國家經濟宏觀調控下的房地產政策發(fā)展研究

擺玉燕

【摘 要】房地產作為支柱性產業(yè)，不僅受到市場供求關系的影響，同時還與國家的宏觀調控政策緊密相關。為了應對不同歷史時期的各種問題。所以，自從十三大以來，我國對房地產市場的政策調控從未間斷。文章針對宏觀調控下，我國房地產政策的發(fā)展進行分析，并對當前各種房地產新政策進行探討。

【關鍵詞】國家經濟宏觀調控；房地產政策發(fā)展；研究

房地產市場的宏觀調控，是以房地產市場為調控對象，通過經濟、行政、法律和政策等手段，對土地價格、土地供應計劃、房地產稅收和金融、城市規(guī)劃、環(huán)境保護以及房改政策等方面進行調控的一種手段。從而確保經濟發(fā)展過程中，房地產市場能夠遵循國家意志，實現房地產市場的穩(wěn)定、良性、可持續(xù)性發(fā)展。

一、我國房地產政策發(fā)展現狀

1.房地產政策的影響因素

由于城市化發(fā)展的客觀需要，以及人們對住房的剛性需求，導致房地產價格受到市場的供需關系的影響。同時，房地產作為支柱性產業(yè)，具有拉動內需的功能。許多產業(yè)薄弱的城市，只能依靠房地產來促進當地經濟的發(fā)展。故而，對中央調控政策的配合度不高。近年來，許多地方政府，已經將房地產作為財政收入的重要來源。一旦遵行房地產的調控政策，則會導致該地區(qū)經濟發(fā)展速度下降。

糧油價格的上漲，標志著通貨膨脹現象有所增加，而用作房地產原料的水泥、鋼筋等價格也逐漸提升，房地產價格也隨之增高。

2.房地產經濟與國家宏觀調控政策之間的關系

由于在很長一段時間內，我國以房地產市場拉動內需，促進國民經濟增長。所以造成房地產價格一直居高不下。據報道，如果本年度房價下跌5%，則會導致明年我國國民GDP下降1.3個百分點。所以房地產在我國，是連通消費和投資兩方面的行業(yè)。國家在制定調控政策時，必然要考慮投資和消費之間的平衡。

二、宏觀環(huán)境下房地產政策的發(fā)展

十四大期間，我國正處在亞洲金融危機的余震中，急需快速發(fā)展國民經濟。所以采取增加供給，改善民生，控制需求，調節(jié)市場的方針政策，通過多年的不懈努力，終于達成了房屋商品化的目標。

十五大期間，宏觀政策以促進房屋交易市場化為主，對房屋分配情況進行抑制。從而加速了房地產行業(yè)的發(fā)展。

十七大期間，房地產開始成為國民經濟中的支柱性產業(yè)。通過硬性消費需求，刺激市場活力，從而起到引入投資，拉動內需，促進經濟可持續(xù)的快速增長的目的。然而這段時間，宏觀經濟處在劇烈的波動狀態(tài)下，政策調控也從供需調控向嚴厲調控轉變。

十八大強調政府保障與市場配置相結合，要求做好保障性住房的投資，以及配套基礎設施的建設。并做出決定，使農村的集體經營用地，與國有土地價格統(tǒng)一，從而促進市場競爭的有序化和合理化，并推動房產稅相關法律的設立。

三、宏觀調控下的房地產政策

1.不動產登記

為了合理規(guī)劃房地產開發(fā)和建設用地的審批。確保原住戶能夠得到合妥善的安置，故而需要對當地包括土地與房屋在內的所有資料進行綜合整理。同時，房地產作為商品在市場上進行交易時，需要明確房屋的自然狀況，以及產權所屬等問題。不動產登記這一政策的提出和實行，能夠為房地產管理，奠定牢固的基礎。

房產屬于高價值商品，具有一定的交易風險。采取不動產登記后，能夠對產權糾紛、買賣欺詐等問題，有效杜絕。

然而這一政策自從實施以來，并未對房地產行業(yè)的整體供求關系產生影響。其作為房屋戶口的功用，也并沒有在很大程度上，造成業(yè)主主動拋房現象。

2.雙向調控

今年受到全球宏觀經濟的影響，導致樓市的發(fā)展處于停滯狀態(tài)。為了刺激房地產行業(yè)能夠持續(xù)良性發(fā)展，故而國家開展了雙向調控政策。

房地產的升值效能，造成了市場上大規(guī)模的投機現象，一些一線熱點城市，許多人以商品房作為一種另類的儲蓄形式，從而造成樓價虛高現象。為了應對此類情況，故而采取差別化調控的方式。即對熱點城市的樓市加以抑制，而對普通城市，則放寬調控政策。而隨著市場逐漸成熟，房地產調控的行政化手段，將逐漸弱化。

3.房企融資解凍

對于一些優(yōu)質的房地產企業(yè)，采取融資解凍的方法，有助于在宏觀經濟不景氣的情況下，使這些企業(yè)快速復蘇，恢復活力，從而拉動房地產市場的整體增長。然而，這一政策，從長遠發(fā)展的角度來看，其價值與意義是否如同預期一樣，似乎還有待商榷。

能夠實現產業(yè)負債結構優(yōu)化的前提，是房地產公司的產業(yè)規(guī)模達到一定程度。故而，這一政策對中小型房地產企業(yè)，并不具有普遍適用性。如果按照當前趨勢來看，結構性開閘的融資形式，會導致房地產行業(yè)內部兩極分化逐漸加劇。

4.新型城鎮(zhèn)化

新型城鎮(zhèn)化，主要針對城鎮(zhèn)建設的布局進行優(yōu)化，促使城鎮(zhèn)的發(fā)展符合科學性與合理性原則。隨著新型城鎮(zhèn)化的提出，房地產市場的發(fā)展將會出現分化現象。在過去，房地產價格呈現整體增長態(tài)勢。而隨著城市建設布局的合理化程度逐漸加深，會導致某部分地產價格增長，某部分持平，甚至某部分房地產市場價格將會有所下降。

四、總結

為了對房地產市場進行合理的控制，使國民經濟在不受震蕩的情況下，實現房地產價格的平穩(wěn)回落，所以，國家在未來還會出臺許多關于房地產方面的新政策。相信通過國家和政府的不斷努力，由消費所主導的良性市場經濟結構終究會實現。

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