拉薩房?jī)r(jià)上漲過快的影響因素探析

范佳興

(西藏大學(xué)　財(cái)經(jīng)學(xué)院,西藏　拉薩　850000)

拉薩房?jī)r(jià)上漲過快的影響因素探析

范佳興

(西藏大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院,西藏拉薩850000)

[摘要]盡管拉薩房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚,但隨著西藏經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,近幾年拉薩的房地產(chǎn)業(yè)也得到了飛速發(fā)展,同時(shí)房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出“暴漲”的態(tài)勢(shì)。顯然,拉薩房?jī)r(jià)的上升已經(jīng)超出了正常的水平。本文通過探析拉薩房?jī)r(jià)近幾年飆升背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析,以及基于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)關(guān)系的影響因素的實(shí)證研究,為政府抑制房?jī)r(jià)過快上漲提出對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]拉薩房?jī)r(jià);地價(jià);平均工資;投資

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.04.128

1前言

由于拉薩房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程較短,2011年拉薩市商品房的銷售均價(jià)才3100/平方米左右。而到了2014年,這一數(shù)據(jù)竟飆升至7426元/平方米,年均漲幅約為34%。根據(jù)非官方的中國(guó)指數(shù)研究院公布的《2014年4月全國(guó)100個(gè)城市房?jī)r(jià)排名》中拉薩4月房?jī)r(jià)同比去年上漲了52.79%,每平方米均價(jià)為7129元,排在了第48位。顯然,以上數(shù)據(jù)都顯示出拉薩房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了理性的上升水平。

2對(duì)拉薩房?jī)r(jià)上漲過快的因素分析

2.1土地供應(yīng)量不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升

土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分,地價(jià)越高則房?jī)r(jià)越高。地價(jià)一度被認(rèn)為是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要影響因素。從供求關(guān)系上講,土地資源是有限的、不可再生的,其供給在長(zhǎng)期來看幾乎是無彈性的,而隨著城市化進(jìn)程的加快,土地的需求則由于人口的增加、城市的擴(kuò)展而逐漸擴(kuò)張。由于土地資源是有限的,政府必然對(duì)土地的市場(chǎng)供應(yīng)量加以控制,土地的供應(yīng)量受到控制,則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)就會(huì)越來越明顯。拉薩城區(qū)四面環(huán)山,可利用的土地資源較少,且主城區(qū)的大部分土地為政府、部隊(duì)、單位所有。在國(guó)務(wù)院批復(fù)的《拉薩市城市總體規(guī)劃(2009—2020年)》中明確規(guī)定了“到了2020年,拉薩城市用地要控制在75平方千米以內(nèi)”,這就使得拉薩的土地供應(yīng)量受到了客觀與主觀的限制。土地供應(yīng)量的不足,直接導(dǎo)致了商品房的供應(yīng)不足,在需求既定的條件下,商品房供應(yīng)不足必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。

2.2建安成本高企導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入,安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入,兩者都包括材料成本投入和人工成本投入。近幾年,隨著物價(jià)的全面上漲,建筑材料的上漲幅度也較大。建安成本作為房?jī)r(jià)成本的重要組成部分,需要系統(tǒng)的加以分析,尤其是在拉薩這個(gè)特殊的地方。拉薩修建房屋的材料成本和人工成本均高于內(nèi)地大部分城市。其原因主要有以下幾個(gè)方面：①拉薩地處高原,平均海拔3650米,紫外線較強(qiáng),氧氣稀薄,環(huán)境相對(duì)內(nèi)地比較惡劣。②拉薩冬季寒冷而漫長(zhǎng),一年內(nèi)可施工時(shí)間較短,工作天數(shù)較少。③拉薩遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),工業(yè)實(shí)力薄弱,建材大多需要從四川、青海運(yùn)送,而西藏交通又不方便,這便使得建材運(yùn)輸費(fèi)用高昂。建材的運(yùn)輸費(fèi)用最終會(huì)體現(xiàn)到材料成本中去?；谝陨显?拉薩的材料成本和人工成本偏高也可謂合理。最終,高昂的材料成本和人工成本都將在房?jī)r(jià)中予以體現(xiàn)。因此,我們經(jīng)過以上推斷可以得出結(jié)論：拉薩特殊的自然人文條件下高昂的建安成本對(duì)拉薩房?jī)r(jià)是有一定的推動(dòng)作用的。

2.3平均工資較高推升房?jī)r(jià)

工資反映個(gè)人及其家庭的收入水平,進(jìn)而影響到對(duì)住房的需求,因?yàn)橹挥谐^一定收入的人才有能力購(gòu)買房屋,形成對(duì)房屋的有效需求。顯然,在房?jī)r(jià)一定的條件下,如果一個(gè)城市的平均工資越高,則對(duì)住房的需求就越強(qiáng)烈。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求越大,該城市的房?jī)r(jià)就必然會(huì)呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。根據(jù)華商新聞提供的數(shù)據(jù)顯示,2014年全國(guó)各省市平均工資單中拉薩以月平均工資6654元排在第二位。雖然平均工資的高低并不是房?jī)r(jià)高低的決定性因素,但其對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響是必然的。需求的定義是對(duì)某種商品有購(gòu)買的意愿且有購(gòu)買的能力,只有購(gòu)買的意愿而沒有購(gòu)買的能力是不構(gòu)成需求的。如果一城市的平均工資很低,則該市就不可能形成對(duì)房屋的有效需求。拉薩月平均工資為6654元,則表明居民的購(gòu)買能力是較強(qiáng)的,是能對(duì)房屋形成有效需求的。隨著拉薩居民增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,需求的擴(kuò)張會(huì)使得拉薩房?jī)r(jià)受需求影響而形成一定程度的上漲。

