中國住房價(jià)格統(tǒng)計(jì)與反思

吳 煒

（南京理工大學(xué)人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院 江蘇 南京 210094）

一、導(dǎo)言

住房是人類的基本需要之一，很少有其他東西能夠像住房一樣與生活的方方面面息息相關(guān)。住房不僅為居住者提供一個(gè)棲息之地，它更是家庭生活最重要的場所，是一個(gè)提供休閑與娛樂的地方，是個(gè)人的私密空間。住房不僅和特定的經(jīng)濟(jì)成本和效益相聯(lián)系，而且會(huì)帶來社會(huì)成本和社會(huì)效益，這決定了住房問題具有重大社會(huì)意義的民生問題、社會(huì)問題。我們不能僅僅將住房價(jià)格作為簡單的經(jīng)濟(jì)問題看待，住房權(quán)利已經(jīng)是人類的基本人權(quán)之一。

然而，在現(xiàn)代社會(huì)中，人口向城市遷移導(dǎo)致了一種內(nèi)聚型的人口再分布，工商業(yè)、建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)在城市的聚集引起了人口在城市的集中，產(chǎn)生對(duì)城市土地和住房的巨大的需求，形成住房供應(yīng)的短缺和住房價(jià)格的上漲，住房權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)，帶來了住房問題。顯然，就住房問題本身而言，主要就是指城市中尤其是人口密集的大城市的住房問題，它首先產(chǎn)生在18 世紀(jì)開始進(jìn)行工業(yè)革命的英國，與現(xiàn)代化和城市化的歷史進(jìn)程密切相關(guān)（郭玉坤，2010）。隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)繼續(xù)大步向前推進(jìn)，住房問題將日益成為一個(gè)顯性的社會(huì)問題、民生問題。事實(shí)也是如此，住房價(jià)格是近些年來社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話題，絕大部分人認(rèn)為商品房的價(jià)格上漲速度過快，價(jià)格過高，這一論點(diǎn)幾乎成為了一個(gè)常識(shí)；不過仍有小部分人認(rèn)為上漲的幅度并不大，價(jià)格仍然在人們可以承受的范圍之內(nèi)，官方發(fā)布的數(shù)據(jù)有力地支持了其觀點(diǎn)。這在社會(huì)上引起了較大的爭論。

要澄清這個(gè)爭論，需要回答兩個(gè)問題：第一個(gè)問題是是我們?cè)撊绾谓缍ā白》績r(jià)格上漲”這一概念？第二個(gè)是住房價(jià)格是否真正上漲過快，以至于居民無法承受？第一個(gè)問題的回答，與住房成熟化過程有關(guān)。成熟化過程指的是現(xiàn)有存量住房的平均未清償債務(wù)和新建成、獲得或翻修住宅的平均債務(wù)之間越來越大的差距，這一差距是建設(shè)費(fèi)用膨脹的結(jié)果（凱梅尼，2010）。實(shí)際上，除了很少的例外，新建住房之間的建設(shè)費(fèi)用是在不斷攀升的，即使在一年之內(nèi)，第一棟新建成的住房與其他正在施工中的陸續(xù)建成的其他住房之間的建筑費(fèi)用的差別也是在不斷增加中。這說明住房價(jià)格的增長是必然的，這種必然的增長實(shí)際上是和通貨膨脹相關(guān)的。只有當(dāng)房屋價(jià)格的增長幅度超過了通貨膨脹率，才能認(rèn)為住房價(jià)格的絕對(duì)量已經(jīng)上漲了。第二個(gè)問題與第一個(gè)問題相關(guān)，住房價(jià)格是否上漲，還應(yīng)該比較房價(jià)的漲幅與工資（或收入）增長幅度，當(dāng)房價(jià)漲幅超過工資（或收入）增長幅度時(shí)，才能認(rèn)為房價(jià)真正上漲。根據(jù)這一思路，我們將做詳細(xì)的分析。

