謹(jǐn)慎評估中國買家海外“炒房”

盡管中國買家進(jìn)入海外市場會擴(kuò)大需求，但在供應(yīng)緊張的城市，中國買家實際上增加了新項目開發(fā)資金，也推動了供應(yīng)量。

“中國投資客對海外住宅市場造成的影響，我認(rèn)為需要謹(jǐn)慎評估?！碑?dāng)被問到最近被熱炒的中國買家是否推高全球樓價時，萊坊亞太區(qū)研究部主管尼古拉斯·霍爾特連聲否認(rèn)。

尼古拉斯從2012年開始負(fù)責(zé)萊坊亞太區(qū)研究部，主要的國際觀察區(qū)域為英國、歐洲大陸和亞太區(qū)，他是倫敦政經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士、謝菲爾德大學(xué)的市鎮(zhèn)和國家規(guī)劃專業(yè)的碩士和雷丁大學(xué)測量專業(yè)的研究生，也是英國皇家測量師學(xué)會會員?！敦斀?jīng)國家周刊》記者專訪了尼古拉斯·霍爾特，請他從全球視角來聊聊海外置業(yè)。

“一些市場確實會出現(xiàn)買家購買力不足的問題，但我認(rèn)為主要是因為供應(yīng)不足，而非海外需求。至于針對海外買家的限制措施，我認(rèn)為這不是特意針對中國買家的，更多的是要解決國內(nèi)購房力不足的問題?！蹦峁爬拐f道。

德國、阿聯(lián)酋買家最愛海外置業(yè)

《財經(jīng)國家周刊》：從世界范圍來看，海外置業(yè)比例最高的國家是哪幾個？分別是多少？中國大概排在第幾位？

尼古拉斯·霍爾特：萊坊每年都會對全球超高凈值人士做出統(tǒng)計。根據(jù)2015年的數(shù)據(jù)，從全球來說，德國和阿聯(lián)酋的超高凈值人士（扣除自住房屋之外，凈資產(chǎn)為3000萬美元的人士）在海外房產(chǎn)投資的份額在整個房產(chǎn)投資方案中最高，達(dá)40%;此外，新加坡、馬來西亞和肯尼亞的富豪也有30%的房產(chǎn)位于海外。

中國具體排名情況不清楚，不過中國超高凈值買家只有5%的房產(chǎn)是在國外的，95%的還是在中國國內(nèi)。

《財經(jīng)國家周刊》：據(jù)你了解，中國人在倫敦置業(yè)時，主要是以移民、教育還是投資為目的？購買房屋的價格主要分布在什么區(qū)間？

尼古拉斯·霍爾特：以上原因皆有。去倫敦進(jìn)行房產(chǎn)投資的買家有不同類型，有些非常富裕的中國人，他們申請英國的一類投資者簽證，打算更換自己的生活或者生意所在地。實際上，中國人是這類型簽證最大的申請者，截至2014年9月30日，357位中國人申請了該類簽證，而前一年申請者的數(shù)目為178位。

另外一些人，尤其是中產(chǎn)階級，主要是純投資客。過去18個月中國國內(nèi)住宅市場表現(xiàn)不佳，不少投資客在尋求多元化的投資手段。最后，留學(xué)需求也是一個重要的原因，父母會為他們在英國留學(xué)的孩子購買公寓。

對于中國買家來說，最受歡迎的價格區(qū)間是50萬?100萬英鎊。截至去年8月，倫敦市中心這個價格區(qū)間18.7%的住宅物業(yè)是中國人購買的，同比增長11.9%。相比二手房產(chǎn)，中國買家更偏好新建物業(yè)，在同一價格區(qū)間，新建物業(yè)21.6%由中國買家購入，同比增長14.5%。

另外一個值得注意的現(xiàn)象是，有越來越多的超高端買家對倫敦的頂級住宅項目有興趣，這些房產(chǎn)的價值超過1000萬英鎊，我們相信接下來5年這個趨勢將會延續(xù)。

限制措施并非針對中國買家

《財經(jīng)國家周刊》：有媒體認(rèn)為，是中國人炒高了英國、美國或者澳大利亞本地的房價，讓本地居民買不起房子，你認(rèn)可這種說法嗎？

尼古拉斯·霍爾特：我認(rèn)為對于中國投資客對海外住宅市場所造成的影響，我們需要謹(jǐn)慎評估。盡管中國買家進(jìn)入這些市場會擴(kuò)大需求，但很多中國買家對新建項目有偏好，這樣的話在那些供應(yīng)緊張的城市，他們實際增加了新的項目開發(fā)資金，從而也推動了供應(yīng)量。

尤其在英國和美國市場，我們注意到由于經(jīng)濟(jì)情況的好轉(zhuǎn)，住宅市場也開始回暖，再加上低利率以及國內(nèi)買家的強(qiáng)勁需求，這些都增長了購房需求。在上述一些市場確實會出現(xiàn)買家購買力不足的問題，但我認(rèn)為主要是因為供應(yīng)不足，而非海外需求。

《財經(jīng)國家周刊》：有些國家出臺政策，提高了外國人購房的門檻，主要原因是什么？這是針對中國海外購房者的行為嗎？

尼古拉斯·霍爾特：全球許多國家對于國外買家購買房產(chǎn)有不同程度的限制措施。比如說在中國，不是本地居民的外國人不能購買住宅物業(yè)。其他市場的開放程度各有不同。

最近，我們看到有些國家或地區(qū)針對過去幾年房價快速增長的情況，采取了各種形式的針對海外買家的限制措施，比如說中國香港和新加坡開始額外增收買房時的印花稅，英國開始增收賣房時的資本增值稅，澳大利亞在重新考慮對于國外買家購房資格的規(guī)定。但我認(rèn)為這不是特意針對中國買家的，更多的是要解決國內(nèi)購房力不足的問題。

海外置業(yè)投資趨勢

《財經(jīng)國家周刊》：相比前幾年，2015年中國居民海外置業(yè)趨勢有何變化？

尼古拉斯·霍爾特：目前來說，很多中國買家對葡萄牙、西班牙和馬耳他很感興趣，因為這些地區(qū)的“黃金簽證”項目能夠幫助買家獲得移民簽證，如有需求，還可以再進(jìn)一步申請公民身份。

美國和加拿大也是受歡迎的目的地。雖然近來中國人對于加拿大住宅物業(yè)的熱情有所下降，但美國紐約和洛杉磯依然受歡迎。

我們認(rèn)為中國人的購房需求會繼續(xù)成為全球房產(chǎn)市場的推力，因為數(shù)目日漸龐大的中產(chǎn)階級在海外尋求房產(chǎn)投資機(jī)會。隨著中國房產(chǎn)市場的成熟，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，我們相信中國買家會繼續(xù)尋找機(jī)會，不僅僅限于成熟的西方市場，也會將目光拓展到新興市場。

《財經(jīng)國家周刊》：海外置業(yè)存在的風(fēng)險主要有哪些？

尼古拉斯·霍爾特：我認(rèn)為最重要的就是要做好當(dāng)?shù)厥袌龅墓φn，嘗試明白購買流程、相關(guān)稅費(fèi)、貸款要求和程序以及退出方案。另外要尋求可靠的中介提供可靠的房源以及購房相應(yīng)手續(xù)的協(xié)助。