地價與房價高企的關(guān)系辨析※
——理論與證據(jù)

王祖山 何立華

地價與房價高企的關(guān)系辨析※
——理論與證據(jù)

王祖山 何立華

對房地產(chǎn)市場定價行為的理論分析表明，房價高企是由中國當(dāng)前房地產(chǎn)及其土地要素市場的特殊結(jié)構(gòu)決定的，即開發(fā)商和地方政府的利益相互依賴——“雙重邊際成本加成定價”的結(jié)果。實(shí)證檢驗(yàn)表明，房價和地價是一種互為因果、相互促進(jìn)的關(guān)系。高房價已經(jīng)偏離了經(jīng)濟(jì)基本面，這主要體現(xiàn)為人均收入水平和人工成本等基本經(jīng)濟(jì)因素對房價缺乏顯著的影響。

房價 地價 土地財(cái)政

一、引 言

住房問題是事關(guān)大眾福祉的大事，也是難題。1994年7月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，其核心是建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。經(jīng)過10多年的努力，住房市場化改革一方面明顯地改善城鎮(zhèn)居民的居住條件，統(tǒng)計(jì)資料顯示，1990年中國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為13.70平方米，到2005年則增加到26.11平方米。另一方面，極大地促進(jìn)和推動了房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)與市場的發(fā)育和完善，至2009年，建筑業(yè)的總產(chǎn)值，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.58%。不過在居住條件改善的同時，城鎮(zhèn)住房的市場化改革帶來房價的高速上漲，2003年全國商品房平均價格為3225元／平方米，到2009年，平均房價為6644元／平方米。高企的房價使得許多的家庭望房興嘆：中國社科院發(fā)布的《2010經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書：中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》表明，城鎮(zhèn)居民的房價收入比高達(dá)8.76，在中國85%的家庭沒有能力購買住宅。

在受到中央政府的嚴(yán)密監(jiān)管和嚴(yán)格調(diào)控的背景下，房價何以居高不下？這是本研究要回答的核心問題。對此問題的回答，希望有助于理解眾多居民無法承受的高房價形成的內(nèi)在機(jī)理和具體決定因素，相應(yīng)地，也希望為中國未來住房政策的方向以及需要采取的措施提供參考。

二、文獻(xiàn)綜述及簡要的評論

居高不下的房價很大程度聚集和體現(xiàn)了轉(zhuǎn)型中國在經(jīng)濟(jì)、社會和政治等方面的矛盾和問題，城市房地產(chǎn)價格及其決定的因素自然成為學(xué)術(shù)界探討的熱點(diǎn)。和一般的商品相比，住房具有獨(dú)特的屬性，如不可移動性、異質(zhì)性、高價值性以及消費(fèi)和投資的雙重性等，但在大部分的國內(nèi)相關(guān)研究中，分析住房價格的影響因素卻和一般的商品并無本質(zhì)的區(qū)別。

影響房價的經(jīng)濟(jì)基本面因素通常可分為市場供求因素和非市場因素。以市場供需為研究視角的文獻(xiàn)，通常的做法是基于一系列基本面因素構(gòu)建價格模型，以檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭杏绊懛康禺a(chǎn)價格的顯著因素，如收入、利率、信貸以及股市等。