2.4投資性需求推動(dòng)房?jī)r(jià)

投資客是指投入現(xiàn)金購(gòu)買某種資產(chǎn)以期望獲取利益或利潤(rùn)的人,房地產(chǎn)投資,就是先低價(jià)購(gòu)入房屋,再高價(jià)售出從中賺取差價(jià)以牟利。投資房地產(chǎn)需要相當(dāng)數(shù)量的資金作為基礎(chǔ),這就必然和投資者的工資收入相聯(lián)系。隨著基本生活得到滿足以后,人們就有了使用閑置資金來進(jìn)行投資以獲得額外收益的欲望,華商網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示拉薩的月平均工資為6654元,顯然,居民是有能力拉薩投資房地產(chǎn)的。根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,有20%左右的受訪者表示買房的目的是用于投資。由于拉薩的銀行存款利率較低,加上通貨膨脹率的影響,其實(shí)際利率為負(fù)；其次,拉薩的金融理財(cái)產(chǎn)品也較為缺乏。因此,房地產(chǎn)便成了眾多投資者首選的投資品種。投資客投資的房屋可以通過出租獲得較為穩(wěn)定的租金收益,并在長(zhǎng)期來看具有保值升值的空間,等將來房?jī)r(jià)上漲以后,還可以將其出售以獲得差價(jià)收益。基于眾多原因,拉薩商品房的供給量本來就有限,隨著投資客的入市,供不應(yīng)求的局面更加嚴(yán)峻,這便使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

3抑制拉薩房?jī)r(jià)過快上漲的建議

3.1優(yōu)化土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)

土地是開發(fā)房地產(chǎn)的基礎(chǔ),地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分。在中國(guó),用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)由政府完全壟斷以及嚴(yán)格限制。對(duì)于拉薩而言,在土地供應(yīng)不足的條件下,政府需要優(yōu)化土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu),應(yīng)該節(jié)約、高效的利用土地資源,適當(dāng)增加住房用地的供應(yīng)量,尤其是要增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地供應(yīng)量。嚴(yán)格限制大套型高檔住房的土地供應(yīng),如別墅型住宅的土地供應(yīng)。政府要在適當(dāng)增加中小套型普通商品住房用地供應(yīng)的前提下,使住宅用地、工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地、農(nóng)牧用地四者之間達(dá)到均衡。

3.2加大保障性住房建設(shè)

保障性住房包括廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房,是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。近年來,越來越多剛畢業(yè)的大學(xué)生以及外來務(wù)工人員投入到拉薩的建設(shè)中來,而對(duì)于這些新就業(yè)的人而言,最突出的困難就是住房問題。拉薩房?jī)r(jià)高居不下,新就業(yè)者想在短期內(nèi)買房幾乎是難以實(shí)現(xiàn)的,要解決這些就業(yè)者和廣大中低收入人群的住房問題,就需要通過政府主導(dǎo)大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。通過加大保障性住房的建設(shè),可在一定程度上抑制房?jī)r(jià)過快上漲。

3.3適當(dāng)抑制房地產(chǎn)的投資性需求

拉薩的貸款利率長(zhǎng)期低于內(nèi)地,投資客投資買房所需的成本較低,這便給房地產(chǎn)投資客提供了機(jī)會(huì)。若實(shí)行高貸款利率又將對(duì)其他項(xiàng)目投資造成一定的影響,因此,最合理的方法是大幅提高第二套房的首付比例。如果投資性需求過于旺盛,則會(huì)使得過多的資金積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng),最終容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。政府應(yīng)當(dāng)擴(kuò)寬投資渠道如發(fā)行地方債。此外,應(yīng)鼓勵(lì)居民適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行消費(fèi),消費(fèi)不僅可以促進(jìn)資金的分流,而且對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有極大的作用。

4結(jié)論

本文通過對(duì)拉薩房?jī)r(jià)近幾年上漲過快背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析與實(shí)證研究,得出了拉薩房?jī)r(jià)過快上漲的主要影響因素為地價(jià)、建安成本、平均工資和投資客。在遵循拉薩市基本市情的前提下,針對(duì)這幾個(gè)因素對(duì)拉薩的房?jī)r(jià)調(diào)控政策提出了相應(yīng)的政策建議。

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[基金項(xiàng)目]西藏大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目“拉薩房?jī)r(jià)近幾年飆升背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析與實(shí)證研究”(項(xiàng)目編號(hào):2015QCX079)中期研究性成果。