中國房地產(chǎn)行業(yè)走向淺析

劉佳

摘要：中國房地產(chǎn)發(fā)展的時間很短，1978年才正式提出住宅商品化、土地產(chǎn)權(quán)化的理論，1981年首先從深圳和廣州開始搞商品房開發(fā)的試點，直到1998年進行房改以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，中國房地產(chǎn)市場化才真正形成，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，并成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。從市場化這一刻起，房地產(chǎn)行業(yè)就被賦予了它應(yīng)該有的屬性，即商品屬性，金融屬性，以及比較特殊的保障屬性。本文將從這三個角度為切入口來分析中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)走勢 商品屬性 金融屬性 保障屬性

一、商品屬性

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，未來的發(fā)展一定是由供給和需求的變化來決定。雖然中國是擁有超過13億人口的大國，但能用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地資源是充足的，那么能夠決定中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的則是未來對房屋的需求變化的結(jié)果。

（一）中國城鎮(zhèn)化進程所拉動的住宅需求是第一位的。

目前中國的經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展相對發(fā)達國家落后的較多。國外研究調(diào)查的結(jié)果表明：我國2010-2020年的經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)歷大致同步于美國1940-1970年、英國1955-1985年、日本1965-1985年、韓國1985-2000年的增長過程。2014年我國城鎮(zhèn)化率為54.77%，與美國30年代中期和日本50年代初期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)。

有相關(guān)的專家建模分析，城鎮(zhèn)化率在30%到70%，這個區(qū)間內(nèi)將會迎來一個加速增長的階段。根據(jù)“十一五”和“十二五計劃來推算，中國未來20年房地產(chǎn)的發(fā)展空間可以是：

1.按“十一五”期未我國城市化進程的速度推算，2030年我國城市化率將達到70%

2.2030年城市人均住宅建筑面積將達到43.4平米，2011-2030年年均增速為1.7%

3.2030年我國城鎮(zhèn)住宅存量將達到429億建筑平米，2011-2030年平均每年增長4%

4.2030年我國城鎮(zhèn)新建住宅將達到16.6億平米左右，2011-2030年年均增長3.5%

按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)，在未來20年城鎮(zhèn)新增住宅需求中，城鎮(zhèn)化進程所拉動的住宅需求是第一位的，在快速城鎮(zhèn)化結(jié)束之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長；在戶均住房套數(shù)接近1.1之前，我國住房存量將保持較快增加；2030年城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到429億平方米，年均增長4%；城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)投資的比重將由“十一五”時期的17%，上升到2030年的20%。

（二）計劃生育政策的取消，對中國房地產(chǎn)20-30年以后的需求有一個持續(xù)補充。

2015年10月29日黨的十八屆五中全會允許實行普遍二孩政策，政策規(guī)定：堅持計劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動。這是繼2013年，十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。這是中央科學(xué)把握人口發(fā)展規(guī)律，站在中華民族長遠發(fā)展的戰(zhàn)略高度、促進人口均衡發(fā)展的重大舉措。可以預(yù)測一下計劃生育政策的取消對中國房地產(chǎn)發(fā)展將有那些影響：

1.人口自然率將會回到一個合理的增長趨勢，對中國房地產(chǎn)20-30年以后的需求有一個持續(xù)補充，提供了一個可持續(xù)發(fā)展的通道；

2.由于未來勞動力的補充和需求的增加，房地產(chǎn)的成本和價格將回歸到一個合理的區(qū)間里；

二、金融屬性（投資屬性）

房地產(chǎn)的商品屬性會對其未來長期的發(fā)展有著深遠的影響，金融屬性則會對房地產(chǎn)市場成交量和價格中短周期的波動起著決定性的作用。

房地產(chǎn)作為一種具有投資屬性的商品必定有保值和增值的特點，我們認為通常決定房地產(chǎn)投資價值變化的有以下幾個要素：國際經(jīng)濟大環(huán)境；利率和信貸政策；房地產(chǎn)政策；金融市場景氣度；投資者的意愿。接下來我們將用香港20世紀(jì)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程結(jié)合以上幾個投資參考要素來進行分析，看看金融屬性對房地產(chǎn)市場有著什么樣的影響。

