公積金異地貸款提速 三四線樓市或補(bǔ)漲

11月20日，國務(wù)院法制辦公布了《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》（以下簡稱“送審稿”），并公開征求意見。其中，擴(kuò)大公積金的繳存范圍及提取條件。促進(jìn)公積金資金的保值增值等條款引發(fā)了社會(huì)各界熱議。

降低首付款比例、放寬貸款條件、擴(kuò)大提取范圍……多地密集出臺(tái)的住房公積金貸款利好政策，正在推動(dòng)樓市進(jìn)一步去庫存化。尤其是近日住建部明確公積金異地個(gè)人住房貸款辦理流程，在業(yè)界看來，對(duì)于庫存壓力高居不下的三四線城市而言，這無疑是一個(gè)重大利好。

異地互貸終見曙光

因孩子在外省上大學(xué)，且當(dāng)?shù)胤績r(jià)較高，在西寧市住房公積金管理中心繳納公積金的職工李先生一直想用公積金貸款在外省買房，減輕還款負(fù)擔(dān)。

正在全國漸次推進(jìn)的公積金異地貸款政策對(duì)類似李先生這樣的購房者來說，是一個(gè)福音。

去年10月9日，住建部、財(cái)政春節(jié)是生命的舞蹈

“年，像淡煙，又像遠(yuǎn)山的晴嵐，我們握不著，也看不到，但它走來的時(shí)候，只在我們的心頭輕輕地一拂，我們就知道，年來了?！弊x到季羨林先生的這句雅致詩意的句子，撲面而來的濃濃年味如縷縷春風(fēng)輕輕地溫暖著我的心田。

街上熙熙攘攘的人流：鞭炮聲的一天天密集；集市上橫掛叫賣著的春聯(lián)、燈籠、福字，讓我們感受到新年正已踮起腳尖，翩翩地踏進(jìn)歲月的門檻。過年是我們每個(gè)華夏兒女共同的盛大節(jié)日，這天，無論大江南北長城內(nèi)外，還是雪域高原天涯海角，到處都是鞭炮聲聲，到處都是紅紅火火，到處都是拜年的祝福，到處都洋溢著吉祥喜慶的氣氛。

孩童時(shí)總盼望過年，在孩子們的心中，年是一種實(shí)實(shí)在在的快樂和喜慶，過年就意味著能穿新衣、吃好菜、放鞭炮、走親戚、拿壓歲錢。除夕之夜，家家大門上貼上紅春聯(lián)，掛起大紅燈籠，增添了節(jié)日喜慶熱鬧的氣氛。家里的親朋好友歡聚一堂，笑語盈盈，飲酒敘談，熱熱鬧鬧吃團(tuán)圓飯，溫馨幸福的感覺溢滿了每個(gè)人的心頭。時(shí)到零點(diǎn)，爆竹齊鳴，煙花燃放，大家滿腔歡喜，除去舊歲，迎來新的一年。在此起彼伏鞭炮燃放的噼啪聲中，我們鉆進(jìn)暖暖的被窩中，揣著對(duì)新年的希冀甜蜜入睡。“爆竹聲中一歲除，春風(fēng)送暖入屠蘇；千家萬戶曈曈日，總把新桃換舊符。”王安石的《元日》就把春節(jié)的這種景象描繪得淋漓盡致。

年是一個(gè)里程的結(jié)束，是又一個(gè)里程的開始。也許是長大的原因，現(xiàn)在的我們對(duì)年沒有多少期盼，也總是在感慨越來越?jīng)]年味了。其實(shí)不是年味淡了，是過年方式發(fā)生著變化。隨著時(shí)代的發(fā)展，人們的生活越來越富足，日子越過越紅火，穿新衣早不再是過年的期盼，不經(jīng)意間，我們也就與春節(jié)的心靈距離漸漸拉遠(yuǎn)了。但過年不僅僅是一個(gè)節(jié)日，它還是文化的風(fēng)景線，是我們情感的凝聚點(diǎn)，溶進(jìn)了永遠(yuǎn)不變的親情，裹挾著淳樸而親切的鄉(xiāng)俗。

春節(jié)最大的傳統(tǒng)是團(tuán)圓。有錢沒錢，回家過年，這是億萬人民的心愿，也是打在每個(gè)中國人身上的烙印。每當(dāng)春節(jié)臨近，春運(yùn)就像在神州大地上吹響了一支巨大的集結(jié)號(hào)，在外工作的、讀書的、創(chuàng)業(yè)的、打工的，一顆顆思鄉(xiāng)的心都激動(dòng)著，快樂著。人山人海、舟車勞頓，路，盡管走得很辛苦，但都擋不住他們匆匆的腳步。他們迫不急待地趕回家中，投入親人溫暖的懷抱，回到身心得以真正安放的地方。

