房地產(chǎn)稅國際比較文章（七）東歐轉(zhuǎn)型國家房地產(chǎn)稅制及經(jīng)驗(yàn)

劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）滿燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國 印第安納州布魯明頓）何 楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）

房地產(chǎn)稅國際比較文章（七）東歐轉(zhuǎn)型國家房地產(chǎn)稅制及經(jīng)驗(yàn)

劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）滿燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國 印第安納州布魯明頓）何 楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）

東歐國家在20世紀(jì)90年代經(jīng)歷了政治和經(jīng)濟(jì)的“劇變”。在這一過程中，地方政府開始承擔(dān)更多的支出責(zé)任。為緩解地方財(cái)政壓力，東歐各國紛紛進(jìn)行財(cái)稅體制改革，其中房地產(chǎn)稅改革是各國普遍采取的做法之一。本文選取立陶宛、俄羅斯、愛沙尼亞和波蘭四個(gè)代表性的國家，介紹其房地產(chǎn)稅制及改革情況，并總結(jié)了東歐轉(zhuǎn)型國家房地產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗(yàn)。

東歐 轉(zhuǎn)型國家 房地產(chǎn)稅

20世紀(jì)90年代，隨著蘇聯(lián)“解體”，東歐各國在經(jīng)濟(jì)和政治領(lǐng)域經(jīng)歷了一系列“劇變”，可用兩個(gè)趨勢(shì)概括：私有化——從高度集中的公有制經(jīng)濟(jì)向私有化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，分權(quán)化——政府部分職責(zé)和財(cái)權(quán)下放。在這個(gè)過程中，各國紛紛出臺(tái)了一系列新的財(cái)稅政策，其中房地產(chǎn)稅作為一項(xiàng)重要內(nèi)容，一方面為其提供了必要的稅收收入，另一方面推動(dòng)了各國私有化和分權(quán)化的進(jìn)程。由于東歐轉(zhuǎn)型國家的差異較大，本文選取立陶宛、俄羅斯、愛沙尼亞和波蘭四個(gè)具有一定代表性的國家，介紹其房地產(chǎn)稅制及經(jīng)驗(yàn)。

一、東歐轉(zhuǎn)型國家房地產(chǎn)稅改革的背景和障礙

（一）房地產(chǎn)稅改革的背景

1.私有化。私有化改變了東歐國家政府的收入結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了稅收體系的建立和完善。在經(jīng)濟(jì)體制改革以前，東歐國家政府財(cái)政收入以企業(yè)上繳利潤為主，沒有較為完善的稅收制度。隨著私有化的進(jìn)行，國有資產(chǎn)比重急劇下降，依靠國有企業(yè)利潤維持國家財(cái)政運(yùn)行難以為繼①滿燕云，李明（洺）.不動(dòng)產(chǎn)稅征管國際比較研究.北大-林肯中心工作論文，2009.。因此，各國紛紛進(jìn)行財(cái)稅改革，以期形成以稅收收入為主的財(cái)政收入體系。房地產(chǎn)稅作為

地方稅收的重要來源，是東歐轉(zhuǎn)型國家財(cái)稅改革的重要部分。

土地和房屋所有權(quán)私有化以及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系的重建是房地產(chǎn)稅改革的重要內(nèi)容，而私有制經(jīng)濟(jì)及以防止國家權(quán)力濫用為目的的抵制政府行為的做法，經(jīng)常與公共利益發(fā)生沖突。這種沖突在土地領(lǐng)域尤其突出，主要原因是土地的存在并非人為努力的結(jié)果。通過征收房地產(chǎn)稅（土地稅），（政府代表的）公共利益可以從土地價(jià)值中獲得相應(yīng)的部分，有效地緩解了這一矛盾。同時(shí)，房地產(chǎn)稅改革也在一定程度上有助于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系的重建。例如在愛沙尼亞，土地稅的征收推動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)進(jìn)程，同時(shí)也推動(dòng)了市級(jí)土地的私有化進(jìn)程 。①Jane H. Malme & Joan M. Youngman .The Development of Property Taxation in Economics in Transition, Case Studies from Central and Eastern Europe. Lincoln Institute of Land Policy. WBI Learning Resources Series 2001.