二、商品房價(jià)格的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析

我國的商品住房市場主要源于1998 年開始的住房貨幣化改革，并從2003 年中央發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》后，進(jìn)入蓬勃發(fā)展期，至今為止一直延續(xù)這一態(tài)勢。從住房的平均價(jià)格來看，住房貨幣化改革開始的1998 年，全國新建商品房價(jià)格在每平方米2000 元以下，到2001 年第一次超過了2000 元達(dá)到2017 元每平方米，在2005 年又超過每平方米3000 元，2009 年達(dá)到4681 元每平方米，2010 年每平方米已經(jīng)達(dá)到5032 元，2012 年的數(shù)據(jù)為5791 元。以2003 年為2359 元為始，到2012年5791 元，新建商品房價(jià)格增長了2.45 倍，年均價(jià)格增長幅度不到10%。從表1 中可以看出，職工的工資在同時(shí)段也是在增長的，從2003 年的不到1.4 萬元增長到了2012 年的47593 元，10 年間增長了3.4 倍，年均增長速度了10%。而且，從表1 中我們也可以看出，新建商品房房價(jià)的上漲速度和工資的增長率相比，除了2004 年和2009 年兩年之外，其余8 年職工工資的增長速度都快于新建商品房價(jià)格的增長速度。可見，就全國數(shù)據(jù)而言，與工資增長相比，新建商品房價(jià)格的增長倍數(shù)、增長都是要慢的。那是不是說人們普遍認(rèn)可的常識(shí)，房價(jià)增長過快，是一個(gè)偽命題呢？

為了回答此疑問，我們可以將住房問題的焦點(diǎn)集中。住房作為一種商品，其價(jià)格必然受市場規(guī)律的影響，供求關(guān)系影響著住房的價(jià)格，由于大城市中積聚了大量的資源，使得人們所希望購房居住的地區(qū)往往是在大城市而非小城鎮(zhèn)，住房問題在城市尤其是大城市中更為突出。據(jù)此推論，我們認(rèn)為我國的房價(jià)增長過快問題主要是大城市房價(jià)的增長過快問題，小城市和城鎮(zhèn)的漲幅會(huì)比較小，而大中型城市的住房價(jià)格上漲速度會(huì)很快。如果我們以全國的平均房價(jià)來衡量住房上漲幅度，就會(huì)出現(xiàn)偏差，據(jù)此將分析的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到大中型城市中。從表1 中我們已經(jīng)了解到，就全國平均水平而言，新建商品房價(jià)格的上漲幅度是要小于職工工資收入的上漲幅度的。不過住房問題比較突出的城市中，如北京、上海、深圳、廣州、南京等，其狀況可能會(huì)出現(xiàn)改變。目前，各類新聞報(bào)道以及報(bào)表中都可以發(fā)現(xiàn)其房價(jià)增長速度更快，房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國的平均水平。詳細(xì)情況可以見表2。

表1 近年來全國新建商品房價(jià)格和工資增長

從上表中可以看出，從2003 年到2012 年，北京市的新建商品房價(jià)格從每平方米4737 元上漲到20745 元，漲幅達(dá)到4.38 倍；同一時(shí)期，南京市的新建商品房價(jià)格從每平方米3148 元上漲到了2010 年的12668 元，上漲了4.02 倍；天津市的新建商品房價(jià)格從每平方米2500 多元漲到了8200多元，也上漲了4 倍；同期，蘭州市的新建商品房價(jià)格從每平方米1858 元上漲到4233 元，上漲了3.36 倍。通過以上的數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，一是大城市新建商品房價(jià)格的漲幅都超過了全國新建商品房價(jià)格的平均漲幅，不過大城市之間的房屋價(jià)格漲幅是分級(jí)的，東部的一二線城市新建商品房價(jià)格漲幅要高一些，中西部大中城市的漲幅低一些，且兩者在新建商品房價(jià)格的絕對(duì)量上也存在明顯差距。二是上述城市房屋價(jià)格漲幅也基本上超過了全國工資平均工資漲幅，和前一點(diǎn)類似，西部地區(qū)如蘭州市新建商品房價(jià)漲幅只略高于工資漲幅。

表2 各城市近年來年新建商品房價(jià)格（元/平方米）

三、南京市新建商品房價(jià)格分析

為了更清楚地了解大城市新建商品房價(jià)格的上漲趨勢，現(xiàn)以東部的南京市為例做更詳細(xì)的分析，將其新建商品房價(jià)格上漲幅度和收入增長進(jìn)行比較。我們認(rèn)為，南京住房價(jià)格水平雖沒有達(dá)到北上廣深一線城市的高度，但是價(jià)格也相當(dāng)高，是二線城市中的領(lǐng)頭羊，穩(wěn)居全國前10 之列，適合作為一二線城市聯(lián)系的橋梁進(jìn)行分析。

