會計信息與完善房地產(chǎn)會計核算的探討

余維平

摘 要：在今天房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)實施了獨立的企業(yè)制度，這種企業(yè)制度的推廣確實推動了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)規(guī)模的擴大，但是當(dāng)前的規(guī)章制度對以業(yè)務(wù)的會計處理并沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，或者是這種標(biāo)準(zhǔn)并不能囊括所有的情況，而在這種情況下就會出現(xiàn)企業(yè)的會計核算與實際情況有著十分大的差別，當(dāng)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟的時候，會計核算問題就必然暴露出來。本文主要就快遞信息與完善房地產(chǎn)會計核算進行了細(xì)致的探討，在對會計信息與完善房地產(chǎn)會計核算的背景和現(xiàn)狀有了一定認(rèn)識的基礎(chǔ)上，針對當(dāng)前情況提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的針對性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計核算；制度；信息

一、會計信息與完善房地產(chǎn)會計核算的背景

在當(dāng)前，會計信息與完善房地產(chǎn)會計核算方面使用較為廣泛的會計制度主要包括《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計制度》，這一系列規(guī)章制度隨著市場經(jīng)濟化在微博不斷發(fā)展和完善，也出臺了聲明的法律法規(guī)以及修改意見，而面對這種情況，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該利用這樣的方式結(jié)合自身的情況，對現(xiàn)有的會計核算方法進行進一步提升，會計部門的職能更好的發(fā)揮，為企業(yè)提供更加詳盡的信息服務(wù)。這是哪個會計從業(yè)人員的必備任務(wù)，需要進行不斷的反而提高，另一方面相關(guān)主管部門單位也應(yīng)該不斷進行研究，對相關(guān)制度進行進一步的完善，對房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)前會計核算提供信息服務(wù)。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進入了相對獨立的企業(yè)制度，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的規(guī)范起到了推動作用，但是我們不得不承認(rèn)許多業(yè)務(wù)的處理方面并沒有明確的規(guī)定，或者規(guī)定還并不健全。而由當(dāng)前這種情況所造成的會計審核與實際狀況之間所產(chǎn)生的差距便越來越凸顯。由于房地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)本身就具有較長的周期，投入資金多，價值高等客觀因素，而在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)生產(chǎn)與銷售鏈當(dāng)中，就更加會突出一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算以及一般產(chǎn)品的會計核算之間所存在的較大的差距。當(dāng)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟的時候，會計核算問題就必然得暴露出來了。

二、會計信息與完善房地產(chǎn)會計核算的現(xiàn)狀

1.科目設(shè)置要求更加完善

房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設(shè)置一方面為了財政部會計信息使用者將顧客企業(yè)進行比較，設(shè)置一級科目；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部被垃圾信息的集中分析和處理以及報表合并而設(shè)置的二級以下科目。

2.要求統(tǒng)一行業(yè)收入確定標(biāo)準(zhǔn)

在我國的會計準(zhǔn)則和會計制度中，有四個因素可以作為商品銷售收入確認(rèn)的準(zhǔn)繩，他們是：企業(yè)已經(jīng)把商品所有權(quán)上存在的主要風(fēng)險和主要報酬全部轉(zhuǎn)移給購買者；企業(yè)沒有繼續(xù)對已經(jīng)出售的商品進行繼續(xù)控制；在交易當(dāng)中帶來的經(jīng)濟效益直接納入企業(yè)當(dāng)中；企業(yè)的收入和成本可以準(zhǔn)確而全面的衡量出來。在這四個因素中，確認(rèn)是否帶來收入的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是風(fēng)險和報酬從出賣一方轉(zhuǎn)移向購買一方這一實質(zhì)性的轉(zhuǎn)移過程，但是在實際操作過程中，理論對事實的指導(dǎo)性還有束縛，對收入的確認(rèn)造成了一定的困擾。