2.分權(quán)化。在分權(quán)化改革過程中，幾乎全部的東歐國家都不同程度地將資產(chǎn)和支出責(zé)任向地方政府轉(zhuǎn)移，給其財(cái)政造成了巨大的壓力。資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移使得地方政府獲得資產(chǎn)收益的同時(shí)，也要負(fù)擔(dān)維護(hù)成本。而在當(dāng)時(shí)，很多企業(yè)的廠房和設(shè)備已經(jīng)年久失修，維護(hù)成本很高。支出責(zé)任方面，很多東歐國家將社會(huì)保障的支出責(zé)任轉(zhuǎn)移給省和市縣政府。同時(shí)，原來由國有工廠承擔(dān)的地方公共服務(wù)，如教育、醫(yī)療、住房、社會(huì)服務(wù)等也要由地方政府承擔(dān)。支出責(zé)任的下移要求地方政府必須有對(duì)應(yīng)的財(cái)政收入。在大多數(shù)東歐國家法律中，非常重要的一條是賦予地方政府獨(dú)立于中央政府的財(cái)政自治權(quán)和管理權(quán)②Bird, R.M. &C. Wallich.Local Finance and Economic Reform in Eastern Europe. Environment and Planning C: Government and Policy, 1994, (12):263–76.。房地產(chǎn)稅作為地方政府優(yōu)良的稅收選擇，成為財(cái)政分權(quán)背景下東歐轉(zhuǎn)型國家財(cái)稅改革的一個(gè)重要方面。

（二）房地產(chǎn)稅改革的障礙③Jane H. Malme & Joan M. Youngman.The Development of Property Taxation in Economics in Transition, Case Studies from Central and Eastern Europe. Lincoln Institute of Land Policy. WBI Learning Resources Series 2001.

在東歐國家改革過程中，房地產(chǎn)稅改革的障礙主要有兩方面：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的缺失。東歐國家由于長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，以致缺少成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無法確定準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。這些國家必須選擇適當(dāng)?shù)姆绞酱_定稅基。此外，東歐國家在轉(zhuǎn)型前往往采用政府定價(jià)的管理體制，政府擁有專門用于稅收目的的房地產(chǎn)價(jià)值，而有時(shí)這種價(jià)值在內(nèi)涵和確定方法上都是比較模糊的，這也為房地產(chǎn)稅稅基的確定帶來了困難。另一個(gè)是房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值與納稅人收入之間的不匹配。由于東歐國家在改革過程中經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)相對(duì)困難的時(shí)期，這一問題格外突出。

二、東歐代表國家房地產(chǎn)稅制度

在選取的四個(gè)國家中，立陶宛是東歐各國中房地產(chǎn)稅改革比較成功的，實(shí)現(xiàn)了房屋稅的普遍征收，并率先采用了先進(jìn)的批量評(píng)估技術(shù)。愛沙尼亞僅對(duì)土地課稅，土地稅制有其自身的特點(diǎn)。俄羅斯和波蘭的房地產(chǎn)稅改革不太成功，但一定程度上反映了一部分東歐轉(zhuǎn)型國家房地產(chǎn)稅改革的現(xiàn)狀。

（一）立陶宛④Albina Aleksiene & AntanasTumelionis. Property Taxation in Lithuania. International Conference “Land Value Capture in Urban Development Role of Property Tax in Local Finance”, June 23-24, 2009, Warsaw, Poland.