香港從50年代開始商品房的市場化，一直到1997年正式回歸。我們可以根據(jù)房地產(chǎn)價格變化的波動區(qū)間來把它分為6個周期：1953-1965年的地產(chǎn)周期；1968-1974年的地產(chǎn)周期；1976-1982年的地產(chǎn)周期；1985-1989年的地產(chǎn)周期；1991-1994年的地產(chǎn)周期；1994-1997年的地產(chǎn)周期；

（一）1953-1965年的地產(chǎn)周期

1.外資入市：1953年，朝鮮戰(zhàn)爭爆發(fā)，東南亞資金大量逃來香港，游資充裕，大部分滲透進入地產(chǎn)、股市。

2.政策驅(qū)動，地產(chǎn)繁榮：1962年港府修訂建筑條例，規(guī)定了各種用地的容積率。1966年才開始實施。開發(fā)商趕工，大量資金投入地產(chǎn)，部分銀行超額貸款。房價、地價飛漲，年升幅1.5-2倍，地產(chǎn)置業(yè)公司激增。

3.政府加強銀行監(jiān)管：1964年港府整固銀行資本和財務(wù)狀況。規(guī)定銀行投資地產(chǎn)和股票的比例上限，加強監(jiān)管等。

4.銀行危機：政策出臺，觸發(fā)香港有史以來最嚴重的銀行危機。1965年1月，明德銀行被迫申請破產(chǎn)，驚恐萬狀的存戶開始大量提取存款。

5.地產(chǎn)危機：銀行收縮貸款，地產(chǎn)商籌措資金困難，冒進的開發(fā)商倒閉，800多地塊被迫停工，香港地價、樓價、租金大幅暴跌60%，市道疲滯

6.政局動蕩：67年5月，香港爆發(fā)空前規(guī)模的“反英抗暴”，時局動蕩，中產(chǎn)階級變賣花園洋房、高級住宅等物業(yè)出逃，導(dǎo)致大量資金外流，地價再次普跌so%，地產(chǎn)業(yè)雪上加霜，全面停頓。

（二）1968-1974年的地產(chǎn)周期

1.熱錢涌入：68年后，政局轉(zhuǎn)穩(wěn)，市民信心恢復(fù)，良好的投資環(huán)境吸引海外資金涌入，大量熱錢投入地產(chǎn)、股票等。

2.真實需求旺盛：大批外資企業(yè)進入，涌入的外資機構(gòu)職員對花園洋房等高檔住宅需求殷切，有高價承受能力。高檔住宅從60元到200元，尺，兩年張150%。

3.豪宅引領(lǐng)：在高檔住宅的帶動下，中低檔樓價在69年5月上漲，至70年漲幅100%。

4.股市財富效應(yīng)：股市迎來戰(zhàn)后的第一個繁榮高潮，一年時間連翻5番。地產(chǎn)也同步復(fù)蘇。

5.投機炒賣，真實需求減少：受股票投機狂潮影響，樓花炒賣異?；钴S，不少地產(chǎn)商都推遲了樓宇銷售，寧愿空置，待價而沽，市場一度有買家無賣家。

6.股市暴跌，信貸緊縮：73年春季，股市喧囂，彌漫著狂熱的情緒。73年3月，股市發(fā)現(xiàn)假股票，以此事件為由，股市整頓，觸發(fā)股民恐慌性拋售，股市暴跌90%，股市衰退促使銀行進一步緊縮信貸。