基于研究相關(guān)性的考慮，居民收入往往被視為是最為重要的影響房地產(chǎn)價格的潛在因素。隨著居民收入的增加，住房的市場需求曲線右移，在其他條件不變的情況下，這會促使房價的上升。中國仍然是一個中低收入的發(fā)展中國家，收入約束可能是制約房地產(chǎn)需求的一個重要因素。利用1999～2006年31個省市的面板數(shù)據(jù)，董志勇等（2010）的實(shí)證分析表明房價推動力的主要來源是需求方，其中需求因素中的人均收入對房價的影響較為明顯。與之類似，沈悅和劉洪玉（2004）使用1995～2002年14個城市的面板數(shù)據(jù)，研究表明城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長10%，引起住宅價格上升9%～11%。但在中國房地產(chǎn)市場短短20多年的發(fā)展過程中，居民收入水平及其增長速度和房地產(chǎn)價格及其上升速度存在顯而易見的差異，但名義利率和實(shí)際利率在住房價格突飛猛進(jìn)時期并沒有顯示出類似的變動。因此，人們有理由懷疑這些因素對房價的實(shí)際影響。如周京奎（2005）的研究經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格受可支配收入和利率的影響很小，房地產(chǎn)價格的上升主要是由投機(jī)推動。由于該研究使用的是14個城市的截面小樣本數(shù)據(jù)，其結(jié)論合理性值得懷疑。但余華義（2010）基于1998～2008年中國35個大城市的面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房價與經(jīng)濟(jì)基本面間缺乏穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，宏觀調(diào)控后房價偏離了經(jīng)濟(jì)基本面。

雖然城鎮(zhèn)住房制度改革主要是以市場化為導(dǎo)向的，前10年，無論是中央政府還是地方政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)具有明顯的范圍廣、程度深的特征。正因如此，在市場因素之外，學(xué)者們更傾向于把一些制度性因素納入到分析之中。與其他國家不同，中國房地產(chǎn)市場的制度環(huán)境有一個顯著特征，即土地并非私有。因此，在影響房地產(chǎn)價格的非市場因素分析中，土地及其價格往往是最受關(guān)注的重要因素之一。土地及其價格因素之所以被關(guān)注，一個最為直接的原因是它們是影響住房總成本和供給的基礎(chǔ)因素。宋勃和高波（2007）的研究表明，在1999～2006年間，中國地價占房價的平均比重基本保持在25%左右，大多數(shù)城市處于20%～40%之間。1990～2006年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)相關(guān)系數(shù)高達(dá)為0.928。梁云芳和高鐵梅（2006）的研究表明，在各類供給因素中，土地交易價格的變動對住宅價格的變動有顯著的同向影響。通過對中國面板數(shù)據(jù)的分析，平新喬和陳敏彥（2004）認(rèn)為，房價上漲的推動因素主要有土地價格、銀行信貸和外資進(jìn)入，在5%的顯著水平上，土地價格每上升1%個百分點(diǎn)，樓盤價格會上升0.78%。不過，更多的學(xué)者傾向于認(rèn)為地價和房價之間并非簡單的單向關(guān)系。如劉琳和劉洪玉（2003）認(rèn)為，從需求角度看，房價的上升會刺激對土地的需求從而推高地價；從供給角度看，作為房地產(chǎn)生產(chǎn)中的成本的重要組成部分，地價的升高同時也會對房價帶來正向的影響。在實(shí)證文獻(xiàn)方面，周京奎（2006）等的研究表明，地價是由房價內(nèi)生決定的；與之類似，王學(xué)龍和楊文（2012）基于國際比較表明，二者關(guān)系是房價決定地價，而非地價決定房價。與此不同，余華義和陳東（2009）的研究則表明，在長期均衡中，中國的房價與地價呈現(xiàn)正向相關(guān)關(guān)系，互為對方Granger原因。

現(xiàn)有研究雖然展現(xiàn)了大量的真知灼見，但或多或少存在某些不足：如實(shí)證并非建立在嚴(yán)謹(jǐn)理論分析的基礎(chǔ)之上，或者有理論分析但缺乏相應(yīng)的實(shí)證檢驗(yàn)；如實(shí)證檢驗(yàn)中忽視了某些重要的解釋變量，如人口因素，而大量的理論分析表明人口因素是影響房價的最重要因素之一；如采用住房價格指數(shù)數(shù)據(jù)并沒有進(jìn)行定基轉(zhuǎn)換。本研究擬基于房地產(chǎn)及其要素市場的特殊結(jié)構(gòu)，探討房價高企的內(nèi)在原因，通過建立計(jì)量模型對理論分析得到的觀點(diǎn)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