立陶宛歷來對(duì)土地和房屋單獨(dú)管理和課稅。在20世紀(jì)90年代的改革中，立陶宛延續(xù)了這一做法，于1992年和1994年分別對(duì)私有土地和房屋開征了土地稅和房屋稅。此外，還對(duì)國有土地征收地租稅（本質(zhì)是土地租金）。房屋稅、土地稅均屬于地方稅，但由中央政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一評(píng)估與征收，稅收收入歸地方政府。國家稅務(wù)局是設(shè)立在中央政府的房地產(chǎn)稅征管機(jī)構(gòu)，主要管理土地稅和房屋稅。國家登記中心是國家統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅評(píng)估和房地產(chǎn)信息登記管理機(jī)構(gòu)，此外，還負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅評(píng)估爭議的處理。

1.房屋稅⑤立陶宛《房屋稅法》。。房屋稅的法律基礎(chǔ)為1994年頒布的《企業(yè)和法人組織房地產(chǎn)法》。2005年，立陶宛政府又頒布《房屋稅法》，并于2006年1月1日生效?！斗课荻惙ā窋U(kuò)大了房屋稅的稅基。2006年之前，房屋稅只對(duì)企業(yè)法人征收，而新的房屋稅則對(duì)法人和自然人同時(shí)征收。新的法律還要求使用基于市場(chǎng)的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收房屋稅。

現(xiàn)行房屋稅的計(jì)稅依據(jù)為房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，由國家登記中心使用批量評(píng)估技術(shù)統(tǒng)一評(píng)估。稅率范圍為

0.3%～1%，具體由各市確定。國有或市政府擁有的房產(chǎn)、使領(lǐng)館、教堂、慈善機(jī)構(gòu)房產(chǎn)、教育科研用途房產(chǎn)、免稅經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)的房產(chǎn)等可以享受稅收豁免。

2.土地稅①立陶宛《土地稅法》。。立陶宛對(duì)私人所有的土地征收土地稅。2013年以前，土地稅根據(jù)國家登記中心統(tǒng)一確定的土地基準(zhǔn)價(jià)值乘以土地面積得到的土地價(jià)值計(jì)稅。由于土地基準(zhǔn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地的市場(chǎng)價(jià)值，土地稅難以發(fā)揮促進(jìn)土地高效利用的作用，也無法滿足地方財(cái)政收入的需要。近年來立陶宛嘗試引入土地的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，使用批量評(píng)估法進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過多年的研究和政治方面的努力，2013年立陶宛開始采用市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為土地稅的計(jì)稅依據(jù)。

隨著計(jì)稅依據(jù)的改變，土地稅稅率范圍也拓寬。2013年以前，采用單一稅率1.5%。2013年后，各市可以自行確定土地稅稅率，范圍為0.01%～4%。土地稅對(duì)公共道路用地、歷史文化和自然保護(hù)區(qū)用地、林地、使領(lǐng)館用地實(shí)施豁免。年滿65周歲，享受政府撫恤金的納稅人擁有的一定面積（各市確定豁免標(biāo)準(zhǔn)）以內(nèi)的土地，也可享受土地稅豁免。

3.地租稅。立陶宛對(duì)國有土地使用者征收地租稅，計(jì)稅依據(jù)為土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值。稅率范圍為0.1%～4%，具體稅率由各市政府確定。地租稅由市政府負(fù)責(zé)征管，稅收收入歸市政府。

（二）俄羅斯

俄羅斯同樣采用土地和房屋單獨(dú)征稅的模式。俄羅斯房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征三個(gè)稅種：企業(yè)房地產(chǎn)稅、個(gè)人房地產(chǎn)稅和土地稅。其中企業(yè)房地產(chǎn)稅為地區(qū)（州）稅，個(gè)人房地產(chǎn)稅和土地稅為地方稅②John L. Mikesell & C. Kurt Zorn. Data Challenges in Implementing a Market Value Property Tax: Market and Market-Informed Valuation in Russia, Ukraine, and the Baltic States[A].Roy Bahl, Jorge Martinez-Vazquez & Joan Youngman, Making the Property Tax Work, Experiences in Developing Countries[C]. Lincoln Institute of Land Policy, 2008.。