一家人親熱地圍坐在一起，吃一頓團(tuán)團(tuán)圓圓的年夜鈑。老人眼看兒孫承歡膝下，全家人共享天倫，這是何等的幸福；年輕人主動(dòng)向長輩拜年，借此機(jī)會(huì)表達(dá)對(duì)父母養(yǎng)育的感激之情。伴著此起彼伏的鞭炮聲，酒杯一端，祝福長輩老人們健康長壽，福如東海；祝福兄弟姐妹們工作順利，馬到成功；祝福孩子們學(xué)習(xí)進(jìn)步，快樂成長。兒女情長，父母恩深，大家其樂融融共話團(tuán)圓，歡聲笑語像朵朵含苞怒放的花兒，溫馨地綻放，清香四溢……

春節(jié)是心靈的驛站，是生命的舞蹈。過一個(gè)祥和團(tuán)圓的春節(jié)，是千百年來龍族文化縈繞每個(gè)炎黃子孫心間棄舍不了、割舍不斷的根。一年又一年，在爆竹聲聲中，春節(jié)文化再次鐫刻上新的年輪，每個(gè)人心頭的幸福感、憧憬感難以言喻。站在新的起點(diǎn)，我們懷著一顆感恩的心，用愛和親情去點(diǎn)亮明媚的春天，去描繪生活的絢麗多彩。

鐘芳部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，并首次明確提出公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。

隨后，多個(gè)城市提出推進(jìn)異地互貸政策。今年2月，武漢、長沙、南昌、合肥的四省會(huì)城市市長共同簽署了《合肥綱要》約定，四市實(shí)施住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)；職工在就業(yè)地繳存公積金，在戶籍地購買自住住房的，可向戶籍地公積金中心申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。異地購房貸款執(zhí)行貸款地住房公積金貸款政策規(guī)定；職工及配偶未使用住房公積金貸款的，異地購房可提取公積金用于購買戶籍地首套自住住房或償還商業(yè)住房貸款。此外，湖南、湖北、甘肅、山東表示將省內(nèi)推行異地互貸。

李先生所在的青海省西寧市公積金異地貸款范圍更加寬泛，依據(jù)今年9月新出臺(tái)的公積金貸款政策，只要是在西寧市住房公積金管理中心繳納公積金的職工，以西寧地區(qū)的自有住房做抵押，即可申請(qǐng)公積金貸款在全國實(shí)現(xiàn)異地購房。

公積金異地貸款政策的尺度有望進(jìn)一步加大。近日，住建部發(fā)布《關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問題的通知》，被媒體認(rèn)為是公積金異地貸款政策的細(xì)則落地。

該通知明確了住房公積金異地個(gè)人住房貸款辦理流程，指出繳存城市公積金中心（含分中心）負(fù)責(zé)審核職工繳存和已貸款情況，向貸款城市公積金中心出具書面證明，并配合貸款城市公積金中心核實(shí)相關(guān)信息。貸款城市公積金中心及受委托銀行負(fù)責(zé)異地貸款的業(yè)務(wù)咨詢、受理、審核、發(fā)放、回收、變更及貸后管理工作，并承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸款城市公積金中心與繳存城市公積金中心要定期對(duì)異地貸款情況進(jìn)行核對(duì)，掌握提取、還款、變更和逾期情況。此外，住建部還稱將建設(shè)全國住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)信息交換系統(tǒng)。

業(yè)內(nèi)人士指出，相比放寬貸款條件、調(diào)整繳存期限、提高貸款額度、取消多項(xiàng)收費(fèi)等公積金新政，此前政策中雖然推出“異地互貸”，但落實(shí)仍有難度，因此，此次通知將再次加速“異地互貸”的推進(jìn)。

使用局限致冷熱不均

在公積金“異地互貸”提速的背后，是我國長期存在因地區(qū)差異而產(chǎn)生的公積金使用冷熱不均的事實(shí)。

今年6月公布的《全國住房公積金2014年年度報(bào)告》，讓百姓第一次看清了公積金的家底。這份報(bào)告顯示，全國32個(gè)地區(qū)，公積金貸款發(fā)放率高于80%的只有8個(gè)，貸款發(fā)放率低于50%的有5個(gè)，個(gè)別地區(qū)更是低至30%左右。