三、房價高企的理論分析

1.中國房地產(chǎn)市場的基本特征

中國房地產(chǎn)市場的特殊性主要體現(xiàn)在土地要素供給上的地方政府壟斷和房地產(chǎn)產(chǎn)品供給上的開發(fā)商寡頭壟斷。從房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給看，基本上形成了一種不完全競爭的格局，即具有一定的寡頭壟斷特征。一方面，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場存在顯著市場進(jìn)入障礙和壁壘。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資始終面臨著非常大的障礙：如隨著2004年政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例的提高，資金實(shí)力較弱的開發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)獲得資金的難度更大了；如國家經(jīng)營性土地出讓采取“招、掛、拍”方式的轉(zhuǎn)變使得中小開發(fā)商在與資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商競爭中處于極為不利的地位，不僅增加了中小開發(fā)商的生存難度，同時也提高了行業(yè)的進(jìn)入門檻，從而為房地產(chǎn)市場供給的寡頭壟斷創(chuàng)造了客觀條件。另一方面，與普通消費(fèi)品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、建筑裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理以及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等。在通常的情況下，房地產(chǎn)的空間位置是固定的，即房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)。由于地理位置以及建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、面積、裝修等方面存在的差異，每一宗房地產(chǎn)都或多或少地具有一定的異質(zhì)性。房地產(chǎn)的異質(zhì)性則使得每一宗房地產(chǎn)具有一定的不可替代性。房地產(chǎn)的不可移動性使得房地產(chǎn)不能像其他商品那樣通過運(yùn)輸來調(diào)劑不同地區(qū)之間的供需余缺。兩種因素的存在，都會使得開發(fā)商不是一個市場價格的被動接受者，而是或多或少地?fù)碛幸欢ǖ漠a(chǎn)品定價能力。

中國房地產(chǎn)市場的另一個特殊之處在于土地要素供給上的地方政府壟斷。從產(chǎn)權(quán)的名義歸屬看，城市中的土地全部歸國家所有，中央政府并不直接掌握任何土地，各級城市政府是當(dāng)?shù)爻鞘型恋氐膶?shí)際所有者，是城市建設(shè)用地的唯一供給者。從義理上講，政府部門追求的目標(biāo)本應(yīng)該與追求利潤最大化的企業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別。但在實(shí)際的土地管理和“經(jīng)營”中，城市政府扮演的卻是一個“理性”的壟斷供應(yīng)者角色：一方面盡量壓低征地成本，另一方面則盡量抬高土地出讓價格，追求的恰恰是土地出讓收益最大化。其結(jié)果是，從收入角度看，土地出讓金收入以及與此相關(guān)的稅費(fèi)等日益成為城市政府財(cái)政收入不可或缺的部分；①統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年全國土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重只有16.6%；而2009年該比例已上升為48.8%，期間有幾年該比例甚至一度超過50%。從支出角度看，城市政府越來越依靠出讓土地使用權(quán)來維持地方財(cái)政支出，即所謂“土地財(cái)政”現(xiàn)象。②關(guān)于土地財(cái)政成因的探討，主要有兩種解釋：一種認(rèn)為土地財(cái)政是迫于財(cái)政壓力，不得已而為之；另一種則認(rèn)為，在政績考核體制背景下，地方政府為追求政績而有意為之。

2.房地產(chǎn)價格決定的理論分析

房地產(chǎn)的需求與其他商品并無顯著的區(qū)別。市場需求是由房地產(chǎn)的價格P、居民的收入Y、消費(fèi)者的偏好PR、其他相關(guān)商品的價格Pr、消費(fèi)者的規(guī)模和數(shù)量N以及消費(fèi)者對未來的預(yù)期E等因素決定的。因此，把房地產(chǎn)市場的需求函數(shù)記為：