1.企業(yè)房地產(chǎn)稅③俄羅斯《企業(yè)房產(chǎn)稅法》。。企業(yè)房地產(chǎn)稅的課稅范圍為企業(yè)和法人組織所有的房地產(chǎn)和部分動(dòng)產(chǎn)（機(jī)械設(shè)備等），按照賬面原值扣除折舊后的剩余價(jià)值征收。稅率由各地區(qū)確定，不得超過2.2%，允許各地區(qū)根據(jù)納稅人和課稅對(duì)象類別設(shè)置差別稅率。稅收豁免范圍包括執(zhí)法部門履行職責(zé)使用的房地產(chǎn)及部分動(dòng)產(chǎn)、宗教用途房地產(chǎn)、歷史和文化古跡、普通鐵路、聯(lián)邦普通公路、管線、輸電線路、國家科研中心的房地產(chǎn)及部分動(dòng)產(chǎn)等。

2.個(gè)人房地產(chǎn)稅④俄羅斯《個(gè)人房產(chǎn)稅法》。。個(gè)人房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象為個(gè)人擁有的住宅（包括普通住宅、別墅等高檔住宅）、場(chǎng)所、車庫、設(shè)施，計(jì)稅依據(jù)為房屋的賬面價(jià)值。稅率由地方政府確定，采用累進(jìn)稅率。俄羅斯法律規(guī)定，蘇聯(lián)英雄和俄羅斯聯(lián)邦英雄，榮獲一、二、三級(jí)榮譽(yù)勛章者，一、二級(jí)傷殘人士，自幼殘疾兒童，參加過國內(nèi)戰(zhàn)爭和衛(wèi)國戰(zhàn)爭和其他蘇聯(lián)保衛(wèi)戰(zhàn)役的人員，享受社會(huì)援助的切爾諾貝利受輻射人員，犧牲軍人家屬，直接參與核武器實(shí)驗(yàn)的事故人員，服役期超過20年的退伍軍人可享受個(gè)人房地產(chǎn)稅豁免。此外，對(duì)于建筑面積小于50平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，也可享受稅收豁免。

3.土地稅⑤俄羅斯《土地稅法》。。土地稅的納稅人為土地所有者和有償使用者。其中，林地和水資源土地不在課稅范圍內(nèi)。計(jì)稅依據(jù)為每年1月1日的土地地籍價(jià)值。稅率由各地方政府在規(guī)定的范圍內(nèi)確定。其中，農(nóng)業(yè)用地、住宅、公共基礎(chǔ)設(shè)施、家庭手工業(yè)用地不得超過0.3%，其他土地不得超過1.5%。土地地籍價(jià)值評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)由聯(lián)邦地籍與不動(dòng)產(chǎn)管理部制定，各地方土地委員會(huì)負(fù)責(zé)具體的評(píng)估工作。實(shí)際操作中，土地地籍價(jià)值評(píng)估由地方政府外包給具有聯(lián)邦政府認(rèn)證資格的商業(yè)評(píng)估公司實(shí)施。由于俄羅斯沒有關(guān)于評(píng)估結(jié)果爭議處理的法律規(guī)定，因此納稅人不能對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議。

稅收豁免方面，俄羅斯聯(lián)邦司法部刑事執(zhí)行組織和機(jī)構(gòu)用于直接履行職能的土地、國家公路用地、宗教場(chǎng)所用地、殘疾人團(tuán)體土地、民間藝術(shù)行業(yè)發(fā)源地及民間工藝品生產(chǎn)銷售用地、偏遠(yuǎn)地區(qū)少數(shù)民族文化保護(hù)土地、經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)登記最初5年的土地等，可以享受土地稅豁免。

（三）愛沙尼亞⑥Tambet Tiits. Land Taxation Reform in Estonia [A]. Roy Bahl, Jorge Martinez-Vazquez Joan &Youngman. Making the Property Tax Work, Experiences in Developing Countries [C].Lincoln Institute of Land Policy, 2008.