據(jù)一名資深房地產(chǎn)業(yè)分析師介紹，在一線城市中，只有北京的公積金儲(chǔ)備較為充裕。上海房價(jià)一直較高，公積金使用率長期高位運(yùn)行。而廣州也受困于公積金吃緊，其貸款額度已連續(xù)多月被“秒殺”，正嘗試通過“公轉(zhuǎn)商”等形式緩解貸款難。

不僅是上海、廣州，東部多市都遭遇了公積金貸款“額度荒”。因資金運(yùn)行壓力加大、公積金貸款出現(xiàn)放款輪候，杭州市從4月開始辦理“公轉(zhuǎn)商”，上半年受理住房公積金貸款57.89億元，其中貼息貸款已占六成以上。在南京，截至8月，公積金貸款待放量達(dá)20多億元，占全年放款額度約1/10，據(jù)此估算約有5000戶申請(qǐng)者需要而沒得到貸款。

與上述情形相反，哈爾濱、貴陽、荊州等城市的公積金貸款則顯得很從容。

9月中旬，哈爾濱持續(xù)放寬提取條件，規(guī)定“對(duì)連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月的，允許職工提取公積金用于支付房租”，同時(shí)拓寬公積金提取范圍，規(guī)定“夫妻雙方的父母患重病可提取公積金進(jìn)行治療”。

貴陽市也放寬了住房公積金提取范圍，并將首次使用公積金貸款購買普通自住住房的最低首付比例降至20%；最高貸款額度由45萬元調(diào)整為50萬元：而且再次申請(qǐng)公積金委托貸款購買普通自住房的也按首套住房公積金貸款辦理。

荊州則實(shí)行了“提額度、降比例、通借通還”三項(xiàng)舉措。不僅將城區(qū)住房公積金貸款最高總額由40萬元提高至45萬元，規(guī)定繳存職工家庭使用住房公積金購買首套住房，首付比例最低為20%，同時(shí)允許職工直系親屬間購房實(shí)行住房公積金互取、互貸、互還。

甘肅省的多個(gè)城市也推出了多項(xiàng)住房公積金“新政”。從今年三季度開始，蘭州、慶陽等城市推出二套房貸款執(zhí)行住房公積金貸款基準(zhǔn)利率政策：張掖、武威、定西等7個(gè)城市實(shí)行繳存職工直系親屬購房互貸政策；酒泉、臨夏、隴南等8個(gè)市州放寬繳存職工直系親屬購房互提政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述這些城市多是公積金相對(duì)充裕的城市，甚至有的城市出現(xiàn)了公積金沉淀。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，出現(xiàn)公積金沉淀的原因多為工作調(diào)動(dòng)。例如原先在A城市工作，繳存了不少公積金，調(diào)動(dòng)到B城市后，如想在B城市買房，則無法使用A城市的公積金貸款。

事實(shí)上，沉淀的不僅是工作調(diào)動(dòng)者的公積金，還有一種情況就是，由于一線城市房價(jià)居高不下，一些被高房價(jià)擠出的剛性需求及改善型需求只能在房價(jià)便宜的周邊小城市購房，而公積金貸款的封閉管理使其不能動(dòng)用這部分資金。

在某事業(yè)單位工作的北京市民盧女士算了一筆賬：若要享受公積金“二套首付兩成”的優(yōu)惠政策，購房需全部使用公積金貸款。當(dāng)前北京二套房公積金貸款的最高額度只有80萬元，所以購買房子總價(jià)不能高于100萬元。但北京市范圍內(nèi)幾乎找不到總價(jià)100萬元以內(nèi)的商品房。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年國內(nèi)16個(gè)房價(jià)過萬的城市，公積金貸款最高額度從70萬元到120萬元不等，購房者單靠公積金貸款很少能覆蓋全部房價(jià)。

在公積金充裕的三四線城市，最大的制約則是需求不足。在公積金使用仍局限于繳存地的情況下，只有在當(dāng)?shù)乩U納公積金的職工才能享受公積金新政優(yōu)惠，而當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨蠡沮呌陲柡停舢惖鼗ベJ仍不放開，則將制約在外地工作的人員回三四線城市買房。

房價(jià)洼地即將補(bǔ)漲？

一線城市房價(jià)高，公積金貸款撐不起房款：二線城市需求旺盛，但公積金額度偏緊；三四線城市公積金額度充足，購房需求卻有限。當(dāng)前現(xiàn)狀反映出各地公積金儲(chǔ)備和樓市庫存的巨大差異。一方面在全國范圍內(nèi)公積金仍存在巨額沉淀，另一方面樓市庫存量仍然高居不下。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月以來首次轉(zhuǎn)正。其中，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲，且漲幅相對(duì)較大，二線城市同比“漲跌互現(xiàn)”，三線城市房價(jià)同比仍然全部下降。從庫存壓力分析，住宅去庫存壓力主要集中在三線、四線城市，去庫存周期超過四年。