就供給分析，中國房地產(chǎn)產(chǎn)品市場是寡頭壟斷市場，開發(fā)商具有一定的產(chǎn)品定價能力。③從供給的角度看，中國房地產(chǎn)市場基本上是一種寡頭壟斷格局。這一推斷也可以從中國的現(xiàn)實(shí)情況得到印證。由于環(huán)境和條件的不同，寡頭廠商所采取的定價策略可能存在巨大的差異。開發(fā)商之間并不是一種純粹的競爭關(guān)系，呈現(xiàn)的更多地是壟斷格局。從博弈的角度看，開發(fā)商之間的關(guān)系更多地具有一種無限博弈色彩，通過相互配合，制定明顯高價成為可能。只要都制定高價，開發(fā)商之間的這種配合或“合作”可以增加各自的利潤，但這是以犧牲消費(fèi)者的利益為代價的。例如在土地交易中，即使地方政府土地出讓采取了“招拍掛”的方式，即使“無法”實(shí)現(xiàn)官商勾結(jié)，在現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)很難有效規(guī)避的條件下，通過合謀，多個開發(fā)商可以聯(lián)合起來像一個壟斷者一樣和地方政府部門進(jìn)行討價還價；例如通過大量囤地、形成額外的生產(chǎn)能力，市場中的開發(fā)商可以有效地防止?jié)撛趯κ值倪M(jìn)入；又例如通過不惜成本地創(chuàng)造“地王”，某些開發(fā)商成為“可信”的行業(yè)價格領(lǐng)導(dǎo)者，使房地產(chǎn)的價格維持在較高水平上。而從結(jié)果看，在歷年富豪榜上，為數(shù)不少的開發(fā)商成為了?？汀Ｓ欣碛上嘈?，相對于競爭，合作和串謀更應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為歸結(jié)為求解下面的這一利潤最大化問題：

其中，C（Q）為房地產(chǎn)的開發(fā)成本，它通常由原材料、人工以及土地等成本構(gòu)成，是房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量的函數(shù)。根據(jù)利潤最大化的一階條件以及式（1），可初步推斷，房地產(chǎn)的價格不僅和影響市場需求的居民收入以及消費(fèi)者規(guī)模和數(shù)量等因素有關(guān)，同時還和影響房地產(chǎn)開發(fā)邊際成本的有關(guān)因素相關(guān)。如果不考慮其他要素成本，或者其他要素的價格為外生常數(shù)，則房地產(chǎn)開發(fā)商的最優(yōu)化意味著地方政府將要面對的土地需求曲線實(shí)際上就是開發(fā)商的邊際收益曲線。

地方政府土地出讓的決策考慮地是在清楚土地價格是如何影響開發(fā)商的定價行為的前提下，地方政府如何確定土地價格來實(shí)現(xiàn)財(cái)政收益的最大化。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度講，作為一種必不可少的投入要素，土地的供給數(shù)量與房地產(chǎn)的產(chǎn)出面積存在著對應(yīng)的關(guān)系，即房地產(chǎn)開發(fā)中的容積率。而土地價格影響房地產(chǎn)開發(fā)的邊際成本，從而間接影響市場最終實(shí)現(xiàn)的銷售價格和銷售數(shù)量。因此，土地價格的高低客觀上同時決定了地方政府土地出讓數(shù)量的多寡。房地產(chǎn)開發(fā)中的容積率由城市規(guī)劃相關(guān)法規(guī)決定。為便于分析，假定土地需求的數(shù)量等同于住房需求的數(shù)量，地方政府的土地出讓決策歸結(jié)為下式的最大化問題：

其中，PL為土地價格，CL（Q）為土地的供應(yīng)成本。

根據(jù)式（3）最大化的一階條件以及式（1），土地價格既和影響房地產(chǎn)市場需求的相關(guān)因素有關(guān)，同時還受征收土地相關(guān)成本等因素的影響。

