無(wú)登記房屋權(quán)屬問(wèn)題

王 群 王雨潭

（150040 東北林業(yè)大學(xué) 黑龍江 哈爾濱）

無(wú)登記房屋權(quán)屬問(wèn)題

王 群 王雨潭

（150040 東北林業(yè)大學(xué) 黑龍江 哈爾濱）

房屋登記，是指房屋登記機(jī)關(guān)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。對(duì)房屋登記性質(zhì)的探討是一個(gè)理論層面的話題，卻同時(shí)具有指引時(shí)間的現(xiàn)實(shí)意義。而無(wú)登記的房屋問(wèn)題也廣泛存在于我國(guó)農(nóng)村，隨著城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，無(wú)登記房屋的權(quán)屬問(wèn)題也必然得到解決。

房屋登記；不動(dòng)產(chǎn)登記；法律規(guī)制

一、房屋登記的概述

房屋登記，是指房屋登記機(jī)關(guān)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記就是要把房屋權(quán)利現(xiàn)狀、房屋的基本狀況、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他事項(xiàng)記載于房屋登記簿上。房屋登記的重要功能之一就是維護(hù)交易秩序和保護(hù)交易安全，交易就是物權(quán)轉(zhuǎn)移，為了防止交易中的欺詐行為，確保轉(zhuǎn)移正常進(jìn)行，需使交易雙方充分的了解交易客體的權(quán)屬狀況，包括權(quán)利人享有的物權(quán)是否有抵押、權(quán)利瑕疵狀況或者異議等負(fù)擔(dān)，是否有查封等禁止流轉(zhuǎn)情形。

二、房屋權(quán)屬登記的效力

實(shí)質(zhì)上，對(duì)房屋權(quán)屬登記效力的爭(zhēng)論源于對(duì)其性質(zhì)認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一。房屋權(quán)屬登記具有私法和公法雙重性質(zhì)，因此房屋權(quán)屬登記的效力也具有二分性，一方面，它具有民法上的效力，另一方面，它又具有行政法上的效力。

其民法上的效力表現(xiàn)為：第一，權(quán)利公示效力，由于房屋所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，具有排斥第三人以保障物權(quán)人穩(wěn)定享有和行使物權(quán)的效力，為保護(hù)以第三人為代表的社會(huì)秩序，要求物權(quán)的變動(dòng)必須向社會(huì)公示，這樣社會(huì)的交易秩序才能建立在公正的基礎(chǔ)上；第二，權(quán)利轉(zhuǎn)移效力，房屋所有權(quán)的變動(dòng)，以登記為生效要件，非經(jīng)登記不發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力；第三，權(quán)利推定效力，房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記的名義人被推定為權(quán)利人，發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議而提起訴訟時(shí)，由權(quán)利異議人負(fù)舉證責(zé)任，其只有提出足夠充分證據(jù)才能推翻這一推定，否則將承擔(dān)敗訴后果；第四，善意取得效力，即使不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不是真正的權(quán)利人，但基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之公信力，在善意第三人以合理價(jià)格受讓該不動(dòng)產(chǎn)且己完成物權(quán)變動(dòng)的情況下，法律承認(rèn)該善意第三人己取得物權(quán)，真正權(quán)利人有權(quán)向無(wú)權(quán)處分人追償。

此外，房屋權(quán)屬登記是行政行為介入私法自治領(lǐng)域的表現(xiàn)，那么這種介入必定會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的后果，除發(fā)生行政法效力外，對(duì)私法效果也會(huì)產(chǎn)生間接的影響。因?yàn)榉课輽?quán)屬登記的主體是行政機(jī)關(guān)，代表國(guó)家對(duì)房屋權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行判斷，因而使登記的內(nèi)容具有了國(guó)家認(rèn)可的色彩，從而具有了更強(qiáng)的推定力和公信力。

三、我國(guó)無(wú)登記房屋問(wèn)題

由于大部分的農(nóng)村房屋沒(méi)有進(jìn)行登記，故在房屋征收中就不能以房屋所有權(quán)證作為征收的唯一的安置補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)了，所以，很多地方?jīng)]有將征收安置補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)設(shè)為房屋所有權(quán)證。這些都是在很大程度上制約了農(nóng)村地區(qū)辦理房屋登記的工作。