（三）1976-1982年的地產(chǎn)周期

1.外資涌入：76年香港經(jīng)濟全面復(fù)興，開始轉(zhuǎn)型成為亞太區(qū)的國際金融中心，港府解凍銀行牌照的發(fā)放，大批國際銀行涌入，至80年代初，已經(jīng)成為為世界第三大金融中心。

2.改善環(huán)境需求：香港經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入不斷提高，對居住環(huán)境要求愈來愈高。香港地產(chǎn)主力小型住宅的價格從76年的265元到81年的1050元，尺，5年漲3倍，81年達到空前高潮。

3.熱錢洶涌，炒風(fēng)熾熱：大佬炒大廈、炒酒店，整棟商廈頻繁易手，金門大廈從78年12月至80年9月，3次轉(zhuǎn)手，從7.15億增加到16.8億。

4.利率持續(xù)攀升：從78年的7%左右，79年的13%，80年16%左右，81年18%左右。81年10月，利率達到20%的歷史最高水平。對置業(yè)者產(chǎn)生巨大的阻嚇力。

5.銀行和財務(wù)公司緊縮信貸：70年代末，第二次石油危機，81年7月，港府加強對財務(wù)公司的管制，加速信貸收縮。

6.香港前途黯淡，市民心理預(yù)期悲觀：1982年9月，撒切爾夫人訪問北京，提出香港前途問題，建議以主權(quán)換治權(quán)，遭到拒絕。地產(chǎn)和股市應(yīng)聲下跌。

（四）1985-1989年的地產(chǎn)周期

1.香港前途明朗：1984年12月，中英兩國簽署《聯(lián)合聲明》，香港房地產(chǎn)開始走出持續(xù)兩年的低谷。

2.海外資金大量流入：香港成為國際資本進入大陸的跳板。寫字樓租戶中，70%來自海外投資機構(gòu)。

3.87年全球股災(zāi)：港府5次減息，最低為5.25%。利率持續(xù)回落，銀行放寬貸款條件。

4.海灣戰(zhàn)爭，中國64風(fēng)波：1989年經(jīng)濟緊縮，香港經(jīng)濟開始疲軟。樓市普跌約30%。

（五）1991-1994年的地產(chǎn)周期

1.股市財富效應(yīng)：香港經(jīng)濟持續(xù)繁榮，市民收入不斷增加。開始對住房進行升級換代，對大中型住宅提出更大需求。外資公司和中資機構(gòu)大量來香港投資。早期外流的資金和移民不斷回流，對樓市形成龐大需求。

2.大型社區(qū)引領(lǐng)：1991年3月，配套齊全的大型社區(qū)升勢凌厲。一個月時間漲30%，全年累計升幅55%。1991年8月，12月港府連出政策打擊炒樓，包括最高貸款從9成降到7成。1992年3月升至4000元/尺后，炒風(fēng)收斂，中小型樓價開始下調(diào)。

3.豪宅引領(lǐng)：但從5月份開始，大型豪華住宅價格開始大幅上升，半年時間漲30%。達到5000元/尺。由豪華住宅帶動，樓價再度攀升，半年時間再升25%。中小型住宅升勢有限，部分開發(fā)商自行將按揭比例由7成提高為9成。以促進銷售。

4.地王指引：1993年，港府推出被視為后市信心的地王地塊，5400元/尺，加上建筑費，利息后高達8200元/尺，開發(fā)商要賺20%，則最低售價要10000/尺，即10萬元/的售價，在地王的刺激下，香港豪宅市場售價再創(chuàng)新高。

5.股市推動：銀行宣布400萬以上的豪宅按揭收緊至6成，但10月份港股飆升，市場購買力再度凝聚，結(jié)果全年升幅達30-40%，普通住宅也達到5000元水平。

6.強勢政策打壓：1994年6月，港府公布遏制樓價首階段措施，聲明，若不奏效，將實施第二階段更嚴厲措施。樓價應(yīng)聲而跌。同時內(nèi)地開始經(jīng)濟宏觀調(diào)控，通貨緊縮1994.6-1995.8，價格跌幅30%左右。

