成本逼近法在土地評(píng)估中的應(yīng)用探討

爾 敦周瑞平

1.內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 呼和浩特 011500 2.內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 呼和浩特 010022

成本逼近法在土地評(píng)估中的應(yīng)用探討

爾 敦1周瑞平2

1.內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 呼和浩特 011500 2.內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 呼和浩特 010022

基于成本逼近法在評(píng)估土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)過(guò)程中的分析研究，依據(jù)成本逼近法，探討估價(jià)步驟中各參數(shù)的取值原理與依據(jù)，發(fā)現(xiàn)作為聯(lián)系成本與市場(chǎng)價(jià)值紐帶的土地增值率的取值存在的一些問(wèn)題。通過(guò)總結(jié)、分析運(yùn)用成本逼近法進(jìn)行土地評(píng)估過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出了成本逼近法今后發(fā)展方向的相關(guān)建議，進(jìn)而指出分區(qū)域建立網(wǎng)格增值率來(lái)調(diào)整重置成本，減少市場(chǎng)偏差。探討旨在為目前我國(guó)各地進(jìn)行的土地評(píng)估工作提供一種思路。

成本逼近法；土地評(píng)估；市場(chǎng)；土地增值；網(wǎng)格增值收益率

1.成本逼近法評(píng)估

1.1 基本計(jì)算公式

采用成本逼近法從事土地價(jià)格評(píng)估時(shí)，公式1如下所示[1]：

式中：P——待估土地（宗地）價(jià)格；

Ea——土地（宗地）獲得費(fèi)；

Ed——土地（宗地）開(kāi)發(fā)費(fèi)；

T——稅費(fèi)；

R1——利息；

R2——利潤(rùn)；

R3——土地增值；

PE——土地成本價(jià)格。

1.2 估價(jià)步驟

評(píng)估某一待估土地（宗地）時(shí)，首先要進(jìn)行合理性判辨，判斷其是否適用于成本逼近法。若不適用，需選用其他評(píng)估方法；若可以運(yùn)用該方法,則可按以下程序評(píng)估:

（1）確定土地獲得費(fèi)。取得土地或宗地的各項(xiàng)費(fèi)用要以評(píng)估當(dāng)?shù)亟趯?shí)施的征地政策及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際發(fā)生的客觀(guān)費(fèi)用為準(zhǔn)。不同情況如下：

a）征收農(nóng)村集體土地時(shí)，土地獲得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用。

b）征收國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，土地獲得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用。

c）正常土地市場(chǎng)交易獲得，土地獲得費(fèi)即估價(jià)期日土地的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)格。

（2）確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)即按待估土地（宗地）設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用計(jì)算。

（3）確定各項(xiàng)稅費(fèi)。稅費(fèi)即土地獲得、開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)向政府交納的費(fèi)用，一般包括：占用耕地的耕地占用稅和開(kāi)墾費(fèi)用、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)資金、征地相關(guān)管理費(fèi)以及政府規(guī)定的教育附加費(fèi)等其他直接相關(guān)的稅費(fèi)等。

（4）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)利息。按照設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和貸款年利率，分別測(cè)算各期投入需支付的利息。開(kāi)發(fā)周期超過(guò)1年時(shí)，利息應(yīng)按復(fù)利方式計(jì)算。

（5）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。按照開(kāi)發(fā)性質(zhì)及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀(guān)回報(bào)率，測(cè)算合理利潤(rùn)。

（6）測(cè)算土地增值。土地增值需依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，因用途等使用條件改變或進(jìn)行開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或比率測(cè)算。

（7）進(jìn)行價(jià)格修正。初步測(cè)算土地（宗地）價(jià)格后,需依據(jù)評(píng)估土地在當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢眉巴粒ㄗ冢┑貤l件,再做其他個(gè)別因素修正。

具體情況:a）若土地增值是依據(jù)有限年期的土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額來(lái)確定的,不再另行年期修正；

b）若土地增值是依據(jù)無(wú)限年期的土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額來(lái)確定的,土地增值需與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正，修正系數(shù)如公式2所示[1]：