與其他國家不同，愛沙尼亞僅對(duì)土地征稅。土地

稅于1993年開征，課稅對(duì)象包括政府及私人所有的土地。納稅人為土地所有者、國有土地使用者、房屋有限期產(chǎn)權(quán)所有者、農(nóng)產(chǎn)品收獲權(quán)人。土地稅在法律規(guī)定上為中央稅，但其收入全部分配給各地方政府，采取地方政府和中央政府同時(shí)征收的方式。1995年，法律賦予地方政府確定土地稅稅率的權(quán)力，稅率范圍為0.3%～0.7%，中央政府土地稅稅率為0.5%。1996年，法律進(jìn)行了修訂，土地稅仍為中央稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理，但仍全部分配給地方政府。土地稅由此成為地方政府稅收收入中僅次于個(gè)人所得稅的一項(xiàng)重要的收入來源。

愛沙尼亞《土地評(píng)估法》中對(duì)土地稅評(píng)估有明確的規(guī)定。土地稅評(píng)估由國家土地委員會(huì)負(fù)責(zé)，并由其設(shè)置在縣級(jí)政府的地籍辦公室進(jìn)行具體的評(píng)估工作。由地方政府根據(jù)評(píng)估得到的分區(qū)地價(jià)計(jì)算具體地塊的價(jià)值，并提交國家稅務(wù)局。法律規(guī)定土地評(píng)估結(jié)果必須向公眾公開。由土地評(píng)估師和當(dāng)?shù)卣M織土地評(píng)估結(jié)果的公示，不得少于20天。公示結(jié)束后的10天內(nèi)，利益相關(guān)人員可以免費(fèi)向評(píng)估師提交書面的異議申請(qǐng)及價(jià)值修改意見。

愛沙尼亞享受稅收豁免的土地很少，主要包括自然保護(hù)區(qū)土地、外交使領(lǐng)館土地、公墓、教堂土地、市政府土地、公共用途土地、軍事設(shè)施土地等。對(duì)于城市退休人員的住宅用地，其應(yīng)納稅土地沒有出租或其他經(jīng)濟(jì)收益的，地方政府最高可以批準(zhǔn)1 000平方米的稅收豁免。

與土地稅改革同時(shí)，愛沙尼亞還對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的法律和機(jī)構(gòu)進(jìn)行了完善。議會(huì)通過了《新民法典》和《房地產(chǎn)法》。土地登記部門于1993年重新建立，國家也對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的印花稅進(jìn)行了規(guī)范。

（四）波蘭①Richard M. Bird. Land and Property Taxes in Poland [A].Richard M. Bird & Enid SlackInternational. Handbook of Land and Property Taxation [C]. Edward Elgar Publishing, 2004.

1991年波蘭《地方稅法案》中明確了三種不同的房地產(chǎn)稅：城市房地產(chǎn)稅、林地稅和農(nóng)地稅。

1.城市房地產(chǎn)稅。波蘭城市房地產(chǎn)稅開征于1986年，1991年正式成為市級(jí)政府稅收。納稅人為房地產(chǎn)所有者。對(duì)于國有房地產(chǎn)，納稅人為使用者。城市房地產(chǎn)稅基于土地面積和建筑面積征收，對(duì)于工廠廠房和機(jī)械，在征收時(shí)視為土地改良物，依據(jù)企業(yè)申報(bào)所得稅時(shí)的成本價(jià)值計(jì)算相應(yīng)的稅額。稅基每年核定。地方政府可以在中央政府規(guī)定的范圍內(nèi)制定各自的城市房地產(chǎn)稅稅率。其中，住宅房地產(chǎn)稅率最低，商業(yè)房地產(chǎn)稅率最高。大多數(shù)的大城市由市政府負(fù)責(zé)稅款的征收，小城市則由中央政府負(fù)責(zé)。對(duì)于欠繳的稅款，除首都華沙，均由中央政府的稅務(wù)部門負(fù)責(zé)追繳。

