史銳雪：海外樓市幫國人實現(xiàn)全球資產(chǎn)配置

本刊記者│苗野

史銳雪：海外樓市幫國人實現(xiàn)全球資產(chǎn)配置

本刊記者│苗野

史銳雪萬國置地企業(yè)集團總裁

國內(nèi)連續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)限購，在打壓了國內(nèi)樓市的同時，也讓海外房地產(chǎn)成為了中國人眼中的“香餑餑”。隨著人民幣在國際市場上的購買力日漸增強，使得人們感覺到到海外置業(yè)是一件討便宜的事情。根據(jù)仲量聯(lián)行的最新報告顯示，2014年中國房地產(chǎn)海外投資達165億美元，比2013年增長了46％。并且2015年海外房地產(chǎn)投資很有可能持續(xù)增長，全年或?qū)⑦_到200億美元。為此也催生了很多為國人海外置業(yè)提供服務的機構(gòu)。

4月15日，萬國置地集團為其海外樓市新網(wǎng)站舉行了上線儀式。萬國置地企業(yè)集團總裁史銳雪稱，海外買房就上海外樓市網(wǎng)，預計在一年之內(nèi)實現(xiàn)無線互聯(lián)，兩年之內(nèi)實現(xiàn)全球房產(chǎn)整合，無論您身在何處，無論在什么時間，您只需要登錄海外樓市的網(wǎng)站，就可以獲得全球開發(fā)商正在首發(fā)的新盤信息以及正在出售的二手房的信息。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：現(xiàn)在都說海外房產(chǎn)比較熱，那么究竟有多熱？有沒有可靠的數(shù)據(jù)支撐？

史銳雪：2014年中國個人海外房產(chǎn)投資總額高達165億美金，相比2013年增加了46％，但我今天早上看到另外一組數(shù)字，是結(jié)合2014年第一季度的數(shù)字進行了評估，我們認為2015年這個數(shù)字將會是2014年的一倍，也就是說2015年的個人海外房產(chǎn)投資總額有望達到350億美金。在未來5～10年，這個數(shù)字會是平均每年150％～200％的增長速度。

在中國個人海外投資所青睞的國家當中，歐洲目前為止是排名第一，獲得了中國投資客戶55億美金的投資總額，其中40億美金是流向倫敦。排名第二的澳洲居高不下，獲得了30億美元的投資，其中悉尼獲得了22億美元。排名第三的北美，主要是以美國的紐約和加州，加拿大的溫哥華和多倫多，大概獲得的是25億美元。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：相比于中國的房地產(chǎn)市場，海外房產(chǎn)投資究竟有什么樣的魅力？

史銳雪：我們比較了解中國的中小房地產(chǎn)投資客戶，他們最關心的兩個問題，一個是房產(chǎn)的出租回報，一個是貸款利率。在中國，以上海和北京為例，每年出租回報率只有2％，商業(yè)貸款利率大概是在8％，出租回報率是完全沒有辦法覆蓋貸款利率的。同樣再來看加拿大，加拿大外國人貸款大概貸到70％，一般來講首付只需要10％，但是出租回報率是7％，貸款利率只有2.3％，這意味著什么？中小投資人在通過投資加拿大房產(chǎn)的過程中，不但可以實現(xiàn)以租養(yǎng)貸，同時可以獲得豐富的現(xiàn)金流，可以通過銀行貸款只需要投入很少量的現(xiàn)金，就可以實現(xiàn)海外房產(chǎn)配置，并且可以獲得很大量的現(xiàn)金流。我想這是為什么眾多的中國投資人會對海外房產(chǎn)如此關注的重要原因。

我們整理出了中國投資者最青睞的海外投資目的地的排名。主要的國家和城市分別是英國倫敦、澳洲悉尼、紐約、洛杉磯、舊金山、溫哥華、墨爾本、多倫多、芝加哥、東京、新加坡、葡萄牙、馬來西亞和濟州島。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：為什么這些國家和城市房產(chǎn)會受到如此多的關注？