上面的理論分析還表明，中國的房地產(chǎn)價格之所以居高不下，原因在于土地要素供給上的地方政府壟斷以及房地產(chǎn)產(chǎn)品供給上的開發(fā)商寡頭壟斷。由于普通城市居民不僅直接受到產(chǎn)品市場的開發(fā)商供給壟斷的影響，同時還間接受到要素市場的地方政府土地供給壟斷的影響，接受的只能是這兩個壟斷者的“雙重邊際成本加成定價”。由于住房是一種基本生活必需品，其需求彈性一般較小，因此房價的高企自然成為了“合理”的市場現(xiàn)象。

四、房價與地價：實(shí)證分析

1.模型、變量及數(shù)據(jù)

上一節(jié)的理論分析表明，房價不僅與影響房地產(chǎn)市場需求的因素相關(guān)，而且還受到和房地產(chǎn)開發(fā)可變成本有關(guān)的因素的影響。與此相對應(yīng)，除了房地產(chǎn)價格因素之外，土地價格也與影響市場需求的相關(guān)因素有關(guān)，同時還受土地征收成本因素的影響。因此，有理由懷疑房價與土地價格之間存在相互依賴、互為因果的關(guān)系。下面選擇聯(lián)立回歸方程來檢驗(yàn)二者之間是否存在這種關(guān)系。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，影響住房需求的收入因素通常指一個家庭的總收入。在本研究中，我們選擇城市人均可支配收入作為收入水平的度量指標(biāo)。相對城市人均GDP，人均可支配收入是能更好反映購房能力的指標(biāo)。①除了收入因素外，影響人們購房支付能力的因素還包括住房抵押貸款條件，如利率、貸款期限以及抵押貸款率等。選擇城市常住人口數(shù)量來度量消費(fèi)者規(guī)模和數(shù)量因素。由于影響住房需求的消費(fèi)者偏好、其他相關(guān)商品價格以及消費(fèi)者對未來預(yù)期等因素，要么難以觀察，要么數(shù)據(jù)難以收集，因此并未把這些因素納入到實(shí)證分析中，雖然使用同期的地價和房價指標(biāo)間接地體現(xiàn)了消費(fèi)者的預(yù)期因素。至于房地產(chǎn)開發(fā)可變成本有關(guān)的因素，除了土地價格因素外，考慮到各地原材料價格差異主要受運(yùn)輸成本的影響因而差異較小，因此我們只考慮住房開發(fā)中人工成本因素的差異，選擇各地在崗職工平均工資作為度量指標(biāo)。

除了影響住房需求的相關(guān)因素外，影響土地價格的因素主要是土地征收的相關(guān)成本。顯然，其中最重要的是支付給土地原使用者的補(bǔ)償款。征收補(bǔ)償或拆遷補(bǔ)償核算的主要依據(jù)是住宅或者非住宅房屋的實(shí)際價值。這種價值主要由城市整體發(fā)展水平和未來發(fā)展前景等所決定，一般而言，城市發(fā)展水平通常用該城市所擁有的各種公共設(shè)施數(shù)量和質(zhì)量來衡量。在這里采用的指標(biāo)是年末實(shí)有城市道路面積（Road Area）。設(shè)定檢驗(yàn)房價和地價相互關(guān)系的聯(lián)立方程模型如下：

在本研究中，土地價格數(shù)據(jù)來源于《2010中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》，使用的是居住地面地價水平指標(biāo)。其他變量的數(shù)據(jù)則來源于 《2010中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》，其中，房價數(shù)據(jù)由住宅銷售額和住宅銷售面積兩個指標(biāo)計(jì)算而得。在本研究中，我們收集了105個樣本數(shù)據(jù)，除了包括直轄市、省會城市以及計(jì)劃單列市在內(nèi)的36城市外，還包括省、自治區(qū)的其他69個重點(diǎn)城市。②這105個重點(diǎn)城市的具體名單可參見《2010中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》第222頁。

