園區(qū)玩起大創(chuàng)投

何正祥

新三板企業(yè)掛牌數(shù)量來(lái)看，目前園區(qū)掛牌企業(yè)達(dá)1047家，占總體掛牌家數(shù)的25.2%。

歲末年初，中國(guó)多層次資本市場(chǎng)建設(shè)再落一子。

2015年11月22日，上海股權(quán)托管交易中心發(fā)布《科技創(chuàng)新企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)管理辦法（試行）》等制度，規(guī)范科創(chuàng)板業(yè)務(wù)開(kāi)展和運(yùn)作流程，為年內(nèi)開(kāi)板做好準(zhǔn)備。

科創(chuàng)板的創(chuàng)立，無(wú)疑是上海加快建設(shè)具有全球影響力科技創(chuàng)新中心的有力助手；而在資本市場(chǎng)上直接受益最大的可能是持有上海股交中心23.25%的股權(quán)，并較早布局創(chuàng)投業(yè)務(wù)的張江高科（600895.SH）。

在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的大背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為雙創(chuàng)載體和中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型引擎，有望迎來(lái)新一輪投資機(jī)會(huì)。

轉(zhuǎn)型孵化平臺(tái)

招商通數(shù)據(jù)顯示，近一年我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率在40%以上；即使在商務(wù)發(fā)達(dá)的上海，部分園區(qū)空置率也超過(guò)20%。過(guò)高的空置率擠壓了產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)公司的盈利空間，降低了其資金使用效率。

傳統(tǒng)模式下，大部分地方政府在設(shè)計(jì)園區(qū)功能時(shí)，對(duì)政策導(dǎo)向和投資規(guī)模過(guò)分看重，而忽略了園區(qū)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)。整體而言，我國(guó)大部分園區(qū)的主業(yè)仍然停留在基礎(chǔ)的土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市政設(shè)施承建以及物業(yè)出租等方面，在服務(wù)、運(yùn)營(yíng)和增值服務(wù)上投入較少。

對(duì)于中小企業(yè)，在園區(qū)的招商引資過(guò)程中，通常會(huì)給予這類企業(yè)一定租金優(yōu)惠和便利，但隨著中小企業(yè)成長(zhǎng)變?yōu)榇笾行推髽I(yè)，可以付起較高租金時(shí)，又往往選擇離開(kāi)園區(qū)前往城市核心區(qū)域入駐。因此園區(qū)面臨無(wú)法分享中小企業(yè)成長(zhǎng)紅利的困局。

創(chuàng)投產(chǎn)業(yè)或許是園區(qū)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要方向之一。在“雙創(chuàng)”浪潮下，園區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)會(huì)吸納眾多的小微企業(yè)參與其中，部分園區(qū)還特別針對(duì)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)開(kāi)發(fā)了孵化器和服務(wù)平臺(tái)。綜合來(lái)看，園區(qū)擁有最全面的中小企業(yè)數(shù)據(jù)、最好的扶持孵化條件，通過(guò)投資中小企業(yè)并適時(shí)退出，將實(shí)現(xiàn)園區(qū)和企業(yè)的雙贏。

科技型中小企業(yè)發(fā)展路徑多樣性決定了其融資的復(fù)雜性高于一般企業(yè)。一方面，科創(chuàng)性中小企業(yè)對(duì)資金需求波動(dòng)較大，呈現(xiàn)“小額度、高頻次、短期限”的特征，不便于通過(guò)傳統(tǒng)銀行等中介獲取資金；另一方面，科創(chuàng)性中小企業(yè)資產(chǎn)較小，其輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)狀況與銀行的融資風(fēng)控體系不相匹配。這些特性就決定了私募股權(quán)投資是最適合科技型中小企業(yè)的融資來(lái)源。

資本青睞園區(qū)企業(yè)

“如果轉(zhuǎn)型創(chuàng)投，園區(qū)企業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著：園區(qū)企業(yè)可以以多種方式、多種形式入股，包括現(xiàn)金入股、租金入股、服務(wù)費(fèi)用入股等；園區(qū)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中會(huì)多次與區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接，能夠掌握企業(yè)第一手動(dòng)態(tài)和變化；園區(qū)在中小企業(yè)上市、掛牌等事宜上可以給予一定的輔導(dǎo)和支持?！迸d業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為。

對(duì)于園區(qū)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)創(chuàng)投了解企業(yè)需求，反過(guò)來(lái)也可推動(dòng)園區(qū)服務(wù)創(chuàng)新升級(jí)，打造綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，提升盈利能力。

在退出渠道方面，新三板、科創(chuàng)板以及各地股權(quán)托管交易中心未來(lái)將持續(xù)為園區(qū)企業(yè)創(chuàng)投退出提供良好的渠道。以新三板企業(yè)掛牌數(shù)量來(lái)看，目前園區(qū)掛牌企業(yè)達(dá)1047家，占總體掛牌家數(shù)的25.2%。

在新三板穩(wěn)健運(yùn)行，科創(chuàng)板和戰(zhàn)略新興板呼之欲出的背景下，園區(qū)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)投產(chǎn)業(yè)無(wú)疑將充分享受政策紅利。

反應(yīng)在資本市場(chǎng)上，一線城市及周邊擁抱變革、積極轉(zhuǎn)型的園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)將最具投資價(jià)值，其中首推華夏幸福（600340.SH）和張江高科（600895.SH）。

華夏幸福是中國(guó)龍頭產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，公司的事業(yè)版圖主要布局于京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和沈陽(yáng)都市圈。2015上半年公司與中國(guó)空間技術(shù)研究院、中科金財(cái)、太庫(kù)科技創(chuàng)新孵化體系進(jìn)行戰(zhàn)略合作，在互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域進(jìn)一步拓展，公司產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟快速?gòu)?fù)制，為公司新城發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。2015下半年又與北京電影學(xué)院、中國(guó)科技產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)會(huì)等簽訂了合作協(xié)議，拓展影視、汽車等產(chǎn)業(yè)集群及孵化器。

張江高科依托于上海，園區(qū)研發(fā)資源、孵化器豐富，助力其轉(zhuǎn)型科技投行。目前公司園區(qū)內(nèi)擁有1400余家研發(fā)機(jī)構(gòu)、50多家國(guó)家科研院所、65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和國(guó)家工程（技術(shù)）研究中心等研發(fā)資源。此外園區(qū)有孵化器20余家、孵化面積超過(guò)30萬(wàn)平米；并有多只產(chǎn)業(yè)投資基金進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，為入駐企業(yè)提供良好的研發(fā)和資金支持。