趙曉：救市政策還有“后手”

文│趙曉 陳金保

趙曉：救市政策還有“后手”

文│趙曉 陳金保

在樓市下半場(chǎng)，房企依靠土地增值、房?jī)r(jià)上漲賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，不再會(huì)有普

遍性的規(guī)?；鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。即使“救市”政策頻頻出臺(tái)，似乎也難以快速消化這么大量的庫(kù)存。

趙曉北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)委員會(huì)專家委員

不管怎樣，央行和財(cái)政部聯(lián)袂針對(duì)二套房首付和二手房營(yíng)業(yè)稅的政策，被業(yè)界喻為5年內(nèi)最強(qiáng)的樓市政策?？v向比較一下，時(shí)下的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)回到了2008年的救市時(shí)刻。

比如，買(mǎi)房不限購(gòu)，甚至還有財(cái)政補(bǔ)貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對(duì)結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭購(gòu)買(mǎi)改善型二套住房執(zhí)行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門(mén)檻，提高貸款限額；營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年改為2年等等。雖然沒(méi)有再提及“買(mǎi)房就是愛(ài)國(guó)”，但政策背后的實(shí)質(zhì)還是通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松來(lái)鼓勵(lì)民眾買(mǎi)房，從而穩(wěn)定住房消費(fèi)。

松綁調(diào)控的目的有兩個(gè)：一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較低迷的情形下，此時(shí)將行政性調(diào)控手段回歸到市場(chǎng)化運(yùn)行是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)；二是政府希望以“穩(wěn)樓市”來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”。一方面，房地產(chǎn)調(diào)控手段的市場(chǎng)化為未來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制奠定了基礎(chǔ)；另一方面，以“穩(wěn)樓市”來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”也是政府無(wú)奈的選擇。

“穩(wěn)增長(zhǎng)”才能“穩(wěn)就業(yè)”，自不必說(shuō)，但還有更重要的。那就是，當(dāng)前擺在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是必須趕在人口老齡化到來(lái)之前跨越“中等收入陷阱”。具體目標(biāo)就是要保持6～7％的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面深化改革贏取時(shí)間和空間，而這時(shí)間段也就是5～7年，這也是十八屆三中全會(huì)提出在2020年人均收入翻一番的背后意義所在。

世界發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，沒(méi)有一個(gè)老齡化國(guó)家能保持經(jīng)濟(jì)活力，日本如此，中國(guó)未來(lái)估計(jì)也是如此。美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究局對(duì)30個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的研究結(jié)果顯示，人均GDP超過(guò)1.6萬(wàn)美元時(shí)才告別高速增長(zhǎng)。而現(xiàn)在我們?nèi)司鵊DP還不到1萬(wàn)美元，如果經(jīng)濟(jì)增速馬上快速減檔，其落入“中等收入陷阱”的概率就會(huì)增大，因?yàn)閷?duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，人口紅利轉(zhuǎn)為人口負(fù)債是沉重的負(fù)擔(dān)。對(duì)于保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間的重要性，李克強(qiáng)總理其實(shí)已多次強(qiáng)調(diào)過(guò)，最近急赴東北和福建的經(jīng)濟(jì)“督戰(zhàn)”更佐證了這一點(diǎn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于一個(gè)新舊交替的“銜接期”，在銜接轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和外部需求不振相互疊加時(shí)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)需要繼續(xù)發(fā)揮投資和提振內(nèi)需的力量。住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光日前撰文稱，“房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，?jīng)濟(jì)‘房地產(chǎn)化’短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)”。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大概占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20％還強(qiáng)。2015年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)8.5％，創(chuàng)近10年來(lái)新低，如果再考慮房地產(chǎn)投資帶動(dòng)的間接需求，房地產(chǎn)投資下滑對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累作用確實(shí)不容小覷。今年一季度，海南經(jīng)濟(jì)增速為僅4.7％，同比下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)，差點(diǎn)墊底（比山西高點(diǎn)），就是由于房地產(chǎn)投資拖了后腿。

總體來(lái)看，今年樓市的寬松政策主要還是由鼓勵(lì)一套房剛需拓展到二套改善型需求，無(wú)論是房貸政策還是稅收政策的調(diào)整，都是為改善型需求提供了最大的便利，堅(jiān)持“穩(wěn)定住房消費(fèi)需求”的大方向還沒(méi)有改變。但是，筆者以為，這并不代表鼓勵(lì)投資性住房需求的事情不能做，具體做不做，那要視經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)而定，如果未來(lái)2～3月中國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀層面還繼續(xù)承壓，則樓市寬松政策將會(huì)進(jìn)一步“發(fā)酵”。

首先是繼續(xù)釋放流動(dòng)性。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了降息降準(zhǔn)周期，年內(nèi)估計(jì)還會(huì)有2～3次降息，1～2次降準(zhǔn)。不管是定向還是不定向，降息降準(zhǔn)對(duì)樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)的空間已經(jīng)不大，因?yàn)殂y行在利差的約束下動(dòng)力已顯不足。目前貸款基準(zhǔn)利率為5.9％，首套房的利率下限是7折，也就是4.1％。而在存款利率上浮空間打開(kāi)之后，部分銀行5年期存款利率已經(jīng)達(dá)到5.2％，打7折的話，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調(diào)的情況下，7折利率不太可能成為主流，有可能的是二套房利率上浮10％會(huì)逐漸取消。

其次是限購(gòu)政策會(huì)進(jìn)一步修正。目前還執(zhí)行限購(gòu)政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞5個(gè)城市了。三亞年內(nèi)很可能會(huì)動(dòng)搖，其他4個(gè)城市估計(jì)會(huì)小范圍修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限購(gòu)；下調(diào)非戶籍家庭購(gòu)房繳稅和繳納社保的年限。對(duì)于其他三線以下小城市，有可能會(huì)允許外籍人士在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房，也會(huì)有越來(lái)越多的城市加入購(gòu)房契稅返還或者直接財(cái)政補(bǔ)貼的隊(duì)伍。

再次是調(diào)整購(gòu)房稅收政策。營(yíng)業(yè)稅免征已經(jīng)從5年改為了2年，進(jìn)一步下調(diào)的空間基本沒(méi)有了。暫停執(zhí)行對(duì)非唯一住房征收20％的個(gè)稅政策是焦點(diǎn)，即使繼續(xù)執(zhí)行，也會(huì)不再按差額的20％征收，而是按交易總額的1％簡(jiǎn)易稅率征收，這在年內(nèi)是大概率事件。

最重要的一個(gè)政策，就是國(guó)家住房銀行呼之欲出。關(guān)于國(guó)家住房銀行的發(fā)展模式，目前熱議的有兩種：一種是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的模式，即住房銀行通過(guò)發(fā)行金融債籌集資金，然后直接向購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商提供資金支持；另一種是類似美國(guó)的“兩房”模式，即住房銀行通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行的住房抵押貸款來(lái)支持個(gè)人住房市場(chǎng)(即個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)證券化)。目前來(lái)看，實(shí)行“兩房”模式的概率更高。雖然國(guó)家住房銀行與美國(guó)的“兩房”在設(shè)立初衷和資金規(guī)模上有一定的區(qū)別，但本質(zhì)仍是給中低收入家庭融資買(mǎi)房，這對(duì)未來(lái)住房消費(fèi)的撬動(dòng)作用不可估量。