淺析房地產(chǎn)泡沫成因及應(yīng)對(duì)

摘要：土地供需失衡、金融過(guò)度支持、買賣雙方信息不對(duì)稱以及租買選擇機(jī)制的缺失，造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象日益嚴(yán)重?？朔康禺a(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)及其社會(huì)發(fā)展的負(fù)面影響，需要從平衡土地供需、加強(qiáng)金融監(jiān)管、強(qiáng)化信息披露以及完善體制機(jī)制等方面入手，采取針對(duì)性措施促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 供需失衡 金融監(jiān)管 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

一、引言

為了保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在投資和圈地?zé)岢保康禺a(chǎn)過(guò)度投機(jī)引起房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，有效需求不足導(dǎo)致商品房空置率一直處于居高不下的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象日益嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了市場(chǎng)回報(bào)率的信號(hào)，使得社會(huì)上資金都被吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)，使得其他行業(yè)很難在銀行得到貸款支持，抑制社會(huì)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題使得房屋已經(jīng)變成了奢侈品，購(gòu)房支出擠占了居民其他的消費(fèi)支出，導(dǎo)致內(nèi)需不足的問(wèn)題愈加突出。研究房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響并采取針對(duì)性措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展十分必要。

二、房地產(chǎn)泡沫的成因

（一）建設(shè)用地供求關(guān)系失衡

在供給方面，建設(shè)用地是房地產(chǎn)的主要成本。隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國(guó)的建設(shè)用地購(gòu)置費(fèi)用也在逐年上漲，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)，我國(guó)的建設(shè)用地屬于國(guó)家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了建設(shè)用地的稀缺性，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步抬高建設(shè)用地價(jià)格。尤其是在我國(guó)很多地區(qū)存在著比較嚴(yán)重的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，賣地收入成為很多地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，更成為了房地產(chǎn)價(jià)格上升的推手；在需求方面，隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模和進(jìn)程的擴(kuò)大和加速，人口從農(nóng)村到城市的流動(dòng)引起的聚集效應(yīng)產(chǎn)生了巨大的住房需求，加之我國(guó)目前租房對(duì)買房的替代效應(yīng)較小，從而推動(dòng)房屋租金及住房?jī)r(jià)格的相互交替上升。除此之外，人均國(guó)民收入的不斷提高使得人們對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買意愿更大程度上轉(zhuǎn)化為對(duì)房子的現(xiàn)實(shí)需求。同時(shí)，由于我國(guó)目前可投資的項(xiàng)目較少，投資資金增值渠道狹窄，客觀上使得部分社會(huì)資金不斷轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。

（二）金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度支持

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同時(shí)具有一般商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，它依靠銀行信貸的有力支撐得以保證在任意價(jià)格都能達(dá)到均衡。從房地產(chǎn)的供給一方來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模較大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。由于房地產(chǎn)具有保值增值的特性，這也促使金融機(jī)構(gòu)傾向于將信貸資金投放到該行業(yè)，客觀上造成部分開發(fā)商得以使用融資杠桿，導(dǎo)致過(guò)度開發(fā)、投機(jī)行為盛行。從房地產(chǎn)需求方分析，由于房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)有的支付能力，僅靠自己擁有的資金無(wú)法支付商品房?jī)r(jià)，銀行的個(gè)人住房抵押貸款此時(shí)就給購(gòu)買者帶來(lái)了便利，同時(shí)也為投機(jī)行為提供了便利，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。金融市場(chǎng)的逐步放開，加劇了商業(yè)銀行之間的的競(jìng)爭(zhēng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)由于存在政府支持、房產(chǎn)價(jià)格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)一步促使銀行加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)，泡沫化日趨嚴(yán)重。

（三）房地產(chǎn)買賣雙方信息不對(duì)稱

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩個(gè)明顯的問(wèn)題。一方面是房地產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)很快，但市場(chǎng)發(fā)展不平衡，尤其是在服務(wù)方面相對(duì)滯后，表現(xiàn)在信息披露不全面、不規(guī)范和不及時(shí)，甚至存在大量虛假信息，同時(shí)主管部門對(duì)行業(yè)監(jiān)管缺乏規(guī)范，市場(chǎng)秩序混亂。另一方面，作為購(gòu)房者的普通民眾因?yàn)槿狈ｉT知識(shí)，很難憑借個(gè)人擁有的專業(yè)知識(shí)對(duì)房產(chǎn)的性能、質(zhì)量、配套設(shè)施以及市場(chǎng)價(jià)格等作出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。在這種信息嚴(yán)重不對(duì)稱的情況下，消費(fèi)者的行為易受到媒體聲音和其他消費(fèi)者的影響，盲目跟風(fēng)一哄而上使得地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口規(guī)模的快速增加引起住房需求不斷上升，如果擁有健全的住房租賃系統(tǒng)很大程度上可以引導(dǎo)居民的住房需求選擇趨于理性化，在租房與購(gòu)房之間做出合理的選擇。然而由于住房租賃系統(tǒng)無(wú)法起到應(yīng)有的作用，租賃市場(chǎng)不完善，加之受傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買房欲望比較強(qiáng)烈，使得房屋租賃市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)住房購(gòu)買行為的替代。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿足企業(yè)的資金需求，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理有利于從融資來(lái)源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來(lái)源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人住房貸款的審查程序，加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機(jī)制建設(shè)，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過(guò)降低貸款利率、增加貸款金額、延長(zhǎng)還款期限等手段，加大對(duì)首套房貸款的支持力度。

（二）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

要強(qiáng)化賣方信息披露責(zé)任，加強(qiáng)宣傳教育，提高買方分析市場(chǎng)、解讀房地產(chǎn)信息的能力。鼓勵(lì)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)定期發(fā)布房地產(chǎn)分析報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來(lái)趨勢(shì)及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應(yīng)的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，增強(qiáng)企業(yè)信息披露的自覺性。

（三）發(fā)揮主管部門的監(jiān)管作用合理平抑房?jī)r(jià)

要完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強(qiáng)地方政府對(duì)平抑房?jī)r(jià)工作的積極性。完善地方政府政績(jī)考核機(jī)制，避免唯GDP論，將控制房?jī)r(jià)上漲幅度作為政績(jī)考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財(cái)政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對(duì)收費(fèi)金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)土地出讓金的監(jiān)督。

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（楊文相，1993年生，青海民族大學(xué)。研究方向：土木工程）