙是騙子。出于對(duì)登記機(jī)關(guān)公示力的認(rèn)可，交付了價(jià)款，購(gòu)買了房屋。此行為買主丙完全為善意。其次，丙是以合理的價(jià)格購(gòu)買了房屋。最后，轉(zhuǎn)讓的房屋，已經(jīng)通過(guò)登記機(jī)關(guān)審核并登記。綜上，我們可以認(rèn)定丙可以基于善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“受讓人依照前款規(guī)定取得動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)權(quán)處分人請(qǐng)求賠償損失。”③因此在本案中，甲有權(quán)請(qǐng)求丙賠償損失。至于在本案中，甲要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉(zhuǎn)登記，或者登記部門按照市價(jià)賠償全部房款的請(qǐng)求，根據(jù)《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。④登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！逼渲校瑢?dǎo)致登記錯(cuò)誤發(fā)生的兩種情形中就包括登記人采取欺騙手段，提供虛假材料。因此，甲有權(quán)讓登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任，賠償損失，然后再由登記機(jī)構(gòu)向乙追償。

在此案中經(jīng)過(guò)對(duì)《物權(quán)法》善意取得制度的適用很好的解決了這個(gè)曾在物權(quán)法領(lǐng)域有頗多爭(zhēng)論的問(wèn)題。此問(wèn)題之所以能夠如此解決，有賴于我國(guó)《物權(quán)法》將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度相統(tǒng)一，大大地簡(jiǎn)化了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的有關(guān)要件。

對(duì)于善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域適用的有關(guān)理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)依據(jù)，首先，從學(xué)理上來(lái)講，善意取得制度是一項(xiàng)所有權(quán)取得制度，具有對(duì)世性。不動(dòng)產(chǎn)的對(duì)世性是通過(guò)登記制度得以體現(xiàn)，登記了的不動(dòng)產(chǎn)具有了使人相信其有所有權(quán)的公示力。因此善意第三人基于登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記、遺漏等問(wèn)題或者物權(quán)處分人的欺騙，錯(cuò)誤地認(rèn)識(shí)了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的歸屬，在此過(guò)程中善意第三人并不存在過(guò)錯(cuò)，基于信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)原則，應(yīng)當(dāng)由第三人取得原物的所有權(quán)。其次，從善意取得制度的目的來(lái)看，善意取得制度的目的在于在所有權(quán)保護(hù)和交易安全的平衡，保護(hù)占有的公示力。從現(xiàn)實(shí)層面上來(lái)看，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)地不斷發(fā)展，商品經(jīng)濟(jì)地繁榮是一種必然的趨勢(shì)。而對(duì)于善意取得制度的擴(kuò)張適用，也符合了商品經(jīng)濟(jì)這一發(fā)展的潮流，鼓勵(lì)了交易。因此，無(wú)論給予理論層面還是現(xiàn)實(shí)層面，善意取得制度擴(kuò)張適用到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，都將是一種必然趨勢(shì)。

當(dāng)前隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地不斷發(fā)展，商品交易在更為廣泛的領(lǐng)域和空間頻繁進(jìn)行，對(duì)善意取得制度的擴(kuò)張性適用，既是對(duì)交易安全的一種保障，也是對(duì)法安性的一種守望。在這瞬息萬(wàn)變的信息時(shí)代，善意取得制度的存在和擴(kuò)張有其自身的價(jià)值所在。

[ 注 釋 ]

①<關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)>第89條規(guī)定.

②案例來(lái)自法院案例網(wǎng).

③<物權(quán)法>第二編第九章所有權(quán)特殊取得方式第106條規(guī)定.

④<物權(quán)法>第二編第21條登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任規(guī)定.

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劉晗悅(1996-)，女，江西瑞金人，南昌大學(xué)，研究方向：法學(xué)。