房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制

摘要：成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，是工程盈利與否的一個(gè)決定性因素。基于此，文章從房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理的意義入手，通過(guò)分析目前國(guó)內(nèi)的建筑項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行工程成本控制的現(xiàn)狀及造成原因，探討如何在設(shè)計(jì)階段采取有效的措施來(lái)控制成本。

關(guān)鍵詞：建筑項(xiàng)目；設(shè)計(jì)階段；成本控制

一、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理的意義

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、工序復(fù)雜的生產(chǎn)鏈，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理是實(shí)現(xiàn)建筑總成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建筑設(shè)計(jì)是把資金轉(zhuǎn)換為實(shí)物的決定性環(huán)節(jié)，它決定著接下來(lái)建筑項(xiàng)目的總投資和成本控制，進(jìn)而直接影響著投資企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

2、科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的建筑設(shè)計(jì)不僅是確保建筑質(zhì)量的可靠保證，還是一項(xiàng)工程可否如期順利完工的決定性因素。一方面它可以對(duì)工程施工起到高效的引導(dǎo)作用，也可以為其它環(huán)節(jié)的施工順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，減少不必要的設(shè)計(jì)變更和返工，保證施工進(jìn)度；另一方面可以減少設(shè)計(jì)與施工之間的誤差，避免出現(xiàn)成品房與設(shè)計(jì)的模型房出現(xiàn)“失真”的情況，降低了業(yè)主與承包商之間發(fā)生糾紛的可能性。

3、“物美價(jià)廉”是商品在市場(chǎng)暢通無(wú)阻的最好名片。對(duì)于同一項(xiàng)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，建筑的功能、開(kāi)發(fā)商的投資目標(biāo)和業(yè)主的決策范疇都是既定值，但是好的建筑設(shè)計(jì)卻能將這些既定值加以有效整合，設(shè)計(jì)出一套最優(yōu)執(zhí)行方案，使建造出來(lái)的成品房即具備建筑物自身獨(dú)特的風(fēng)格和美感，又將工程造價(jià)控制在了合理范圍，如此物美價(jià)廉的商品，消費(fèi)者自然趨之若鶩，有了好的市場(chǎng)口碑和顧客群基礎(chǔ)，可以大大節(jié)約宣傳銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用。

二、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制的現(xiàn)狀及造成原因

1、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制的現(xiàn)狀

在我國(guó)，長(zhǎng)期以來(lái)，普遍忽視設(shè)計(jì)階段對(duì)工程成本的影響，而把更多的精力放在工程的施工階段。在施工階段通過(guò)有效地管理、嚴(yán)格地控制，確實(shí)可以在一定程度上降低建設(shè)工程的造價(jià)，但效果甚微。很多建設(shè)工程都產(chǎn)生了竣工決算超施工圖預(yù)算，施工圖預(yù)算超設(shè)計(jì)概算，設(shè)計(jì)概算超投資估算的工程造價(jià)“三超”現(xiàn)象，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失控，給國(guó)家和企業(yè)都造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

2、造成這種現(xiàn)狀的原因

2.1 設(shè)計(jì)單位的原因。大多數(shù)設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過(guò)程中往往設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)完全分開(kāi)，設(shè)計(jì)人員不了解工程成本控制方面的知識(shí)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中缺乏經(jīng)濟(jì)意識(shí)，而造價(jià)人員又沒(méi)有同步參與設(shè)計(jì)工作，不能與設(shè)計(jì)人員及時(shí)溝通，導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員大多只專(zhuān)注于自己的設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上的可操作性，而不注重設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)可行性，從而增加了項(xiàng)目投資方的經(jīng)濟(jì)投入。

2.2 建設(shè)單位的原因。很多建設(shè)單位由于工期等多方面的原因，項(xiàng)目匆忙上馬，產(chǎn)生了很多“邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工”的“三邊”工程，這樣的工程經(jīng)常在施工的過(guò)程中不斷修改設(shè)計(jì)，當(dāng)然也無(wú)法實(shí)現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段對(duì)工程成本進(jìn)行有效的控制。

2.3 其他多方面的原因，比如設(shè)計(jì)周期短，缺乏多方案間的比選等等。

三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段的成本管理中存在的問(wèn)題

1、工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)相分離

①作為設(shè)計(jì)人員一般會(huì)比較偏重設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性和獨(dú)特性，而忽視了設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，造成在施工過(guò)程中，為了達(dá)到先進(jìn)的設(shè)計(jì)要求，不得不引進(jìn)新技術(shù)、新設(shè)備配合施工需求，從而加大施工成本。②由于設(shè)計(jì)責(zé)任問(wèn)題，設(shè)計(jì)人員會(huì)尤其關(guān)注建筑質(zhì)量，因而設(shè)計(jì)方案會(huì)相對(duì)保守，性?xún)r(jià)比低。③市場(chǎng)目前缺乏一套完整的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣加以判斷，因此，很多設(shè)計(jì)人員和相關(guān)管理人員普遍缺乏自主、自發(fā)進(jìn)行成本控制的動(dòng)力和意識(shí)。④利潤(rùn)最大化是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從事住宅開(kāi)發(fā)的基本動(dòng)力，因而就會(huì)為了追求一些短期利益行為影響設(shè)計(jì)工作的正常開(kāi)展，最后所設(shè)計(jì)出來(lái)的方案忽視社會(huì)效益、環(huán)境效益和公共利益。