公積金異地互貸提速則有望讓三四線樓市火起來。

按照住建部發(fā)布的《關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問題的通知》，負(fù)責(zé)異地貸款發(fā)放并承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的是貸款城市公積金中心及受委托銀行。舉個(gè)例子，假設(shè)南京市民李先生在南京繳存公積金，但因南京公積金資金池吃緊，在南京買房申請(qǐng)公積金困難，于是他決定在周邊公積金額度充足的小城市買房，就能順利辦理公積金貸款。

今年“3·30”樓市新政以來，在陸續(xù)出臺(tái)的多項(xiàng)放寬住房公積金提取和貸款條件的政策推動(dòng)下，一些三四線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了升溫現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前7個(gè)月，甘肅省提取和發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款的額度，較去年同期分別增長38.38%和42.76%。此外，今年前7個(gè)月，甘肅省完成商品房銷售面積643.11萬平方米，同比增長8.64%。

不過，飽受公眾詬病的公積金使用效率低、提取難等老問題很可能也會(huì)制約異地貸款政策實(shí)施的步伐。

在?？诠ぷ鞯闹兄睓C(jī)關(guān)工作人員劉青海（化名）已是第三次來到海南省住房公積金管理局，除了準(zhǔn)備身份證、戶口本、單位內(nèi)部的表格、銀行流水證明，還需回到戶籍所在地開具“單身證明”，并且動(dòng)手填寫、裁剪、粘貼各種表格，耗時(shí)最少需要兩至三周，而且審批還需要等待半個(gè)月以上。

“每次排隊(duì)都要1個(gè)小時(shí)左右，不僅累心，甚至還要做手工剪貼各種單據(jù)，為了一兩萬元的公積金，真的不值?！眲⑶嗪Ｕf。

以早已落地的“公積金支付房租”政策為例，數(shù)據(jù)顯示，百姓租房使用公積金所占比例僅為1%，“程序復(fù)雜”成為擋在萬千租房者面前的一道現(xiàn)實(shí)難題。

每逢周末，在北京一家地產(chǎn)公司工作的成龍都會(huì)早早起床和租房中介四處看房。“自己有一筆可觀的公積金無法使用，嘗試過很多次，但是由于開發(fā)票的稅金很高，加上房主大多不希望做稅務(wù)登記，因此在實(shí)際辦理中非常困難。”成龍說。

丁丁租房經(jīng)理張武介紹說，租房提取公積金需要提供地稅發(fā)票，首先需要房主和租客前往當(dāng)?shù)氐囟惥珠_具地稅發(fā)票，當(dāng)很多租客了解到5%的稅款和開票的流程后就選擇放棄了。

再看公積金異地貸款新政，繳存城市公積金中心負(fù)責(zé)審核職工繳存和已貸款情況，而貸款城市公積金中心及受委托銀行負(fù)責(zé)異地貸款的業(yè)務(wù)咨詢、受理、審核、發(fā)放、回收、變更及貸后管理工作。這意味著，貸款人要與兩個(gè)城市的公積金中心打交道，從咨詢到交審核材料，再到開證明、辦貸款，原先在一個(gè)城市貸款的“跑腿量”如今至少要翻倍。若兩個(gè)城市之間銜接不暢，異地貸款恐將難上加難。

南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金異地互貸有利于為工作流動(dòng)和異地置業(yè)、回鄉(xiāng)置業(yè)的人群提供貸款支持，刺激和挖掘需求。但異地互貸需要建立全國性的職工公積金轉(zhuǎn)移平臺(tái)，以方便各地繳存期限接續(xù)、互認(rèn)，方便職工轉(zhuǎn)移和異地貸款，僅靠地方之間協(xié)調(diào)的異地互認(rèn)無法擺脫各自為政的現(xiàn)狀。

“要從長遠(yuǎn)維護(hù)公積金的健康發(fā)展，還需從國家層面上進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)推動(dòng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)?！鼻迦A大學(xué)教授劉洪玉認(rèn)為，各地公積金從管理到使用都有巨大差異，要從整體上提高公積金使用效率、增強(qiáng)其對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從長遠(yuǎn)來看應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推動(dòng)公積金的統(tǒng)一管理和跨地區(qū)使用。