式中：K——年期修正系數(shù)；

r——土地還原率；

n——土地使用年期。

c）若評(píng)估土地（宗地）為出讓土地,則需進(jìn)行剩余使用年期修正。

1.3 適用范圍

成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)的土地或土地市場(chǎng)欠發(fā)育，少有交易的地區(qū)或類(lèi)型的價(jià)格評(píng)估。

2.成本逼近法的探討

2.1 對(duì)成本逼近法的探討

（1）原理缺陷如何彌補(bǔ)

成本逼近法所應(yīng)用的基本原理在土地評(píng)估時(shí)一般用于成交案例比較少，沒(méi)有收益的土地用途上，比如基礎(chǔ)設(shè)施、公共建筑等。這種評(píng)估方法不會(huì)及時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，一般相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格是偏低的，故常用于底價(jià)的評(píng)估過(guò)程。我們知道，成本逼近法中能夠直接體現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)值的因素只有土地所有權(quán)收益，然而其仍然以成本為基礎(chǔ)，成本的測(cè)算不同程度上受到許多不確定因素的影響，與市場(chǎng)產(chǎn)生偏差。因此，運(yùn)用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格存在著很大的理論缺陷或弊端。

（2）增值收益率確定的難易程度、取舍情況

①計(jì)算和確定增值收益率可依據(jù)不同土地用途確定各種土地的增值收益率范圍，再根據(jù)各細(xì)分區(qū)域確定具體的增值收益率[6]。然而在土地評(píng)估過(guò)程中要得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，需做到像基準(zhǔn)網(wǎng)格地價(jià)覆蓋全域那樣的網(wǎng)格數(shù)據(jù)[7]。還要更多、更充分地分區(qū)域進(jìn)行商服用地、住宅用地、工業(yè)用地的土地價(jià)格評(píng)估來(lái)進(jìn)一步明確增值收益率的內(nèi)涵。若通過(guò)對(duì)建立網(wǎng)格增值收益率區(qū)片圖的建立及完善和更新，我們可以通過(guò)查找相對(duì)應(yīng)網(wǎng)格區(qū)域的增值收益率，將重置成本調(diào)整為評(píng)估區(qū)域相應(yīng)的市場(chǎng)客觀(guān)價(jià)值，但其工作量很巨大，不建議采取。

②若依據(jù)相同區(qū)域、相同土地用途的土地交易案例與土地成本的比率確定具體的增值收益率。但是這樣的話(huà)倒不如直接運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行修正。

③成本逼近法可作為投入成本價(jià)格分析，但作為市場(chǎng)交易價(jià)格需慎重。

運(yùn)用成本逼近法評(píng)估得到的土地價(jià)格作為土地再開(kāi)發(fā)或土地獲得過(guò)程中的成本支出是一個(gè)很好的方法，若只是為了核定土地資產(chǎn)或進(jìn)行財(cái)務(wù)處理時(shí)，都可直接應(yīng)用。但若直接作為交易價(jià)格，必須要謹(jǐn)慎，甚至要采用多方法綜合評(píng)定評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行相互校核驗(yàn)證。

從以上的分析知道，不同用途、不同區(qū)域的土地增值收益率可能相差懸殊，若要確定一個(gè)合理的數(shù)據(jù)必須要從交易市場(chǎng)上獲取數(shù)據(jù)。而其他評(píng)估方法利用這些從交易市場(chǎng)上獲取的數(shù)據(jù)還更容易些，如：收益法利用租金[8]、市場(chǎng)比較法利用交易案例[9][10]等。

3.建議

3.1 關(guān)于成本逼近法發(fā)展方向的建議

①土地增值率是聯(lián)系成本與市場(chǎng)價(jià)值的紐帶，因此研究土地增值率是關(guān)鍵。土地增值的多少實(shí)際掌握在政府手中，不同規(guī)劃、用途的宗地價(jià)值差別較大?；趯?duì)評(píng)估區(qū)做全域統(tǒng)計(jì)分析其工作量很巨大，但我們可以分典型區(qū)域，建立像網(wǎng)格地價(jià)一樣的網(wǎng)格增值收益率[11]。明確增值收益率的內(nèi)涵：分為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地。