2、設(shè)計(jì)招投標(biāo)不徹底

《中華人民共和國(guó)建筑法》第十九條規(guī)定建筑工程依法實(shí)行招標(biāo)發(fā)包，對(duì)不適于招標(biāo)發(fā)包的可以直接發(fā)包。招投標(biāo)以質(zhì)量、資金、工期等作為衡量標(biāo)準(zhǔn)可以將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入建筑設(shè)計(jì)過(guò)程，有利于房地產(chǎn)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，提高設(shè)計(jì)水平，縮短設(shè)計(jì)周期，節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量，另一方面還能打擊行賄、受賄等腐敗行為。但是由于招投標(biāo)的市場(chǎng)機(jī)制建立不夠完善又缺乏有力的監(jiān)管，加之建筑還涉及美學(xué)價(jià)值和社會(huì)效益等模糊的衡量標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)計(jì)招投標(biāo)在市場(chǎng)中并沒(méi)有得到實(shí)效性的貫徹。

3、企業(yè)管理權(quán)責(zé)劃分過(guò)細(xì)，缺乏“團(tuán)隊(duì)效益”

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多喜歡將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離開(kāi)來(lái)，建筑工程設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)組負(fù)責(zé)，造價(jià)則由概預(yù)算組負(fù)責(zé)，兩組人員缺乏有效溝通，又出于各自的利益和要求，最后不是設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮經(jīng)濟(jì)因素，使得設(shè)計(jì)性?xún)r(jià)比低，就是經(jīng)濟(jì)原因限制了設(shè)計(jì)的有效發(fā)揮，使得設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到指定要求。

四、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制的措施

1、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀(guān)念，多方重視

首先，決策者、管理者要增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀(guān)念，重視在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行工程成本控制。其次，設(shè)計(jì)人員要與經(jīng)濟(jì)造價(jià)人員緊密配合，多向造價(jià)人員咨詢(xún)工程造價(jià)方面的知識(shí)，避免出現(xiàn)“閉門(mén)造車(chē)”的現(xiàn)象。另外，造價(jià)人員也要及時(shí)參與設(shè)計(jì)，為設(shè)計(jì)人員提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、多方案的經(jīng)濟(jì)比選等參謀工作，從經(jīng)濟(jì)的角度對(duì)不必要的浪費(fèi)及時(shí)提醒或糾正。

2、廣泛推行設(shè)計(jì)招投標(biāo)

目前，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，招投標(biāo)制度已經(jīng)被廣為接受。在設(shè)計(jì)招標(biāo)過(guò)程中，業(yè)主不僅可以要求設(shè)計(jì)投標(biāo)方案的新穎性、實(shí)用性、安全性等多方面的突出性能，還可以對(duì)其經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行規(guī)定。這樣，設(shè)計(jì)單位在每一個(gè)細(xì)節(jié)上都會(huì)竭盡全力，除了注重方案本身的獨(dú)樹(shù)一幟以及使用效果的優(yōu)劣，還要增強(qiáng)方案的經(jīng)濟(jì)合理性方面的競(jìng)爭(zhēng)力。建設(shè)單位在眾多方案比選時(shí)，就可以比選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、既能滿(mǎn)足功能和工藝方面的基本要求，又能降低工程成本的最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。

3、大力推廣限額設(shè)計(jì)

所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和規(guī)定的投資估算，各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到功能要求的前提下，按分配的限額嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)圖紙的不合理變更，保證總投資額不被突破。不少項(xiàng)目在限額設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)即規(guī)定如果由于設(shè)計(jì)的原因，最終的工程造價(jià)突破總投資，則由設(shè)計(jì)部門(mén)承擔(dān)全部或者部分責(zé)任。推廣限額設(shè)計(jì)，可以使設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)前先進(jìn)行充分地思考和計(jì)算，而不是盲目下手，從原來(lái)的“畫(huà)完再算”演變?yōu)椤斑呄?、邊算、邊?huà)”，這樣就能夠迫使設(shè)計(jì)人員與造價(jià)人員及早進(jìn)行配合，在整個(gè)設(shè)計(jì)階段，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相輔相成，才能夠在保證工程質(zhì)量的前提下保證限額設(shè)計(jì)的完成，從而有效控制工程成本。

4、采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

按照國(guó)家或省、市、自治區(qū)批準(zhǔn)的建筑、結(jié)構(gòu)和構(gòu)件等整套標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件、圖紙進(jìn)行的設(shè)計(jì)，稱(chēng)之為標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，能夠提高設(shè)計(jì)速度并節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，減少設(shè)計(jì)變更；能夠促進(jìn)建筑施工的機(jī)械化、標(biāo)準(zhǔn)化，節(jié)約建筑材料；也能夠加強(qiáng)施工進(jìn)度，縮短工期。從而在保證工程質(zhì)量的同時(shí)最大限度地降低工程成本。

5、有條件地推行設(shè)計(jì)-建造總承包模式

設(shè)計(jì)-建造總承包是對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的承包模式，總承包企業(yè)按照合同規(guī)定，承擔(dān)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工，并對(duì)承包工程的質(zhì)量、安全、工期、造價(jià)全面負(fù)責(zé)。推行這種模式，使得總承包商從設(shè)計(jì)到施工全過(guò)程都會(huì)充分考慮到工程成本的問(wèn)題，會(huì)更加主動(dòng)的優(yōu)化方案，更好的協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，從而間接幫助投資方節(jié)省資源，有效控制工程成本。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)行設(shè)計(jì)-建造總承包這種國(guó)際上公認(rèn)的、行之有效的項(xiàng)目實(shí)施方式已經(jīng)是一種趨勢(shì)。

結(jié)束語(yǔ)

設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的重大影響，業(yè)界早有共識(shí)，但如何真正解決好設(shè)計(jì)階段的成本管理始終是困擾業(yè)界的難題，本文上述做法在實(shí)踐中取得了顯著的效果。

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