2.回歸結(jié)果及解釋

考慮到聯(lián)立方程模型可能存在隨機(jī)誤差跨方程相關(guān)的情況，使用三階段最小二乘法（3SLS）對模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)。同時對模型做了兩個方面的檢驗(yàn)，即Hausman聯(lián)立性檢驗(yàn)和回歸結(jié)果的穩(wěn)健性檢驗(yàn)。在Hausman聯(lián)立性檢驗(yàn)中，把方程（4）回歸生成的殘差序列加入方程（5）后，再次回歸得到的結(jié)果表明，殘差序列是顯著的異于0；而對方程（5）回歸得到的殘差序列進(jìn)行類似的操作也顯示了同樣的結(jié)果，即拒絕“無聯(lián)立性”的原假設(shè)。另外，為了檢驗(yàn)回歸結(jié)果的穩(wěn)健性，分別用人均GDP代替人均可支配收入，用城市醫(yī)生數(shù)代替城市道路面積，多次回歸的之后并沒有發(fā)現(xiàn)結(jié)果之間有顯著不同。根據(jù)Eviews輸出的結(jié)果顯示，對方程（4）LP和UP在1%的顯著水平上影響是顯著的，對方程（5）HP和UP在1%的顯著水平上影響是顯著的。

根據(jù)上面的回歸結(jié)果歸納如下：

其一，回歸結(jié)果表明，房價和地價之間存在顯著的互為因果且相互促進(jìn)的關(guān)系。就地價對房價的影響而言，在其他條件不變的情況下，地價水平上升1%將會導(dǎo)致房價上漲0.576%。房價對地價的影響更為強(qiáng)烈：在其他條件不變的情況下，房價上漲1%將會導(dǎo)致地價上漲1.218%，究其原因，在產(chǎn)品市場和要素市場皆為壟斷的市場結(jié)構(gòu)中，處于上游的壟斷廠商的需求曲線實(shí)際上就是處于下游的壟斷廠商的邊際收益曲線，因此更為陡峭（考慮到現(xiàn)實(shí)容積率是大于1的，則更是如此）。相對于開發(fā)商，對于房地產(chǎn)市場需求方面的任何變化，地方政府部門對土地出讓的定價必然會有更大地反應(yīng)。由于向下傾斜的市場需求曲線總是比其邊際收益曲線更為平坦，所以相對于開發(fā)商，房價上漲，地方政府將獲得更多的利益；而房價下跌，地方政府將蒙受更多的損失。正因如此，地方政府更希望房價維持在一個較高的水平之上。另外，我們的分析同時還可以解釋中央政府調(diào)控樓市的有關(guān)政策為何初始是來勢洶洶，結(jié)局卻往往是事與愿違。原因在于，中央政府推出的以限貸、限購和保障房等為主要內(nèi)容的調(diào)控政策都會對房地產(chǎn)的市場需求造成負(fù)面影響，從而與地方政府土地財(cái)政收入最大化的內(nèi)在訴求相沖突。這樣，地方政府有意或無意地、直接或間接地抵制甚至違抗中央政府相關(guān)調(diào)控政策也是非常自然的事。

其二，城市人口因素對房價和地價都有正向且顯著的影響，而其他因素影響則都是不顯著的，雖然其估計(jì)參數(shù)的符號和理論分析中的相一致。在其他條件不變的情況下，城市人口的數(shù)量越多，意味著住房和土地資源相對更為稀缺，往往也意味著住房和土地需求曲線更為遠(yuǎn)離原點(diǎn)，因而最終體現(xiàn)為更高的房價和地價。相對于其他不顯著的因素，我們更為關(guān)注居民收入因素。居民收入因素的影響不顯著，意味著高企的房價已經(jīng)偏離了現(xiàn)行收入條件下居民實(shí)際購買能力。出現(xiàn)這種結(jié)果的可能原因是，當(dāng)代中國人相對而言較為重視子女的福利，因此從包括父母的收入和儲蓄在內(nèi)的“大家庭”收入視角來考察居民的住房消費(fèi)購買能力可能更為符合現(xiàn)實(shí)。也就是說，可能正是預(yù)期到中國父母為其購房困難的子女分憂解難的意愿更為強(qiáng)烈，住房市場和土地市場的壟斷者因此可以把房價提高到一個超過個人收入所能承受的價格水平。