3.信息安全性保障問題受到關(guān)注

由房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風(fēng)險這一行業(yè)客觀特點決定在會計信息披露過程中必須充分的體現(xiàn)。在實際中，必須建立一個健全而完善的質(zhì)量保證金制度為企業(yè)的安全發(fā)展提供保障；另一方面，由于房地產(chǎn)銷售內(nèi)容時間更長、銷售商品價格更高，所以相對一般工商企業(yè)而言就要求他的保證金數(shù)額更大，同時商品的保修周期更加長久。

三、對會計信息與完善房地產(chǎn)會計核算的建議

1.統(tǒng)一科目設(shè)置，便于讀者閱讀

統(tǒng)一會計科目的設(shè)置使信息閱讀者更加便利，如果公司希望開展成本核算可以根據(jù)開發(fā)項目的數(shù)量、規(guī)模以及內(nèi)部管理的要求來進行。例如在公司下面的一些項目，如果不是獨立核算的便可以不用建立單獨的開發(fā)間接費用賬表，而是可以直接在成本項目欄以內(nèi)增加一欄管理費用以及利息。由于管理費用和利息主要的間接費用，根據(jù)實際情況對開發(fā)成本一級賬予以適當(dāng)?shù)娜∠梢允乖诤怂氵^程中更加便利，而另一方面將房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設(shè)為一級賬繼而設(shè)置明細(xì)項目。

在實際操作過程中，企業(yè)應(yīng)該針對核算對象進行具體的情況分析，之后設(shè)置相對獨立的成本詳細(xì)帳表，而在此基礎(chǔ)上制作出成品卡片，對項目從始至終各種成本費用進行詳細(xì)的記錄。借助成本卡片來進行核算主要是為了更加簡易而明確地看出在這一項目實施的整體情況，而項目中每一項具體情況和具體成本都清晰而明了。這樣一來就有利于開展投資分析和監(jiān)督分析，同時也避免了冗長的結(jié)賬和建賬，既可以提高所掌握信息的準(zhǔn)確性又可以大幅度的提高會計的工作效率。

2.統(tǒng)一確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范結(jié)轉(zhuǎn)方法

收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險和報酬從出賣一方轉(zhuǎn)移向購買一方這一實質(zhì)性的轉(zhuǎn)移過程，這一點毋庸置疑，所以在實際中如果并不符合這種標(biāo)準(zhǔn)，那么即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢甚至通過驗收并且獲得了相關(guān)報酬，也將企業(yè)的風(fēng)險進行了轉(zhuǎn)移，在這種情況下依然不能作為收入加以確認(rèn)。這就要求政府部門進行統(tǒng)一的研究根據(jù)實際進行針對性的規(guī)定，統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)收入確定的標(biāo)準(zhǔn)，確定到底在什么情況下才能依次進行成本轉(zhuǎn)街，針對在工作中出現(xiàn)的實際問題提出一系列更加完善的衡量標(biāo)尺。

3.重視資料風(fēng)險，提供準(zhǔn)確信息

在房地產(chǎn)企業(yè)核算成本時一般都會把保證金納入成本核算以內(nèi)，通過這種方式為投資者提供更加準(zhǔn)確而全面的風(fēng)險情況總覽，這樣一來可以大大降低企業(yè)承受的風(fēng)險。而在另一方面，通過在財務(wù)會計核算審核報告中逐一羅列可能將會應(yīng)對的各種風(fēng)險，進行廣泛而深入的了解，這其中不僅是以抵押風(fēng)險為代表的某一種風(fēng)險，而是包括例如企業(yè)在對土地的開發(fā)過程中存在的風(fēng)險、工程項目在開發(fā)過程中存在的風(fēng)險、企業(yè)在籌資融資過程中面臨的風(fēng)險、土地在使用過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險等等各種風(fēng)險全部羅列出來。通過這種方式讓投資者真正對所面臨的風(fēng)險做到深入而全面的了解，只有這樣才能夠及時而有效地作出最準(zhǔn)確的判斷。

參考文獻：

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