從數(shù)據(jù)來看，在2003 年，南京市房屋價(jià)格為3148 元/M2，居民人均可支配收入為10196 元，到2012 年，居民人均可支配收入達(dá)到了36322 元，增長了3.56 倍，達(dá)到了28000 多元；同期，新建商品房價(jià)格達(dá)到了12668 元/M2，商品房價(jià)格增長了4.02 倍。分年度來看，在2007 年之前的數(shù)年間，居民人均收入的增長速度都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于房價(jià)的漲幅的。2007 年，房價(jià)的漲幅第一次快過了人均可支配收入的增長速度，2008 年，在國家的強(qiáng)力調(diào)控下，房地產(chǎn)市場有了一次深刻調(diào)整，房屋銷售價(jià)格有所降低，隨之在2009 年遭遇到了強(qiáng)力的反彈，當(dāng)年房價(jià)增長了40.6%，2010 年延續(xù)了2009 年的趨勢，房屋價(jià)格繼續(xù)上漲了33.1%，2011 和2012 年的漲幅也較快，2013 年的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)雖然還沒有發(fā)布，不過根據(jù)指數(shù)研究院的分析，漲幅也會(huì)比較高，繼續(xù)上漲?？梢?，近10 年來南京市的新建商品房價(jià)格的上漲是分段的，在2009 年之前，新建商品房價(jià)格增幅低于收入增幅；從2009 年開始，南京的房價(jià)開始劇烈發(fā)力，其增長速度過快是一個(gè)不爭的事實(shí)，這也成為了南京新建商品房價(jià)格上漲的分水嶺；就整個(gè)時(shí)間段而言，南京的房屋價(jià)格漲幅超過南京市民收入的增長的幅度并不高。

從以上分析可知，就全國新建商品房的平均價(jià)格而言，其增長的幅度是要小于居民收入的增長幅度的；即便我們將焦點(diǎn)集中到大中型城市，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在大多數(shù)城市我國新建商品房價(jià)格的上漲幅度仍然只稍高于收入的增長幅度，只在2009 年后，才給市民帶來了一些的壓力。因此，就整個(gè)國家而言，新建商品房價(jià)格上漲并沒有給大多數(shù)人帶來困擾。然而，一般公眾都認(rèn)為住房問題是我國目前公眾關(guān)心的常識(shí)問題，并被多次社會(huì)調(diào)查所證實(shí)，甚至有學(xué)者認(rèn)為，我國城市住房價(jià)格上漲速度持續(xù)高于人均收入增長的10%以上，普通公民福利累積得到相當(dāng)程度的削弱，這是在消耗改革30 多年來的積累的總福利（余南平，2009）。如果住房價(jià)格是公眾關(guān)心的問題并沒有錯(cuò)，學(xué)界的研究成果也沒有問題，那是否說明國家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了偏差？以下將就此展開分析。

表3 2003 年以來南京市房價(jià)、收入變化（%）

四、住房價(jià)格統(tǒng)計(jì)方式與反思

要回答統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠，必須考察統(tǒng)計(jì)方法，更確切的說要考察統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的計(jì)算過程，我們認(rèn)為，公眾對(duì)房屋價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)疑不能僅僅認(rèn)為是來自于可能的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)造假，更來自于目前我國房價(jià)統(tǒng)計(jì)方法的缺陷，后者與當(dāng)前我國住房市場結(jié)構(gòu)的互動(dòng)加劇了人們對(duì)數(shù)據(jù)的可靠性的懷疑，我們必須對(duì)此有清晰地反思并予以糾正。