五、結(jié)論及政策建議

本研究的主要結(jié)論是：（1）房價高企是由中國當(dāng)前房地產(chǎn)及其土地要素市場的特殊結(jié)構(gòu)決定的。普通城市居民面對的不僅是產(chǎn)品市場的開發(fā)商供給壟斷，而且同時還間接受到要素市場的地方政府土地供給壟斷的影響，接受的只能是這兩個壟斷者的“雙重邊際成本加成定價”。由于住房的需求彈性一般較小，因此結(jié)果自然是房價的高企。（2）理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)都表明，房價和地價是一種相互依賴、互為因果的關(guān)系。（3）人口增加一方面提升了住房的市場需求，另一方面激化了人口與土地之間的矛盾，從而使得土地價格以及征地成本上升，對房價和地價都有正向影響。（4）高高在上的房價已經(jīng)偏離了經(jīng)濟(jì)基本面，這主要體現(xiàn)為人均收入水平和人工成本等基本經(jīng)濟(jì)因素與房價缺乏穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系。

由于高企的房價主要是由當(dāng)前房地產(chǎn)及其土地要素市場的特殊結(jié)構(gòu)以及地方政府追求土地短期收益最大化所引起的，因此促使房價向經(jīng)濟(jì)基本面理性回歸的根本途徑是改變地方政府對土地短期收益最大化的偏好，并打破房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷地位。前者勢必要求完善中央政府對地方政府的政績考核制度以削弱地方政府“以地生財(cái)”的動機(jī)，調(diào)整目前公共財(cái)政體制以緩解地方政府對一次性賣地收入的過度依賴；后者則需要為房地產(chǎn)市場引入更多的競爭因素，如提升土地拍賣的計(jì)劃性和透明性、在遵循房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律的基礎(chǔ)上控制過大規(guī)模地塊的整體出讓、以及通過建設(shè)保障房廉租房等為城鎮(zhèn)居民提供更多的替代產(chǎn)品等。

1.董志勇、官皓、明艷：《房地產(chǎn)價格影響因素分析：基于中國各省市的面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究》，《中國地質(zhì)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版）》2010年第2期。

2.沈悅、劉洪玉：《住宅價格與經(jīng)濟(jì)基本面：1995～2002年中國14城市的實(shí)證研究》，《經(jīng)濟(jì)研究》2004年第6期。

3.周京奎：《貨幣政策、銀行貸款與住宅價格：對中國4個直轄市的實(shí)證研究》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2005年第5期。

4.余華義：《經(jīng)濟(jì)基本面還是房地產(chǎn)政策在影響中國的房價》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2010年第3期。

5.宋勃、高波：《房價與地價關(guān)系的國際比較研究》，《亞太經(jīng)濟(jì)》2007年第3期。

6.梁云芳、高鐵梅：《我國商品住宅銷售價格波動成因的實(shí)證分析》，《管理世界》2006年第8期。

7.平新喬、陳敏彥：《融資、地價和樓盤價格趨勢》，《世界經(jīng)濟(jì)》2004年第7期。

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9.周京奎：《城市土地價格波動對房地產(chǎn)業(yè)的影響：1999－2005年中國20城市的實(shí)證分析》，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)》2006年第7期。

10.王學(xué)龍、楊文：《中國的土地財(cái)政與房地產(chǎn)價格波動——基于國際比較的實(shí)證分析》，《經(jīng)濟(jì)評論》2012年第 4期。

11.余華義、陳東：《中國地價、利率與房價的關(guān)聯(lián)性研究》，《經(jīng)濟(jì)評論》2009年第4期。

［責(zé)任編輯 沈衛(wèi)平］

F293.3

A

1009－2382（2015）01－0018－05

王祖山，中南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授；何立華，中南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士（武漢 430074）。

※本文系2012年國家社科基金項(xiàng)目“居住保障資源的配置及保障效率研究”（項(xiàng)目編號：12BJY054）的中間研究成果。