公共用途房地產(chǎn)可以享受城市房地產(chǎn)稅豁免，包括地方政府辦公的房地產(chǎn)、學(xué)校、醫(yī)院、慈善機(jī)構(gòu)、宗教場(chǎng)所、鐵路和其他交通設(shè)施、歷史古跡等。除了市政府規(guī)定可以享受稅收豁免的房地產(chǎn)外，中央政府辦公用房地產(chǎn)則需要納稅。此外，政府還通過法律對(duì)老年人、退伍軍人等群體設(shè)置了稅收優(yōu)惠。很多“特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)”通過城市房地產(chǎn)稅的減免吸引投資。

城市房地產(chǎn)稅爭議處理分為三個(gè)層級(jí)：地方政府負(fù)責(zé)第一層級(jí)，然后是地區(qū)爭議處理委員會(huì)，最后是國家爭議處理管理法庭。

2.農(nóng)地稅。農(nóng)地稅開征于1985年，課稅對(duì)象為面積超過1公頃的農(nóng)地。納稅人為農(nóng)民、農(nóng)業(yè)企業(yè)和國營農(nóng)場(chǎng)。事實(shí)上，農(nóng)地稅僅對(duì)農(nóng)業(yè)企業(yè)和國營農(nóng)場(chǎng)的土地征收。農(nóng)地稅按照面積征收，在面積基礎(chǔ)上乘以土地肥力系數(shù)、區(qū)位系數(shù)以及農(nóng)業(yè)類型系數(shù)。其中，土地肥力系數(shù)根據(jù)專業(yè)的地籍圖確定，區(qū)位系數(shù)則根據(jù)財(cái)政部制定的農(nóng)業(yè)分區(qū)確定。農(nóng)地稅稅率根據(jù)每公頃單位產(chǎn)量的市場(chǎng)價(jià)格確定。對(duì)于農(nóng)業(yè)改良物用地和軍事設(shè)施用地等，可以享受最高75%的稅收優(yōu)惠。

3.林地稅。林地稅對(duì)擁有或使用森林植被面積超過0.1公頃的林地所有者以及國家林場(chǎng)的使用者征收。與農(nóng)地稅一樣，林地稅也是按照林地面積征收，并在面積基礎(chǔ)上乘以土地肥力、植被類型等系數(shù)。林地稅稅率按照單位面積產(chǎn)出的木材體積確定。40年以上的林地以及歷史保護(hù)區(qū)中的林地，可以享受稅收優(yōu)惠。

三、東歐轉(zhuǎn)型國家房地產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)

通過對(duì)東歐代表性國家房地產(chǎn)稅制度及改革的介紹，我們可以得到以下經(jīng)驗(yàn)：

第一，在東歐轉(zhuǎn)型國家的經(jīng)濟(jì)體制和財(cái)政體制改革

中，房地產(chǎn)稅改革是其中一個(gè)重要方面。對(duì)于東歐國家，房地產(chǎn)稅為地方政府提供了可自主支配的稅收收入，推動(dòng)了財(cái)政分權(quán)化進(jìn)程。同時(shí)，東歐各國還賦予房地產(chǎn)稅改革其他的作用，如推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的建立、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、提高土地利用效率等。改革進(jìn)程上，越來越多東歐國家的地方政府開始意識(shí)到房地產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政與公共服務(wù)的重要性，特別是已加入歐盟或準(zhǔn)備加入歐盟的國家。1985年《歐盟地方政府自治憲章》中關(guān)于“在法律約束下，地方政府財(cái)政收入中至少要有一部分是來自地方稅收，且地方政府要有權(quán)力制定地方稅收的稅率”①European Charter of Local Self-Government, Article 9.3.的條款，要求這些國家重視地方稅收體系，特別是房地產(chǎn)稅體系的建設(shè)。