網(wǎng)格增值率的建立：

（1）確定各用途級(jí)別網(wǎng)格增值率；

（2）建立網(wǎng)格增值率區(qū)片圖；

（3）建立網(wǎng)格增值率修正體系，保障體系；

（4）建立網(wǎng)格增值率成果應(yīng)用指南。

通過(guò)對(duì)典型區(qū)域建立網(wǎng)格增值率區(qū)片圖定期完善與更新，我們可以查找相對(duì)應(yīng)的收益率，將重置成本調(diào)整為相應(yīng)的市場(chǎng)客觀(guān)價(jià)值，從而達(dá)到對(duì)成本逼近法的科學(xué)合理利用。

②基于土地增值率一定程度上難以獲得，若在沒(méi)有得到合理的確認(rèn)之前，在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)當(dāng)盡量少運(yùn)用成本逼近法或與其他評(píng)估方法綜合對(duì)比運(yùn)用。

（

）：

[1]中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014：城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程[S].中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢查檢疫總局聯(lián)合發(fā)布.2014.

[2]凌學(xué)東.集體土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)方法探析[J].中國(guó)房地產(chǎn).2015（06）.

[3]畢寶德.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)（第六版）[M].北京∶中國(guó)人民大學(xué)出版社.2010.341-355.375-376.405-413.426-427.

[4]趙麗.我國(guó)城市地下空間土地使用權(quán)價(jià)格分析與探討[J].地下空間與工程學(xué)報(bào).2015（02）.

[5]徐爽,李宏瑾.土地定價(jià)的實(shí)物期權(quán)方法∶以中國(guó)土地交易市場(chǎng)為例[J].世界經(jīng)濟(jì).2007（08）.

[6]張聰聰,馬仁會(huì),蘇蒙蒙等.城鎮(zhèn)土地增值收益率與土地等別的相關(guān)分析[J].國(guó)土資源科技管理.2013（5）.

[7]張金亭.城市網(wǎng)格基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法[D].武漢大學(xué).2011.

[8]閆曉慧.“收益法”在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用[J].中國(guó)物價(jià).2010（01）.

[9]蔡劍紅,朱道林.市場(chǎng)比較法的不確定性傳播研究[J].中國(guó)土地科學(xué).2015（04）.

[10]肖爭(zhēng)鳴,王海森.基于模糊數(shù)學(xué)理論的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法改進(jìn)——以廈門(mén)市為例[J].資源與產(chǎn)業(yè).2014（06）.

[11]李克,聶宜民,夏斐等.數(shù)字地價(jià)模型對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果補(bǔ)充的研究——以諸城市為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2015（12）.

Discussion on the Application of Cost Approach in land Evaluation

1.College of Geographical Sciences,Inner Mongolia Normal University,Hohhot 011500,China; College of Geographical Sciences,Inner Mongolia Normal University,Hohhot 010022,China

Based on cost approach in evaluating the land use right market value appraisal in the process of analysis and research,preliminary discussion on the cost approach,clear steps appraisal value of each parameter in the principle and basis,find as a link between cost and market value of land value increment rate of some problems.Summary and analysis by using the cost approach to evaluate land,put forward related Suggestions on the problems existing in the process of development direction of the cost approach in the future,and at the same time points out that establish grid areas to adjust the replacement cost,hence reduce the deviation of the market.Discuss the land evaluation work of our country is aimed at providing a train of thought.

cost approach;land evaluation;market；land value increment；grid value-added rate of return

爾敦（1991-），男，內(nèi)蒙古包頭市人，碩士研究生，主要研究方向?yàn)橥恋匾?guī)劃與設(shè)計(jì)、土地資源管理。

周瑞平（1977-），男，內(nèi)蒙古呼和浩特市人，博士，內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)橥寥赖乩韺W(xué)與土地資源管理學(xué)。