（六）1994-1998年的地產(chǎn)周期

1.回歸將近：1996年特區(qū)行政班子組成，政治前景明朗。投資者開始由懷疑、恐懼，轉(zhuǎn)而對新投資機會的憧憬。

2.豪宅引領(lǐng)：從1996年下半年，陽明山莊、帝景園、會景閣等豪宅市場成為市場追捧的對象，別墅均價17000/尺。豪宅的平均升幅達40%。開發(fā)商乘勢以低價推出豪宅新樓盤，市民蜂擁認購，開發(fā)商乘機加價，仍無礙銷售，炒風(fēng)再度轉(zhuǎn)盛。一個靠前的排隊號碼高達130萬。

3.股市助推：1997年8月，恒生指數(shù)創(chuàng)下歷史新高16673點。

4.投機炒賣：回歸因素被迅速炒熱，樓價借此半年內(nèi)大幅上升30-50%，投機炒賣風(fēng)潮熾烈。上半年豪宅售價再升30%，1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花園發(fā)售，當(dāng)天一個4號籌以203萬元轉(zhuǎn)售，褸花價格竟相當(dāng)于樓價的兩成。

5.金融風(fēng)暴：1997年7月2日，泰國放棄固定利率，一場席卷東南亞的金融危機就此驟然而起。10.20日，獲取巨利的國際投資機構(gòu)將目標(biāo)轉(zhuǎn)向香港，揭開香港金融風(fēng)暴的序幕。香港股市連番暴跌（4天暴跌3200點），從97年8月到98年8月，港股從16673點跌至6600點，一年間跌幅60%。

6.銀根緊縮：銀行被擠兌，部分證券公司倒閉，銀行普遍“現(xiàn)金為王”，整體經(jīng)濟通貨緊縮。香港整體經(jīng)濟急轉(zhuǎn)直下，陷入戰(zhàn)后最嚴重的衰退中。地產(chǎn)市道隨即大幅下挫。跌幅普遍超過3成。

通過對以上這6個周期的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)價格波動周期的幾個共同點：

1.每個周期的歷時過程都并不長，最多的13年，最少的只有4年。

2.由于經(jīng)濟環(huán)境景氣和信貸政策寬松，市面上出現(xiàn)大量的熱錢投入房地產(chǎn)市場和金融市場，商品房價格打開上升通道。

3.大量的投資行為加上炒作形成了房地產(chǎn)價格大幅上漲的局面，同時也形成的大量的投資泡沫。

4.由于銀根的緊縮、房地產(chǎn)政策的打壓以及外部環(huán)境惡劣變化，導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)的價格急轉(zhuǎn)直下。

結(jié)合以上的結(jié)論，我們從金融屬性的角度來預(yù)測接下來半年房地產(chǎn)的走勢：2012年8月到2015年7月期間，世界經(jīng)濟呈緩慢恢復(fù)狀，互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新發(fā)展是主要的推力。

期間國內(nèi)的經(jīng)濟增速明顯放緩，主要原因是由于對傳統(tǒng)行業(yè)的需求逐步疲軟，落后產(chǎn)能過剩，正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過渡期，但靠互聯(lián)網(wǎng)的一枝獨秀還是難以扭轉(zhuǎn)局面。

自2014年4月伊始，中國證券市場迎來了一波2008年以來最引人注目的牛市行情，但是到了2015年5月由于政府去杠桿去泡沫的干預(yù)，股市大幅震蕩暴跌。

房地產(chǎn)市場逐步寬松，主要體現(xiàn)在部分取消限購政策，優(yōu)惠房貸政策，市場成量價緩慢齊升的態(tài)勢，這一態(tài)勢會隨著降息通道的打開繼續(xù)延續(xù)。