第二，大部分東歐國家目前還沒有采用市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，雖然越來越多的國家已開始向這個(gè)方向努力，但面臨的政治阻力較大。除立陶宛、愛沙尼亞和拉脫維亞三國已采用房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅外，大部分國家仍是按非市場(chǎng)價(jià)值——地籍價(jià)值或面積計(jì)稅，其往往與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值相差甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致稅收與經(jīng)濟(jì)變化脫節(jié)，帶來稅收的不公平。近年來，越來越多的東歐國家正通過試點(diǎn)的方式，探索使用市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅稅基的可能性。例如東南歐的國家、塞爾維亞和黑山、馬其頓等②Henri Schreurs. Reforming Property Taxation in Southeast Europe----A Comparative Review[R].Report of Fiscal Decentralization Initiative (FDI) Policy Forum, 2006.。

第三，健全的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)及準(zhǔn)確的評(píng)估對(duì)于開征房地產(chǎn)稅十分必要。房地產(chǎn)稅改革比較成功的立陶宛，1997年在中央政府層面成立了國家登記中心，主要職能包括房地產(chǎn)登記、法人登記、地址登記、稅收評(píng)估、地理信息系統(tǒng)（GIS）開發(fā)等，其數(shù)據(jù)庫存儲(chǔ)了立陶宛全國登記的所有不動(dòng)產(chǎn)交易信息、地籍信息、市場(chǎng)信息等，為開展房地產(chǎn)稅評(píng)估提供了有利條件。愛沙尼亞、立陶宛、拉脫維亞三國在批量評(píng)估技術(shù)的使用上走在東歐國家的前列，這些國家采用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA System）、GIS等先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)和手段，大大提高了評(píng)估的準(zhǔn)確性和效率③滿燕云，李明（洺）.不動(dòng)產(chǎn)稅征管國際比較研究.北大-林肯中心工作論文，2009.。

第四，住宅的房地產(chǎn)稅稅負(fù)設(shè)定低于商業(yè)房地產(chǎn)。東歐國家房地產(chǎn)稅通常采用分類稅率，對(duì)住宅課征較低的稅收，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)課征較高的稅收。原因之一是轉(zhuǎn)型國家經(jīng)濟(jì)受到政治和經(jīng)濟(jì)體制改革的沖擊出現(xiàn)不同程度的下滑，居民收入也受到較大影響。理論上講，為稅收公平起見，應(yīng)當(dāng)對(duì)各類型房地產(chǎn)采用統(tǒng)一的稅率。而實(shí)踐中，不僅是東歐轉(zhuǎn)型國家，一些發(fā)達(dá)國家通常出于政治的考量也對(duì)住宅采用較低的稅率。

[1] William McCluskey & Frances Plimmer. The Potential for the Property Tax in 2004 Accession Countries of Central and Eastern Europe[J].RICS Research Paper Series, Volume 7 No.17, 2007.

[2] Albina Aleksiene&Arvydas Bagdonavicius. Value-Based Property Taxes in Lithuania [A]. Roy Bahl, Jorge Martinez-Vazquez & Joan Youngman. Making the Property Tax Work, Experiences in Developing Countries [C].Lincoln Institute of Land Policy,2008.

責(zé)任編輯：賈蘭霞

Real Estate Tax Systems and Their Experience in East-European Transitional Countries

Wei Liu, Yanyun Man &Yang He

In the 1990s, the East-European countries experienced drastic changes both in political and economic fields. During this period, more expenditure responsibilities were assigned to local governments. In order to release their fiscal pressure, East-European countries carried out a series of fiscal reforms, in which the real estate tax reform is a widely used by these countries. In this paper, we choose four typical countries, Lithuania, Russia, Estonia and Poland, to introduce their real estate tax system and recent reforms and sum up some experience.

East-Europe Transitional countries Real estate tax

F810.42

A

2095-6126(2015)04-0038-05