房產(chǎn)投資：2016風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇

勞新穎

由于大量的三四線城市住房庫存問題還需要政府出臺一些政策才能有效解決，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)投資不會上升，但是可以明顯感覺到財(cái)政政策和貨幣政策都在朝著利好房地產(chǎn)市場的方向調(diào)整。

監(jiān)管層又對樓市頻出救市“大招”，2015年底城市工作會議重啟，房地產(chǎn)去庫存任務(wù)上升到前所未有的高度。從“330新政策”到降息降準(zhǔn)、地方解除限購再到調(diào)整公積金政策，2015一整年，政策火力持續(xù)加大，部分城市房價止跌反彈的現(xiàn)象開始顯現(xiàn)。

雖然樓市松綁究竟能帶來多大的效果，目前還不能蓋棺定論，但是可以肯定的是房地產(chǎn)市場已經(jīng)在政策層面上迎來了“寬松時代”。那么2016年房地產(chǎn)的冰凍期會結(jié)束嗎？投資者可以放手一搏嗎？

房地產(chǎn)市場或繼續(xù)分化

目前，就全國市場而言，房地產(chǎn)市場仍處在“嚴(yán)寒期”，政策的暖風(fēng)能否吹化凍結(jié)的冰面、吹化多大冰面，尚未可知。但是對于少數(shù)一二線城市而言，2016年樓市仍可能會出現(xiàn)“量價齊漲”的局面。

根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年11月我國一線城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積988萬平方米，同比增長54%。其中住宅用地532平方米，同比增長52%，一線城市年末供地放量增長。同時在政策刺激下，11月份商品房銷售額增速創(chuàng)下年內(nèi)新高。

房地產(chǎn)市場繼續(xù)分化。一線城市房地產(chǎn)市場明顯回暖，交易量上升較快，庫存下降較快，價格環(huán)比上升;三四線城市的銷售增速則繼續(xù)下滑，去庫存壓力絲毫未減。數(shù)據(jù)顯示，2015年1～10月，全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.9%，北上廣深四大一線城市新房銷售面積漲幅高達(dá)52%，而同期40大重點(diǎn)城市漲幅僅為23%。正所謂“冰火兩重天”，部分三四線城市人口出現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)庫存“壓力山大”。

相關(guān)專家分析，這種分化在2016年將會進(jìn)一步拉大，一二線城市的房價和交易量將會出現(xiàn)雙升，2016年房地產(chǎn)市場繼續(xù)繁榮。但是三四線城市的去庫存力還需要繼續(xù)挖掘。

市場有望緩慢回溫

雖然，對于2016年的房地產(chǎn)市場發(fā)展不能簡單地一概而論，更不能“一刀切”，但是可以看到的是，房地產(chǎn)市場正在對政策釋放的積極信號作出一定的反應(yīng)，房地產(chǎn)市場有望緩慢回溫。

社科院城市與競爭力研究中心的華房指數(shù)預(yù)測：房價在經(jīng)歷較快上升后，2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波較大幅度下跌的可能，但商品房投資有望緩慢回升，對經(jīng)濟(jì)增長帶動有望增強(qiáng)。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛解釋說：“未來房價具體走勢一方面取決于房地產(chǎn)市場的自我調(diào)整程度，另一面受宏觀政策的影響。”2016年房地產(chǎn)市場調(diào)控的三大目標(biāo)：去庫存、防風(fēng)險(xiǎn)、促投資，以實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長，房價增幅保持在合理范圍，房地產(chǎn)投資回歸到正常水平?？梢娬唢L(fēng)力強(qiáng)勁，2016年房地產(chǎn)市場可期。

地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)在易居沃頓中國房地產(chǎn)投資論壇上也表示，目前大量的三四線城市庫存問題還需要政府出臺一些政策才能有效解決，雖然預(yù)計(jì)2016年我們的房地產(chǎn)投資不會上升，但是可以明顯感覺到財(cái)政政策和貨幣政策都在朝著利好房地產(chǎn)市場的方向調(diào)整。

然而不得不提的是，救市政策紛沓而至，但是相比較而言，這些政策都是短期的，不能代表未來樓市的基本面會一直持續(xù)回升，救市政策頻出的原因在于房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻，未來房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險(xiǎn)仍然不可忽視。

專家觀點(diǎn)“喜憂參半”

關(guān)于2016年房地產(chǎn)市場的預(yù)測，機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)可謂是“喜憂參半”。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為受城鎮(zhèn)居民住房需求高潮已過、庫存壓頂難以緩解、樓市扶持政策邊際效應(yīng)減弱的影響，2016年樓市并不會有明顯起色;但是也有機(jī)構(gòu)持不同觀點(diǎn)，在他們看來，高層“去庫存化”意圖堅(jiān)定，政策已箭在弦上，目前是房地產(chǎn)市場購房的最佳時機(jī)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然一系列救市政策的出臺已經(jīng)導(dǎo)致樓市的基本面轉(zhuǎn)好，但是好轉(zhuǎn)局面不會持續(xù)，當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險(xiǎn)。對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。

離岸資產(chǎn)配置專家劉磊認(rèn)為，雖然2015年一線城市房價逐步企穩(wěn)，但是對于投資者而言，投資市場的介入和回暖還遠(yuǎn)未到來。

雖然，機(jī)構(gòu)和專家們看空的悲觀情緒較濃，但是持樂觀預(yù)測的機(jī)構(gòu)也不在少數(shù)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2016年房價上漲難動搖。嚴(yán)躍進(jìn)指出，一二線城市房價繼續(xù)上漲毋庸置疑，但三四線城市的房價可能處于一個相對不漲不跌的態(tài)勢，主要原因在于人口背后的需求還沒有被挖掘出來。

高盛房地產(chǎn)投資研究部主管王逸也持相同觀點(diǎn)。王逸認(rèn)為，2016年，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會偏向?qū)捤?，這應(yīng)該會支持房價持續(xù)復(fù)蘇。

在全國主要城市房地產(chǎn)銷售價格、銷售量方面，中金公司研究部作出如下預(yù)測：預(yù)計(jì)一二線城市銷量將持平，而銷售均價將上漲10%。三四線城市的房地產(chǎn)市場受高庫存和弱需求以及當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的影響，2016年房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%。2016年，房地產(chǎn)去庫存將成為中國經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵指標(biāo)，但這需要一方面鼓勵地產(chǎn)商降價，另一方面推動整個行業(yè)兼并重組，提高房地產(chǎn)業(yè)集中度，推動城市化進(jìn)程，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購買適銷對路的房產(chǎn)。

可見，2016年房地產(chǎn)市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，風(fēng)險(xiǎn)可能大于機(jī)遇。房地產(chǎn)投資的黃金時代已經(jīng)一去不復(fù)返。