出現(xiàn)這些情況的主要原因有以下幾種：

①村房屋登記因其耗資巨大，需要見(jiàn)到成效就必須長(zhǎng)久的堅(jiān)持。②農(nóng)村房屋權(quán)屬調(diào)查和登記人員缺乏，設(shè)備更新不足，測(cè)繪技術(shù)落后，地籍測(cè)量登記效率和精確度都不高。③我國(guó)農(nóng)村居民主要靠土地生存，而當(dāng)前土地調(diào)整較為頻繁，這種狀況也不利于農(nóng)村房屋的登記工作。④農(nóng)村是熟人社會(huì)，通常不需要登記也能知悉房屋的權(quán)屬。⑤農(nóng)村對(duì)確定服務(wù)的權(quán)屬現(xiàn)實(shí)需要不大，尚未形成規(guī)?；姆课萁灰资袌?chǎng)。這與日本的情況類似，日本農(nóng)村存在著很強(qiáng)的“土地是家庭至寶”（不輕易進(jìn)行轉(zhuǎn)移交易）的觀念，而且大多數(shù)房屋以自住為主，所以并無(wú)登記的必要。⑥農(nóng)村普遍只頒發(fā)關(guān)于土地的宅基地使用權(quán)證，主要是根據(jù)我國(guó)憲法，城市、城市郊區(qū)、農(nóng)村的土地歸屬不同，加上城鄉(xiāng)身份性質(zhì)的差異，目前暫無(wú)法將農(nóng)村房屋納入統(tǒng)一房屋市場(chǎng)或流轉(zhuǎn)當(dāng)中。⑦登記收費(fèi)會(huì)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，在房屋不能流轉(zhuǎn)的情況下，確實(shí)無(wú)登記的必要。

但是，筆者認(rèn)為，隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，農(nóng)村房屋市場(chǎng)必將開(kāi)放，相應(yīng)的調(diào)整房屋登記領(lǐng)域的法律法規(guī)也應(yīng)及時(shí)做出回應(yīng)。雖然《房屋登記辦法》對(duì)此已經(jīng)做出了有所改變的規(guī)定，注意到了城鄉(xiāng)房屋登記問(wèn)題的對(duì)接。但是，目前該房屋登記制度基本上僅適用于城市和城鎮(zhèn)，房屋產(chǎn)權(quán)證又經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記后頒發(fā)，在農(nóng)村地區(qū)則普遍只頒發(fā)宅基地使用權(quán)證；又或者對(duì)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)，法律上一般沒(méi)有主體資格的限制，但對(duì)農(nóng)村房屋所有權(quán)而言，法律上對(duì)其主體資格有一定限制。如城鎮(zhèn)居民不能給予買(mǎi)賣而成為農(nóng)村房屋所有權(quán)的主體等。這些問(wèn)題都需要進(jìn)一步的強(qiáng)化。

四、對(duì)策和建議

如果要做到擴(kuò)大范圍登記范圍，讓農(nóng)村房屋登記得到重視，能在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：

第一，加大宣傳力度，爭(zhēng)取全社會(huì)的關(guān)注重視。房屋登記機(jī)構(gòu)采取多種形式，利用多種渠道，再結(jié)合農(nóng)村特點(diǎn)加大農(nóng)房登記的宣傳力度，提高政策的知曉度和透明度，讓廣大農(nóng)民對(duì)該項(xiàng)工作的認(rèn)知和接受程度得到增強(qiáng)，得到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。第二，登記機(jī)構(gòu)需重視和利用公告發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，靈活多樣地開(kāi)展農(nóng)房登記工作；要正確運(yùn)用法律依據(jù)，公正執(zhí)法。第三，部分條件允許可建立較為詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料。房屋登記機(jī)構(gòu)要積極開(kāi)展工作，可以聯(lián)合規(guī)劃和國(guó)土等部門(mén)，對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地房屋進(jìn)行普查可依靠基層組織進(jìn)行，據(jù)此建立起較為完整詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料，為農(nóng)房登記的推進(jìn)打好基礎(chǔ)。

筆者認(rèn)為，擴(kuò)大房屋登記范圍需要對(duì)農(nóng)村房屋登記進(jìn)行以下工作。①對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋所有權(quán)要依法確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，依法進(jìn)行確權(quán)登記；②需要優(yōu)良的農(nóng)村房屋權(quán)屬調(diào)查和登記人員，測(cè)繪技術(shù)、設(shè)備、地籍測(cè)量登記效率和精確度；③需要規(guī)制當(dāng)前農(nóng)村土地調(diào)整的頻率；④需要統(tǒng)一城鎮(zhèn)和農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)和原則，其中要特別保護(hù)好因農(nóng)村房屋買(mǎi)賣而流失的集體土地；⑤要隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，需要將農(nóng)村房屋納入統(tǒng)一房屋市場(chǎng)或流轉(zhuǎn)當(dāng)中，頒發(fā)齊全的各項(xiàng)證件，而不是只頒發(fā)關(guān)于土地的宅基地使用權(quán)證。所以，在農(nóng)村以土地管理部門(mén)為房屋登記機(jī)關(guān)是應(yīng)對(duì)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的有效的解決途徑，既能保護(hù)公民的切身利益，又能更好的推廣實(shí)施，減少公共資源的浪費(fèi)，遵守了十八屆三中全會(huì)的會(huì)議精神。

［1］許德風(fēng).不動(dòng)產(chǎn)一物二賣問(wèn)題研究［J］. 法學(xué)研究，2012，03：87-104.

［2］向明. 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度研究［J］. 政治與法律，2011，02：152-160.

［3］譚啟平，卓潔輝.論房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍［J］.現(xiàn)代法學(xué)，2011，03：43-54.