（一）統(tǒng)計(jì)公布全國新建商品房均價(jià)和區(qū)域商品房均價(jià)抹殺了統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)的差異。以何種范圍來統(tǒng)計(jì)新建商品房價(jià)格，也是一個(gè)值得討論的問題。從全國來看，國家統(tǒng)計(jì)局會(huì)在第二年發(fā)布前一年的全國新建商品房均價(jià)；各個(gè)大中型城市也會(huì)在同一時(shí)間點(diǎn)內(nèi)發(fā)布其行政區(qū)域內(nèi)的新建商品房均價(jià)。然而這種全國或者全市范圍內(nèi)的均價(jià)消除了所統(tǒng)計(jì)區(qū)域范圍內(nèi)的差異性，造成了公眾對(duì)住房市場價(jià)格的疑慮。我國是一個(gè)幅員遼闊的國家，在東、中、西部之間，城市、城鎮(zhèn)與農(nóng)村之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層次明顯，人們之間收入差距較大，住房的需求與價(jià)格也不盡相同，必然帶來住房價(jià)格的巨大差別。即便是在一個(gè)城市之中，也存在著區(qū)域內(nèi)主城區(qū)與郊區(qū)的差別，兩者在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、交通方便程度和生活方便程度是不同的，住房價(jià)格也就有差異。以南京市為例，其行政區(qū)域總面積達(dá)到6587.02 平方公里，而核心的主城區(qū)玄武、秦淮、建業(yè)和鼓樓行政區(qū)域面積大約為225 平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于去行政區(qū)域總面積，由于房屋價(jià)格的高企表現(xiàn)在主城區(qū)及其周圍，而市民有限考慮購置住房的區(qū)域也與此重疊，使得目前的統(tǒng)計(jì)公布南京市平均房價(jià)的策略面臨大眾的質(zhì)疑。

（二）住房價(jià)格只統(tǒng)計(jì)公布新建商品房價(jià)格，沒有發(fā)布相關(guān)二手房市場的信息。目前，我國在房屋價(jià)格統(tǒng)計(jì)之中，公布的數(shù)據(jù)只有涉及新建的商品房。這不但令人費(fèi)解，而且在統(tǒng)計(jì)上是個(gè)缺陷，表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一是公眾以商品房價(jià)格指數(shù)替換了新建商品房價(jià)格指數(shù)。在現(xiàn)實(shí)生活中可以發(fā)現(xiàn)，普通民眾在理解住房價(jià)格時(shí)發(fā)生了偏差。國家公布新建商品房價(jià)格往往被簡化成了商品房價(jià)格，新建二字在數(shù)據(jù)傳播過程中迅速消失，人們往往以此價(jià)格代表了所有商品房的價(jià)格，引起了他們的思維混亂，直至對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的懷疑。

二是存量住房市場作為房屋的另一個(gè)來源，已經(jīng)發(fā)育壯大，需要納入市場監(jiān)測。我國長期以來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重心都放在了新建商品房上，無論是政府機(jī)構(gòu)、學(xué)者、輿論媒體還是普通民眾，其目光都被吸引到在了新建商品住房市場中，存量住房市場長期被忽略。目前住房需要模式運(yùn)用的大量拆除舊房，新建商品房的方式來滿足人們的住房需要，很大程度上影響了住房梯度消費(fèi)的在國內(nèi)的啟動(dòng)。以至于提起購房，人們下意識(shí)的認(rèn)為就是購買新建商品房，二手舊房被排斥在外。而在國外很多發(fā)達(dá)國家，二手房市場同新建商品房一道構(gòu)成了住房市場的兩個(gè)來源，甚至是比新建住房更重要的住房來源。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，存量住房市場所帶來的住房交易面積和住房套數(shù)一般應(yīng)占到住房總交易面積和總住房套數(shù)的60%以上。在新建住房商品住房和二手住房的交易面積的具體比例上，學(xué)界的觀點(diǎn)還有爭論，最高的比例認(rèn)為有1：9 左右，最低的認(rèn)為在1：3 左右，居于兩者中間的看法也很多（浩春杏，2007）。不過無論這一比例大小如何，在西方國家成熟的住房市場中，二手的存量住房市場交易的規(guī)模都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新建商品房市場交易規(guī)模的。從住房梯度消費(fèi)理論來看，二手住房是整個(gè)商品房買賣市場的潤滑劑，是建立健全房地產(chǎn)市場體系，改善人們的居住條件的必然選擇。從我國現(xiàn)實(shí)來看，自上個(gè)世紀(jì)末以來，我國建設(shè)完成的商品房數(shù)量巨大，存量房規(guī)模龐大；同時(shí)市場中的存量房交易也逐漸活躍，在部分城市已經(jīng)超過了新建商品房的交易規(guī)模。如從2010 年始，上海等城市存量房成交面積已經(jīng)超過了新建商品房的成交面積（徐合芳，2011），隨后更多的城市也發(fā)生了這一轉(zhuǎn)變，這是市場發(fā)展的趨勢。在此情形下，將存量住房的價(jià)格變化整合進(jìn)商品房價(jià)格中就是必然的選擇，這也能為人們提供一個(gè)清晰準(zhǔn)確的價(jià)格指導(dǎo)。