假設(shè)國際經(jīng)濟大環(huán)境、房地產(chǎn)政策和金融市場景氣度維持穩(wěn)定，我們判斷年內(nèi)還可能會有降息的可能性，雖然政府不會將保持高速增長放在首要任務(wù)，但是證券市場獲利逃出的資金和降息通道的預(yù)期將會推動下半年房地產(chǎn)市場量價緩慢齊升的態(tài)勢，土地的出售價格也會穩(wěn)中有升。

三、保障屬性（民生屬性）

從國際的歷史經(jīng)驗來看，保障房體系的建立和完善是一個國家必經(jīng)的歷程。以英國和日本為例（見表1），這些發(fā)達國家保障房數(shù)量占全國住宅總數(shù)最高時期達到50%以上，而在中國房地產(chǎn)商品化的十來年間，商品房大步向前，而保障房原地踏步（解決了4，000多萬戶中高收入住房需求，但同時也遺留了3，000萬套面對中低收入人群的保障性住房欠賬）。正因為保障性住房的長期供應(yīng)不足，致使城市中低收入群體的住房問題長時間得不到解決，引發(fā)了足多社會問題，在此背景下，2007年國務(wù)院24號文提出要加快建設(shè)多層次的住房供應(yīng)體系，加大保障性住房的建設(shè)力度，2009和2010年夜相繼出臺了一系列配套的文件加大保障性住房的供給和建設(shè)，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策開始回歸保障屬性。

中金公司根據(jù)‘十二五的規(guī)劃和實際上保障房在2009年至2011年完成的情況預(yù)測出：保障性住房比重在“十二五”末將提高至20%； 2019年可實現(xiàn)保障30%人群的目標(biāo)。

那么保障房的快速增長是否將對房地產(chǎn)有著深遠的影響？這個答案是肯定的。以2010年為例，800萬套的保障房完成后給2011年新增投資4%-5%，這既有利于經(jīng)濟增長，也彌補了商品房市場可能出現(xiàn)的投資下降；同時保障房增量將有利于商品房市場的平穩(wěn)發(fā)展，因為供給的增加將有利于商品房泡沫的抑制，隨著租賃市場的擴大和成熟，房價有望理想回調(diào)。

如果在開發(fā)資金和土地供應(yīng)能保證的前提下，保障房的增量將在今后的至少十年內(nèi)成為影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。不考慮對商品房擠壓的情況下，保障房的政策將有利于商品房市場的平穩(wěn)發(fā)展，因為供給的增加將有利于商品房泡沫的抑制，隨著租賃市場的擴大和成熟，房價有望理想回調(diào)，未來房價的波動將趨于平穩(wěn)化。

四、小結(jié)

（一）商品屬性將決定房地產(chǎn)未來長期發(fā)展的趨勢：如城鎮(zhèn)化率將確認房地產(chǎn)市場未來30年能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢；而計劃生育政策的變化，也能對房地產(chǎn)長期發(fā)展起著不可忽視的作用。

（二）金融屬性將決定房地產(chǎn)成交量和價格的短期波動趨勢：根據(jù)對香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程的分析，我們結(jié)論房地產(chǎn)投資的價值會隨著周期性的金融指標(biāo)而變動。通過分析我們找出了2008年至今形成波浪走勢的原因，并且預(yù)測了2012年下半年市場可能出現(xiàn)的情況：證券市場獲利逃出的資金和降息通道的預(yù)期將會推動下半年房地產(chǎn)市場量價緩慢齊升的態(tài)勢，土地的出售價格也會穩(wěn)中有升。

（三）保障屬性則是對商品屬性的一種補充，同時達到去金融屬性的效果：在政府大力推進保障房開發(fā)的大背景下，保障房的增量將有利于商品房市場的平穩(wěn)發(fā)展，因為供給的增加將有利于商品房泡沫的抑制，隨著租賃市場的擴大和成熟，房價有望理想回調(diào)，未來房價的波動將趨于平穩(wěn)化。