史銳雪：我認為最主要的原因是國內(nèi)目前為止房地產(chǎn)投資市場不明朗，股市的表現(xiàn)相對來說比較異常，所以存在著手中有一些剩余資產(chǎn)需要去配置的客戶，他們面臨著投資無門的情況，因此海外房產(chǎn)對于客戶來講會是一個很好的選擇。除此之外，一個很重要的因素是西方國家是建立在私有財產(chǎn)神圣不可侵犯的立國之本的基礎上，所以所有的房產(chǎn)基本上都是永久產(chǎn)權(quán)?；诘褪赘兜屠?，高增長高租售比以及低空置率，并且人民幣近期升值以及匯率優(yōu)勢，海外房產(chǎn)投資不失為一個非常好的選擇。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：萬國置地巨資打造的海外樓市網(wǎng)站有什么特別之處？

史銳雪：在海外樓市上市之前，當您想要搜索北歐三室一廳的獨棟別墅的過程中，可能您看到的房源的圖片只有兩張。這是完全沒有辦法滿足您的購房需求的。當您搜索西班牙瓦倫西亞的房源的時候，可能只有兩套房，這是完全沒有辦法匹配到您的需求的。而且這些網(wǎng)站篩選的條件只有國家、城市以及價格，如果您對當?shù)氐某鞘谢蛘弋數(shù)氐慕值啦⒉皇悄敲词煜?，可能您并不知道您看到的信息代表著什么、意味著什么。海外樓市的上線將解決如上全部的痛點。

海外樓市的設計風格采取的是全球最流行的扁平化設計，客戶可以用最簡潔明了的方式獲取信息。我們基于對客戶的了解以及對項目的了解，進行了一系列人性化的搜索技術(shù)，客戶只需要3秒鐘就可以獲得房源信息，并且每一套房源都有二維碼，只需將房源上方的二維碼掃一掃，就可以將心儀的房源信息分享給想要分享的人。

零距離購房一直是我們海外樓市的目標，到目前為止很多中國客戶仍然對于海外購房有著非常多的距離感，我們海外樓市的使命就是在未來1～2年之內(nèi)消除這個距離，讓更多人更加了解海外置業(yè)的優(yōu)勢，實現(xiàn)全球資產(chǎn)配置。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：這里面其實很多還停留在喊口號層面，談一些實質(zhì)的內(nèi)容，萬國置地海外樓市的核心競爭力和盈利模式到底是什么？現(xiàn)在所投入的資金是自有資金還是有一些風投引入？

史銳雪：目前為止我們投入的資金全部是自有資金，見諸于我們實際運營效果比較好，客戶成交量也還不錯，所以現(xiàn)在我們是可以實現(xiàn)盈虧平衡的。今年我們也受到了很多風投或者國內(nèi)一些基金公司的關注，也在和我們談投資以及合作，但實際上我們是希望能夠在穩(wěn)中求勝。如果要引入投資的話，可能我們會用在國內(nèi)的一個網(wǎng)點的設立上，我們計劃在國內(nèi)一線和二線的城市設置20個點左右，讓更多中國客戶可以通過海外樓市這個網(wǎng)站獲益。

其實我們的盈利模式完全來自于我們和開發(fā)商以及地產(chǎn)經(jīng)紀之間的傭金模式，相當于我們是不賺客戶任何錢的。我們是只為客戶提供服務，實際上是所有盈利全部是來源于我們和國外開發(fā)商以及國外地產(chǎn)經(jīng)紀之間的傭金返點模式。

未來5～10年，海外房產(chǎn)一定是中國投資客戶的一個主要選擇之一，這個方向一定不會變的。海外房產(chǎn)置業(yè)是我們?nèi)f國置地為客戶提供的投資途徑之一，接下來我們要做的是幫助金字塔中間的這些中產(chǎn)階級客戶尋找更多的投資途徑，也就是說我們會轉(zhuǎn)型的方向是幫助更多的客戶做海外資產(chǎn)配置以及基金管理等。