（三）由于房地產(chǎn)開發(fā)的外溢，新建商品房價(jià)格本身的代表性也在減弱。一般而言，城市中的新建商品房均來自于城市更新與城市擴(kuò)張。從城市更新來看，上個(gè)世紀(jì)80 年代以來，我國城市再開發(fā)進(jìn)行速度很快，老舊小區(qū)大量被整體拆遷和重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，城市中心區(qū)能夠用于再開發(fā)的土地面積不斷減少；加之在老城區(qū)的改造過程中，需要籌集大量的資金用于房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用，甚至需要新建住房提供給拆遷戶，成本高昂。兩者共同作用下，市場主體對(duì)城市中心區(qū)開發(fā)較為困難，造成了住房開發(fā)的外溢，事實(shí)也是如此，開發(fā)商已經(jīng)將建設(shè)重心轉(zhuǎn)移到成本比較低、風(fēng)險(xiǎn)比較小的城市郊區(qū)，城市中心區(qū)新建商品房所占比例逐步減小。

從城市擴(kuò)張而言，我國仍然存在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的時(shí)期，城市人口迅速增加，用地規(guī)模逐步擴(kuò)大，在這些新增的城市用地上，興建了大批住宅，是整個(gè)城市中新建商品房的主體，隨著城市的進(jìn)一步往外擴(kuò)張，住宅開發(fā)的主要區(qū)域也隨之向外擴(kuò)展，可以想象，在新建商品住房結(jié)構(gòu)中，郊區(qū)所占比例是在不斷攀升的。而在我國，商品房成本由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)等9 項(xiàng)構(gòu)成。其中土地成本大致占商品房總成本的20%～50%之間，是最大的一項(xiàng)成本。顯然，郊區(qū)土地價(jià)格的相對(duì)低廉帶來了郊區(qū)新建商品住房價(jià)格的低廉，進(jìn)而，這一區(qū)域新建商品房占的主體地位使得整個(gè)城市中新建商品房的價(jià)格更符合郊區(qū)住房的價(jià)格狀況。

（四）每平方米均價(jià)的統(tǒng)計(jì)方式不符合統(tǒng)計(jì)規(guī)律和消費(fèi)者心理?，F(xiàn)在各大城市都在統(tǒng)計(jì)和公布新房預(yù)售、銷售每平方米價(jià)格和均價(jià)，以平方米為單位統(tǒng)計(jì)是我國傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)延伸，在房屋銷售過程當(dāng)中也成為一種慣例。但是平均數(shù)統(tǒng)計(jì)存在著缺陷。在城市中，新建房屋價(jià)格在各個(gè)區(qū)域是存在著差別的，而且差別往往較大，使得房屋價(jià)格的分布呈現(xiàn)偏態(tài)而非正態(tài)，在統(tǒng)計(jì)學(xué)的意義上，平均數(shù)就不如中位數(shù)更具有代表性。

從消費(fèi)者心理來看，購房者往往更關(guān)心的是總價(jià)而非均價(jià)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住的要求也日益提高并多樣化，在超前性質(zhì)和投資性質(zhì)兩種類型需求的推動(dòng)下，在房地產(chǎn)開發(fā)商的追逐利益的本能驅(qū)使下，他們不斷開發(fā)獲得利潤更多的中高檔樓盤，而少開發(fā)甚至不開發(fā)低檔的樓房。住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷偏離實(shí)際需求，大、中、小各類住房供應(yīng)的比例失衡，高檔、大戶型結(jié)構(gòu)的住房上市數(shù)量較多，剛需中小戶型上市量較少。由于豪宅、高檔住宅能夠主導(dǎo)住宅市場上商品房的價(jià)格，其建設(shè)規(guī)模的增多、比重的加大，帶動(dòng)了周邊各類住房平均價(jià)格的上漲（鄧宏乾，2007）。我們知道，房屋只能以套為單位出售，每平方米價(jià)格并不具有獨(dú)立的性質(zhì)，它只能計(jì)算一套房屋的總價(jià)時(shí)發(fā)揮作用，而目前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大大抬高了整套住宅的總價(jià)。此時(shí)用城市中套房總價(jià)中位數(shù)代替每平方米均價(jià)更能符合人們買房時(shí)的心理。

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